Sitzung: 07.05.2014 Stadtentwicklungsausschuss
Beschluss: mehrheitlich beschlossen
Abstimmung: Ja: 16, Nein: 3
Vorlage: WP 09-14 SV 61/247
Beschlussvorschlag:
Der Rat der Stadt
Hilden beschließt nach Vorberatung im Stadtentwicklungsausschuss
1. zu den während der Offenlage eingegangenen
Anregungen wie folgt Stellung zu nehmen:
1.1      Landesbetrieb Straßenbau
Nordrhein-Westfalen vom 11.02.2014
Es liegen keine
Bedenken hinsichtlich der Planung vor. Die Tiefgarageneinfahrt an
der L 403 ist so konzipiert, dass eine Beeinträchtigung der
Sicherheit und Leichtigkeit des fließenden Verkehrs nicht zu erwarten ist. Eine
Einfahrtsschranke im oberen Einfahrtsbereich der Rampe ist nicht geplant. Das
Rollgittertor wird sich am Rampenfuß im Inneren des Gebäudes befinden. Ein
Rückstau auf die Hochdahler Straße ist daher nicht zu befürchten. Der Hinweis
hinsichtlich der passiven Lärmschutzmaßnahmen wird zur Kenntnis genommen.
1.2      Bundesnetzagentur – Außenstelle Karlsruhe
vom 12.02.2014
Es liegen keine
Bedenken und Anmerkungen hinsichtlich der Planung vor.
 1.3     Rheinbahn
AG vom 17.02.2014
Es liegen keine
Bedenken und Anmerkungen hinsichtlich der Planung vor. Der Hinweis auf die
vorhandenen Buslinien wird zur Kenntnis genommen und ist bereits in der
Begründung berücksichtigt.
1.4      LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im
Rheinland vom 17.02.2014
Seitens des LVR-Amtes
für Bodendenkmalpflege  wurde nochmals
auf die Stellungnahme aus der frühzeitigen Beteiligung hingewiesen. Eine
archäologische Begleitung nach Maßgabe einer Erlaubnis nach §13 DSchG in den
konkreten und bodendenkmalrelevanten Eingriffsflächen ist erforderlich. Im
Rahmen des weiteren Verfahrens hat ein Abstimmungstermin zwischen dem LVR – Amt
für Bodendenkmalpflege im Rheinland, der Stadt Hilden (Sachgebiet Stadtplanung
und Untere Denkmalbehörde) und den Vorhabenträgern stattgefunden.
Eine
archäologische Fachfirma wurde mit der archäologischen Begleitung der
Erdarbeiten beauftragt. Diese Fachfirma hat eine Grabungserlaubnis nach
§ 13 DSchG NW bei der zuständigen Oberen Denkmalbehörde
beantragt und erhalten. Dem Antrag wurde ein fachliches Grabungskonzept der
Grabungsfirma (Archäologischen Fachfirma) mit Nennung des Grabungsleiters
beigefügt.
Eine Anordnung zur
Dokumentation etc. von vermuteten Bodendenkmalfunden wurde seitens der Stadt
Hilden mit dem Kreis Mettmann und dem LVR abgestimmt.
Ferner wurde im
Bebauungsplan ein Hinweis aufgenommen, dass bei Bodenbewegungen auftretende
archäologische Funde und Befunde der Gemeinde als Untere Denkmalbehörde oder
dem LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland, unverzüglich zu melden sind.
Die Anzeigepflicht entsteht nicht erst dann, wenn eindeutig geklärt ist, dass
es sich um Zeugnisse der Geschichte (archäologische Bodendenkmäler) handelt. Es
genügt vielmehr, dass dem Laien erkennbar ist, dass es sich um ein Bodendenkmal
handeln könnte. Bodendenkmal und Fundstelle sind zunächst unverändert zu
erhalten. Die Weisungen des LVR-Amtes für Bodendenkmalpflege für den Fortgang
der Arbeiten sind abzuwarten.
Die Belange des
Bodendenkmalschutzes und des Denkmalschutzes werden durch die getroffenen
Maßnahmen berücksichtigt. Weitergehende Regelungen im Durchführungsvertrag sind
daher nicht mehr erforderlich.
1.5 Â Â Â Â Â WSW Wuppertaler Stadtwerke GmbH vom
18.02.2014
Es liegen keine
Bedenken hinsichtlich der Planung vor. Der Hinweis zum im Geltungsbereich des
Bebauungsplanes gelegenen und nicht mehr betriebenen 550er Wasserrohrleitungssystem,
wird zur Kenntnis genommen und im Zuge der Ausführungsplanung berücksichtigt.
1.6 Â Â Â Â Â Bundesnetzagentur vom 26.02.2014
Die Hinweise der
Bundesnetzagentur werden zur Kenntnis genommen. Demnach sind Beeinflussungen
von Richtfunkstrecken durch neue Bauwerke mit Bauhöhen von unter 20 m
nicht sehr wahrscheinlich. Auf das Einholen von Stellungnahmen der BNetzA zu
Planverfahren mit niedrigen Bauhöhen kann daher verzichtet werden. Im
vorliegenden Plangebiet werden keine neuen Bauwerke mit einer Höhe von mehr als
20 m errichtet. Lediglich die bereits bestehende Kirche überschreitet die
Höhe von 20 m.
Die Hinweise zu
Richtfunkstrecken werden zur Kenntnis genommen und im Zuge der Ausführungsplanung
sowie des Baugenehmigungsverfahrens berücksichtigt. Messeinrichtungen des Prüf-
und Messdienstes der BNetzA werden durch die vorliegende Planung nicht
beeinträchtigt.
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1.7      BUND Bund für Umwelt –und Naturschutz LV
NW, OG Hilden, vom 27.02.2014
Seitens der Einwenderin wird aus der Begründung Kapitel
„städtebauliche Konzeption“ zitiert. Die hier beschriebene planerische
Leitlinie, die Präsenz der Kirche in der Stadt allseitig zu stärken und die
Bedeutung der Kirche in dem öffentlichen Raum durch Sichtachsen zu bestätigen,
wird nach Auffassung der Einwenderin mit der vorliegenden Planung nicht
erreicht. Die Bedenken werden jedoch nicht geteilt. Ziel ist es, möglichst
schnell ein in die Kirchengemeinde und die Öffentlichkeit ausstrahlendes
Pfarrzentrum zu errichten, aber auch das Areal rund um die Kirche St. Jacobus
nicht nur durch Gebäude, sondern auch durch gut gestaltete Freiflächen
aufzuwerten. Deshalb wird auch der Vorplatz der Kirche nördlich der
Mittelstraße bei Umsetzung des Vorhabens neu gestaltet. Dafür wird die an die
Kirche angebaute Pfarrbücherei abgerissen, um hier eine Platzaufweitung und
Begegnungsflächen zu schaffen. Somit verändert sich hier, entgegen der
Ausführungen der Einwenderin, die Ansicht der Kirche von der Mittelstraße. Das
Pfarrzentrum rückt zwar näher an die Kirche heran, dadurch wird jedoch der
Bezug der beiden Gebäude zueinander unterstrichen und gleichzeitig das
Pfarrzentrum von seiner Formgebung so konzipiert, dass eine Platzsituation
zwischen Kirche und Pfarrzentrum geschaffen wird. Der Blick auf die Kirche und
somit auch die Präsenz der Kirche in der Stadt wird hierdurch unterstrichen.
Darüber hinaus soll die städtebaulich unbefriedigende
Situation im Bereich des Stadteingangs an der Mühlenstraße / Hochdahler Straße
durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes neu geordnet und
aufgewertet werden. Hier ist die Realisierung eines urbanen Wohnquartiers in direkter
Innenstadtlage geplant. Die vorgesehene Wohnnutzung knüpft unmittelbar an die
vorhandene Wohnnutzung nördlich der Mühlenstraße an, ergänzt diese längs der
Hochdahler Straße und wirkt zudem als Schallschutz für die rückwertigen
Bereiche. Wegebeziehungen zur Hochdahler Straße sowie zur Mittelstraße werden
zwischen der geplanten Wohnbebauung und dem Pfarrzentrum entstehen und eine
schnelle und direkte Zugänglichkeit zur Bushaltestelle und damit zum ÖPNV ermöglichen.
Bei der Gestaltung der Gebäude wird auf die städtebaulich integrierte
Lage in der Nachbarschaft der Baudenkmäler Rücksicht genommen. Entsprechende
Regelungen wurden in den Durchführungsvertrag aufgenommen (Gebäudetypologien).
Die Bedenken der Einwenderin werden daher nicht geteilt.
Die Einwenderin kritisiert die möglichst maximale
Inanspruchnahme der Bauflächen aus Renditegründen. Hierzu ist auszuführen, dass
selbstverständlich das vorliegende Konzept auch wirtschaftlich tragfähig sein
muss. Allerdings stehen auch hierbei städtebauliche Belange im Fokus, so soll
durch die geplante Wohnbebauung der innerstädtischen Prägung des Quartiers
Rechnung getragen werden. Durch die festgesetzte Geschossflächenzahl wird eine
sehr kompakte und dichte Bebauungsstruktur zugelassen. Durch die Anordnung der
geplanten Gebäude und der Gebäudestaffelung sowie des geplanten Innenhofes und
der geplanten Durchgänge zwischen den Gebäudeteilen kann jedoch eine
ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung trotz der hohen baulichen Ausnutzbarkeit
im Bebauungsplangebiet sowie der im Umfeld liegenden Bestandsgebäude
gewährleistet werden. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sind nicht zu
erwarten.
Zum Umgang mit dem Stadtgrün ist auszuführen, dass analog zum
rechtskräftigen Bebauungsplan ein Laubbaum südlich der Kirche im Plangebiet zum
Erhalt festgesetzt wird. Darüber hinaus werden im Plangebiet keine Bäume zum
Erhalt festgesetzt, dies bedeutet jedoch nicht, dass alle Bäume im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes entfallen werden. Im Bebauungsplan können
Bäume grundsätzlich nur aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden. In der
innerstädtischen Lage prägt der festgesetzte Laubbaum aufgrund seiner Dimension
den geplanten neuen Platz zwischen Kirche und Gemeindezentrum. Dies war auch
schon im derzeit noch geltenden Bebauungsplan Nr. 73 A der Fall. Gemäß der
vorliegenden Planung werden im Plangebiet 34 Bäume gefällt werden. Davon fallen
lediglich 6 Bäume unter die Baumschutzsatzung der Stadt Hilden und sind
entsprechend auszugleichen. Im Plangebiet selbst sind zudem Ersatzpflanzungen
im Innenhof der Wohnbebauung sowie zwischen Wohnbebauung und Pfarrzentrum
vorgesehen. Zur Umsetzung der Maßnahmen werden die Vorhabenträgerinnen im
Durchführungsvertrag verbindlich verpflichtet. Im Bereich nordwestlich der St.
