Beschlussvorschlag:

Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt

1.  die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 255 gemäß § 2 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 4b BauGB vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509).

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 255 liegt im Südwesten des Stadtgebietes östlich der Eisenbahntrasse zwischen Karnaper Straße, Schürmannstraße und Diesterwegstraße.
Das Plangebiet wird begrenzt durch die Bahntrasse im Westen, die Karnaper Straße im Norden, ebenfalls im Norden durch die Ostgrenze des Flurstückes 676, die Ostgrenze des Flurstückes 73, der Nordgrenze der Flurstücke 74, 327 und 483, im Südwesten durch die Ostgrenzen der Flurstücke 483, 327, 77 und 76 sowie im Süden durch die Westgrenzen der Flurstücke 76, 202 und 466. Alle Flurstücke liegen in Flur 55 der Gemarkung Hilden.

Das Ziel des Bebauungsplanes ist die Schaffung von Planungsrecht für eine moderate bauliche Entwicklung des Bereiches. Es soll eine Mischung unterschiedlicher Wohnformen ermöglicht werden.

2.  das Verfahren auf der Basis der Variante 1 fortzuführen.

Erläuterungen und Begründungen:

Der Stadtentwicklungsausschuss beschäftigt sich seit dem Jahr 2008 mit dem Antrag, im Innenbereich des Quartiers Karnaper Straße/ Schürmannstraße/ Diesterwegstraße/ Eisenbahntrasse Planungsrecht für eine Wohnbebauung zu schaffen.

Dies war zunächst in Form eines Vorhaben- und Erschließungsplanes angestrebt.

Ein erster Aufstellungsbeschluss wurde im Januar 2009 durch den Stadtentwicklungsausschuss gefasst (Sitzung am 07.01.2009; Sitzungsvorlage WP 04-09 SV 61/259; Abstimmungsergebnis 17 Ja-Stimmen, 2 Nein-Stimmen).

Der Antragsteller und potenzielle Vorhabenträger verfügte damals allerdings noch nicht über alle für die Umsetzung seines Vorhabens erforderlichen Grundstücke. Weiterhin bat er das Verfahren ruhen zu lassen, bis einige ihn betreffende steuerrechtliche Fragen geklärt waren.

Daher wurde von der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses abgesehen, so dass der Beschluss somit auch keine verbindliche Wirkung bekam.

Im Jahr 2011 wurde ein neuer Aufstellungsbeschluss durch den Stadtentwicklungsausschuss gefasst (Sitzung am 02.02.2011; Sitzungsvorlage WP 09-14 SV 61/081; Abstimmungsergebnis 12 Ja-Stimmen, 7 Nein-Stimmen).

Auch wenn es in der Zwischenzeit auf planerischer Ebene eine Reihe von Detailabstimmungen gegeben hatte, konnte auch dieser Aufstellungsbeschluss nicht bekannt gemacht werden, da weiterhin einzelne Voraussetzungen für das Bebauungsplanverfahren nicht vorlagen.

Dies hat sich auch im Nachhinein als vernünftig erwiesen, da es bis in das Jahr 2013 gedauert hat, diese Voraussetzungen zu schaffen. Explizit bezieht sich dies auf die Grundstücksverfügbarkeit.

Allerdings sind sich die Initiatoren zwischenzeitlich darüber klar geworden, dass es angesichts der aufwendigen Erschließung des Gebietes (besonders in Form einer Lärmschutzwand) nicht angebracht ist, das Vorhaben selbst zu realisieren.

Vielmehr wollen die Vorhabenträger (Investorengemeinschaft A.Küster + J.Spelter GbR; Düsseldorf) nunmehr nur als „Erschließungsträger“ auftreten. D.h., sie möchten die Erschließung inkl. Lärmschutzwand selbst erstellen, im Planungsbereich eine dem Bebauungsplan entsprechende Parzellierung durchführen und dann die Grundstücke einzeln verkaufen.

Der ursprüngliche Anspruch zum Bau einer „Klimaschutz-Siedlung“ soll dagegen beibehalten, die entsprechenden Aspekte im Bebauungsplan festgeschrieben werden.

