Sitzung: 14.05.2014 Rat der Stadt Hilden
Beschluss: mehrheitlich beschlossen
Abstimmung: Ja: 33, Nein: 8, Befangen: 2
Vorlage: WP 09-14 SV 61/247
Beschlussvorschlag:
Der Rat der Stadt Hilden beschließt nach Vorberatung im
Stadtentwicklungsausschuss
1. zu den während der Offenlage
eingegangenen Anregungen wie folgt Stellung zu nehmen:
1.1 Â Â Â Â Â Landesbetrieb
Straßenbau Nordrhein-Westfalen vom 11.02.2014
Es liegen keine Bedenken hinsichtlich der
Planung vor. Die Tiefgarageneinfahrt an der L 403 ist so konzipiert,
dass eine Beeinträchtigung der Sicherheit und Leichtigkeit des fließenden
Verkehrs nicht zu erwarten ist. Eine Einfahrtsschranke im oberen Einfahrtsbereich
der Rampe ist nicht geplant. Das Rollgittertor wird sich am Rampenfuß im
Inneren des Gebäudes befinden. Ein Rückstau auf die Hochdahler Straße ist daher
nicht zu befürchten. Der Hinweis hinsichtlich der passiven Lärmschutzmaßnahmen
wird zur Kenntnis genommen.
1.2 Â Â Â Â Â Bundesnetzagentur
– Außenstelle Karlsruhe vom 12.02.2014
Es liegen keine Bedenken und Anmerkungen
hinsichtlich der Planung vor.
 1.3     Rheinbahn
AG vom 17.02.2014
Es liegen keine Bedenken und Anmerkungen
hinsichtlich der Planung vor. Der Hinweis auf die vorhandenen Buslinien wird
zur Kenntnis genommen und ist bereits in der Begründung berücksichtigt.
1.4 Â Â Â Â Â LVR-Amt
für Bodendenkmalpflege im Rheinland vom 17.02.2014
Seitens des LVR-Amtes für
Bodendenkmalpflege wurde nochmals auf
die Stellungnahme aus der frühzeitigen Beteiligung hingewiesen. Eine
archäologische Begleitung nach Maßgabe einer Erlaubnis nach §13 DSchG in den
konkreten und bodendenkmalrelevanten Eingriffsflächen ist erforderlich. Im
Rahmen des weiteren Verfahrens hat ein Abstimmungstermin zwischen dem LVR – Amt
für Bodendenkmalpflege im Rheinland, der Stadt Hilden (Sachgebiet Stadtplanung
und Untere Denkmalbehörde) und den Vorhabenträgern stattgefunden.
Eine archäologische Fachfirma wurde mit der
archäologischen Begleitung der Erdarbeiten beauftragt. Diese Fachfirma hat eine
Grabungserlaubnis nach § 13 DSchG NW bei der zuständigen Oberen
Denkmalbehörde beantragt und erhalten. Dem Antrag wurde ein fachliches
Grabungskonzept der Grabungsfirma (Archäologischen Fachfirma) mit Nennung
des Grabungsleiters beigefügt.
Eine Anordnung zur Dokumentation etc. von
vermuteten Bodendenkmalfunden wurde seitens der Stadt Hilden mit dem Kreis
Mettmann und dem LVR abgestimmt.
Ferner wurde im Bebauungsplan ein Hinweis
aufgenommen, dass bei Bodenbewegungen auftretende archäologische Funde und
Befunde der Gemeinde als Untere Denkmalbehörde oder dem LVR-Amt für Bodendenkmalpflege
im Rheinland, unverzüglich zu melden sind. Die Anzeigepflicht entsteht nicht
erst dann, wenn eindeutig geklärt ist, dass es sich um Zeugnisse der Geschichte
(archäologische Bodendenkmäler) handelt. Es genügt vielmehr, dass dem Laien
erkennbar ist, dass es sich um ein Bodendenkmal handeln könnte. Bodendenkmal
und Fundstelle sind zunächst unverändert zu erhalten. Die Weisungen des
LVR-Amtes für Bodendenkmalpflege für den Fortgang der Arbeiten sind abzuwarten.
Die Belange des Bodendenkmalschutzes und des
Denkmalschutzes werden durch die getroffenen Maßnahmen berücksichtigt.
Weitergehende Regelungen im Durchführungsvertrag sind daher nicht mehr
erforderlich.
1.5 Â Â Â Â Â WSW
Wuppertaler Stadtwerke GmbH vom 18.02.2014
Es liegen keine Bedenken hinsichtlich der
Planung vor. Der Hinweis zum im Geltungsbereich des Bebauungsplanes gelegenen
und nicht mehr betriebenen 550er Wasserrohrleitungssystem, wird zur Kenntnis
genommen und im Zuge der Ausführungsplanung berücksichtigt.
1.6 Â Â Â Â Â Bundesnetzagentur
vom 26.02.2014
Die Hinweise der Bundesnetzagentur werden
zur Kenntnis genommen. Demnach sind Beeinflussungen von Richtfunkstrecken durch
neue Bauwerke mit Bauhöhen von unter 20 m nicht sehr wahrscheinlich. Auf
das Einholen von Stellungnahmen der BNetzA zu Planverfahren mit niedrigen
Bauhöhen kann daher verzichtet werden. Im vorliegenden Plangebiet werden keine
neuen Bauwerke mit einer Höhe von mehr als 20 m errichtet. Lediglich die
bereits bestehende Kirche überschreitet die Höhe von 20 m.
Die Hinweise zu Richtfunkstrecken werden zur
Kenntnis genommen und im Zuge der Ausführungsplanung sowie des
Baugenehmigungsverfahrens berücksichtigt. Messeinrichtungen des Prüf- und
Messdienstes der BNetzA werden durch die vorliegende Planung nicht
beeinträchtigt.
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1.7 Â Â Â Â Â BUND
Bund für Umwelt –und Naturschutz LV NW, OG Hilden, vom 27.02.2014
Seitens
der Einwenderin wird aus der Begründung Kapitel „städtebauliche Konzeption“ zitiert.
Die hier beschriebene planerische Leitlinie, die Präsenz der Kirche in der
Stadt allseitig zu stärken und die Bedeutung der Kirche in dem öffentlichen
Raum durch Sichtachsen zu bestätigen, wird nach Auffassung der Einwenderin mit
der vorliegenden Planung nicht erreicht. Die Bedenken werden jedoch nicht
geteilt. Ziel ist es, möglichst schnell ein in die Kirchengemeinde und die
Öffentlichkeit ausstrahlendes Pfarrzentrum zu errichten, aber auch das Areal
rund um die Kirche St. Jacobus nicht nur durch Gebäude, sondern auch durch gut
gestaltete Freiflächen aufzuwerten. Deshalb wird auch der Vorplatz der Kirche
nördlich der Mittelstraße bei Umsetzung des Vorhabens neu gestaltet. Dafür wird
die an die Kirche angebaute Pfarrbücherei abgerissen, um hier eine
Platzaufweitung und Begegnungsflächen zu schaffen. Somit verändert sich hier,
entgegen der Ausführungen der Einwenderin, die Ansicht der Kirche von der
Mittelstraße. Das Pfarrzentrum rückt zwar näher an die Kirche heran, dadurch
wird jedoch der Bezug der beiden Gebäude zueinander unterstrichen und
gleichzeitig das Pfarrzentrum von seiner Formgebung so konzipiert, dass eine
Platzsituation zwischen Kirche und Pfarrzentrum geschaffen wird. Der Blick auf
die Kirche und somit auch die Präsenz der Kirche in der Stadt wird hierdurch
unterstrichen.
Darüber
hinaus soll die städtebaulich unbefriedigende Situation im Bereich des Stadteingangs
an der Mühlenstraße / Hochdahler Straße durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes neu geordnet und aufgewertet werden. Hier ist die Realisierung
eines urbanen Wohnquartiers in direkter Innenstadtlage geplant. Die vorgesehene
Wohnnutzung knüpft unmittelbar an die vorhandene Wohnnutzung nördlich der Mühlenstraße
an, ergänzt diese längs der Hochdahler Straße und wirkt zudem als Schallschutz
für die rückwertigen Bereiche. Wegebeziehungen zur Hochdahler Straße sowie zur
Mittelstraße werden zwischen der geplanten Wohnbebauung und dem Pfarrzentrum
entstehen und eine schnelle und direkte Zugänglichkeit zur Bushaltestelle und
damit zum ÖPNV ermöglichen.
Bei der Gestaltung
der Gebäude wird auf die städtebaulich integrierte Lage in der Nachbarschaft
der Baudenkmäler Rücksicht genommen. Entsprechende Regelungen wurden in den
Durchführungsvertrag aufgenommen (Gebäudetypologien). Die Bedenken der
Einwenderin werden daher nicht geteilt.
Die
Einwenderin kritisiert die möglichst maximale Inanspruchnahme der Bauflächen
aus Renditegründen. Hierzu ist auszuführen, dass selbstverständlich das
vorliegende Konzept auch wirtschaftlich tragfähig sein muss. Allerdings stehen
auch hierbei städtebauliche Belange im Fokus, so soll durch die geplante
Wohnbebauung der innerstädtischen Prägung des Quartiers Rechnung getragen
werden. Durch die festgesetzte Geschossflächenzahl wird eine sehr kompakte und
dichte Bebauungsstruktur zugelassen. Durch die Anordnung der geplanten Gebäude
und der Gebäudestaffelung sowie des geplanten Innenhofes und der geplanten
Durchgänge zwischen den Gebäudeteilen kann jedoch eine ausreichende Belichtung,
Belüftung und Besonnung trotz der hohen baulichen Ausnutzbarkeit im Bebauungsplangebiet
sowie der im Umfeld liegenden Bestandsgebäude gewährleistet werden. Nachteilige
Auswirkungen auf die Umwelt sind nicht zu erwarten.
Zum Umgang mit dem
Stadtgrün ist auszuführen, dass analog zum rechtskräftigen Bebauungsplan ein
Laubbaum südlich der Kirche im Plangebiet zum Erhalt festgesetzt wird. Darüber
hinaus werden im Plangebiet keine Bäume zum Erhalt festgesetzt, dies bedeutet jedoch
nicht, dass alle Bäume im Geltungsbereich des Bebauungsplanes entfallen werden.