Jacobuskirche können weitere vorhandene Bäume erhalten werden. Gemäß dem
Planungsziel und des städtebaulichen Entwurfs sollen eine innerstädtische
verdichtete Wohnbebauung sowie ein Gemeindezentrum im Plangebiet entstehen.
Aufgrund dieser Zielsetzung ist eine Fällung der zuvor genannten Bäume erforderlich,
die besonders bedeutenden Bäume werden jedoch durch die Baumschutzsatzung bzw.
durch die Festsetzungen im Bebauungsplan ersetzt bzw. erhalten.
In dem Bebauungsplan werden Aspekte des Klimaschutzes
berücksichtigt und in die Planung miteinbezogen. So ist die kompakte Ausbildung
der Gebäude nicht nur aus wirtschaftlichen Gründen positiv zu bewerten, sondern
auch im Hinblick auf die energetische Bilanz.
Es besteht die Absicht, im Plangebiet erhöhte Anforderungen
an die Außendämmung der Gebäude zu schaffen. Im Bereich des Gemeindezentrums
werden die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) sowie des
Erneuerbaren-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) erfüllt. Im nördlich anschließenden
Bereich des „Innerstädtischen Wohnens“ wird zudem eine Wärmedämmhülle gemäß
Passivhausqualität realisiert.
Das Energiekonzept für den Bereich des „Innerstädtischen
Wohnens“ sieht Wärmepumpen Luft-Wasser in Kombination mit Sole-Wasser vor. Die
Energieversorgung für Heizwärme wird durch den selbst produzierten Strom der
Photovoltaik-Anlage hergestellt. Ferner wird in den Wohnungen eine
Fußbodenheizung auf Niedrigenergiebasis mit Energiepufferung und
Energiemanagementsystem eingebaut. Es kann somit ein nahezu energieautarkes
Gebäudekonzept realisiert werden. Â
Seitens der
Einwenderin wurde zudem eine seniorengerechtere Ausrichtung des Wohnangebotes
gewünscht. Hierzu ist auszuführen, dass bereits 25 % der Wohnfläche im
Bereich des „Innerstädtischen Wohnens“ barrierefrei erreichbar sein werden. Die
Bedürfnisse von Senioren wurden in der Planung angemessen berücksichtigt.
Insgesamt soll mit der Planung auch dem Bedarf an zentral gelegenen, inner-städtischen
Wohnungen für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen nachgekommen werden.
Die Kosten für den
Bau und Unterhaltung der versenkbaren Container-Anlage an der Mühlenstraße
werden vom Vorhabenträger getragen, entsprechende Regelungen finden sich im
Durchführungsvertrag.
Die
Abbrucharbeiten der Bestandsgebäude sowie die Ausschachtung für die geplante Neubebauung
werden durch eine archäologische Fachfirma begleitet, entsprechende Abstimmungen
zwischen LVR – Amt für Bodendenkmalpflege, der Stadt Hilden und den Vorhabenträgerinnen
wurden getroffen. Eine archäologische Fachfirma wurde beauftragt.
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Es wird darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Plangebiet
um innerstädtische Flächen handelt. Das vorliegende Konzept sieht vor, diese
Freiflächen im Umfeld zwischen Kirche und geplanten Gemeindezentrum künftig für
unterschiedliche Nutzungen – beispielsweise Pfarrfest – vorzusehen. Die Flächen
sollen daher nicht durch Beete o.ä. zugestellt
werden. Es soll eine freie Platzfläche entstehen. Durch die neue Gestaltung der
Außenanlagen werden neue Aufenthaltsqualitäten geschaffen. Die Grundausstattung
ist im Gestaltungskonzept unter Abwägung der unterschiedlichen Belange
ausreichend berücksichtigt worden. Im Übrigen werden die privaten Gärten im
Baugebiet „Innerstädtisches Wohnen“ begrünt.
Hinsichtlich der
Aufenthaltsqualität stadtbewohnender Tiere ist nochmals darauf hinzuweisen,
dass das Plangebiet sich in einer innerstädtischen Lage befindet und bereits im
Bestand weitgehend versiegelt ist. Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens wurde
eine Artenschutzprüfung durchgeführt. Aufgrund der Ergebnisse der
Artenschutzprüfung ergeben sich keine Erfordernisse zur Aufstellung von
Nisthilfen etc.
1.8 Â Â Â Â Â Kreis Mettmann vom 27.02.2014
Untere
Wasserbehörde:
Es liegen keine
Bedenken und Anmerkungen hinsichtlich der Planung vor.
Untere
Immissionsschutzbehörde:
Es liegen keine
Bedenken und Anmerkungen hinsichtlich der Planung vor.
Untere
Bodenschutzbehörde:
Es liegen keine
Bedenken und Anmerkungen hinsichtlich der Planung vor.
Kreisgesundheitsamt:
Die zentrale Lage
des Plangebietes im räumlichen und funktionalen Zusammenhang der Innenstadt und
zu bestehenden o. g. Straßenverkehrssystemen bietet eine gute Anbindung an die
Infrastruktureinrichtungen der Innenstadt und trägt zur Qualität des Standortes
bei. Im Umkehrschluss sind damit aber auch Lärmauswirkungen verbunden, deren
Auswirkungen, insbesondere auf den Wohnstandort des Baugebietes
„Innerstädtisches Wohnen“, zu untersuchen und in der Abwägung zu
berücksichtigen sind.
Die
grundsätzlichen Bedenken des Gesundheitsamtes gegenüber der Neuansiedlung von
Wohnbebauung in derart hoch schallbelasteten Bereichen wurden in den
vorangegangenen Verfahren ausführlich dargelegt. Auf die Behandlung der
Stellungnahme aus der frühzeitigen Beteiligung wird verwiesen. Zu den Bedenken
wurde bereits in der Behandlungsvorlage zum Offenlagebeschluss ausgeführt, dass
es erklärtes Ziel im
Gesamtkonzept des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist die Mischung und
Ansiedlung immissionsempfindlicher Nutzungen wie das Wohnen in diesem durch
Verkehrsimmissionen vorbelasteten Gebiet zu ermöglichen. Im Vorfeld zur
Aufstellung des Bebauungsplanes sowie schon vor dem durchgeführten
Wettbewerbsverfahren für das Gebiet waren die angesprochenen Lärmkonflikte
bekannt und daher Regelungen im Bebauungsplanverfahren bereits zu erwarten. Unter
dieser Voraussetzung wurde das Wettbewerbsverfahren zum Reichshofareal mit dem
Ziel, u.a. ein urbanes, innerstädtisches Wohnquartier zu entwickeln,
durchgeführt.
Um für das Plangebiet Lösungen für die Lärmproblematik zu
finden, wurde im Rahmen des Bauleitplanverfahrens eine schalltechnische
Untersuchung durch das Büro Peutz Consult durchgeführt, in der die
Konfliktpunkte aufgezeigt und Lösungen dargelegt werden. Wie den Ergebnissen
der schalltechnischen Untersuchung zu entnehmen ist, wird das Plangebiet durch
Straßenverkehrslärm der Hochdahler Straße und der Berliner Straße erheblich
vor-belastet.
Auf das Plangebiet wirken
Verkehrslärmimmissionen ein. Diese Immissionen wurden ge-mäß RLS-90 ermittelt
und gemäß der DIN 18005 / DIN 4109 im Rahmen der schalltechni-schen
Untersuchung beurteilt.
Im vorliegenden
Fall sind aktive Schallschutzmaßnahem entlang der Hochdahler Straße aufgrund
der zentralen Innenstadtlage nicht möglich, sodass die geplante riegelförmige Bebauung
längs der Hochdahler Straße selbst einen Schutz ausbildet. Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens
wurden daher passive Maßnahmen zum Schallschutz festgesetzt. Seitens des
Gesundheitsamtes wurden keine weiteren Anregungen zu den textlichen Festsetzungen
zum passiven Schallschutz vorgebracht.
Die Anforderungen
an die bauliche Gestaltung der Tiefgaragenein- und ausfahrt wurden bereits auf
Anregung des Gesundheitsamtes als textlicher Hinweis in den Bebauungsplan
aufgenommen. Die Formulierung einer textlichen Festsetzung ist nicht
erforderlich, da die Umsetzung der Maßnahme im Baugenehmigungsverfahren
eingefordert wird.
Der Hinweis zu den
Geräuschspitzen wird zur Kenntnis genommen. Ferner betrifft dieser Hinweis das
Baugenehmigungsverfahren und ist somit nicht im Regelungsbedarf des Bauleitplanverfahrens.
1.9 Â Â Â Â Â Schreiben des Behindertenbeirates der
Stadt Hilden vom 29.01.2014
Es wird auf die
vorangegangen Stellungnahmen verwiesen. Die hierbei vorgebrachten Hinweise
werden zur Kenntnis genommen und wurden bereits im Rahmen der Beschlussfassung
zur öffentlichen Auslegung wie folgt behandelt: Die Zielvereinbarung zwischen
dem Behindertenbeirat der Stadt Hilden und der Stadt wurden bei der weiteren
Planung berücksichtigt. Den Anregungen wird u. a. dadurch gefolgt, dass die
öffentlichen Verkehrsflächen (z. B. Bushaltestellen) barrierefrei gestaltet
werden. Zudem werden 15 Wohneinheiten innerhalb des Wohnkomplexes sowie alle 3
Wohnungen im Pfarrzentrum barrierefrei zugänglich sein.
die Anregungen der Bürgerinnen und Bürger im Rahmen
der öffentlichen Auslegung gemäß §3(2) BauGB wie folgt zu behandeln:
1.10 Â Â Â Frau Gabriele Gyo, Schreiben vom 31.01.2014
Die Bedenken der
Einwenderin, dass die Wohnqualität und Privatsphäre, durch die geplante
Wohnbebauung im Plangebiet und die damit verbundene Tiefgaragenausfahrt über
die Mühlenstraße, abnimmt, werden nicht geteilt. Bereits in dem vorangegangenen
Verfahren wurde ein Kompromiss hinsichtlich der Tiefgaragenein- und ausfahrt
erzielt. Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt demnach über
die Mühlenstraße und die Hochdahler Straße. Im Rahmen des vorausgegangenen
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VEP Nr. 13) wurden mehrere
Erschließungsmöglichkeiten gutachterlich untersucht und bewertet. Der Rat der
Stadt Hilden hat mit Beschluss vom 05.05.2010 eine kombinierte Erschließung
über die Mühlenstraße als auch die Hochdahler Straße beschlossen. An der
Hochdahler Straße ist demnach nur eine Zufahrt in die geplante Tiefgarage und
an der Mühlenstraße nur eine Ausfahrt aus der geplanten Tiefgarage zulässig.
