Beschlussvorschlag:

„Der Rat der Stadt Hilden beschließt nach Vorberatung im Stadtentwicklungsausschuss,

1.  zu den Anregungen aus der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Be­lange wie folgt Stellung zu nehmen:

1.1       Schreiben der Stadt Langenfeld vom 09.11.2006

            Die Stadt Langenfeld regt in ihrem Schreiben an, bereits im Flächennutzungsplan-Verfahren die maximale Verkaufsflächenobergrenze des Sondergebietes sowie die Obergrenze des zentrenrelevanten Randsortimentes festzulegen.

Dieser Anregung wird gefolgt. Die Gesamtverkaufsfläche in den beiden Sondergebieten der 44. Änderung des Flächennutzungsplanes wird auf 15000 m² (10000m² + 5000 m²) für

            großflächigen nicht-zentrenrelevanten und nicht-nahversorgungsrelevanten Einzelhandel festgelegt, die darin enthaltene Obergrenze für zentrenrelevante Randsortimente liegt bei 1300 m² (800m² + 500m²). Die Planzeichnung ist entsprechend ergänzt worden.

1.2       Schreiben der Industrie- und Handelskammer Düsseldorf vom 20.11.2006

            Die IHK regt an, die Zweckbestimmung für die Sondergebiete näher zu bestimmen. Außerdem soll die Fläche der maximal zulässigen Randsortimente mit zentrenrelevanten Warengruppen auch schon im Flächennutzungsplan festgeschrieben werden.
Dieser Anregung wird gefolgt.
In einem gemeinsamen Gespräch zwischen IHK, Stadt Hilden und Projekt-Entwickler im Januar 2007 wurde sich darauf verständigt, die beiden Sondergebiete als „SO für Bau-, Heimwerker- und Garten-Fachmarkt“ (das ist der Bereich OBI) und als „SO für Möbel-Fachmarkt“ zu definieren. Die Gesamtverkaufsfläche wird auf insgesamt 15000m² (10000m² + 5000 m²), die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente auf insgesamt 1300m² (800m² + 500m²) festgelegt und so auch in die Planzeichnung aufgenommen.

1.3       Schreiben der Stadt Düsseldorf vom 21.11.2006

            Die Stadt Düsseldorf regt in ihrem Schreiben an, die Stadt Hilden solle neben dem Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept auch noch eine Verträglichkeitsanalyse erstellen lassen, um zu prüfen, ob von dem geplanten Vorhaben negative Auswirkungen auf schon bestehende Versorgungsstrukturen in Düsseldorf zu erwarten sind.
Der Anregung wird teilweise gefolgt.
Es ist aber zunächst festzustellen, dass sich die Wettbewerbssituation im hier betroffenen Marktsortiment etwas anders ist als es das Schreiben der Stadt Düsseldorf erwarten lässt.
Es ist die Stadt Hilden, die derzeit noch eindeutig unterversorgt ist, was das Angebot im Bau- und Gartenmarktbereich angeht. Die Einzelhandelszentralität in diesem Segment wird im städtischen Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept mit rund 55 % als deutlich unterdurchschnittlich eingestuft.
Der Plan, die Unterversorgung in diesem Segment durch die Ansiedlung eines zeitgemäß großen und modernen Bau-, Heimwerker- und Gartenfachmarktes zu beheben, dient daher zu allererst dazu, bestehende Kaufkraftabflüsse aus Hilden zu relativieren.
Die bestehenden Wettbewerber in den Nachbarkommunen, gerade auch in Düsseldorf, sind damit von der geplanten Erweiterung und räumlichen Verlagerung des Angebotes in Hilden aufgrund des abgrenzbaren Einzugsgebietes nicht in ihrer Existenz betroffen.
Dies gilt umso mehr, als dass im vorliegenden Fall nicht nur die Verkaufsflächenobergrenze im Plangebiet festgelegt wird (schon im Flächennutzungsplan-Verfahren), sondern auch die maximale Obergrenze für das zentrenrelevante Randsortiment.
Dies macht die Stadt Hilden schon, um ihre eigene Innenstadt vor unliebsamen Auswirkungen zu schützen, die wesentlich näher am Plangebiet liegt als vergleichbare Bereiche der Stadt Düsseldorf.