Im Bebauungsplan können Bäume grundsätzlich nur aus städtebaulichen Gründen
festgesetzt werden. In der innerstädtischen Lage prägt der festgesetzte
Laubbaum aufgrund seiner Dimension den geplanten neuen Platz zwischen Kirche
und Gemeindezentrum. Dies war auch schon im derzeit noch geltenden
Bebauungsplan Nr. 73 A der Fall. Gemäß der vorliegenden Planung werden im
Plangebiet 34 Bäume gefällt werden. Davon fallen lediglich 6 Bäume unter die
Baumschutzsatzung der Stadt Hilden und sind entsprechend auszugleichen. Im
Plangebiet selbst sind zudem Ersatzpflanzungen im Innenhof der Wohnbebauung
sowie zwischen Wohnbebauung und Pfarrzentrum vorgesehen. Zur Umsetzung der
Maßnahmen werden die Vorhabenträgerinnen im Durchführungsvertrag verbindlich verpflichtet.
Im Bereich nordwestlich der St. Jacobuskirche können weitere vorhandene Bäume
erhalten werden. Gemäß dem Planungsziel und des städtebaulichen Entwurfs sollen
eine innerstädtische verdichtete Wohnbebauung sowie ein Gemeindezentrum im
Plangebiet entstehen. Aufgrund dieser Zielsetzung ist eine Fällung der zuvor
genannten Bäume erforderlich, die besonders bedeutenden Bäume werden jedoch
durch die Baumschutzsatzung bzw. durch die Festsetzungen im Bebauungsplan
ersetzt bzw. erhalten.
In dem
Bebauungsplan werden Aspekte des Klimaschutzes berücksichtigt und in die Planung
miteinbezogen. So ist die kompakte Ausbildung der Gebäude nicht nur aus
wirtschaftlichen Gründen positiv zu bewerten, sondern auch im Hinblick auf die
energetische Bilanz.
Es
besteht die Absicht, im Plangebiet erhöhte Anforderungen an die Außendämmung
der Gebäude zu schaffen. Im Bereich des Gemeindezentrums werden die
Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) sowie des
Erneuerbaren-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) erfüllt. Im nördlich
anschließenden Bereich des „Innerstädtischen Wohnens“ wird zudem eine
Wärmedämmhülle gemäß Passivhausqualität realisiert.
Das
Energiekonzept für den Bereich des „Innerstädtischen Wohnens“ sieht Wärmepumpen
Luft-Wasser in Kombination mit Sole-Wasser vor. Die Energieversorgung für
Heizwärme wird durch den selbst produzierten Strom der Photovoltaik-Anlage
hergestellt. Ferner wird in den Wohnungen eine Fußbodenheizung auf
Niedrigenergiebasis mit Energiepufferung und Energiemanagementsystem eingebaut.
Es kann somit ein nahezu energieautarkes Gebäudekonzept realisiert werden.Â
Seitens der Einwenderin wurde zudem eine
seniorengerechtere Ausrichtung des Wohnangebotes gewünscht. Hierzu ist
auszuführen, dass bereits 25 % der Wohnfläche im Bereich des
„Innerstädtischen Wohnens“ barrierefrei erreichbar sein werden. Die Bedürfnisse
von Senioren wurden in der Planung angemessen berücksichtigt. Insgesamt soll
mit der Planung auch dem Bedarf an zentral gelegenen, inner-städtischen
Wohnungen für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen nachgekommen werden.
Die Kosten für den Bau und Unterhaltung der
versenkbaren Container-Anlage an der Mühlenstraße werden vom Vorhabenträger
getragen, entsprechende Regelungen finden sich im Durchführungsvertrag.
Die Abbrucharbeiten der Bestandsgebäude
sowie die Ausschachtung für die geplante Neubebauung werden durch eine
archäologische Fachfirma begleitet, entsprechende Abstimmungen zwischen LVR –
Amt für Bodendenkmalpflege, der Stadt Hilden und den Vorhabenträgerinnen wurden
getroffen. Eine archäologische Fachfirma wurde beauftragt.
Â
Es
wird darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Plangebiet um innerstädtische
Flächen handelt. Das vorliegende Konzept sieht vor, diese Freiflächen im Umfeld
zwischen Kirche und geplanten Gemeindezentrum künftig für unterschiedliche
Nutzungen – beispielsweise Pfarrfest – vorzusehen. Die Flächen sollen daher
nicht durch Beete o.ä. zugestellt werden.
Es soll eine freie Platzfläche entstehen. Durch die neue Gestaltung der
Außenanlagen werden neue Aufenthaltsqualitäten geschaffen. Die Grundausstattung
ist im Gestaltungskonzept unter Abwägung der unterschiedlichen Belange
ausreichend berücksichtigt worden. Im Übrigen werden die privaten Gärten im
Baugebiet „Innerstädtisches Wohnen“ begrünt.
Hinsichtlich der Aufenthaltsqualität
stadtbewohnender Tiere ist nochmals darauf hinzuweisen, dass das Plangebiet
sich in einer innerstädtischen Lage befindet und bereits im Bestand weitgehend
versiegelt ist. Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens wurde eine Artenschutzprüfung
durchgeführt. Aufgrund der Ergebnisse der Artenschutzprüfung ergeben sich keine
Erfordernisse zur Aufstellung von Nisthilfen etc.
1.8 Â Â Â Â Â Kreis
Mettmann vom 27.02.2014
Untere Wasserbehörde:
Es liegen keine Bedenken und Anmerkungen
hinsichtlich der Planung vor.
Untere Immissionsschutzbehörde:
Es liegen keine Bedenken und Anmerkungen
hinsichtlich der Planung vor.
Untere Bodenschutzbehörde:
Es liegen keine Bedenken und Anmerkungen
hinsichtlich der Planung vor.
Kreisgesundheitsamt:
Die zentrale Lage des Plangebietes im
räumlichen und funktionalen Zusammenhang der Innenstadt und zu bestehenden o.
g. Straßenverkehrssystemen bietet eine gute Anbindung an die
Infrastruktureinrichtungen der Innenstadt und trägt zur Qualität des Standortes
bei. Im Umkehrschluss sind damit aber auch Lärmauswirkungen verbunden, deren
Auswirkungen, insbesondere auf den Wohnstandort des Baugebietes
„Innerstädtisches Wohnen“, zu untersuchen und in der Abwägung zu berücksichtigen
sind.
Die grundsätzlichen Bedenken des
Gesundheitsamtes gegenüber der Neuansiedlung von Wohnbebauung in derart hoch
schallbelasteten Bereichen wurden in den vorangegangenen Verfahren ausführlich
dargelegt. Auf die Behandlung der Stellungnahme aus der frühzeitigen
Beteiligung wird verwiesen. Zu den Bedenken wurde bereits in der
Behandlungsvorlage zum Offenlagebeschluss ausgeführt, dass es erklärtes Ziel im
Gesamtkonzept des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist die Mischung und
Ansiedlung immissionsempfindlicher Nutzungen wie das Wohnen in diesem durch
Verkehrsimmissionen vorbelasteten Gebiet zu ermöglichen. Im Vorfeld zur
Aufstellung des Bebauungsplanes sowie schon vor dem durchgeführten
Wettbewerbsverfahren für das Gebiet waren die angesprochenen Lärmkonflikte
bekannt und daher Regelungen im Bebauungsplanverfahren bereits zu erwarten. Unter
dieser Voraussetzung wurde das Wettbewerbsverfahren zum Reichshofareal mit dem
Ziel, u.a. ein urbanes, innerstädtisches Wohnquartier zu entwickeln,
durchgeführt.
Um für
das Plangebiet Lösungen für die Lärmproblematik zu finden, wurde im Rahmen des
Bauleitplanverfahrens eine schalltechnische Untersuchung durch das Büro Peutz
Consult durchgeführt, in der die Konfliktpunkte aufgezeigt und Lösungen
dargelegt werden. Wie den Ergebnissen der schalltechnischen Untersuchung zu
entnehmen ist, wird das Plangebiet durch Straßenverkehrslärm der Hochdahler
Straße und der Berliner Straße erheblich vor-belastet.
Auf das Plangebiet wirken
Verkehrslärmimmissionen ein. Diese Immissionen wurden ge-mäß RLS-90 ermittelt
und gemäß der DIN 18005 / DIN 4109 im Rahmen der schalltechni-schen
Untersuchung beurteilt.
Im vorliegenden Fall sind aktive
Schallschutzmaßnahem entlang der Hochdahler Straße aufgrund der zentralen
Innenstadtlage nicht möglich, sodass die geplante riegelförmige Bebauung längs
der Hochdahler Straße selbst einen Schutz ausbildet. Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens
wurden daher passive Maßnahmen zum Schallschutz festgesetzt. Seitens des
Gesundheitsamtes wurden keine weiteren Anregungen zu den textlichen Festsetzungen
zum passiven Schallschutz vorgebracht.
Die Anforderungen an die bauliche Gestaltung
der Tiefgaragenein- und ausfahrt wurden bereits auf Anregung des
Gesundheitsamtes als textlicher Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen. Die
Formulierung einer textlichen Festsetzung ist nicht erforderlich, da die
Umsetzung der Maßnahme im Baugenehmigungsverfahren eingefordert wird.
Der Hinweis zu den Geräuschspitzen wird zur
Kenntnis genommen. Ferner betrifft dieser Hinweis das Baugenehmigungsverfahren
und ist somit nicht im Regelungsbedarf des Bauleitplanverfahrens.