Seitens des Verkehrsgutachters konnte bei der vorliegenden Variante im vorausgegangenen
Verfahren ermittelt werden, dass eine ausreichende Verkehrsabwicklung
gewährleistet ist. Über die Hochdahler Straße sowie die Mühlenstraße und die
Straße „Am Rathaus“ wird das Plangebiet an die übergeordneten Verkehrswege
angebunden. Durch die vorliegende Erschließungsvariante können die mit der
Planung verbundenen Verkehre auf die umliegenden Straßen verteilt werden.
Dieser Kompromiss ist auch verkehrstechnisch günstig und diente als Grundlage
für den Investorenwettbewerb. Der Kompromiss steht daher nicht mehr zur
Disposition.
Gemäß dem Verkehrsgutachten aus Juni 2013 wird durch die
Planung ein Verkehrsaufkommen von insgesamt 415 Kfz-Fahrten ausgelöst. Eine
Ãœberlagerung der neuen Verkehre mit den wegfallenden Verkehren (vorhandene 60
Stellplätze) ergibt, dass in der Mühlenstraße sowie in der Straße Am Rathaus
eine ähnliche Verkehrsbelastung sowohl in der vorhandenen als auch in der
zukünftigen Situation besteht. Im Ergebnis des Gutachtens sind daher keine
wesentlichen Änderungen im Verkehrsablauf der Mühlenstraße und der Straße Am
Rathaus zu erwarten.
Die Mühlenstraße
ist im Bestand und im Bebauungsplan als verkehrsberuhigter Bereich ausgewiesen.
Der Status der Mühlenstraße bleibt somit unverändert. Ferner wird die Straße
nicht an die Hochdahler Straße angebunden, sodass auch keine Gefahr besteht,
dass die Mühlenstraße zur Durchfahrtsstraße wird. Die Verkehrsprognose wurde
zudem in der schalltechnischen Untersuchung zum geplanten Vorhaben
berücksichtigt. Beeinträchtigungen für die Anwohner der Mühlenstraße sind im
Ergebnis nicht zu erwarten.
                                              Â
Während der
Bauphase ist es erforderlich, dass Baufahrzeuge das Baugrundstück erreichen
können. Eine Befahrung der Mühlenstraße durch Baufahrzeuge ist daher während
der Bauphase nicht ausgeschlossen. Im Durchführungsvertrag werden die
Vorhabenträger zur Wiederherstellung der Mühlenstraße im Bereich des VEP nach
dem vom Tiefbauamt- und Grünflächenamt geprüften und freigegebenen
Ausführungsplänen auf Kosten der Vertragspartner verpflichtet. Des Weiteren
liegt die Thematik der Baustelleneinrichtung und der damit verbundenen
Baustellenverkehre im Baugenehmigungsverfahren.
Eine
Beeinträchtigung der Privatsphäre durch die geplante Wohnbebauung ist nicht zu
erwarten. Die Bebauung wird sich durch die Festsetzungen im Bebauungsplan und
die vertraglichen Vereinbarungen störungsfrei in das Umfeld einfügen.
Den Anregungen
wird nicht gefolgt.
1.11 Â Â Â Frau Margret Burkhardt-Schulz, Schreiben vom
11.02.2014
Die Bedenken der
Einwenderin, dass es zu einer Wertminderung der vorhandenen Wohnimmobilien,
durch die geplante Wohnbebauung im Plangebiet und die damit verbundene
Tiefgaragenausfahrt über die Mühlenstraße, kommen wird, werden nicht geteilt.
Die geplante Wohnbebauung wird sich aufgrund der Festsetzungen harmonisch in
das Umfeld einfügen.
Bereits in dem
vorangegangenen Verfahren wurde ein Kompromiss hinsichtlich der Tiefgaragenein-
und ausfahrt erzielt. Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt
demnach über die Mühlenstraße und die Hochdahler Straße. Im Rahmen des vorausgegangenen
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VEP Nr. 13) wurden mehrere Erschließungsmöglichkeiten
gutachterlich untersucht und bewertet. Der Rat der Stadt Hilden hat mit
Beschluss vom 05.05.2010 eine kombinierte Erschließung über die Mühlenstraße
als auch die Hochdahler Straße beschlossen. An der Hochdahler Straße ist
demnach nur eine Zufahrt in die geplante Tiefgarage und an der Mühlenstraße nur
eine Ausfahrt aus der geplanten Tiefgarage zulässig. Seitens des
Verkehrsgutachters konnte bei der vorliegenden Variante im vorausgegangenen
Verfahren ermittelt werden, dass eine ausreichende Verkehrsabwicklung
gewährleistet ist. Über die Hochdahler Straße sowie die Mühlenstraße und die
Straße „Am Rathaus“ wird das Plangebiet an die übergeordneten Verkehrswege
angebunden. Durch die vorliegende und vom Stadtentwicklungsausschuss der Stadt
Hilden beschlossene Erschließungsvariante können die mit der Planung
verbundenen Verkehre auf die umliegenden Straßen verteilt werden. Dieser
Kompromiss ist auch verkehrstechnisch günstig und diente als Grundlage für den
Investorenwettbewerb. Der Kompromiss steht daher nicht mehr zur Disposition.
Gemäß dem Verkehrsgutachten aus Juni 2013 wird durch die
Planung ein Verkehrsaufkommen von insgesamt 415 Kfz-Fahrten ausgelöst. Eine
Ãœberlagerung der neuen Verkehre mit den wegfallenden Verkehren (vorhandene 60
Stellplätze) ergibt, dass in der Mühlenstraße sowie in der Straße Am Rathaus
eine ähnliche Verkehrsbelastung sowohl in der vorhandenen als auch in der
zukünftigen Situation besteht. Im Ergebnis des Gutachtens sind daher keine
wesentlichen Änderungen im Verkehrsablauf der Mühlenstraße und der Straße Am
Rathaus zu erwarten.
Die Mühlenstraße
ist im Bestand und im Bebauungsplan als verkehrsberuhigter Bereich ausgewiesen.
Das vorliegende Verkehrsgutachten verdeutlicht, dass die geplante verkehrliche
Anbindung verkehrstechnisch funktioniert. Das Verhalten einzelner
Verkehrsteilnehmer (Parkplatzsuchverkehr) ist nicht durch den Bebauungsplan zu
regeln. Das Bau- und Planungsrecht ist in diesem Zusammenhang nicht das
geeignete Mittel.
Die
Verkehrsprognose aus der Verkehrsuntersuchung wurde zudem in der schalltechnischen
Untersuchung zum geplanten Vorhaben berücksichtigt. Beeinträchtigungen für die
Anwohner der Mühlenstraße sind im Ergebnis nicht zu erwarten.
Während der
Bauphase ist es erforderlich, dass Baufahrzeuge das Baugrundstück erreichen
können. Eine Befahrung der Mühlenstraße durch Baufahrzeuge ist daher während
der Bauphase nicht ausgeschlossen. Im Durchführungsvertrag werden die
Vorhabenträger zur Wiederherstellung der Mühlenstraße im Bereich des VEP nach
dem vom Tiefbauamt- und Grünflächenamt geprüften und freigegebenen
Ausführungsplänen auf Kosten der Vertragspartner verpflichtet. Des Weiteren
liegt die Thematik der Baustelleneinrichtung und der damit verbundenen
Baustellenverkehre im Baugenehmigungsverfahren.
Den Anregungen
wird nicht gefolgt.
1.12    Herr Manfred Weiß, Schreiben vom 11.02.2014
Seitens des
Einwenders wurde angeregt, zur weiteren Belebung der Mittelstraße ein oder zwei
Geschäfte in die Planung zu integrieren. Hierzu kann Folgendes erläutert
werden: Die kath. Kirchengemeinde als Grundstückseigentümer hat sich zum Ziel
gesetzt, ihre Gemeindearbeit in Form eines neuen Gemeindezentrums besser in
Szene zu setzen und für Interessierte leichter zugänglich zu machen. Deshalb
soll das neue Gemeindezentrum direkt neben der St. Jacobus-Kirche und direkt an
der Mittelstraße stehen, also an der Stelle, an der vormals der Kopfbau des
alten „Reichshofes“ stand. Mit dem geplanten Charakter des neuen
Gemeindezentrums verträgt sich eine Ladennutzung im Erdgeschoss nicht. Deshalb
ist vorgesehen, im Erdgeschoss neben der eigenen Bücherei auch zahlreiche
Gruppenarbeitsräume unterzubringen. Im 1. Obergeschoss wird – neben einigen
Büros – der große Pfarrsaal sein, während im 2. Obergeschoss drei Wohnungen zur
Vermietung bereitstehen werden. Insofern kann auch aus der geplanten neuen
Nutzung im östlichen „Eingang“ zur Fußgängerzone Mittelstraße eine lebhafte
Fußgängerfrequenz und damit eine Belebung entstehen. Außerdem darf nicht der
neu entstehende Platz vor der Kirche St. Jacobus und dem neuen Pfarrzentrum
vergessen werden, der ebenfalls vielfältig genutzt werden kann. Die Stadt
Hilden ist davon überzeugt, dass auch die vorgesehene Nutzung zu einer „Belebung“
der Mittelstraße beiträgt. Zudem gibt es im Zusammenhang der Fußgängerzone in
Hilden derzeit einige andere in Planung befindliche Projekte, mit denen die
östliche Mittelstraße aufgewertet werden kann. Vor dem Hintergrund des zuvor
dargelegten Planungsziels ist eine Änderung der Planung nicht erforderlich.
Der Anregung wird
nicht gefolgt.