Dies gilt umso mehr, als dass neben dem Bau-, Heimwerker- und Gartenfachmarkt für die Restfläche des betroffenen Plangebietes nun ein Sondergebiet für einen Möbelfachmarkt ausgewiesen wird. Auch hierbei ist es zunächst das Interesse der Stadt Hilden, ihre eigene Innenstadt zu schützen, so dass wiederum Flächenobergrenzen festgelegt werden.

Um aber auf der „sicheren Seite“ zu sein, hat die Fa. BBE eine entsprechende Auswirkungsanalyse für die Bereiche „Bau- und Heimwerker-Fachmarkt“ sowie „Möbel“ erstellt.

Von daher besteht für Analysen, die über das jetzt vorhandene Maß hinausgehen, kein Anlass, weshalb der Anregung der Stadt Düsseldorf nur teilweise gefolgt wird.

1.4       Schreiben der Stadt Mettmann vom 21.11.2006

            Das Schreiben der Stadt Mettmann wird zur Kenntnis genommen.

1.5       Schreiben der Stadt Haan vom 15.11.2006

            Im Schreiben der Stadt Haan werden drei Themenbereiche angesprochen:
Mögliche Auswirkungen des neuen Wettbewerbers im Baumarktsegment auf den einzigen Haaner Baumarkt; Konkretisierung der Zweckbestimmung der Sondergebietsflächen und die weitere Entwicklung des bisherigen Hildener Baumarktstandortes im Bereich Mühlenbachweg/ Walder Straße.

Hierzu wird wie folgt Stellung genommen:
Der Hinweis, der in Haan ansässige EXTRA-Baumarkt sei in der Begründung zum Flächennutzungsplan nicht enthalten, trifft zu. Er wurde dementsprechend nachgetragen, übrigens auch schon für die Entwurfsbegründung zum Bebauungsplan Nr. 66 B, 2. Änderung (VEP Nr. 7).
Es werden keine negativen Auswirkungen auf diesen Haaner Baumarkt-Standort erwartet. Das Einzugsgebiet eines Bau-, Heimwerker- und Gartenfachmarktes bezieht sich in Hilden aufgrund der vielfältigen Konkurrenz-Standorte in der näheren Region in erster Linie auf das eigene Stadtgebiet. Es bestehen in diesem Marktsegment nur geringe Verflechtungen mit den Städten und Gemeinden im näheren Umland.
Da die Stadt Hilden zudem nur eine im Vergleich zur Region unterdurchschnittliche Ausstattung im Bau- und Heimwerkermarkt-Segment verfügt, können aus Sicht der Stadt Hilden unmittelbar (projekt-bezogene) Betriebsgefährdende Effekte auf den Haaner Standort ausgeschlossen werden. Eine Koexistenz im Rahmen des betriebswirtschaftlichen Wettbewerbes ist gewährleistet.

Das gilt auch vor dem Hintergrund, dass der bisherige Standort eines Bau- und Heimwerker-Marktes in Hilden nach derzeitiger Kenntnis nicht aufgegeben wird, sondern von einem anderen Betreiber weiter betrieben werden wird. Bei dieser Wiederbesetzung sind vor allem kleinere Anbieter zu erwarten, keine weiteren „Filialisten“.
Insofern führen selbst Alt- und Neustandort zusammengenommen lediglich dazu, dass das in Hilden in diesem Warensegment vorhandene Kaufkraftvolumen ansatzweise erreicht wird. Nachfrage und Angebot kommen zur Deckung. Die bestehenden Wettbewerber in den Nachbarkommunen sind von der geplanten Erweiterung und Verlagerung in Hilden aufgrund des abgrenzbaren Einzugsgebietes nicht in ihrer Existenz betroffen. Vielmehr können derzeit bestehende Kaufkraftabflüsse aus Hilden relativiert werden.