1.9 Â Â Â Â Â Schreiben
des Behindertenbeirates der Stadt Hilden vom 29.01.2014
Es wird auf die vorangegangen Stellungnahmen
verwiesen. Die hierbei vorgebrachten Hinweise werden zur Kenntnis genommen und
wurden bereits im Rahmen der Beschlussfassung zur öffentlichen Auslegung wie
folgt behandelt: Die Zielvereinbarung zwischen dem Behindertenbeirat der Stadt
Hilden und der Stadt wurden bei der weiteren Planung berücksichtigt. Den
Anregungen wird u. a. dadurch gefolgt, dass die öffentlichen Verkehrsflächen
(z. B. Bushaltestellen) barrierefrei gestaltet werden. Zudem werden 15
Wohneinheiten innerhalb des Wohnkomplexes sowie alle 3 Wohnungen im
Pfarrzentrum barrierefrei zugänglich sein.
die
Anregungen der Bürgerinnen und Bürger im Rahmen der öffentlichen Auslegung
gemäß §3(2) BauGB wie folgt zu behandeln:
1.10 Â Â Â Frau
Gabriele Gyo, Schreiben vom 31.01.2014
Die Bedenken der Einwenderin, dass die
Wohnqualität und Privatsphäre, durch die geplante Wohnbebauung im Plangebiet
und die damit verbundene Tiefgaragenausfahrt über die Mühlenstraße, abnimmt,
werden nicht geteilt. Bereits in dem vorangegangenen Verfahren wurde ein
Kompromiss hinsichtlich der Tiefgaragenein- und ausfahrt erzielt. Die verkehrliche
Erschließung des Plangebietes erfolgt demnach über die Mühlenstraße und die Hochdahler
Straße. Im Rahmen des vorausgegangenen vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VEP
Nr. 13) wurden mehrere Erschließungsmöglichkeiten gutachterlich untersucht und
bewertet. Der Rat der Stadt Hilden hat mit Beschluss vom 05.05.2010 eine
kombinierte Erschließung über die Mühlenstraße als auch die Hochdahler Straße
beschlossen. An der Hochdahler Straße ist demnach nur eine Zufahrt in die
geplante Tiefgarage und an der Mühlenstraße nur eine Ausfahrt aus der geplanten
Tiefgarage zulässig. Seitens des Verkehrsgutachters konnte bei der vorliegenden
Variante im vorausgegangenen Verfahren ermittelt werden, dass eine ausreichende
Verkehrsabwicklung gewährleistet ist. Über die Hochdahler Straße sowie die
Mühlenstraße und die Straße „Am Rathaus“ wird das Plangebiet an die
übergeordneten Verkehrswege angebunden. Durch die vorliegende Erschließungsvariante
können die mit der Planung verbundenen Verkehre auf die umliegenden Straßen
verteilt werden. Dieser Kompromiss ist auch verkehrstechnisch günstig und
diente als Grundlage für den Investorenwettbewerb. Der Kompromiss steht daher
nicht mehr zur Disposition.
Gemäß
dem Verkehrsgutachten aus Juni 2013 wird durch die Planung ein Verkehrsaufkommen
von insgesamt 415 Kfz-Fahrten ausgelöst. Eine Überlagerung der neuen Verkehre
mit den wegfallenden Verkehren (vorhandene 60 Stellplätze) ergibt, dass in der
Mühlenstraße sowie in der Straße Am Rathaus eine ähnliche Verkehrsbelastung
sowohl in der vorhandenen als auch in der zukünftigen Situation besteht. Im
Ergebnis des Gutachtens sind daher keine wesentlichen Änderungen im
Verkehrsablauf der Mühlenstraße und der Straße Am Rathaus zu erwarten.
Die Mühlenstraße ist im Bestand und im
Bebauungsplan als verkehrsberuhigter Bereich ausgewiesen. Der Status der
Mühlenstraße bleibt somit unverändert. Ferner wird die Straße nicht an die
Hochdahler Straße angebunden, sodass auch keine Gefahr besteht, dass die
Mühlenstraße zur Durchfahrtsstraße wird. Die Verkehrsprognose wurde zudem in
der schalltechnischen Untersuchung zum geplanten Vorhaben berücksichtigt.
Beeinträchtigungen für die Anwohner der Mühlenstraße sind im Ergebnis nicht zu
erwarten.
                                              Â
Während der Bauphase ist es erforderlich,
dass Baufahrzeuge das Baugrundstück erreichen können. Eine Befahrung der Mühlenstraße
durch Baufahrzeuge ist daher während der Bauphase nicht ausgeschlossen. Im
Durchführungsvertrag werden die Vorhabenträger zur Wiederherstellung der
Mühlenstraße im Bereich des VEP nach dem vom Tiefbauamt- und Grünflächenamt
geprüften und freigegebenen Ausführungsplänen auf Kosten der Vertragspartner
verpflichtet. Des Weiteren liegt die Thematik der Baustelleneinrichtung und der
damit verbundenen Baustellenverkehre im Baugenehmigungsverfahren.
Eine Beeinträchtigung der Privatsphäre durch
die geplante Wohnbebauung ist nicht zu erwarten. Die Bebauung wird sich durch
die Festsetzungen im Bebauungsplan und die vertraglichen Vereinbarungen
störungsfrei in das Umfeld einfügen.
Den Anregungen wird nicht gefolgt.
1.11 Â Â Â Frau
Margret Burkhardt-Schulz, Schreiben vom 11.02.2014
Die Bedenken der Einwenderin, dass es zu
einer Wertminderung der vorhandenen Wohnimmobilien, durch die geplante
Wohnbebauung im Plangebiet und die damit verbundene Tiefgaragenausfahrt über
die Mühlenstraße, kommen wird, werden nicht geteilt. Die geplante Wohnbebauung
wird sich aufgrund der Festsetzungen harmonisch in das Umfeld einfügen.
Bereits in dem vorangegangenen Verfahren
wurde ein Kompromiss hinsichtlich der Tiefgaragenein- und ausfahrt erzielt. Die
verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt demnach über die
Mühlenstraße und die Hochdahler Straße. Im Rahmen des vorausgegangenen
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VEP Nr. 13) wurden mehrere Erschließungsmöglichkeiten
gutachterlich untersucht und bewertet. Der Rat der Stadt Hilden hat mit
Beschluss vom 05.05.2010 eine kombinierte Erschließung über die Mühlenstraße
als auch die Hochdahler Straße beschlossen. An der Hochdahler Straße ist
demnach nur eine Zufahrt in die geplante Tiefgarage und an der Mühlenstraße nur
eine Ausfahrt aus der geplanten Tiefgarage zulässig. Seitens des
Verkehrsgutachters konnte bei der vorliegenden Variante im vorausgegangenen
Verfahren ermittelt werden, dass eine ausreichende Verkehrsabwicklung
gewährleistet ist. Über die Hochdahler Straße sowie die Mühlenstraße und die
Straße „Am Rathaus“ wird das Plangebiet an die übergeordneten Verkehrswege
angebunden. Durch die vorliegende und vom Stadtentwicklungsausschuss der Stadt
Hilden beschlossene Erschließungsvariante können die mit der Planung verbundenen
Verkehre auf die umliegenden Straßen verteilt werden. Dieser Kompromiss ist
auch verkehrstechnisch günstig und diente als Grundlage für den
Investorenwettbewerb. Der Kompromiss steht daher nicht mehr zur Disposition.
Gemäß
dem Verkehrsgutachten aus Juni 2013 wird durch die Planung ein Verkehrsaufkommen
von insgesamt 415 Kfz-Fahrten ausgelöst. Eine Überlagerung der neuen Verkehre
mit den wegfallenden Verkehren (vorhandene 60 Stellplätze) ergibt, dass in der
Mühlenstraße sowie in der Straße Am Rathaus eine ähnliche Verkehrsbelastung
sowohl in der vorhandenen als auch in der zukünftigen Situation besteht. Im
Ergebnis des Gutachtens sind daher keine wesentlichen Änderungen im
Verkehrsablauf der Mühlenstraße und der Straße Am Rathaus zu erwarten.
Die Mühlenstraße ist im Bestand und im
Bebauungsplan als verkehrsberuhigter Bereich ausgewiesen. Das vorliegende
Verkehrsgutachten verdeutlicht, dass die geplante verkehrliche Anbindung
verkehrstechnisch funktioniert. Das Verhalten einzelner Verkehrsteilnehmer
(Parkplatzsuchverkehr) ist nicht durch den Bebauungsplan zu regeln. Das Bau-
und Planungsrecht ist in diesem Zusammenhang nicht das geeignete Mittel.
Die Verkehrsprognose aus der
Verkehrsuntersuchung wurde zudem in der schalltechnischen Untersuchung zum
geplanten Vorhaben berücksichtigt. Beeinträchtigungen für die Anwohner der
Mühlenstraße sind im Ergebnis nicht zu erwarten.
Während der Bauphase ist es erforderlich,
dass Baufahrzeuge das Baugrundstück erreichen können. Eine Befahrung der
Mühlenstraße durch Baufahrzeuge ist daher während der Bauphase nicht
ausgeschlossen. Im Durchführungsvertrag werden die Vorhabenträger zur
Wiederherstellung der Mühlenstraße im Bereich des VEP nach dem vom Tiefbauamt-
und Grünflächenamt geprüften und freigegebenen Ausführungsplänen auf Kosten der
Vertragspartner verpflichtet. Des Weiteren liegt die Thematik der
Baustelleneinrichtung und der damit verbundenen Baustellenverkehre im
Baugenehmigungsverfahren.
Den Anregungen wird nicht gefolgt.
1.12Â Â Â Â Herr
Manfred Weiß, Schreiben vom 11.02.2014
Seitens des Einwenders wurde angeregt, zur
weiteren Belebung der Mittelstraße ein oder zwei Geschäfte in die Planung zu
integrieren. Hierzu kann Folgendes erläutert werden: Die kath. Kirchengemeinde
als Grundstückseigentümer hat sich zum Ziel gesetzt, ihre Gemeindearbeit in
Form eines neuen Gemeindezentrums besser in Szene zu setzen und für Interessierte
leichter zugänglich zu machen. Deshalb soll das neue Gemeindezentrum direkt
neben der St. Jacobus-Kirche und direkt an der Mittelstraße stehen, also an der
Stelle, an der vormals der Kopfbau des alten „Reichshofes“ stand. Mit dem
geplanten Charakter des neuen Gemeindezentrums verträgt sich eine Ladennutzung
im Erdgeschoss nicht. Deshalb ist vorgesehen, im Erdgeschoss neben der eigenen
Bücherei auch zahlreiche Gruppenarbeitsräume unterzubringen. Im 1. Obergeschoss
wird – neben einigen Büros – der große Pfarrsaal sein, während im 2.
Obergeschoss drei Wohnungen zur Vermietung bereitstehen werden. Insofern kann
auch aus der geplanten neuen Nutzung im östlichen „Eingang“ zur Fußgängerzone
Mittelstraße eine lebhafte Fußgängerfrequenz und damit eine Belebung entstehen.
Außerdem darf nicht der neu entstehende Platz vor der Kirche St. Jacobus und
dem neuen Pfarrzentrum vergessen werden, der ebenfalls vielfältig genutzt
werden kann. Die Stadt Hilden ist davon überzeugt, dass auch die vorgesehene
Nutzung zu einer „Belebung“ der Mittelstraße beiträgt. Zudem gibt es im
Zusammenhang der Fußgängerzone in Hilden derzeit einige andere in Planung
befindliche Projekte, mit denen die östliche Mittelstraße aufgewertet werden
kann. Vor dem Hintergrund des zuvor dargelegten Planungsziels ist eine Änderung
der Planung nicht erforderlich.
Der Anregung wird nicht gefolgt.