1.13Â Â Â Â Frau Renate Jahrstorfer, Schreiben vom
12.02.2014
Die Einwenderin
merkt an, dass sich die Verkehrssituation auf der Hochdahler Straße und auf der
Mühlenstraße seit dem Kompromiss hinsichtlich der Tiefgaragenein- und ausfahrt
erheblich verschlechtert hat. Hierzu ist zu erläutern, dass dieser Kompromiss bereits
in dem vorangegangenen Verfahren erzielt wurde. Im Rahmen des vorausgegangenen
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VEP Nr. 13) wurden mehrere Erschließungsmöglichkeiten
gutachterlich untersucht und bewertet. Der Rat der Stadt Hilden hat mit
Beschluss vom 05.05.2010 eine kombinierte Erschließung über die Mühlenstraße
als auch die Hochdahler Straße beschlossen. An der Hochdahler Straße ist
demnach nur eine Zufahrt in die geplante Tiefgarage und an der Mühlenstraße nur
eine Ausfahrt aus der geplanten Tiefgarage zulässig. Seitens des
Verkehrsgutachters konnte bei der vorliegenden Variante im vorausgegangenen
Verfahren ermittelt werden, dass eine ausreichende Verkehrsabwicklung gewährleistet
ist. Im Rahmen des vorliegenden Planverfahrens wurde eine ergänzende Ver-kehrsuntersuchung
durchgeführt. Gemäß dem Verkehrsgutachten aus Juni 2013 wird durch die Planung
ein Verkehrsaufkommen von insgesamt 415 Kfz-Fahrten ausgelöst. Eine Überlagerung
der neuen Verkehre mit den wegfallenden Verkehren (vorhandene 60 Stellplätze)
ergibt, dass in der Mühlenstraße sowie in der Straße Am Rathaus eine ähnliche
Verkehrsbelastung sowohl in der vorhandenen als auch in der zukünftigen Situation
besteht. Im Ergebnis des Gutachtens sind daher keine wesentlichen Änderungen im
Verkehrsablauf der Mühlenstraße und der Straße Am Rathaus zu erwarten. Der
Kompromiss steht daher nicht mehr Disposition. Die Alternativvorschläge der
Einwenderin werden daher nicht berücksichtigt.
Die Mühlenstraße
ist im Bestand und im Bebauungsplan als verkehrsberuhigter Bereich ausgewiesen.
Das vorliegende Verkehrsgutachten verdeutlicht, dass die geplante verkehrliche
Anbindung verkehrstechnisch funktioniert. Das Verhalten einzelner
Verkehrsteilnehmer (Parkplatzsuchverkehr) ist nicht durch den Bebauungsplan zu
regeln. Das Bodenrecht ist in diesem Zusammenhang nicht das geeignete Mittel.
Der Hinweis in Bezug auf die Missachtung der
Geschwindigkeitsbegrenzungen wird zur Kenntnis genommen, kann jedoch im Rahmen
des Bauleitplanverfahrens nicht berücksichtigt werden. Bei etwaigen Verstößen
ist ordnungsbehördliches Einschreiten erforderlich.
Die Einwendung, dass die Unfallgefahr im Bereich der
Altersresidenz und der behindertengerechten Wohnhäuser bereits heute sehr hoch
ist, wird nicht geteilt. Der Standort ist nicht als Unfallschwerpunkt vermerkt,
angesichts der Fahrzeug- und Passantenfrequenz sowie der tatsächlichen
Situation vor Ort auch nicht wahrscheinlich.
Die Verkehrsprognose
aus der Verkehrsuntersuchung wurde zudem in der schalltechnischen Untersuchung
zum geplanten Vorhaben berücksichtigt. Beeinträchtigungen für die Anwohner der
Mühlenstraße sind im Ergebnis nicht zu erwarten.
Durch die
Neuplanung geht eine geringfügige Erhöhung der Verkehrsbewegungen einher.
Folglich erhöhen sich durch die Zunahme des Verkehrs auch die
verkehrsinduzierten Luftimmissionen. Die Zunahme des Verkehrs ist jedoch in
Relation zu den Verkehrsbewegungen in den umliegenden Straßen zu vernachlässigen.
Insgesamt werden durch die Neuplanung und die Umsetzung der Planung keine
wesentlichen Beeinträchtigungen erwartet.
Den Anregungen
wird nicht gefolgt.
1.14Â Â Â Â Frau Ulrike Stockhausen, Schreiben vom
18.02.2014
Die Kritik an den geplanten Neubauten, die sich im
vorliegenden Fall gegen die Höhe sowie die Fassadengestaltung richtet, wird
seitens der Stadt Hilden nicht geteilt. Die festgesetzten maximalen
Gebäudehöhen orientieren sich einerseits an der im Plangebiet vorhandenen
Gebäudesubstanz und andererseits an den umgebenden Gebäuden im Anschluss an das
Plangebiet. Als wesentliche Referenz zur Bestimmung der Höhenfestsetzungen
wurden insbesondere die im Plangebiet befindlichen Baudenkmäler herangezogen.
Die Festsetzungen erfolgen, um die geplanten neuen Baukörper in Bezug auf die
Höhenentwicklung in das Umfeld und die vorhandenen Bebauungsstrukturen zu
integrieren.
Die Bereiche des
Pfarrzentrums sowie der nördlich der Kirche anschließende Gebäudeteil, der am
nächsten zur Kirche gerichtet ist, sind mit maximalen Gebäudehöhen von 65,0 m
ü.NN im Bebauungsplan festgesetzt. Dabei wurde bereits ein gewisser Spielraum
berücksichtigt. Die Planung des Pfarrzentrums sieht eine Gebäudehöhe von 64,5 m
vor. Der Wohnkomplex wird an der zur Kirche gerichteten Fassade eine Wandhöhe
von 64,4 m aufweisen. Die Traufhöhe der Kirche von 64,2 m wird somit nahezu
eingehalten. Aufgrund der Distanz zwischen den Gebäuden wird hier vom
Straßenraum aus kein Höhenunterschied wahrnehmbar. Alle Gebäudehöhen bleiben,
wie seitens des LVR-Amtes für Denkmalpflege gefordert,  deutlich unterhalb der Firsthöhe der Kirche.
In der Nachbarschaft zum Pfarrhaus wird die Neubebauung eine Höhe von max. 65,0
m ü.NN aufweisen. Den Belangen des Denkmalschutzes wird aufgrund des räumlichen
Abstandes von rd. 19 m sowie der optischen Trennung durch Bäume in
ausreichendem Umfang Rechnung getragen.
Abweichend von der Höhenfestsetzung ist eine Überschreitung
der Maximalhöhe für Technikaufbauten in der Summe von lediglich bis 10 %
der Geschossfläche des darunter liegenden Geschosses und maximal 1,5 m
Höhe zulässig. Dies entspricht im Bereich der Hochdahler Straße einer maximalen
Höhe von 72,00 m ü. NN. Die Festsetzung ermöglicht es somit, ggf. erforderliche
Technikaufbauten auf den Dachflächen zu realisieren.
Aufgrund der
teilweise vorgesehenen Sondernutzungen (bspw. ein Pfarrsaal), die ggf. von den
üblichen Maßen abweichende Geschosshöhen zur Folge haben, können durch die
Festsetzung der Gebäudehöhe das mögliche Bauvolumen und das städtebauliche Bild
besser gesteuert werden als nur über die Festsetzung einer höchstzulässigen
Zahl von Vollgeschossen. Durch die Festsetzungen zur maximalen Gebäudehöhen
werden neben den oben genannten Vollgeschossen keine weiteren Dach- und
Staffelgeschosse ermöglicht.
Die Fassaden der
projektierten Gebäude sind ein wichtiger Aspekt bei der städtebaulichen
Planung. Schon aufgrund der Nähe zu eingetragenen Denkmälern muss sorgfältig an
die Gestaltung der Fassaden herangegangen werden. Sie stellen die
„Visitenkarte“ eines Gebäudes nach außen dar und erwirken zusammen mit der
städtebaulichen Grundgestalt die Einbindung in die schon vorhandene Umgebung.
Die Fassadenplanung für das Gemeindezentrum wird
gekennzeichnet durch die flächige Verwendung von Klinker-Materialien mit
rötlich-braunem Farbton. Diese Farb- und Materialwahl stellt zum einen eine
Reminiszenz an das alte Reichshofgebäude dar, zum anderen verbindet sie optisch
das Gemeindezentrum mit der gegenüberliegenden Kirche St. Jacobus.
Aufgrund seiner
abgerundeten baulichen Gestalt und einem geschickten Wechsel zwischen
geschlossenen und durch Fenster geprägten „offenen“ Fassadenabschnitten stellt
das Gebäude des Gemeindezentrums einen städtebaulichen Solitär dar, der
trotzdem in Korrespondenz mit seiner Umgebung steht.
Die sich nach Norden hin anschließende Wohnbebauung ist in
ihrer Geschossigkeit höher und als Gebäude deutlich länger. Daher ist hier bei
der Fassadengestaltung darauf zu achten, dass die Gebäude nicht zu „erdrückend“
für die Kirche St. Jacobus, das neue Gemeindezentrum an der Mittelstraße und
das denkmalgeschützte Pfarramt an der Mühlenstraße wirken.
Entlang der
Hochdahler Straße ist die Verteilung und die Größe der Fenster Resultat intensiver
lärmschutztechnischer Untersuchungen. Dennoch ist es gelungen, zu dominierende
bandartigen Fensterstrukturen zu vermeiden. Je nach Stockwerk sind
unterschiedliche Fensterrhythmen entstanden, sodass trotz der Länge von mehr
als 65 m ein relativ aufgelockerter Eindruck entsteht.
Entlang der
Mühlenstraße wird dieses Gestaltungselement erneut aufgenommen. Auf der
Westseite und der Südseite wird dagegen, auch als Reaktion auf die benachbarten
denkmal-geschützten Gebäude, eine ruhigere Fassadengestaltung gewählt. Die
Fensterformate sind hier einheitlicher.
Da vorgesehen ist,
mit einem Wärmedämmverbundsystem zu bauen, ist als Fassadenmaterial farbiger
Putz vorgesehen. Dieser soll – um nicht zu „schwer“ zu erscheinen – von hellerer
Farbe sein als die Klinkerfassaden von Kirche und Gemeindezentrum. Im Durchführungsvertrag
wurden verbindliche Regelungen zur Fassadengestaltung aufgenommen (sog.
Gebäudetypologien).
Den Anregungen
wird nicht gefolgt.