Dem Vorschlag, schon im Flächennutzungsplan Obergrenzen für die Gesamtverkaufsfläche und für das zentrenrelevante Randsortiment zu definieren, wird nachgekommen. Die Obergrenze für den Bereich der 44. Änderung des FNP wird auf 15000m² (10000m²+5000m²) festgelegt, die Obergrenze für zentrenrelevante Sortimente liegt bei 1300m² (800m²+500m²).

1.6       Schreiben des Landesbetriebes Straßen.NRW vom 22.11.2006

            Das Schreiben des Landesbetriebes Straßen. NRW wird zur Kenntnis genommen.
Für das Aufstellungsverfahren der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 66 B ist eine entsprechendes Gutachten zur Verkehrssituation vorgesehen und bereits durch die Ingenieursgesellschaft Stolz (IGS), Kaarst, erstellt worden.
Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass bauliche Änderungen weder am Knotenpunkt Auf dem Sand/ Westring/ Stichstraße noch am Knotenpunkt Westring/ Ellerstraße/ Hülsenstraße erforderlich sind. Durch eine Optimierung der Lichtsignalisierung an beiden Knotenpunkten ist es möglich, zu jeder Zeit eine zufrieden stellende Verkehrsqualität zu erhalten (QSV Stufe C; nahezu alle während der Sperrzeit ankommenden Verkehrsteilnehmer können in der nachfolgenden Freigabezeit weiterfahren oder -gehen. Die Wartezeiten sind spürbar. Beim Kraftfahrzeugverkehr tritt im Mittel nur geringer Stau am Ende der Freigabezeit auf), das gilt nach Auffassung der Gutachter auch bei     zwei Einzelhandelsprojekten im Plangebiet.

1.7       Schreiben der Stadtwerke Hilden (E-mail) vom 04.12.2006

            Das Schreiben der Stadtwerke Hilden beschäftigt sich mit einer Thematik (Standort für eine Trafo-Station), die nicht auf der Ebene des Flächenutzungsplanes geregelt werden kann. Im Zuge des Aufstellungsverfahrens zur 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 66 B wird das Thema dagegen berücksichtigt werden können.

1.8       Schreiben des Bürgervereines Hilden-Meide e.V. vom 07.12.2006

            Das Schreiben des BV Hilden-Meide e.V. wird zur Kenntnis genommen.

1.9       Schreiben des Kreises Mettmann vom 08.12.2006

            Der Kreis Mettmann äußert in keiner seiner behördlichen Funktionen zum Entwurf der 44. Änderung des Flächennutzungsplanes Anregungen. Das Schreiben wird zur Kenntnis genommen.

1.10     Schreiben der Stadt Erkrath vom 06.12.2006

            Das Schreiben der Stadt Erkrath wird zur Kenntnis genommen.

1.11     Schreiben der B.U.N.D.-Ortsgruppe Hilden vom 08.12.2006

            Seitens der B.U.N.D.-Ortsgruppe Hilden wird die Planung grundsätzlich begrüßt. Es werden dennoch Anregungen vorgebracht, die aber nur teilweise auch für die Ebene der Flächennutzungsplanung zutreffend sind.
Hierzu zählt die Forderung, die Planung auf dem Grundstück Westring 7 zum Anlass zu nehmen, für die Stadt Hilden ein Mobilfunkkonzept zu erstellen; der genannte Standort wird in diesem Falle als unproblematisch angesehen. Tatsächlich wird heute ein noch bestehender alter Schornstein als „Mobilfunk-Antennenstandort“ genutzt.
Dieser Anregung wird nicht gefolgt. Das Plan-Verfahren ist weder Auslöser noch mögliches Kernelement eines Mobilfunk-Konzeptes; über ein Mobilfunk-Konzept gibt es weder inhaltliche noch formale Aussagen. Das FNP-Verfahren ist nicht mit sachfremdem Aspekten zu belasten, weshalb diese Anregung nicht weiterverfolgt wird.
Die sonstigen Anregungen, etwa zur Verschiebung der Baukörper nach Osten und eine veränderte Grünflächenplanung im Parkplatzbereich, fallen in den Bereich der verbindlichen Bauleitplanung.

1.12     Schreiben der Handwerkskammer Düsseldorf vom 08.12.2006

            Das Schreiben der Handwerkskammer Düsseldorf wird zur Kenntnis genommen.