1.13Â Â Â Â Frau
Renate Jahrstorfer, Schreiben vom 12.02.2014
Die Einwenderin merkt an, dass sich die
Verkehrssituation auf der Hochdahler Straße und auf der Mühlenstraße seit dem
Kompromiss hinsichtlich der Tiefgaragenein- und ausfahrt erheblich
verschlechtert hat. Hierzu ist zu erläutern, dass dieser Kompromiss bereits in
dem vorangegangenen Verfahren erzielt wurde. Im Rahmen des vorausgegangenen
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VEP Nr. 13) wurden mehrere
Erschließungsmöglichkeiten gutachterlich untersucht und bewertet. Der Rat der
Stadt Hilden hat mit Beschluss vom 05.05.2010 eine kombinierte Erschließung
über die Mühlenstraße als auch die Hochdahler Straße beschlossen. An der
Hochdahler Straße ist demnach nur eine Zufahrt in die geplante Tiefgarage und
an der Mühlenstraße nur eine Ausfahrt aus der geplanten Tiefgarage zulässig.
Seitens des Verkehrsgutachters konnte bei der vorliegenden Variante im vorausgegangenen
Verfahren ermittelt werden, dass eine ausreichende Verkehrsabwicklung gewährleistet
ist. Im Rahmen des vorliegenden Planverfahrens wurde eine ergänzende Ver-kehrsuntersuchung
durchgeführt. Gemäß dem Verkehrsgutachten aus Juni 2013 wird durch die Planung
ein Verkehrsaufkommen von insgesamt 415 Kfz-Fahrten ausgelöst. Eine Überlagerung
der neuen Verkehre mit den wegfallenden Verkehren (vorhandene 60 Stellplätze)
ergibt, dass in der Mühlenstraße sowie in der Straße Am Rathaus eine ähnliche
Verkehrsbelastung sowohl in der vorhandenen als auch in der zukünftigen
Situation besteht. Im Ergebnis des Gutachtens sind daher keine wesentlichen
Änderungen im Verkehrsablauf der Mühlenstraße und der Straße Am Rathaus zu
erwarten. Der Kompromiss steht daher nicht mehr Disposition. Die
Alternativvorschläge der Einwenderin werden daher nicht berücksichtigt.
Die Mühlenstraße ist im Bestand und im
Bebauungsplan als verkehrsberuhigter Bereich ausgewiesen. Das vorliegende
Verkehrsgutachten verdeutlicht, dass die geplante verkehrliche Anbindung
verkehrstechnisch funktioniert. Das Verhalten einzelner Verkehrsteilnehmer
(Parkplatzsuchverkehr) ist nicht durch den Bebauungsplan zu regeln. Das
Bodenrecht ist in diesem Zusammenhang nicht das geeignete Mittel.
Der
Hinweis in Bezug auf die Missachtung der Geschwindigkeitsbegrenzungen wird zur
Kenntnis genommen, kann jedoch im Rahmen des Bauleitplanverfahrens nicht
berücksichtigt werden. Bei etwaigen Verstößen ist ordnungsbehördliches
Einschreiten erforderlich.
Die
Einwendung, dass die Unfallgefahr im Bereich der Altersresidenz und der
behindertengerechten Wohnhäuser bereits heute sehr hoch ist, wird nicht
geteilt. Der Standort ist nicht als Unfallschwerpunkt vermerkt, angesichts der
Fahrzeug- und Passantenfrequenz sowie der tatsächlichen Situation vor Ort auch
nicht wahrscheinlich.
Die Verkehrsprognose aus der Verkehrsuntersuchung
wurde zudem in der schalltechnischen Untersuchung zum geplanten Vorhaben
berücksichtigt. Beeinträchtigungen für die Anwohner der Mühlenstraße sind im
Ergebnis nicht zu erwarten.
Durch die Neuplanung geht eine geringfügige
Erhöhung der Verkehrsbewegungen einher. Folglich erhöhen sich durch die Zunahme
des Verkehrs auch die verkehrsinduzierten Luftimmissionen. Die Zunahme des
Verkehrs ist jedoch in Relation zu den Verkehrsbewegungen in den umliegenden
Straßen zu vernachlässigen. Insgesamt werden durch die Neuplanung und die
Umsetzung der Planung keine wesentlichen Beeinträchtigungen erwartet.
Den Anregungen wird nicht gefolgt.
1.14Â Â Â Â Frau
Ulrike Stockhausen, Schreiben vom 18.02.2014
Die
Kritik an den geplanten Neubauten, die sich im vorliegenden Fall gegen die Höhe
sowie die Fassadengestaltung richtet, wird seitens der Stadt Hilden nicht
geteilt. Die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen orientieren sich einerseits
an der im Plangebiet vorhandenen Gebäudesubstanz und andererseits an den
umgebenden Gebäuden im Anschluss an das Plangebiet. Als wesentliche Referenz
zur Bestimmung der Höhenfestsetzungen wurden insbesondere die im Plangebiet
befindlichen Baudenkmäler herangezogen. Die Festsetzungen erfolgen, um die
geplanten neuen Baukörper in Bezug auf die Höhenentwicklung in das Umfeld und
die vorhandenen Bebauungsstrukturen zu integrieren.
Die Bereiche des Pfarrzentrums sowie der
nördlich der Kirche anschließende Gebäudeteil, der am nächsten zur Kirche
gerichtet ist, sind mit maximalen Gebäudehöhen von 65,0 m ü.NN im Bebauungsplan
festgesetzt. Dabei wurde bereits ein gewisser Spielraum berücksichtigt. Die
Planung des Pfarrzentrums sieht eine Gebäudehöhe von 64,5 m vor. Der
Wohnkomplex wird an der zur Kirche gerichteten Fassade eine Wandhöhe von 64,4 m
aufweisen. Die Traufhöhe der Kirche von 64,2 m wird somit nahezu eingehalten.
Aufgrund der Distanz zwischen den Gebäuden wird hier vom Straßenraum aus kein
Höhenunterschied wahrnehmbar. Alle Gebäudehöhen bleiben, wie seitens des
LVR-Amtes für Denkmalpflege gefordert,Â
deutlich unterhalb der Firsthöhe der Kirche. In der Nachbarschaft zum
Pfarrhaus wird die Neubebauung eine Höhe von max. 65,0 m ü.NN aufweisen. Den
Belangen des Denkmalschutzes wird aufgrund des räumlichen Abstandes von rd. 19
m sowie der optischen Trennung durch Bäume in ausreichendem Umfang Rechnung
getragen.
Abweichend
von der Höhenfestsetzung ist eine Überschreitung der Maximalhöhe für Technikaufbauten
in der Summe von lediglich bis 10 % der Geschossfläche des darunter liegenden
Geschosses und maximal 1,5 m Höhe zulässig. Dies entspricht im Bereich der
Hochdahler Straße einer maximalen Höhe von 72,00 m ü. NN. Die Festsetzung ermöglicht
es somit, ggf. erforderliche Technikaufbauten auf den Dachflächen zu
realisieren.
Aufgrund der teilweise vorgesehenen
Sondernutzungen (bspw. ein Pfarrsaal), die ggf. von den üblichen Maßen
abweichende Geschosshöhen zur Folge haben, können durch die Festsetzung der
Gebäudehöhe das mögliche Bauvolumen und das städtebauliche Bild besser
gesteuert werden als nur über die Festsetzung einer höchstzulässigen Zahl von
Vollgeschossen. Durch die Festsetzungen zur maximalen Gebäudehöhen werden neben
den oben genannten Vollgeschossen keine weiteren Dach- und Staffelgeschosse
ermöglicht.
Die Fassaden der projektierten Gebäude sind
ein wichtiger Aspekt bei der städtebaulichen Planung. Schon aufgrund der Nähe
zu eingetragenen Denkmälern muss sorgfältig an die Gestaltung der Fassaden
herangegangen werden. Sie stellen die „Visitenkarte“ eines Gebäudes nach außen
dar und erwirken zusammen mit der städtebaulichen Grundgestalt die Einbindung
in die schon vorhandene Umgebung.
Die
Fassadenplanung für das Gemeindezentrum wird gekennzeichnet durch die flächige
Verwendung von Klinker-Materialien mit rötlich-braunem Farbton. Diese Farb- und
Materialwahl stellt zum einen eine Reminiszenz an das alte Reichshofgebäude
dar, zum anderen verbindet sie optisch das Gemeindezentrum mit der
gegenüberliegenden Kirche St. Jacobus.
Aufgrund seiner abgerundeten baulichen
Gestalt und einem geschickten Wechsel zwischen geschlossenen und durch Fenster
geprägten „offenen“ Fassadenabschnitten stellt das Gebäude des Gemeindezentrums
einen städtebaulichen Solitär dar, der trotzdem in Korrespondenz mit seiner
Umgebung steht.
Die
sich nach Norden hin anschließende Wohnbebauung ist in ihrer Geschossigkeit
höher und als Gebäude deutlich länger. Daher ist hier bei der
Fassadengestaltung darauf zu achten, dass die Gebäude nicht zu „erdrückend“ für
die Kirche St. Jacobus, das neue Gemeindezentrum an der Mittelstraße und das
denkmalgeschützte Pfarramt an der Mühlenstraße wirken.
Entlang der Hochdahler Straße ist die
Verteilung und die Größe der Fenster Resultat intensiver lärmschutztechnischer
Untersuchungen. Dennoch ist es gelungen, zu dominierende bandartigen
Fensterstrukturen zu vermeiden. Je nach Stockwerk sind unterschiedliche
Fensterrhythmen entstanden, sodass trotz der Länge von mehr als 65 m ein
relativ aufgelockerter Eindruck entsteht.
Entlang der Mühlenstraße wird dieses
Gestaltungselement erneut aufgenommen. Auf der Westseite und der Südseite wird
dagegen, auch als Reaktion auf die benachbarten denkmal-geschützten Gebäude,
eine ruhigere Fassadengestaltung gewählt. Die Fensterformate sind hier
einheitlicher.
Da vorgesehen ist, mit einem
Wärmedämmverbundsystem zu bauen, ist als Fassadenmaterial farbiger Putz
vorgesehen. Dieser soll – um nicht zu „schwer“ zu erscheinen – von hellerer
Farbe sein als die Klinkerfassaden von Kirche und Gemeindezentrum. Im Durchführungsvertrag
wurden verbindliche Regelungen zur Fassadengestaltung aufgenommen (sog.
Gebäudetypologien).
Den Anregungen wird nicht gefolgt.