1.15Â Â Â Â Frau Anne Menk, Schreiben vom 19.02.2014
Die Kritik an den geplanten Neubauten, die sich im
vorliegenden Fall gegen die Gestaltung der Wohngebäude richtet, wird seitens
der Stadt Hilden nicht geteilt. Die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen
orientieren sich einerseits an der im Plangebiet vorhandenen Gebäudesubstanz
und andererseits an den umgebenden Gebäuden im Anschluss an das Plangebiet. Als
wesentliche Referenz zur Bestimmung der Höhenfestsetzungen wurden insbesondere
die im Plangebiet befindlichen Baudenkmäler herangezogen. Die Festsetzungen
erfolgen, um die geplanten Baukörper in Bezug auf die Höhenentwicklung in das
Umfeld und die vorhandenen Bebauungsstrukturen zu integrieren.
Der Wohnkomplex
wird an der zur Kirche gerichteten Fassade eine Wandhöhe von 64,4 m ü.NN
aufweisen. Die Traufhöhe der Kirche von 64,2 m ü.NN wird somit nahezu eingehalten.
Aufgrund der Distanz zwischen den Gebäuden wird hier vom Straßenraum aus kein
Höhenunterschied wahrnehmbar. Alle Gebäudehöhen bleiben, wie seitens des
LVR-Amt für Denkmalpflege gefordert, deutlich unterhalb der Firsthöhe der Kirche.
Abweichend ist gegenüber der Höhenfestsetzung eine
Überschreitung der Maximalhöhe für Technikaufbauten in der Summe von lediglich
bis 10 % der Geschossfläche des darunter liegenden Geschosses und maximal
1,5 m Höhe zulässig. Dies entspricht im Bereich der Hochdahler Straße
einer maximalen Höhe von 72,00 m ü. NHN. Die Festsetzung ermöglicht es somit,
ggf. erforderliche Technikaufbauten auf den Dachflächen zu realisieren.
Aufgrund der
teilweise vorgesehenen Sondernutzungen (bspw. ein Pfarrsaal), die ggf. von den
üblichen Maßen abweichende Geschosshöhen zur Folge haben, können durch die
Festsetzung der Gebäudehöhe das mögliche Bauvolumen und das städtebauliche Bild
besser gesteuert werden als nur über die Festsetzung einer höchstzulässigen
Zahl von Vollgeschossen.
Die Fassaden der
projektierten Gebäude sind ein wichtiger Aspekt bei der städtebaulichen
Planung. Schon aufgrund der Nähe zu eingetragenen Denkmälern muss sorgfältig an
die Gestaltung der Fassaden herangegangen werden. Die Fassaden stellen die
„Visitenkarte“ eines Gebäudes nach außen dar und erwirken zusammen mit der
städtebaulichen Grundgestalt die Einbindung in die schon vorhandene Umgebung.
Die sich nach Norden hin an das Gemeindezentrum
anschließende Wohnbebauung ist in ihrer Geschossigkeit höher und als Gebäude
deutlich länger. Daher ist hier bei der Fassadengestaltung darauf zu achten,
dass die Gebäude nicht zu „erdrückend“ für die Kirche St. Jacobus, das neue
Gemeindezentrum an der Mittelstraße und das denkmalgeschützte Pfarramt an der
Mühlenstraße wirken.
Entlang der
Hochdahler Straße ist die Verteilung und die Größe der Fenster Resultat intensiver
lärmschutztechnischer Untersuchungen. Dennoch ist es gelungen, zu dominierende
bandartigen Fensterstrukturen zu vermeiden. Je nach Stockwerk sind
unterschiedliche Fensterrhythmen entstanden, sodass trotz der Länge von mehr
als 65 m ein relativ aufgelockerter Eindruck entsteht.
Entlang der
Mühlenstraße wird dieses Gestaltungselement erneut aufgenommen. Auf der Westseite
und der Südseite wird dagegen, auch als Reaktion auf die benachbarten denkmalgeschützten
Gebäude, eine ruhigere Fassadengestaltung gewählt. Die Fensterformate sind hier
einheitlicher.
Da vorgesehen ist,
mit einem Wärmedämmverbundsystem zu bauen, ist als Fassadenmaterial farbiger
Putz vorgesehen. Dieser soll – um nicht zu „schwer“ zu erscheinen – von hellerer
Farbe sein als die Klinkerfassaden von Kirche und Gemeindezentrum. Im Durchführungsvertrag
wurden verbindliche Regelungen zur Fassadengestaltung aufgenommen (sog.
Gebäudetypologien).
Im Hinblick auf die Einwendungen zur Verkehrssituation in
der Mühlenstraße ist zu erläutern, dass gemäß dem Verkehrsgutachten aus Juni
2013 durch die Planung ein Verkehrsaufkommen von insgesamt 415 Kfz-Fahrten ausgelöst
wird. Eine Ãœberlagerung der neuen Verkehre mit den wegfallenden Verkehren
(vorhandene 60 Stellplätze) ergibt, dass in der Mühlenstraße sowie in der
Straße Am Rathaus eine ähnliche Verkehrsbelastung sowohl in der vorhandenen als
auch in der zukünftigen Situation besteht. Im Ergebnis des Gutachtens sind
daher keine wesentlichen Änderungen im Verkehrsablauf der Mühlenstraße und der
Straße Am Rathaus zu erwarten.
Die Mühlenstraße
ist im Bestand und im Bebauungsplan als verkehrsberuhigter Bereich ausgewiesen.
Das vorliegende Verkehrsgutachten verdeutlicht, dass die geplante verkehrliche
Anbindung verkehrstechnisch funktioniert. Das Verhalten einzelner
Verkehrsteilnehmer (Parkplatzsuchverkehr) ist nicht durch den Bebauungsplan zu
regeln. Das Bau- und Planungsrecht ist in diesem Zusammenhang nicht das
geeignete Mittel.
Während der
Bauphase ist es erforderlich, dass Baufahrzeuge das Baugrundstück erreichen
können. Eine Befahrung der Mühlenstraße durch Baufahrzeuge ist daher während
der Bauphase nicht ausgeschlossen. Im Durchführungsvertrag werden die
Vorhabenträger zur Wiederherstellung der Mühlenstraße im Bereich des VEP nach
dem vom Tiefbauamt- und Grünflächenamt geprüften und freigegebenen
Ausführungsplänen auf Kosten der Vertragspartner verpflichtet. Des Weiteren
liegt die Thematik der Baustelleneinrichtung und der damit verbundenen
Baustellenverkehre im Baugenehmigungsverfahren.
Den Anregungen
wird nicht gefolgt.
1.16    Herr Dietmar Roßner, Schreiben vom
21.02.2014
Unterhalb des
Wohnbaukomplexes ist eine Tiefgarage geplant, welche baulich an das Kellergeschoss
des Gemeindezentrums anschließt. In der Tiefgarage sind insgesamt 66 Stellplätze
für die Wohnbebauung und 14 Stellplätze für das Gemeindezentrum bzw. die Kirche
vorgesehen. Die Bewohnergruppe der 65+-jährigen wird rund 56 %, also 39
Wohnungen belegen. Diese Menschen verzichten vielfach auf einen eigenen PKW,
sodass für diese Wohneinheiten ein reduzierter Stellplatzschlüssel von 0,7
angesetzt werden kann. Darüber hinaus sind Fahrradabstellanlagen in
ausreichender Zahl in der Tiefgarage vorgesehen. Insgesamt sieht die Planung 69
Fahrrad-Stellplätze in der Tiefgarage und weitere 30 oberirdisch vor.
Das vorliegende Verkehrsgutachten verdeutlicht,
dass die geplante verkehrliche Anbindung verkehrstechnisch funktioniert. Das
Verhalten einzelner Verkehrsteilnehmer (Parkplatzsuchverkehr) ist nicht durch
den Bebauungsplan zu regeln. Das Bau- und Planungsrecht ist in diesem
Zusammenhang nicht das geeignete Mittel. Gegen widerrechtlich
geparkte Fahrzeuge ist ordnungsrechtlich vorzugehen. Dieser Aspekt liegt nicht
in den Regelungsmöglichkeiten des vorliegenden Bebauungsplanes.
Die Feststellung des Einwenders, dass es sich bei
dem Parkplatz vor dem ehemaligen „Centro Portugues“ um private Stellplätze des
Gemeindezentrums handelt, wird bestätigt. Das Gemeindezentrum erhält, wie
bereits oben dargestellt, dafür Stellplätze in der vorgesehenen Tiefgarage.
Die Vorschläge im
Hinblick auf eine Anpassung des Stellplatzschlüssels werden nicht
berücksichtigt. Der angewandte Stellplatzschlüssel ist aufgrund des
dargestellten Sachverhalts angemessen.
Bezüglich des
Standortes der Zu- und Abfahrt der Tiefgarage ist zu erläutern, dass bereits in
dem vorangegangenen Verfahren ein Kompromiss hinsichtlich der Tiefgaragenein-
und ausfahrt erzielt wurde. Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes
erfolgt demnach über die Mühlenstraße und die Hochdahler Straße. Im Rahmen des
vorausgegangenen vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VEP Nr. 13) wurden mehrere
Erschließungsmöglichkeiten gutachterlich untersucht und bewertet. Der Rat der
Stadt Hilden hat mit Beschluss vom 05.05.2010 eine kombinierte Erschließung
über die Mühlenstraße als auch die Hochdahler Straße beschlossen. An der
Hochdahler Straße ist demnach nur eine Zufahrt in die geplante Tiefgarage und
an der Mühlenstraße nur eine Ausfahrt aus der geplanten Tiefgarage zulässig.
Seitens des Verkehrsgutachters konnte bei der vorliegenden Variante im
vorausgegangenen Verfahren ermittelt werden, dass eine ausreichende Verkehrsabwicklung
gewährleistet ist. Über die Hochdahler Straße sowie die Mühlenstraße und die
Straße „Am Rathaus“ wird das Plangebiet an die übergeordneten Verkehrswege
angebunden. Durch die vorliegendeÂ
Erschließungsvariante können die mit der Planung verbundenen Verkehre
auf die umliegenden Straßen verteilt werden. Dieser Kompromiss ist auch
verkehrstechnisch günstig und diente als Grundlage für den Investorenwettbewerb.
Er steht nicht zur Disposition.
Gemäß dem Verkehrsgutachten aus Juni 2013 wird durch die
Planung ein Verkehrsaufkommen von insgesamt 415 Kfz-Fahrten ausgelöst. Eine
Ãœberlagerung der neuen Verkehre mit den wegfallenden Verkehren (vorhandene 60
Stellplätze) ergibt, dass in der Mühlenstraße sowie in der Straße Am Rathaus eine
ähnliche Verkehrsbelastung sowohl in der vorhandenen als auch in der
zukünftigen Situation besteht. Im Ergebnis des Gutachtens sind daher keine
wesentlichen Änderungen im Verkehrsablauf der Mühlenstraße und der Straße Am
Rathaus zu erwarten.