Auch von daher ist es erforderlich, einen neuen Aufstellungsbeschluss zu fassen: es soll sich im weiteren Verlauf um einen „Angebotsbebauungsplan“ handeln, bei dessen Aufstellung die Stadt Hilden die Hilfe eines Dritten nutzt (§ 4b Baugesetzbuch). In gleicher Art und Weise hat die Stadt Hilden auch die Mithilfe der „Vorhabenträger“ bei der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 236A „Altes Helmholtz-Gymnasium“ in Anspruch genommen.

Bei der Aufstellung des hier zu beratenden Bebauungsplans Nr. 255 handelt es sich um den o.g. Erschließungsträger und das Planungsbüro Hamann, Architekten+Stadtplaner, Köln. Es ist somit eine personelle und inhaltliche Konstanz gewahrt.

Das Planungsbüro hat auf Grundlage der Anregungen in der Bürgeranhörung (sieh unten) sowie der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange zwei städtebauliche Entwürfe für die Bebauung des Areals erstellt.

Die beiden vorliegenden Varianten unterscheiden sich im Wesentlichen hinsichtlich ihrer Erschließung.

Es werden zwei Alternativen für die Erschließung vorgelegt.

1.       Erschließung über die Diesterwegstraße:

          Die Erschließung erfolgt im 2-Richtungsverkehr über die Diesterwegstraße.

          Zusätzlich kann von Norden (nur im Einbahnverkehr) über die Karnaper Straße und einen 3,50 m breiten Weg in das neue Baugebiet eingefahren werden. In diesem Weg wird der Verkehr durch „Kölner Teller“ oder Aufpflasterungen auf Schrittgeschwindigkeit verlangsamt.

          Diese Alternative wird der Stadtverwaltung, von den Behörden, die im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung gem. § 4 (1) BauGB um Stellungnahmen gebeten wurden, und vom Erschließungsträger eindeutig favorisiert.

          Seitens der Verwaltung ist der Beschlussvorschlag entsprechend formuliert.

2.       Erschließung über die Karnaper Straße:

                  

          Bei dieser Alternative wird der gesamte Erschließungsverkehr über die Karnaper Straße geführt. Obwohl die Ziel- und Quellverkehre einen geringen Umfang haben, wäre es langfristig wünschenswert, die vorhandenen Engstellen in der Karnaper Straße – insbesondere im Bereich des Grundstücks Karnaper Str. 49 – aufzuweiten. Daher muss die Karnaper Straße bei dieser Alternative in den Bebauungsplan einbezogen werden.

          Eine Aussage über die möglichen Ausbaudetails kann derzeit nicht gemacht werden.

          Eine Verbesserung der Straßengestaltung ist nicht absehbar.

Die verkehrlichen Auswirkungen beider Alternativen auf die umgebenden Straßen sind gering: der morgendliche und abendliche Quell- und Zielverkehr wird bei etwa 10 bis 15 Kfz/Stunde liegen.

Innere Erschließung

Für die Haupterschließung ist bei beiden Alternativen eine Mischfläche mit einer äußeren Breite von 6,75 m (RASt) vorgesehen, die jedoch durch Parken und Bauminseln in ihrer befahrbaren Breite auf stellenweise 4,0 m eingeengt wird. Die gesamte Fläche ist als verkehrsberuhigte Zone mit Zeichen 325 StVO gekennzeichnet (üblicherweise „Spielstraße“ genannt).

Der existierende Fußweg entlang der Bahn entfällt. Die dargestellte innere Haupterschließung wird jedoch als öffentliche Straße der Stadt Hilden übergeben.

Die Durchlässigkeit des Quartiers ist damit gegeben.

Bebauung und Lärmschutz

Auf der Gleisanlage fahren täglich über 110 und nachts ca. 70 Güterzüge mit einer Standardlänge von 700 m und mit Geschwindigkeiten zwischen 80 und 100 km/h. Dieses führt zu Emissionspegeln von 73 bis 74 dB(A) pro Richtung und macht den Bau einer Lärmschutzwand entlang der Eisenbahntrasse notwendig.

Die Deutsche Bahn (DB Netz AG) hat nun die aktuellen Daten zur Verfügung gestellt.

Das ISRW  Dr.-Ing. Klapdor GmbH (Institut für Schalltechnik, Raumakustik, Wärmeschutz), Düsseldorf  ist mit dem erforderlichen Gutachten zum Lärm- und Erschütterungsschutz beauftragt.