1.15Â Â Â Â Frau
Anne Menk, Schreiben vom 19.02.2014
Die
Kritik an den geplanten Neubauten, die sich im vorliegenden Fall gegen die
Gestaltung der Wohngebäude richtet, wird seitens der Stadt Hilden nicht
geteilt. Die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen orientieren sich einerseits
an der im Plangebiet vorhandenen Gebäudesubstanz und andererseits an den
umgebenden Gebäuden im Anschluss an das Plangebiet. Als wesentliche Referenz
zur Bestimmung der Höhenfestsetzungen wurden insbesondere die im Plangebiet
befindlichen Baudenkmäler herangezogen. Die Festsetzungen erfolgen, um die
geplanten Baukörper in Bezug auf die Höhenentwicklung in das Umfeld und die
vorhandenen Bebauungsstrukturen zu integrieren.
Der Wohnkomplex wird an der zur Kirche
gerichteten Fassade eine Wandhöhe von 64,4 m ü.NN aufweisen. Die Traufhöhe der
Kirche von 64,2 m ü.NN wird somit nahezu eingehalten. Aufgrund der Distanz
zwischen den Gebäuden wird hier vom Straßenraum aus kein Höhenunterschied
wahrnehmbar. Alle Gebäudehöhen bleiben, wie seitens des LVR-Amt für
Denkmalpflege gefordert, deutlich unterhalb der Firsthöhe der Kirche.
Abweichend
ist gegenüber der Höhenfestsetzung eine Überschreitung der Maximalhöhe für
Technikaufbauten in der Summe von lediglich bis 10 % der Geschossfläche
des darunter liegenden Geschosses und maximal 1,5 m Höhe zulässig. Dies
entspricht im Bereich der Hochdahler Straße einer maximalen Höhe von 72,00 m ü.
NHN. Die Festsetzung ermöglicht es somit, ggf. erforderliche Technikaufbauten
auf den Dachflächen zu realisieren.
Aufgrund der teilweise vorgesehenen
Sondernutzungen (bspw. ein Pfarrsaal), die ggf. von den üblichen Maßen
abweichende Geschosshöhen zur Folge haben, können durch die Festsetzung der
Gebäudehöhe das mögliche Bauvolumen und das städtebauliche Bild besser
gesteuert werden als nur über die Festsetzung einer höchstzulässigen Zahl von
Vollgeschossen.
Die Fassaden der projektierten Gebäude sind
ein wichtiger Aspekt bei der städtebaulichen Planung. Schon aufgrund der Nähe
zu eingetragenen Denkmälern muss sorgfältig an die Gestaltung der Fassaden
herangegangen werden. Die Fassaden stellen die „Visitenkarte“ eines Gebäudes
nach außen dar und erwirken zusammen mit der städtebaulichen Grundgestalt die
Einbindung in die schon vorhandene Umgebung.
Die
sich nach Norden hin an das Gemeindezentrum anschließende Wohnbebauung ist in
ihrer Geschossigkeit höher und als Gebäude deutlich länger. Daher ist hier bei
der Fassadengestaltung darauf zu achten, dass die Gebäude nicht zu „erdrückend“
für die Kirche St. Jacobus, das neue Gemeindezentrum an der Mittelstraße und
das denkmalgeschützte Pfarramt an der Mühlenstraße wirken.
Entlang der Hochdahler Straße ist die
Verteilung und die Größe der Fenster Resultat intensiver lärmschutztechnischer
Untersuchungen. Dennoch ist es gelungen, zu dominierende bandartigen
Fensterstrukturen zu vermeiden. Je nach Stockwerk sind unterschiedliche
Fensterrhythmen entstanden, sodass trotz der Länge von mehr als 65 m ein
relativ aufgelockerter Eindruck entsteht.
Entlang der Mühlenstraße wird dieses
Gestaltungselement erneut aufgenommen. Auf der Westseite und der Südseite wird
dagegen, auch als Reaktion auf die benachbarten denkmalgeschützten Gebäude,
eine ruhigere Fassadengestaltung gewählt. Die Fensterformate sind hier
einheitlicher.
Da vorgesehen ist, mit einem
Wärmedämmverbundsystem zu bauen, ist als Fassadenmaterial farbiger Putz
vorgesehen. Dieser soll – um nicht zu „schwer“ zu erscheinen – von hellerer
Farbe sein als die Klinkerfassaden von Kirche und Gemeindezentrum. Im Durchführungsvertrag
wurden verbindliche Regelungen zur Fassadengestaltung aufgenommen (sog.
Gebäudetypologien).
Im
Hinblick auf die Einwendungen zur Verkehrssituation in der Mühlenstraße ist zu
erläutern, dass gemäß dem Verkehrsgutachten aus Juni 2013 durch die Planung ein
Verkehrsaufkommen von insgesamt 415 Kfz-Fahrten ausgelöst wird. Eine Überlagerung
der neuen Verkehre mit den wegfallenden Verkehren (vorhandene 60 Stellplätze)
ergibt, dass in der Mühlenstraße sowie in der Straße Am Rathaus eine ähnliche
Verkehrsbelastung sowohl in der vorhandenen als auch in der zukünftigen
Situation besteht. Im Ergebnis des Gutachtens sind daher keine wesentlichen
Änderungen im Verkehrsablauf der Mühlenstraße und der Straße Am Rathaus zu
erwarten.
Die Mühlenstraße ist im Bestand und im
Bebauungsplan als verkehrsberuhigter Bereich ausgewiesen. Das vorliegende
Verkehrsgutachten verdeutlicht, dass die geplante verkehrliche Anbindung
verkehrstechnisch funktioniert. Das Verhalten einzelner Verkehrsteilnehmer
(Parkplatzsuchverkehr) ist nicht durch den Bebauungsplan zu regeln. Das Bau-
und Planungsrecht ist in diesem Zusammenhang nicht das geeignete Mittel.
Während der Bauphase ist es erforderlich,
dass Baufahrzeuge das Baugrundstück erreichen können. Eine Befahrung der
Mühlenstraße durch Baufahrzeuge ist daher während der Bauphase nicht
ausgeschlossen. Im Durchführungsvertrag werden die Vorhabenträger zur
Wiederherstellung der Mühlenstraße im Bereich des VEP nach dem vom Tiefbauamt-
und Grünflächenamt geprüften und freigegebenen Ausführungsplänen auf Kosten der
Vertragspartner verpflichtet. Des Weiteren liegt die Thematik der
Baustelleneinrichtung und der damit verbundenen Baustellenverkehre im
Baugenehmigungsverfahren.
Den Anregungen wird nicht gefolgt.
1.16Â Â Â Â Herr
Dietmar Roßner, Schreiben vom 21.02.2014
Unterhalb des Wohnbaukomplexes ist eine
Tiefgarage geplant, welche baulich an das Kellergeschoss des Gemeindezentrums
anschließt. In der Tiefgarage sind insgesamt 66 Stellplätze für die
Wohnbebauung und 14 Stellplätze für das Gemeindezentrum bzw. die Kirche
vorgesehen. Die Bewohnergruppe der 65+-jährigen wird rund 56 %, also 39
Wohnungen belegen. Diese Menschen verzichten vielfach auf einen eigenen PKW,
sodass für diese Wohneinheiten ein reduzierter Stellplatzschlüssel von 0,7
angesetzt werden kann. Darüber hinaus sind Fahrradabstellanlagen in
ausreichender Zahl in der Tiefgarage vorgesehen. Insgesamt sieht die Planung 69
Fahrrad-Stellplätze in der Tiefgarage und weitere 30 oberirdisch vor.
Das
vorliegende Verkehrsgutachten verdeutlicht, dass die geplante verkehrliche
Anbindung verkehrstechnisch funktioniert. Das Verhalten einzelner
Verkehrsteilnehmer (Parkplatzsuchverkehr) ist nicht durch den Bebauungsplan zu
regeln. Das Bau- und Planungsrecht ist in diesem Zusammenhang nicht das
geeignete Mittel. Gegen widerrechtlich geparkte Fahrzeuge ist
ordnungsrechtlich vorzugehen. Dieser Aspekt liegt nicht in den
Regelungsmöglichkeiten des vorliegenden Bebauungsplanes.
Die
Feststellung des Einwenders, dass es sich bei dem Parkplatz vor dem ehemaligen
„Centro Portugues“ um private Stellplätze des Gemeindezentrums handelt, wird
bestätigt. Das Gemeindezentrum erhält, wie bereits oben dargestellt, dafür
Stellplätze in der vorgesehenen Tiefgarage.
Die Vorschläge im Hinblick auf eine Anpassung des
Stellplatzschlüssels werden nicht berücksichtigt. Der angewandte
Stellplatzschlüssel ist aufgrund des dargestellten Sachverhalts angemessen.
Bezüglich des Standortes der Zu- und Abfahrt
der Tiefgarage ist zu erläutern, dass bereits in dem vorangegangenen Verfahren
ein Kompromiss hinsichtlich der Tiefgaragenein- und ausfahrt erzielt wurde. Die
verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt demnach über die
Mühlenstraße und die Hochdahler Straße. Im Rahmen des vorausgegangenen
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VEP Nr. 13) wurden mehrere Erschließungsmöglichkeiten
gutachterlich untersucht und bewertet. Der Rat der Stadt Hilden hat mit Beschluss
vom 05.05.2010 eine kombinierte Erschließung über die Mühlenstraße als auch die
Hochdahler Straße beschlossen. An der Hochdahler Straße ist demnach nur eine
Zufahrt in die geplante Tiefgarage und an der Mühlenstraße nur eine Ausfahrt
aus der geplanten Tiefgarage zulässig. Seitens des Verkehrsgutachters konnte
bei der vorliegenden Variante im vorausgegangenen Verfahren ermittelt werden,
dass eine ausreichende Verkehrsabwicklung gewährleistet ist. Über die
Hochdahler Straße sowie die Mühlenstraße und die Straße „Am Rathaus“ wird das
Plangebiet an die übergeordneten Verkehrswege angebunden. Durch die
vorliegende Erschließungsvariante können
die mit der Planung verbundenen Verkehre auf die umliegenden Straßen verteilt
werden. Dieser Kompromiss ist auch verkehrstechnisch günstig und diente als
Grundlage für den Investorenwettbewerb. Er steht nicht zur Disposition.