Die Bedenken, dass im vorliegenden
Verfahren um Profitdenken geht werden zur Kenntnis genommen. Die Stadt Hilden
setzt sich stets für einen Interessenausgleich ein. In diesem Zusammenhang ist
auch auf das Abwägungsgebot gemäß § 1 Abs. 7 BauGB hinzuweisen. Die Stadt ist
somit bereits gesetzlich dazu verpflichtet, die öffentlichen und privaten
Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Dabei spielt auch
die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Vorhaben im Zuge der Umsetzung des
Bebauungsplanes eine Rolle. Gleichzeitig ist berücksichtigt worden, dass die
gewählte Lösung hinsichtlich der Tiefgaragen Zu- und Abfahrt aus
städtebaulicher Sicht sinnvoll und aus verkehrlicher Sicht funktionsfähig ist.
Den Anregungen wird nicht gefolgt.
1.17Â Â Â Â Frau Ursula Linden, Schreiben vom
21.02.2014
Die
Einwenderin regt an, die Höhe und Länge des Baukörpers an der Hochdahlerstraße
zu überprüfen (hier also: zu reduzieren). Es ist zu erläutern, dass im
Bebauungsplan die zulässigen Gebäudehöhen festgelegt werden. Die festgesetzten
maximalen Gebäudehöhen orientieren sich einerseits an der im Plangebiet
vorhandenen Gebäudesubstanz und andererseits an den umgebenden Gebäuden im
Anschluss an das Plangebiet. Als wesentliche Referenz zur Bestimmung der
Höhenfestsetzungen wurden insbesondere die im Plangebiet befindlichen
Baudenkmäler herangezogen. Die Bereiche des Pfarrzentrums sowie der nördlich
der Kirche anschließende Gebäudeteil der am nächsten zur Kirche gerichtet ist,
sind mit maximalen Gebäudehöhen von 65,0 m ü.NN im Bebauungsplan festgesetzt.
Dabei wurde bereits ein gewisser Spielraum berücksichtigt. Die Planung des
Pfarrzentrums sieht eine Gebäudehöhe von 64,5 m ü.NN vor. Der Wohnkomplex wird
an der zur Kirche gerichteten Fassade eine Wandhöhe von 64,4 m ü.NN aufweisen. Die
Traufhöhe der Kirche von 64,2 m ü.NN wird somit nahezu eingehalten. Aufgrund
der Distanz zwischen den Gebäuden wird hier vom Straßenraum aus kein
Höhenunterschied wahrnehmbar. Alle Gebäudehöhen bleiben, wie seitens des
LVR-Amt für Denkmalpflege gefordert, unter deutlich unterhalb der Firsthöhe der
Kirche.
In der
Nachbarschaft zum Pfarrhaus wird die Neubebauung eine Höhe von max. 65,0 m ü.NN
aufweisen. Den Belangen des Denkmalschutzes wird aufgrund des räumlichen Abstandes
von rd. 19 m sowie der optischen Trennung durch Bäume in ausreichendem Umfang
Rechnung getragen.
Abweichend ist gegenüber der Höhenfestsetzung eine
Überschreitung der Maximalhöhe für Technikaufbauten in der Summe von lediglich
bis 10 % der Geschossfläche des darunter liegenden Geschosses und maximal
1,5 m Höhe zulässig. Dies entspricht im Bereich der Hochdahler Straße
einer maximalen Höhe von 72,00 m ü. NN. Die Festsetzung ermöglicht es somit,
ggf. erforderliche Technikaufbauten auf den Dachflächen zu realisieren.
Aufgrund der
teilweise vorgesehenen Sondernutzungen (bspw. ein Pfarrsaal), die ggf. von den
üblichen Maßen abweichende Geschosshöhen zur Folge haben, können durch die
Festsetzung der Gebäudehöhe das mögliche Bauvolumen und das städtebauliche Gesamtbild
besser gesteuert werden als nur über die Festsetzung einer höchstzulässigen
Zahl von Vollgeschossen. Durch die Festsetzungen zur maximalen Gebäudehöhen
werden neben den oben genannten Vollgeschossen keine weiteren Dach- und
Staffelgeschosse ermöglicht.
Der Baukörper
entlang der Hochdahler Straße bildet einen Lärmschutz für die rückwertigen
Bereiche aus. Dabei ist entlang der Hochdahler Straße die Verteilung und die
Größe der Fenster Resultat intensiver lärmschutztechnischer Untersuchungen.
Dabei ist es gelungen, zu dominierende bandartigen Fensterstrukturen zu
vermeiden. Je nach Stockwerk sind unterschiedliche Fensterrhythmen entstanden,
sodass trotz der Länge von mehr als 65 m ein relativ aufgelockerter
Eindruck entsteht.
Zum Umgang mit den Bäumen und die Verschlechterung der von der Einwenderin
genannten Ökobilanz ist auszuführen, dass analog zum rechtskräftigen
Bebauungsplan ein Laubbaum südlich der Kirche im Plangebiet zum Erhalt
festgesetzt wird. Darüber hinaus werden im Plangebiet keine Bäume zum Erhalt
festgesetzt, dies bedeutet jedoch nicht, dass alle Bäume im Geltungsbereich des
Bebauungsplanes entfallen werden. Im Bebauungsplan können Bäume grundsätzlich
nur aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden. In der innerstädtischen
Lage prägt der festgesetzte Laubbaum aufgrund seiner Dimension den geplanten
neuen Platz zwischen Kirche und Gemeindezentrum. Dies war auch schon im derzeit
noch geltenden Bebauungsplan Nr. 73 A der Fall. Gemäß der vorliegenden Planung
werden im Plangebiet 34 Bäume gefällt werden. Davon fallen lediglich 6 Bäume
unter die Baumschutzsatzung der Stadt Hilden und sind entsprechend
auszugleichen. Im Plangebiet selbst sind zudem Ersatzpflanzungen im Innenhof
der Wohnbebauung sowie zwischen Wohnbebauung und Pfarrzentrum vorgesehen. Zur
Umsetzung der Maßnahmen werden die Vorhabenträger im Durchführungsvertrag
verbindlich verpflichtet. Im Bereich nordwestlich der St. Jacobuskirche können
weitere vorhandene Bäume erhalten werden. Gemäß dem Planungsziel und des
städtebaulichen Entwurfs sollen eine innerstädtische verdichtete Wohnbebauung
sowie ein Gemeindezentrum im Plangebiet entstehen. Aufgrund dieser Zielsetzung
ist eine Fällung der zuvor genannten Bäume erforderlich, die besonders bedeutenden
Bäume werden jedoch durch die Baumschutzsatzung bzw. durch die Festsetzungen im
Bebauungsplan ersetzt bzw. erhalten.
Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens sind Eingriff in Boden, Natur und
Landschaft, die bereits vor der aktuellen planerischen Entscheidung zulässig
waren, als bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt bzw. zulässig zu
betrachten. Es kann festgestellt werden, dass gegenüber dem rechtskräftigen
Bebauungsplan rechnerisch bei Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
keine zusätzlichen Eingriffe in den Naturhaushalt vorbereitet werden. Denn
bereits der rechtskräftige Bebauungsplan bereitet eine Vollversiegelung (GRZ
1,0) vor.
Der vorliegende
vorhabenbezogene Bebauungsplan wird als sog. Bebauungsplan der Innenentwicklung
gemäß § 13a BauGB aufgestellt. Dadurch sollen die innerstädtischen Flächen des
Plangebietes einer weiteren Entwicklung zugeführt werden und gegenüber der
Entwicklung von Flächen im Außenbereich vorgezogen werden. Die Stadt Hilden ist
zu einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden verpflichtet. Durch den vorliegenden
Bebauungsplan wird dieser gesetzlichen Vorgabe Rechnung getragen.
Im Hinblick auf
das Schutzgut Klima bleibt festzuhalten, dass im urbanen und stark versiegelten
Bereich nördlich der Mittelstraße der Bestand schon als vorbelastet anzusehen
ist. Im Verhältnis zwischen altem und neuem Baurecht lassen sich keine
Beeinträchtigungen in Bezug auf das Schutzgut Klima und Luft feststellen, da es
keine wesentlichen Veränderungen gibt. Zusätzlich sind weitere Maßnahmen
geplant, die sich positiv auf das Schutzgut auswirken.
Durch Neubau und die Nutzung von moderner
Gebäudetechnik werden die Energiebilanz und damit verbundene mögliche
Luftbelastungen positiv beeinflusst. Im Plangebiet werden erhöhte Anforderungen
an die Außendämmung der Gebäude geschaffen. Im Bereich des Gemeindezentrums
werden die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) sowie des
Erneuerbaren-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) erfüllt. Im nördlich anschließenden
Bereich des „Innerstädtischen Wohnens“ wird zudem eine Wärmedämmhülle gemäß
Passivhausqualität realisiert. Das Energiekonzept für den Bereich des
„Innerstädtischen Wohnens“ sieht Wärmepumpen Luft-Wasser in Kombination mit
Sole-Wasser vor. Die Energieversorgung für Heizwärme wird durch den selbst
produzierten Strom der Photovoltaik-Anlage hergestellt. Ferner wird in den
Wohnungen eine Fußbodenheizung auf Niedrigenergiebasis mit Energiepufferung und
Energiemanagementsystem eingebaut. Der Verbrauch von Strom aus Fremdbezug wird
auf ein Minimum reduziert und das CO2-freie Wohnen als aktiver
Klimaschutzbeitrag ermöglicht. Es kann ein nahezu energieautarkes
Gebäudekonzept realisiert werden. Der Vorhabenträger wird im
Durchführungsvertrag zu den Maßnahmen verpflichtet.
Die Kritik, dass
bereits vor Abschluss des Bauleitplanverfahrens die geplanten Wohnungen
angeboten werden, wird nicht geteilt. Es steht dem Investor zu, für seine
geplante Bebauung zu werben und eine Zeitschiene mit einer Zielvorstellung
(Realisierung des Projektes) zu entwickeln. Das Planverfahren durchläuft jedoch
immer die nach Baugesetzbuch vorgegebenen gesetzlichen Verfahrensschritte und
ist Ergebnis offen. Das Verfahren wird zudem in den politischen Gremien
behandelt und muss, um Rechtswirksamkeit erlangen zu können, vom Rat der Stadt
Hilden beschlossen werden.