1.13     Schreiben des Staatlichen Umweltamtes Düsseldorf vom 07.12.2006

            Das Staatliche Umweltamt Düsseldorf äußert sich in zwei Themenbereichen, dem Immissionsschutz und der Wasserwirtschaft.
Hinsichtlich des anlagenbezogenen Immissionsschutzes wird auf die verbindliche Bauleitplanung verwiesen (B-Plan 66 B, 2. Änderung), in der die Belange geregelt werden können.
Im Zusammenhang mit dem Thema Wasserwirtschaft wird angeregt, dass für die vorgesehene Nutzung eine Niederschlagswasserbehandlung zu beachten ist. Auch die Gewässerverträglichkeit – hier in Bezug auf den nahegelegenen Hoxbach – wird angesprochen.

Hierzu wird wie folgt Stellung genommen:
Die Änderung des Flächennutzungsplanes hat keinen negativen Einfluss auf den Bestand der Regenwasserentwässerung, es sollen keine zusätzlichen Flächen befestigt und abflusswirksam an die vorhandenen Regenwasserkanäle angeschlossen werden.
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 66 B, 2. Änderung wird zudem geprüft, ob und inwieweit weitergehende Maßnahmen zur Regenwasserrückhaltung auf den Flächen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes umgesetzt werden können.
Die Wassermenge zum Hoxbach soll auf jeden Fall reduziert, der Hoxbach entlastet werden.
Auf der Ebene der Flächennutzungsplanung lassen sich derartige Probleme allerdings nicht lösen, daher wird – wie beim Thema Immissionsschutz - auf die Ebene der verbindlichen Bauleitplanung verwiesen.

Das Schreiben des STUA wird zur Kenntnis genommen.

1.14     Schreiben der Stadt Solingen vom 14.12.2006

            Seitens der Stadt Solingen werden in Bezug auf die vorliegende 44.Änderung des Flächennutzungsplanes folgende Aspekte vorgebracht:
Zum einen vermutet die Stadt Solingen hinter der neuen Nutzung des brachliegenden Geländes am Westring die Schaffung einer „Agglomeration“ von großflächigen Einzelhandels-Betrieben zur Koppelung von Einkäufen und zur Optimierung der Kaufkraftbindung. Die Auswirkungen dieser Agglomeration auf die Nachbarstädte soll dargelegt werden.
Zum anderen geht es um die weitere Entwicklung des bisherigen OBI-Standortes im Bereich Mühlenbachweg/ Walder Straße.
Außerdem wird angeregt, für die zentrenrelevanten Randsortimente eine Verkaufsflächenobergrenze vorzusehen.

Hierzu wird wie folgt Stellung genommen:

Aus Sicht der Stadt Hilden kann an dem hier betroffenen Standort keine Einzelhandels-Agglomeration in dem von der Stadt Solingen beschriebenen Sinne entstehen, insbesondere nicht hinsichtlich einer Kopplung von Einkäufen aus unterschiedlichen Sortimenten.

            Schon das Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept der Stadt Hilden führt schlüssig aus, dass Hilden über keine ausgeprägte Agglomeration von großflächigen Einzelhandelsbetrieben verfügt.

            Das Konzept regt vielmehr an, die gewerblich geprägten Gebiete im Nordwesten Hildens, insbesondere entlang Ellerstraße und Westring, als privilegierten Standortbereich für großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel zu betrachten. So kann insbesondere eine Zersiedlung der Landschaft verhindert werden, auch die Funktionsfähigkeit der Hildener Innenstadt als Haupt-Einzelhandelsstandort bleibt erhalten.