Gemäß
dem Verkehrsgutachten aus Juni 2013 wird durch die Planung ein Verkehrsaufkommen
von insgesamt 415 Kfz-Fahrten ausgelöst. Eine Überlagerung der neuen Verkehre
mit den wegfallenden Verkehren (vorhandene 60 Stellplätze) ergibt, dass in der
Mühlenstraße sowie in der Straße Am Rathaus eine ähnliche Verkehrsbelastung
sowohl in der vorhandenen als auch in der zukünftigen Situation besteht. Im
Ergebnis des Gutachtens sind daher keine wesentlichen Änderungen im Verkehrsablauf
der Mühlenstraße und der Straße Am Rathaus zu erwarten.
Die Bedenken, dass im vorliegenden Verfahren um Profitdenken geht
werden zur Kenntnis genommen. Die Stadt Hilden setzt sich stets für einen
Interessenausgleich ein. In diesem Zusammenhang ist auch auf das Abwägungsgebot
gemäß § 1 Abs. 7 BauGB hinzuweisen. Die Stadt ist somit bereits gesetzlich dazu
verpflichtet, die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und
untereinander gerecht abzuwägen. Dabei spielt auch die wirtschaftliche Tragfähigkeit
von Vorhaben im Zuge der Umsetzung des Bebauungsplanes eine Rolle. Gleichzeitig
ist berücksichtigt worden, dass die gewählte Lösung hinsichtlich der
Tiefgaragen Zu- und Abfahrt aus städtebaulicher Sicht sinnvoll und aus
verkehrlicher Sicht funktionsfähig ist.
Den Anregungen wird nicht gefolgt.
1.17Â Â Â Â Frau
Ursula Linden, Schreiben vom 21.02.2014
Die Einwenderin regt an, die
Höhe und Länge des Baukörpers an der Hochdahlerstraße zu überprüfen (hier also:
zu reduzieren). Es ist zu erläutern, dass im Bebauungsplan die zulässigen
Gebäudehöhen festgelegt werden. Die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen
orientieren sich einerseits an der im Plangebiet vorhandenen Gebäudesubstanz
und andererseits an den umgebenden Gebäuden im Anschluss an das Plangebiet. Als
wesentliche Referenz zur Bestimmung der Höhenfestsetzungen wurden insbesondere
die im Plangebiet befindlichen Baudenkmäler herangezogen. Die Bereiche des
Pfarrzentrums sowie der nördlich der Kirche anschließende Gebäudeteil der am
nächsten zur Kirche gerichtet ist, sind mit maximalen Gebäudehöhen von 65,0 m
ü.NN im Bebauungsplan festgesetzt. Dabei wurde bereits ein gewisser Spielraum
berücksichtigt. Die Planung des Pfarrzentrums sieht eine Gebäudehöhe von 64,5 m
ü.NN vor. Der Wohnkomplex wird an der zur Kirche gerichteten Fassade eine
Wandhöhe von 64,4 m ü.NN aufweisen. Die Traufhöhe der Kirche von 64,2 m ü.NN
wird somit nahezu eingehalten. Aufgrund der Distanz zwischen den Gebäuden wird
hier vom Straßenraum aus kein Höhenunterschied wahrnehmbar. Alle Gebäudehöhen
bleiben, wie seitens des LVR-Amt für Denkmalpflege gefordert, unter deutlich
unterhalb der Firsthöhe der Kirche.
In der Nachbarschaft zum Pfarrhaus wird die
Neubebauung eine Höhe von max. 65,0 m ü.NN aufweisen. Den Belangen des
Denkmalschutzes wird aufgrund des räumlichen Abstandes von rd. 19 m sowie der
optischen Trennung durch Bäume in ausreichendem Umfang Rechnung getragen.
Abweichend
ist gegenüber der Höhenfestsetzung eine Überschreitung der Maximalhöhe für
Technikaufbauten in der Summe von lediglich bis 10 % der Geschossfläche des
darunter liegenden Geschosses und maximal 1,5 m Höhe zulässig. Dies
entspricht im Bereich der Hochdahler Straße einer maximalen Höhe von 72,00 m ü.
NN. Die Festsetzung ermöglicht es somit, ggf. erforderliche Technikaufbauten
auf den Dachflächen zu realisieren.
Aufgrund der teilweise vorgesehenen
Sondernutzungen (bspw. ein Pfarrsaal), die ggf. von den üblichen Maßen
abweichende Geschosshöhen zur Folge haben, können durch die Festsetzung der
Gebäudehöhe das mögliche Bauvolumen und das städtebauliche Gesamtbild besser
gesteuert werden als nur über die Festsetzung einer höchstzulässigen Zahl von
Vollgeschossen. Durch die Festsetzungen zur maximalen Gebäudehöhen werden neben
den oben genannten Vollgeschossen keine weiteren Dach- und Staffelgeschosse ermöglicht.
Der Baukörper entlang der Hochdahler Straße
bildet einen Lärmschutz für die rückwertigen Bereiche aus. Dabei ist entlang
der Hochdahler Straße die Verteilung und die Größe der Fenster Resultat
intensiver lärmschutztechnischer Untersuchungen. Dabei ist es gelungen, zu
dominierende bandartigen Fensterstrukturen zu vermeiden. Je nach Stockwerk sind
unterschiedliche Fensterrhythmen entstanden, sodass trotz der Länge von mehr
als 65 m ein relativ aufgelockerter Eindruck entsteht.
Zum Umgang mit den
Bäumen und die Verschlechterung der von der Einwenderin genannten Ökobilanz ist
auszuführen, dass analog zum rechtskräftigen Bebauungsplan ein Laubbaum südlich
der Kirche im Plangebiet zum Erhalt festgesetzt wird. Darüber hinaus werden im
Plangebiet keine Bäume zum Erhalt festgesetzt, dies bedeutet jedoch nicht, dass
alle Bäume im Geltungsbereich des Bebauungsplanes entfallen werden. Im
Bebauungsplan können Bäume grundsätzlich nur aus städtebaulichen Gründen
festgesetzt werden. In der innerstädtischen Lage prägt der festgesetzte
Laubbaum aufgrund seiner Dimension den geplanten neuen Platz zwischen Kirche
und Gemeindezentrum. Dies war auch schon im derzeit noch geltenden
Bebauungsplan Nr. 73 A der Fall. Gemäß der vorliegenden Planung werden im
Plangebiet 34 Bäume gefällt werden. Davon fallen lediglich 6 Bäume unter die
Baumschutzsatzung der Stadt Hilden und sind entsprechend auszugleichen. Im
Plangebiet selbst sind zudem Ersatzpflanzungen im Innenhof der Wohnbebauung sowie
zwischen Wohnbebauung und Pfarrzentrum vorgesehen. Zur Umsetzung der Maßnahmen
werden die Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verbindlich verpflichtet. Im
Bereich nordwestlich der St. Jacobuskirche können weitere vorhandene Bäume
erhalten werden. Gemäß dem Planungsziel und des städtebaulichen Entwurfs sollen
eine innerstädtische verdichtete Wohnbebauung sowie ein Gemeindezentrum im
Plangebiet entstehen. Aufgrund dieser Zielsetzung ist eine Fällung der zuvor
genannten Bäume erforderlich, die besonders bedeutenden Bäume werden jedoch
durch die Baumschutzsatzung bzw. durch die Festsetzungen im Bebauungsplan
ersetzt bzw. erhalten.
Im Zuge des
Bebauungsplanverfahrens sind Eingriff in Boden, Natur und Landschaft, die
bereits vor der aktuellen planerischen Entscheidung zulässig waren, als bereits
vor der planerischen Entscheidung erfolgt bzw. zulässig zu betrachten. Es kann
festgestellt werden, dass gegenüber dem rechtskräftigen Bebauungsplan
rechnerisch bei Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes keine
zusätzlichen Eingriffe in den Naturhaushalt vorbereitet werden. Denn bereits
der rechtskräftige Bebauungsplan bereitet eine Vollversiegelung (GRZ 1,0) vor.
Der vorliegende vorhabenbezogene
Bebauungsplan wird als sog. Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a
BauGB aufgestellt. Dadurch sollen die innerstädtischen Flächen des Plangebietes
einer weiteren Entwicklung zugeführt werden und gegenüber der Entwicklung von
Flächen im Außenbereich vorgezogen werden. Die Stadt Hilden ist zu einem
sparsamen Umgang mit Grund und Boden verpflichtet. Durch den vorliegenden Bebauungsplan
wird dieser gesetzlichen Vorgabe Rechnung getragen.
Im Hinblick auf das Schutzgut Klima bleibt
festzuhalten, dass im urbanen und stark versiegelten Bereich nördlich der
Mittelstraße der Bestand schon als vorbelastet anzusehen ist. Im Verhältnis
zwischen altem und neuem Baurecht lassen sich keine Beeinträchtigungen in Bezug
auf das Schutzgut Klima und Luft feststellen, da es keine wesentlichen Veränderungen
gibt. Zusätzlich sind weitere Maßnahmen geplant, die sich positiv auf das
Schutzgut auswirken.
Durch Neubau und die Nutzung von moderner
Gebäudetechnik werden die Energiebilanz und damit verbundene mögliche
Luftbelastungen positiv beeinflusst. Im Plangebiet werden erhöhte Anforderungen
an die Außendämmung der Gebäude geschaffen. Im Bereich des Gemeindezentrums
werden die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) sowie des
Erneuerbaren-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) erfüllt. Im nördlich anschließenden
Bereich des „Innerstädtischen Wohnens“ wird zudem eine Wärmedämmhülle gemäß
Passivhausqualität realisiert. Das Energiekonzept für den Bereich des
„Innerstädtischen Wohnens“ sieht Wärmepumpen Luft-Wasser in Kombination mit
Sole-Wasser vor. Die Energieversorgung für Heizwärme wird durch den selbst
produzierten Strom der Photovoltaik-Anlage hergestellt. Ferner wird in den
Wohnungen eine Fußbodenheizung auf Niedrigenergiebasis mit Energiepufferung und
Energiemanagementsystem eingebaut. Der Verbrauch von Strom aus Fremdbezug wird
auf ein Minimum reduziert und das CO2-freie Wohnen als aktiver
Klimaschutzbeitrag ermöglicht. Es kann ein nahezu energieautarkes
Gebäudekonzept realisiert werden. Der Vorhabenträger wird im
Durchführungsvertrag zu den Maßnahmen verpflichtet.
Die Kritik, dass bereits vor Abschluss des
Bauleitplanverfahrens die geplanten Wohnungen angeboten werden, wird nicht
geteilt. Es steht dem Investor zu, für seine geplante Bebauung zu werben und
eine Zeitschiene mit einer Zielvorstellung (Realisierung des Projektes) zu
entwickeln. Das Planverfahren durchläuft jedoch immer die nach Baugesetzbuch
vorgegebenen gesetzlichen Verfahrensschritte und ist Ergebnis offen. Das
Verfahren wird zudem in den politischen Gremien behandelt und muss, um
Rechtswirksamkeit erlangen zu können, vom Rat der Stadt Hilden beschlossen
werden.