Eine Parkfläche
(im Sinne von Grünfläche) wie von der Einwenderin gewünscht ist am Standort
nicht erklärtes Ziel. Vielmehr soll dem Bedarf an innerstädtischem Wohnen Rechnung
getragen werden. Zudem wird im Plangebiet der Vorplatz der St. Jacobuskirche
neu gestaltet. Des Weiteren werden private Gartenbereiche im Plangebiet
vorgesehen.
Der Bedarf an
innerstädtischen Wohnraum wird mittlerweile in Hilden durch unterschiedliche
Bevölkerungsgruppen formuliert. Sowohl ältere als auch jüngere Personengruppen
sowie Familien fragen eine zentrumsnahe Wohnlage nach, um die Vorteile der
kurzen Wege zu Wohnfolgeeinrichtungen, Einrichtungen der Verwaltung und des
Handels sowie Dienstleistungseinrichtungen, medizinische Versorgung und
weiteren sozialen Einrichtungen wie Schulen und Kindergärten nutzen zu können.     Â
Bereits der
rechtskräftige Bebauungsplan lässt innerhalb der festgesetzten Kerngebiete
oberhalb des Erdgeschosses sonstige Wohnungen allgemein zu. Folglich sind
bereits heute im rechtskräftigen Bebauungsplan Wohnbebauungen bei einer
Grundflächenzahl von 2,2 zulässig. An dieser planerischen Zielvorstellung, hier
Wohnraum zu schaffen, soll grundsätzlich festgehalten werden. Der
vorhabenbezogene Bebauungsplan sieht für das Baugebiet „Innerstädtisches
Wohnen“ die Errichtung von Wohngebäuden vor.
Den Anregungen
wird nicht gefolgt.
1.18Â Â Â Â Eheleute Hildegard und Dieter Donner,
Schreiben vom 21.02.2014
Analog zum rechtskräftigen Bebauungsplan wird ein Laubbaum südlich der
Kirche im Plangebiet zum Erhalt festgesetzt wird. Darüber hinaus werden im
Plangebiet keine Bäume zum Erhalt festgesetzt, dies bedeutet jedoch nicht, dass
alle Bäume im Geltungsbereich des Bebauungsplanes entfallen werden. Im
Bebauungsplan können Bäume grundsätzlich nur aus städtebaulichen Gründen
festgesetzt werden. In der innerstädtischen Lage prägt der festgesetzte
Laubbaum aufgrund seiner Dimension den geplanten neuen Platz zwischen Kirche
und Gemeindezentrum. Dies war auch schon im derzeit noch geltenden Bebauungsplan
Nr. 73 A der Fall. Gemäß der vorliegenden Planung werden im Plangebiet 34 Bäume
gefällt werden. Davon fallen lediglich 6 Bäume unter die Baumschutzsatzung der
Stadt Hilden und sind entsprechend auszugleichen. Im Plangebiet selbst sind
zudem Ersatzpflanzungen im Innenhof der Wohnbebauung sowie zwischen
Wohnbebauung und Pfarrzentrum vorgesehen. Zur Umsetzung der Maßnahmen werden
die Vorhabenträgerinnen im Durchführungsvertrag verbindlich verpflichtet. Im
Bereich nordwestlich der St. Jacobuskirche können weitere vorhandene Bäume
erhalten werden. Gemäß dem Planungsziel und des städtebaulichen Entwurfs sollen
eine innerstädtische verdichtete Wohnbebauung sowie ein Gemeindezentrum im
Plangebiet entstehen. Aufgrund dieser Zielsetzung ist eine Fällung der zuvor
genannten Bäume erforderlich, die besonders bedeutenden Bäume werden jedoch
durch die Baumschutzsatzung bzw. durch die Festsetzungen im Bebauungsplan
ersetzt bzw. erhalten.
Die Bebauung wird seitens der Stadt Hilden nicht für zu massiv gehalten,
sondern ist auf die zentrale, innerstädtische Lage abgestimmt. Durch die
dezidierten Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird sich die
Bebauung störungsfrei in das städtebauliche Umfeld in der Nachbarschaft zu den
vorhandenen Denkmälern einfügen.
Die Bedenken hinsichtlich der Platzgestaltung werden nicht geteilt. Das
geplante Pfarrzentrum öffnet sich aufgrund seiner Formgebung zum Platz vor der
St. Jacobuskirche und der Blick auf die Kirche wird freigegeben. Auch künftig wird
der Blick auf Kirche, wie Bild 2 der Einwender zeigt, möglich sein. Der
Bebauungsplan setzt entsprechende Gehrechte zugunsten der Allgemeinheit fest.
Der von den Einwendern geforderte Erhalt des Baums (siehe Bild 2) ist aufgrund
der vorgesehenen Wohnbebauung und der notwenigen Tiefgarage nicht möglich. Es
wird darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Plangebiet um innerstädtische
Flächen handelt. Das vorliegende Konzept sieht vor, diese Freiflächen im Umfeld
zwischen Kirche und geplanten Gemeindezentrum künftig für unterschiedliche
Nutzungen – beispielsweise Pfarrfeste – vorzusehen. Die Flächen sollen daher
nicht durch Beete o.ä. zugestellt werden. Es soll eine freie Platzfläche
entstehen. Durch die neue Gestaltung der Außenanlagen werden neue Aufenthaltsqualitäten
geschaffen. Die Grundausstattung ist im Gestaltungskonzept unter Abwägung der
unterschiedlichen Belange ausreichend berücksichtigt worden.
Die Kritik an den geplanten Neubauten, die sich im
vorliegenden Fall gegen die Höhe sowie Fassadengestaltung richtet, wird seitens
der Stadt Hilden nicht geteilt. Die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen
orientieren sich einerseits an der im Plangebiet vorhandenen Gebäudesubstanz
und andererseits an den umgebenden Gebäuden im Anschluss an das Plangebiet. Als
wesentliche Referenz zur Bestimmung der Höhenfestsetzungen wurden insbesondere
die im Plangebiet befindlichen Baudenkmäler herangezogen. Die Festsetzungen
erfolgen, um die geplanten Baukörper in Bezug auf die Höhenentwicklung in das
Umfeld und die vorhandenen Bebauungsstrukturen zu integrieren.
Das neue Pfarrzentrum St. Jacobus (mit Flachdach) wird eine
Höhe von ca. 11,70 m haben (64,50 m ü. NN) und bleibt damit unter der
„Traufhöhe“ des Seitenschiffes der St. Jacobus Kirche.
Die neue Wohnbebauung entlang der Hochdahler Straße (mit
Flachdach) soll eine Höhe von 17,50 m erhalten (70,23 m ü. NN) und
ist damit ca. 1,70 m niedriger als das Gebäude Hochdahler Straße 14 bzw.
ca. 0,25 m niedriger als das Gebäude Hochdahler Straße 2-6. Zudem wird die
Firsthöhe der St. Jacobus Kirche nicht überschritten.
Die geplanten Gebäudehöhen im Plangebiet liegen leicht unter
den vorhandenen Bestandshöhen in der Nachbarschaft und deutlich unter den Höhen
der ursprünglichen Bebauung „Reichshof“.
Zudem sind die
Fassaden der projektierten Gebäude ein wichtiger Aspekt bei der städtebaulichen
Planung. Schon aufgrund der Nähe zu eingetragenen Denkmälern muss sorgfältig an
die Gestaltung der Fassaden herangegangen werden. Sie stellen die
„Visitenkarte“ eines Gebäudes nach außen dar und erwirken zusammen mit der
städtebaulichen Grundgestalt die Einbindung in die schon vorhandene Umgebung.
Die Fassadenplanung für das Gemeindezentrum wird
gekennzeichnet durch die flächige Verwendung von Klinker-Materialien mit
rötlich-braunem Farbton. Diese Farb- und Materialwahl stellt zum einen eine
Reminiszenz an das alte Reichshofgebäude dar, zum anderen verbindet sie optisch
das Gemeindezentrum mit der gegenüberliegenden Kirche St. Jacobus.
Aufgrund seiner
abgerundeten baulichen Gestalt und einem geschickten Wechsel zwischen
geschlossenen und durch Fenster geprägten „offenen“ Fassadenabschnitten stellt
das Gebäude des Gemeindezentrums einen städtebaulichen Solitär dar, der
trotzdem in Korrespondenz mit seiner Umgebung steht.
Die sich nach Norden hin anschließende Wohnbebauung ist in
ihrer Geschossigkeit höher und als Gebäude deutlich länger. Daher ist hier bei
der Fassadengestaltung darauf zu achten, dass die Gebäude nicht zu „erdrückend“
für die Kirche St. Jacobus, das neue Gemeindezentrum an der Mittelstraße und
das denkmalgeschützte Pfarramt an der Mühlenstraße wirken.
Entlang der
Hochdahler Straße ist die Verteilung und die Größe der Fenster Resultat intensiver
lärmschutztechnischer Untersuchungen. Dennoch ist es gelungen, zu dominierende
bandartigen Fensterstrukturen zu vermeiden. Je nach Stockwerk sind
unterschiedliche Fensterrhythmen entstanden, sodass trotz der Länge von mehr
als 65 m ein relativ aufgelockerter Eindruck entsteht.
Entlang der
Mühlenstraße wird dieses Gestaltungselement erneut aufgenommen. Auf der
Westseite und der Südseite wird dagegen, auch als Reaktion auf die benachbarten
denkmalgeschützten Gebäude, eine ruhigere Fassadengestaltung gewählt. Die
Fensterformate sind hier einheitlicher.
Da vorgesehen ist,
mit einem Wärmedämmverbundsystem zu bauen, ist als Fassadenmaterial farbiger
Putz vorgesehen. Dieser soll – um nicht zu „schwer“ zu erscheinen – von hellerer
Farbe sein als die Klinkerfassaden von Kirche und Gemeindezentrum. Im Durchführungsvertrag
wurden verbindliche Regelungen zur Fassadengestaltung aufgenommen (sog.
Fassadentypologien).
Das städtebauliche Konzept wurde im Rahmen des Bauleitplanverfahrens
weiter entwickelt und der Entwurf angepasst, wobei das städtebauliche
Gesamtkonzept beibehalten wurde. Gegenstand der Offenlage ist der aktuelle
Stand der Planung und nicht etwaige Ausgangsplanungen.