 

Gebäudetypologie     

Einfamilienhäuser (23 WE):

Den Grundstock des Wohnquartiers bilden Doppel- und Reihenhäuser verschiedener Formen und Größen zur Versorgung von Familien.

Doch für diese Häuser sollen nicht die Entwurfsprinzipien für konventionelle Einfamilienhäuser sondern neue Grundsätze gelten:

-    alle Häuser sollen durchgängig barrierefrei ausgeführt werden

-    die Grundrissgestaltung ist hierarchiefrei, sie soll flexible Raumnutzungen ermöglichen (z.B. die spätere Umnutzung von Räumen im EG zu Schlafzimmern),

Damit sollen die Häuser die Fähigkeit zum „Mitaltern“ bekommen.

Mehrfamilienhaus (4 WE):

Im Norden des Quartiers (und direkt an der Karnaper Straße) ist ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen unterschiedlicher Größe vorgesehen.

Möglich sind eine Wohnung für eine Familien mit Kindern, eine mittlere Wohnungen z.B. für Paare und zwei Appartements für einzelne Personen.

Gebäudeformen der Einfamilienhäuser:

Doppelhäuser:

-    1½-geschossig mit Satteldach

-    nach Norden, Osten, Westen weitgehend geschlossene Fassaden;

     nach Süden geöffnet

Reihenhäuser (mit ähnlichem Grundriss wie die Doppelhäuser)

-    1½-geschossig mit Satteldach

-    nach Nordosten und Nordwesten geschlossene Fassade

     nach Südwesten geöffnet

Die einheitliche Formensprache und harmonische Materialität der unterschiedlichen Gebäudeformen soll im Bebauungsplan durch „Örtliche Bauvorschriften“ gem. § 86 BauO NRW

Sichergestellt werden.

Nun noch einige Aussagen zum Aufstellungsverfahren:

Am 25.10.2012 hat bereits eine Bürgeranhörung gem. § 3 (1) BauGB stattgefunden und im Januar / Februar 2013 wurde die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB durchgeführt.

Das offizielle Protokoll der Bürgeranhörung sowie zwei Schreiben von Bürgerinnen/Bürgern hierzu sind der Vorlage beigefügt.

Der nächste Verfahrensschritt, die Abhandlung der Anregungen aus der frühzeitigen Beteiligung sowie der Offenlagebeschluss, ist für den Herbst 2013 vorgesehen.

Gutachten

•    Das Institut für Schalltechnik, Raumakustik, Wärmeschutz (ISRW) Dr.-Ing. Klapdor GmbH, Düsseldorf ist mit dem erforderlichen Gutachten zum Lärm- und Erschütterungsschutz beauftragt.

•    Der Landschaftspflegerische Fachbeitrag wird vom Büro Lill + Sparla, Landschaftsarchitekten und Ingenieure, Köln, bearbeitet.

     Die Bestandsaufnahme der Vegetation und Teile der Artenschutzrechtlichen Vorprüfung liegen bereits vor.

     Ein Scoping-Termin wird in den nächsten Wochen stattfinden.

•    Das anfallende Oberflächenwasser / Regenwasser soll dezentral, z.B. über Rigolen, versickert  werden. Das erforderliche Hydrogeologische Gutachten des Büros FGM Ingenieurgesellschaft Müller, Hilden, liegt bereits vor.

Dadurch dass der Bebauungsplan nicht mehr vorhabenbezogen gemäß § 12 BauGB aufgestellt werden soll, jedoch die „Vorhabenträger“ weiterhin verpflichten, sämtliche Verfahrens- und Erschließungskosten zu tragen, wird vor Satzungsbeschluss durch einen Städtebaulichen Vertrag gem. § 11 BauGB zwischen der Stadt Hilden und dem Erschließungsträger dieser

-    zur Übernahme der gesamten Planungskosten einschließlich der Gutachten

-    zur Errichtung der Lärmschutzwand

-    zur Errichtung aller Erschließungsanlagen und Ausgleichsflächen

-    sowie zur Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele

verpflichtet.

Aus Sicht der Verwaltung hat das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan Nr. 255 nun erstmals ein Stadium erreicht, mit dem sich eine erfolgreiche Beendigung des Verfahrens erreichen lässt.

Dementsprechend ist der Beschlussvorschlag formuliert.

gez.
H. Thiele