Eine Parkfläche (im Sinne von Grünfläche)
wie von der Einwenderin gewünscht ist am Standort nicht erklärtes Ziel.
Vielmehr soll dem Bedarf an innerstädtischem Wohnen Rechnung getragen werden.
Zudem wird im Plangebiet der Vorplatz der St. Jacobuskirche neu gestaltet. Des
Weiteren werden private Gartenbereiche im Plangebiet vorgesehen.
Der Bedarf an innerstädtischen Wohnraum wird
mittlerweile in Hilden durch unterschiedliche Bevölkerungsgruppen formuliert.
Sowohl ältere als auch jüngere Personengruppen sowie Familien fragen eine
zentrumsnahe Wohnlage nach, um die Vorteile der kurzen Wege zu
Wohnfolgeeinrichtungen, Einrichtungen der Verwaltung und des Handels sowie
Dienstleistungseinrichtungen, medizinische Versorgung und weiteren sozialen
Einrichtungen wie Schulen und Kindergärten nutzen zu können.     Â
Bereits der rechtskräftige Bebauungsplan
lässt innerhalb der festgesetzten Kerngebiete oberhalb des Erdgeschosses
sonstige Wohnungen allgemein zu. Folglich sind bereits heute im rechtskräftigen
Bebauungsplan Wohnbebauungen bei einer Grundflächenzahl von 2,2 zulässig. An
dieser planerischen Zielvorstellung, hier Wohnraum zu schaffen, soll grundsätzlich
festgehalten werden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan sieht für das Baugebiet
„Innerstädtisches Wohnen“ die Errichtung von Wohngebäuden vor.
Den Anregungen wird nicht gefolgt.
1.18Â Â Â Â Eheleute
Hildegard und Dieter Donner, Schreiben vom 21.02.2014
Analog zum
rechtskräftigen Bebauungsplan wird ein Laubbaum südlich der Kirche im Plangebiet
zum Erhalt festgesetzt wird. Darüber hinaus werden im Plangebiet keine Bäume
zum Erhalt festgesetzt, dies bedeutet jedoch nicht, dass alle Bäume im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes entfallen werden. Im Bebauungsplan können
Bäume grundsätzlich nur aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden. In der
innerstädtischen Lage prägt der festgesetzte Laubbaum aufgrund seiner Dimension
den geplanten neuen Platz zwischen Kirche und Gemeindezentrum. Dies war auch
schon im derzeit noch geltenden Bebauungsplan Nr. 73 A der Fall. Gemäß der
vorliegenden Planung werden im Plangebiet 34 Bäume gefällt werden. Davon fallen
lediglich 6 Bäume unter die Baumschutzsatzung der Stadt Hilden und sind
entsprechend auszugleichen. Im Plangebiet selbst sind zudem Ersatzpflanzungen
im Innenhof der Wohnbebauung sowie zwischen Wohnbebauung und Pfarrzentrum
vorgesehen. Zur Umsetzung der Maßnahmen werden die Vorhabenträgerinnen im
Durchführungsvertrag verbindlich verpflichtet. Im Bereich nordwestlich der St.
Jacobuskirche können weitere vorhandene Bäume erhalten werden. Gemäß dem
Planungsziel und des städtebaulichen Entwurfs sollen eine innerstädtische verdichtete
Wohnbebauung sowie ein Gemeindezentrum im Plangebiet entstehen. Aufgrund dieser
Zielsetzung ist eine Fällung der zuvor genannten Bäume erforderlich, die
besonders bedeutenden Bäume werden jedoch durch die Baumschutzsatzung bzw.
durch die Festsetzungen im Bebauungsplan ersetzt bzw. erhalten.
Die Bebauung wird
seitens der Stadt Hilden nicht für zu massiv gehalten, sondern ist auf die
zentrale, innerstädtische Lage abgestimmt. Durch die dezidierten Festsetzungen
im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird sich die Bebauung störungsfrei in das
städtebauliche Umfeld in der Nachbarschaft zu den vorhandenen Denkmälern
einfügen.
Die Bedenken
hinsichtlich der Platzgestaltung werden nicht geteilt. Das geplante Pfarrzentrum
öffnet sich aufgrund seiner Formgebung zum Platz vor der St. Jacobuskirche und
der Blick auf die Kirche wird freigegeben. Auch künftig wird der Blick auf
Kirche, wie Bild 2 der Einwender zeigt, möglich sein. Der Bebauungsplan setzt
entsprechende Gehrechte zugunsten der Allgemeinheit fest. Der von den
Einwendern geforderte Erhalt des Baums (siehe Bild 2) ist aufgrund der
vorgesehenen Wohnbebauung und der notwenigen Tiefgarage nicht möglich. Es wird
darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Plangebiet um innerstädtische Flächen
handelt. Das vorliegende Konzept sieht vor, diese Freiflächen im Umfeld zwischen
Kirche und geplanten Gemeindezentrum künftig für unterschiedliche Nutzungen –
beispielsweise Pfarrfeste – vorzusehen. Die Flächen sollen daher nicht durch
Beete o.ä. zugestellt werden. Es soll eine freie Platzfläche entstehen. Durch
die neue Gestaltung der Außenanlagen werden neue Aufenthaltsqualitäten
geschaffen. Die Grundausstattung ist im Gestaltungskonzept unter Abwägung der
unterschiedlichen Belange ausreichend berücksichtigt worden.
Die
Kritik an den geplanten Neubauten, die sich im vorliegenden Fall gegen die Höhe
sowie Fassadengestaltung richtet, wird seitens der Stadt Hilden nicht geteilt.
Die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen orientieren sich einerseits an der im
Plangebiet vorhandenen Gebäudesubstanz und andererseits an den umgebenden
Gebäuden im Anschluss an das Plangebiet. Als wesentliche Referenz zur
Bestimmung der Höhenfestsetzungen wurden insbesondere die im Plangebiet
befindlichen Baudenkmäler herangezogen. Die Festsetzungen erfolgen, um die
geplanten Baukörper in Bezug auf die Höhenentwicklung in das Umfeld und die
vorhandenen Bebauungsstrukturen zu integrieren.
Das
neue Pfarrzentrum St. Jacobus (mit Flachdach) wird eine Höhe von ca. 11,70 m
haben (64,50 m ü. NN) und bleibt damit unter der „Traufhöhe“ des
Seitenschiffes der St. Jacobus Kirche.
Die
neue Wohnbebauung entlang der Hochdahler Straße (mit Flachdach) soll eine Höhe
von 17,50 m erhalten (70,23 m ü. NN) und ist damit ca. 1,70 m
niedriger als das Gebäude Hochdahler Straße 14 bzw. ca. 0,25 m niedriger
als das Gebäude Hochdahler Straße 2-6. Zudem wird die Firsthöhe der St. Jacobus
Kirche nicht überschritten.
Die
geplanten Gebäudehöhen im Plangebiet liegen leicht unter den vorhandenen Bestandshöhen
in der Nachbarschaft und deutlich unter den Höhen der ursprünglichen Bebauung
„Reichshof“.
Zudem sind die Fassaden der projektierten
Gebäude ein wichtiger Aspekt bei der städtebaulichen Planung. Schon aufgrund
der Nähe zu eingetragenen Denkmälern muss sorgfältig an die Gestaltung der
Fassaden herangegangen werden. Sie stellen die „Visitenkarte“ eines Gebäudes
nach außen dar und erwirken zusammen mit der städtebaulichen Grundgestalt die
Einbindung in die schon vorhandene Umgebung.
Die
Fassadenplanung für das Gemeindezentrum wird gekennzeichnet durch die flächige
Verwendung von Klinker-Materialien mit rötlich-braunem Farbton. Diese Farb- und
Materialwahl stellt zum einen eine Reminiszenz an das alte Reichshofgebäude
dar, zum anderen verbindet sie optisch das Gemeindezentrum mit der
gegenüberliegenden Kirche St. Jacobus.
Aufgrund seiner abgerundeten baulichen
Gestalt und einem geschickten Wechsel zwischen geschlossenen und durch Fenster
geprägten „offenen“ Fassadenabschnitten stellt das Gebäude des Gemeindezentrums
einen städtebaulichen Solitär dar, der trotzdem in Korrespondenz mit seiner
Umgebung steht.
Die
sich nach Norden hin anschließende Wohnbebauung ist in ihrer Geschossigkeit
höher und als Gebäude deutlich länger. Daher ist hier bei der
Fassadengestaltung darauf zu achten, dass die Gebäude nicht zu „erdrückend“ für
die Kirche St. Jacobus, das neue Gemeindezentrum an der Mittelstraße und das
denkmalgeschützte Pfarramt an der Mühlenstraße wirken.
Entlang der Hochdahler Straße ist die
Verteilung und die Größe der Fenster Resultat intensiver lärmschutztechnischer
Untersuchungen. Dennoch ist es gelungen, zu dominierende bandartigen
Fensterstrukturen zu vermeiden. Je nach Stockwerk sind unterschiedliche
Fensterrhythmen entstanden, sodass trotz der Länge von mehr als 65 m ein
relativ aufgelockerter Eindruck entsteht.
Entlang der Mühlenstraße wird dieses
Gestaltungselement erneut aufgenommen. Auf der Westseite und der Südseite wird
dagegen, auch als Reaktion auf die benachbarten denkmalgeschützten Gebäude,
eine ruhigere Fassadengestaltung gewählt. Die Fensterformate sind hier
einheitlicher.
Da vorgesehen ist, mit einem
Wärmedämmverbundsystem zu bauen, ist als Fassadenmaterial farbiger Putz
vorgesehen. Dieser soll – um nicht zu „schwer“ zu erscheinen – von hellerer
Farbe sein als die Klinkerfassaden von Kirche und Gemeindezentrum. Im Durchführungsvertrag
wurden verbindliche Regelungen zur Fassadengestaltung aufgenommen (sog.
Fassadentypologien).
Das städtebauliche
Konzept wurde im Rahmen des Bauleitplanverfahrens weiter entwickelt und der
Entwurf angepasst, wobei das städtebauliche Gesamtkonzept beibehalten wurde.
Gegenstand der Offenlage ist der aktuelle Stand der Planung und nicht etwaige
Ausgangsplanungen.