Die Kritik am Modell wird seitens der Stadt Hilden nicht geteilt. Das
Modell wurde lediglich zur Veranschaulichung der Planung mit ausgestellt. Es
wurde dabei darauf hingewiesen, dass das Arbeitsmodell einige Ungenauigkeiten,
die auch in einem Hinweis zum Modell schriftlich festgehalten wurden, aufweist.
Dennoch eignet sich das Modell, um die grundsätzlichen Dimensionen des
Vorhabens im städtebaulichen Zusammenhang zu betrachten. Eine erneute
öffentliche Auslegung ist nicht erforderlich, da der vorhabenbezogene Bebauungsplan
sowie der Vorhaben- und Erschließungsplan inklusive Begründung und Fachgutachten
ordnungsgemäß öffentlich ausgelegen haben. Das Modell gehörte nicht zu den verbindlich
offen zulegenden Materialien.
Die in Bild 4
dargestellten Alternativvorschläge werden daher nicht weiter berücksichtigt, da
diese Entwicklungsmöglichkeiten bereits im Rahmen des Verfahrens geprüft
wurden. Entlang der Hochdahler Straße soll durch die Entstehung einer
straßenbegleitenden Bebauung eine Raumkante geschaffen werden, deren Öffnung
nördlich des Gemeindezentrums in besonderer Weise auf den Zugang zur Kirche und
zum Kirchplatz hinweist. Zusätzlich kann durch diese Bauweise entlang der
Straße ein baulicher Schallschutz erreicht werden, der die rückwärtigen
Bereiche des Gebäudes sowie die Gartenbereiche vor Verkehrslärm schützt. Die
St. Jacobus Kirche wurde als Denkmal im Plangebiet in einem besonderen Maße
gewürdigt. Der Wegfall des Querriegels zur Kirche, wie von den Einwendern gefordert,
ist nicht erforderlich, da bereits der vorliegende Entwurf dem Kirchenbau
berücksichtigt. Die Kirche wird bereits durch die vorliegende Planung künftig
im öffentlichen Raum, insbesondere von der Mittelstraße aus, stärker betont.
Die Kritik, dass bereits vor Beendigung der Offenlage die geplanten
Wohnungen angeboten werden, wird nicht geteilt. Es steht dem Investor zu, für
seine geplante Bebauung zu werben und eine Zeitschiene mit einer
Zielvorstellung (Realisierung des Projektes) zu entwickeln. Das Planverfahren
durchläuft jedoch immer die nach Baugesetzbuch vorgegebenen gesetzlichen
Verfahrensschritte und ist Ergebnis offen. Das Verfahren wird zudem in den
politischen Gremien behandelt und muss, um Rechtswirksamkeit erlangen zu können,
vom Rat der Stadt Hilden beschlossen werden.
Die vorgebrachte Kritik hinsichtlich der Wohnungspreise wird zur
Kenntnis genommen. Dabei ist zu betonen, dass sich das Wohnungsangebot an unterschiedliche
Bevölkerungsgruppen richten wird. Sozialer Wohnungsbau ist im Plangebiet nicht
vorgesehen. Die Wohnungspreise (Kaufpreis oder Miete) liegen nicht im
Regelungsinhalt des Bebauungsplanes.
Den Anregungen wird nicht gefolgt.
1.19Â Â Â Â Herr N.N., eMail vom 08.04.2014
Es wird angeregt, die durch die Abrissarbeiten zur Zeit frei stehende St. Jacobus-Kirche auch in Zukunft nicht durch Neubauten zu verstellen. Vielmehr soll durch einen „freien“ Blick auf diese Kirche auch weiter ein großzügiger Eindruck an dieser Ostseite der Fußgängerzone angeboten werden.
Aus Sicht der Verwaltung kann hier zunächst festgestellt werden, dass der vom Antragsteller geschilderte Eindruck nicht neu ist. Schon bei früheren Bauvorhaben, etwa beim Abriss der alten Sparkasse oder des ehemaligen Kaufhauses Schnatenberg an der Mittelstraße, wurden den Passanten/Betrachtern gänzlich neue optische Eindrücke angeboten. Diese neuen Eindrücke zeichnen sich aus durch ungewohnte Perspektiven und Blickwinkel, die es vorher nicht gab.
Dennoch darf bei der Begeisterung für die neue Eindrücke nicht die Situation vor Ort vergessen werden.
Zunächst ist das Baurecht zu beachten. Im vorliegenden Fall existiert bereits seit mehr als 30 Jahren Baurecht in Form eines rechtswirksamen Bebauungsplanes (73 A); und auch bei Wegfall dieses Bebauungsplanes gäbe es hier ein Baurecht nach § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile).
Insofern ist es mehr als naheliegend, dass die Eigentümer nach dem Abriss der verschiedenen Altgebäude die freigeräumte Fläche wieder neu bebauen möchten.
Genau das ist das Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 73 A, 6.Änderung (VEP Nr. 13).
Tatsächlich kommt dieser Bebauungsplan, und kommt die hierbei geplante Neubebauung, dem Ziel des Antragstellers, die St. Jacobus-Kirche als Bauwerk wieder besser sichtbar zu machen, deutlich entgegen.
Der ehemalige Bücherei-Anbau ist verschwunden. Die neuen Gebäude, insbesondere das neue Pfarrzentrum, sind niedriger als die abgerissenen Altgebäude. Zwischen Pfarrzentrum und neuer Wohnbebauung wird ein neuer Durchgang geschaffen, so dass auch die Ostseite der St. Jacobus-Kirche leichter sichtbar wird.
Die geplante Platzgestaltung und die Nähe zum neuen Pfarrzentrum werden die St. Jacobus-Kirche in verstärktem Maße wieder in den Mittelpunkt des Lebens vieler Menschen rücken.
Darüber hinaus hat die geplante Neubebauung auch städtebauliche Vorteile. Denn sie schirmt die Bereiche westlich der Hochdahler Straße, sowohl entlang der Mittelstraße als auch entlang der Mühlenstraße, vom Lärm der stark befahrenen Hochdahler Straße ab.
Bei einer fehlenden Bebauung wäre die St. Jacobus-Kirche schutzlos dem Verkehrslärm ausgesetzt. Gleiches gilt für die bereits heute vorhandenen Wohnungen.
Zusammenfassend kann daher festgehalten werden, dass der in der Anregung geforderte Baustopp rund um die St. Jacobus-Kirche letztlich städtebaulich nachteilig wäre. Auch würden natürlich hohe wirtschaftliche Werte „vernichtet“, die auszugleichen wären. Schließlich würde auch die Kath. Kirchengemeinde St. Jacobus in ihrer Arbeit massiv eingeschränkt (da die Räumlichkeiten im neuen Pfarrzentrum ja nicht ohne weiteres an anderer Stelle ersetzt werden könnten).
Der Anregung wird nicht gefolgt.
1.20  dass die die während der frühzeitigen
Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB und der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB, eingegangenen
Anregungen nicht anders zu bewerten sind, als bereits im Offenlagebeschluss des
Rates vom 18.12.2013 (Sitzungsvorlage 09-14 SV 61/225) beschlossen. Es wird
insoweit auf den Beschluss vom 18.12.2013 verwiesen.
2.      das
Angebot vom 14.04.2014 der Firma evohaus GmbH, Karlsruhe, und der Kath. Kirchengemeinde
St. Jacobus, Hilden, auf Abschluss des Durchführungsvertrages anzunehmen und die
Stadtverwaltung zu ermächtigen, den Durchführungsvertrag gemäß § 63 und 64
Gemeindeordnung NW verbindlich für die Stadt Hilden abzuschließen.
        Â
         Der im Haushaltsplan 2014
im Produkt 120101 (IHK B3) angebrachte HV 6 wird aufgehoben.
Â
3.      den vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 73A, 6. Änderung gem. der §§ 7 und
41 der Gemeindeordnung NW vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666) in der zurzeit gültigen
Fassung sowie § 10 Abs. 1 BauGB (Baugesetzbuch) in der Fassung der
Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBI. I S. 2414), zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 11. Juli 2013 (BGBI. I S. 1548), als Satzung.
Das Plangebiet befindet sich in zentraler
Lage am Ostrand der Hildener Innenstadt, etwa 500 m vom Alten Markt entfernt am
Anfang der Fußgängerzone „Mittelstraße“. Es umfasst die Flächen der St. Jacobus-Kirche
und des zugehörigen Pfarrhauses sowie den „alten Reichshof“. Das Plangebiet
entspricht damit bis auf das Grundstück Mühlenstraße 21 und 23 den Flächen, die
im Rahmen des Wettbewerbs zur Umstrukturierung des Reichshof-Areals im Jahr
2012 untersucht wurden.
Das Plangebiet des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes Nr. 73 A, 6.Änderung (VEP Nr. 13), wird im Norden begrenzt
durch die Mühlenstraße, im Südwesten durch die Bebauung zwischen Mittelstraße
und Mühlenstraße, im Süden durch die Mittelstraße und im Osten durch die
Hochdahler Straße.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans
umfasst in der Gemarkung Hilden, Flur 49, die Flurstücke 10, 401, 403, 642,
764, 1079 und 1080 sowie Teile der Flurstücke 824 und 1209 und in Flur 59 Teile
des Flurstücks 1101.
Die Größe des
Plangebietes beträgt rd. 11.950 m². Die Fläche des Vorhaben- und Erschließungsplanes, der nicht den
gesamten Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans umfasst, beträgt
rd. 7.100 m².
Durch die
Aufstellung des Bebauungsplanes ist beabsichtigt, das Ergebnis des 2012 durchgeführten
Investorenwettbewerbs planungsrechtlich zu ermöglichen. Neben einer besseren
Organisation der Nutzungen der Kirchengemeinde (Pfarrhaus, Gemeindezentrum)
wird der Bereich an der Mittelstraße neu gestaltet. Die heute städtebaulich
unbefriedigende Situation des Stadteingangs an der Mühlenstraße / Hochdahler
Straße wird aufgewertet. Die
Realisierung eines urbanen Wohnquartiers in direkter Innenstadtlage ist
geplant. Die vorgesehene Wohnnutzung knüpft unmittelbar an die vorhandene
Wohnnutzung nördlich der Mühlenstraße an und ergänzt diese längs der Hochdahler
Straße.
Dem Satzungsbeschluss
liegt die Begründung inklusive Umweltbericht mit Stand vom 11.04.2014 zugrunde.