Die Kritik am
Modell wird seitens der Stadt Hilden nicht geteilt. Das Modell wurde lediglich
zur Veranschaulichung der Planung mit ausgestellt. Es wurde dabei darauf
hingewiesen, dass das Arbeitsmodell einige Ungenauigkeiten, die auch in einem
Hinweis zum Modell schriftlich festgehalten wurden, aufweist. Dennoch eignet
sich das Modell, um die grundsätzlichen Dimensionen des Vorhabens im
städtebaulichen Zusammenhang zu betrachten. Eine erneute öffentliche Auslegung
ist nicht erforderlich, da der vorhabenbezogene Bebauungsplan sowie der
Vorhaben- und Erschließungsplan inklusive Begründung und Fachgutachten
ordnungsgemäß öffentlich ausgelegen haben. Das Modell gehörte nicht zu den verbindlich
offen zulegenden Materialien.
Die in Bild 4 dargestellten
Alternativvorschläge werden daher nicht weiter berücksichtigt, da diese
Entwicklungsmöglichkeiten bereits im Rahmen des Verfahrens geprüft wurden. Entlang
der Hochdahler Straße soll durch die Entstehung einer straßenbegleitenden
Bebauung eine Raumkante geschaffen werden, deren Öffnung nördlich des
Gemeindezentrums in besonderer Weise auf den Zugang zur Kirche und zum
Kirchplatz hinweist. Zusätzlich kann durch diese Bauweise entlang der Straße
ein baulicher Schallschutz erreicht werden, der die rückwärtigen Bereiche des
Gebäudes sowie die Gartenbereiche vor Verkehrslärm schützt. Die St. Jacobus
Kirche wurde als Denkmal im Plangebiet in einem besonderen Maße gewürdigt. Der
Wegfall des Querriegels zur Kirche, wie von den Einwendern gefordert, ist nicht
erforderlich, da bereits der vorliegende Entwurf dem Kirchenbau berücksichtigt.
Die Kirche wird bereits durch die vorliegende Planung künftig im öffentlichen
Raum, insbesondere von der Mittelstraße aus, stärker betont.
Die Kritik, dass
bereits vor Beendigung der Offenlage die geplanten Wohnungen angeboten werden,
wird nicht geteilt. Es steht dem Investor zu, für seine geplante Bebauung zu werben
und eine Zeitschiene mit einer Zielvorstellung (Realisierung des Projektes) zu
entwickeln. Das Planverfahren durchläuft jedoch immer die nach Baugesetzbuch
vorgegebenen gesetzlichen Verfahrensschritte und ist Ergebnis offen. Das
Verfahren wird zudem in den politischen Gremien behandelt und muss, um
Rechtswirksamkeit erlangen zu können, vom Rat der Stadt Hilden beschlossen
werden.
Die vorgebrachte
Kritik hinsichtlich der Wohnungspreise wird zur Kenntnis genommen. Dabei ist zu
betonen, dass sich das Wohnungsangebot an unterschiedliche Bevölkerungsgruppen
richten wird. Sozialer Wohnungsbau ist im Plangebiet nicht vorgesehen. Die Wohnungspreise
(Kaufpreis oder Miete) liegen nicht im Regelungsinhalt des Bebauungsplanes.
Den Anregungen
wird nicht gefolgt.
1.19Â Â Â Â Herr
N.N., eMail vom 08.04.2014
Es
wird angeregt, die durch die Abrissarbeiten zur Zeit frei stehende St.
Jacobus-Kirche auch in Zukunft nicht durch Neubauten zu verstellen. Vielmehr
soll durch einen „freien“ Blick auf diese Kirche auch weiter ein großzügiger
Eindruck an dieser Ostseite der Fußgängerzone angeboten werden.
Aus
Sicht der Verwaltung kann hier zunächst festgestellt werden, dass der vom
Antragsteller geschilderte Eindruck nicht neu ist. Schon bei früheren
Bauvorhaben, etwa beim Abriss der alten Sparkasse oder des ehemaligen
Kaufhauses Schnatenberg an der Mittelstraße, wurden den Passanten/Betrachtern
gänzlich neue optische Eindrücke angeboten. Diese neuen Eindrücke zeichnen sich
aus durch ungewohnte Perspektiven und Blickwinkel, die es vorher nicht gab.
Dennoch
darf bei der Begeisterung für die neue Eindrücke nicht die Situation vor Ort vergessen
werden.
Zunächst
ist das Baurecht zu beachten. Im vorliegenden Fall existiert bereits seit mehr
als 30 Jahren Baurecht in Form eines rechtswirksamen Bebauungsplanes (73 A);
und auch bei Wegfall dieses Bebauungsplanes gäbe es hier ein Baurecht nach § 34
BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten
Ortsteile).
Insofern
ist es mehr als naheliegend, dass die Eigentümer nach dem Abriss der verschiedenen
Altgebäude die freigeräumte Fläche wieder neu bebauen möchten.
Genau
das ist das Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 73 A, 6.Änderung
(VEP Nr. 13).
Tatsächlich
kommt dieser Bebauungsplan, und kommt die hierbei geplante Neubebauung, dem
Ziel des Antragstellers, die St. Jacobus-Kirche als Bauwerk wieder besser
sichtbar zu machen, deutlich entgegen.
Der
ehemalige Bücherei-Anbau ist verschwunden. Die neuen Gebäude, insbesondere das
neue Pfarrzentrum, sind niedriger als die abgerissenen Altgebäude. Zwischen
Pfarrzentrum und neuer Wohnbebauung wird ein neuer Durchgang geschaffen, so
dass auch die Ostseite der St. Jacobus-Kirche leichter sichtbar wird.
Die
geplante Platzgestaltung und die Nähe zum neuen Pfarrzentrum werden die St. Jacobus-Kirche
in verstärktem Maße wieder in den Mittelpunkt des Lebens vieler Menschen
rücken.
Darüber
hinaus hat die geplante Neubebauung auch städtebauliche Vorteile. Denn sie
schirmt die Bereiche westlich der Hochdahler Straße, sowohl entlang der
Mittelstraße als auch entlang der Mühlenstraße, vom Lärm der stark befahrenen
Hochdahler Straße ab.
Bei
einer fehlenden Bebauung wäre die St. Jacobus-Kirche schutzlos dem Verkehrslärm
ausgesetzt. Gleiches gilt für die bereits heute vorhandenen Wohnungen.
Zusammenfassend
kann daher festgehalten werden, dass der in der Anregung geforderte Baustopp
rund um die St. Jacobus-Kirche letztlich städtebaulich nachteilig wäre. Auch würden
natürlich hohe wirtschaftliche Werte „vernichtet“, die auszugleichen wären.
Schließlich würde auch die Kath. Kirchengemeinde St. Jacobus in ihrer Arbeit
massiv eingeschränkt (da die Räumlichkeiten im neuen Pfarrzentrum ja nicht ohne
weiteres an anderer Stelle ersetzt werden könnten).
Der
Anregung wird nicht gefolgt.
1.20  dass die die während der frühzeitigen Beteiligung der
Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB und der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB, eingegangenen Anregungen nicht
anders zu bewerten sind, als bereits im Offenlagebeschluss des Rates vom
18.12.2013 (Sitzungsvorlage 09-14 SV 61/225) beschlossen. Es wird insoweit auf
den Beschluss vom 18.12.2013 verwiesen.
2.      das Angebot vom 14.04.2014 der Firma evohaus GmbH,
Karlsruhe, und der Kath. Kirchengemeinde St. Jacobus, Hilden, auf Abschluss des
Durchführungsvertrages anzunehmen und die Stadtverwaltung zu ermächtigen, den
Durchführungsvertrag gemäß § 63 und 64 Gemeindeordnung NW verbindlich für die
Stadt Hilden abzuschließen.
        Â
         Der im Haushaltsplan 2014
im Produkt 120101 (IHK B3) angebrachte HV 6 wird
aufgehoben.
Â
3.      den vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 73A,
6. Änderung gem. der §§ 7 und 41 der Gemeindeordnung NW vom 14.07.1994 (GV NRW
S. 666) in der zurzeit gültigen Fassung sowie § 10 Abs. 1 BauGB
(Baugesetzbuch) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBI.
I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. Juli 2013
(BGBI. I S. 1548), als Satzung.
Das Plangebiet befindet sich in zentraler
Lage am Ostrand der Hildener Innenstadt, etwa 500 m vom Alten Markt entfernt am
Anfang der Fußgängerzone „Mittelstraße“. Es umfasst die Flächen der St. Jacobus-Kirche
und des zugehörigen Pfarrhauses sowie den „alten Reichshof“. Das Plangebiet
entspricht damit bis auf das Grundstück Mühlenstraße 21 und 23 den Flächen, die
im Rahmen des Wettbewerbs zur Umstrukturierung des Reichshof-Areals im Jahr
2012 untersucht wurden.
Das Plangebiet des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes Nr. 73 A, 6.Änderung (VEP Nr. 13), wird im Norden begrenzt
durch die Mühlenstraße, im Südwesten durch die Bebauung zwischen Mittelstraße
und Mühlenstraße, im Süden durch die Mittelstraße und im Osten durch die
Hochdahler Straße.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans
umfasst in der Gemarkung Hilden, Flur 49, die Flurstücke 10, 401, 403, 642,
764, 1079 und 1080 sowie Teile der Flurstücke 824 und 1209 und in Flur 59 Teile
des Flurstücks 1101.
Die Größe des Plangebietes beträgt rd.
11.950 m². Die Fläche des Vorhaben- und Erschließungsplanes, der nicht den
gesamten Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans umfasst, beträgt rd.
7.100 m².
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes
ist beabsichtigt, das Ergebnis des 2012 durchgeführten Investorenwettbewerbs
planungsrechtlich zu ermöglichen. Neben einer besseren Organisation der
Nutzungen der Kirchengemeinde (Pfarrhaus, Gemeindezentrum) wird der Bereich an
der Mittelstraße neu gestaltet. Die heute städtebaulich unbefriedigende Situation
des Stadteingangs an der Mühlenstraße / Hochdahler Straße wird aufgewertet. Die
Realisierung eines urbanen Wohnquartiers in direkter Innenstadtlage ist
geplant. Die vorgesehene Wohnnutzung knüpft unmittelbar an die vorhandene
Wohnnutzung nördlich der Mühlenstraße an und ergänzt diese längs der Hochdahler
Straße.
Dem Satzungsbeschluss liegt die Begründung
inklusive Umweltbericht mit Stand vom 11.04.2014 zugrunde.