            Es handelt sich im vorliegenden Fall um ein Projekt, nach dessen Umsetzung sich vor Ort zwei Einzelhandelsbetriebe befinden; ein Bau-, Heimwerker- und Garten-Fachmarkt, ein Möbel-Fachmarkt. Das zentrenrelevante Randsortiment dieser beiden Fachmärkte darf maximale 1300m² betragen. Aus den Stammsortimenten der beiden Fachmärkte lassen sich die genannten „Agglomerationseffekte“ nicht ableiten.
Dies gilt umso mehr, als dass das Einzugsgebiet eines Bau-, Heimwerker- und Gartenfachmarktes sich in Hilden aufgrund der vielfältigen Konkurrenz-Standorte in der näheren Region in erster Linie auf das eigene Stadtgebiet bezieht. Es bestehen in diesem Marktsegment nur geringe Verflechtungen mit den Städten und Gemeinden im näheren Umland.
Da die Stadt Hilden zudem nur eine im Vergleich zur Region unterdurchschnittliche Ausstattung im Bau- und Heimwerkermarkt-Segment verfügt, sind hier tatsächlich nur „Binneneffekte“ zu erwarten, nämlich im wesentlichen ein besseres Angebot für die in Hilden vorhandene Nachfrage in diesem Marktsegment.

            Dies wird umso deutlicher, als dass auch im neuen Einzelhandelskonzept für das „Bergische Städtedreieck Solingen- Wuppertal-Remscheid“ erläutert wird, dass etwa im Zentrum von Solingen-Ohligs nur etwa 31 % der Besucher aus dem Kreis Mettmann kommen.

            Schädliche Auswirkungen auf Solinger Zentren sind somit durch das hier verfolgte Projekt nicht zu erwarten.

Die geplante Ansiedlung eines Möbel-Fachmarktes ist seitens der Fa. BBE Unternehmensberatung auf ihre Auswirkungen hin untersucht worden. Im Resultat bleibt festzuhalten, dass aufgrund der relativ geringen Größe und aufgrund der „Marktpositionierung“ des Möbel-Marktes (Möbel-Discount) keine relevanten Auswirkungen zu erwarten sind, die über die Hildener Stadtgrenzen hinausgingen. Auswirkungen in Hilden selbst sind wiederum im Rahmen des marktwirtschaftlichen Wettbewerbs um Kunden einzuordnen.

Der Anregung zur Festschreibung von Verkaufsflächen-Obergrenzen im Flächennutzungsplan wird nachgekommen. Die Obergrenze für den Bereich der 44. Änderung des FNP wird auf 15000m² (10000m²+5000m²) festgelegt, die Obergrenze für zentrenrelevante Sortimente liegt bei 1300m² (800m²+500m²).

1.15          Schreiben der Bezirksregierung Düsseldorf vom 23.01.2007

            Die Bezirksregierung Düsseldorf (Bezirksplanungsstelle) regt zunächst an, in der 44. Änderung des Flächennutzungsplanes die maximale Gesamtverkaufsfläche für den OBI-Markt und die sonstigen geplanten Fachmärkte festzuschreiben.

Der Anregung zur Festschreibung von Verkaufsflächen-Obergrenzen im Flächennutzungsplan wird nachgekommen. Die Obergrenze für den Bereich der 44. Änderung des FNP wird auf 15000m² (10000m²+5000m²) festgelegt, die Obergrenze für zentrenrelevante Sortimente liegt bei 1300m² (800m²+500m²).

Da sich der Entwurf des Gesetzes zur Änderung des  Gesetzes zur Landesentwicklung (Landesentwicklungsprogramm – LEPro) noch im Verfahren befindet, wird der Hinweis darauf lediglich zur Kenntnis genommen.

Da der zur Offenlage bestimmte nun vorliegende Entwurf der 44. Änderung des FNP inhaltlich auch mit der IHK Düsseldorf abgestimmt wurde, wird seitens der Verwaltung davon ausgegangen, dass da-mit eine Anpassung der Bauleitplanung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung erfolgt ist.

2.  die öffentliche Auslegung der 44. Änderung des Flächennutzungsplanes gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) vom 27.12.2006 (BGBl. I S. 3316) in der zur Zeit gültigen Fassung.

     Das Plangebiet liegt im Nordwesten der Stadt Hilden westlich der Straße Westring und umfasst die Flurstücke 1065 und 1401 in Flur 11 der Gemarkung Hilden.

     Dem Offenlagebeschluss liegt der Entwurf der Begründung und des Umweltberichtes vom 07.03. 2007 zugrunde.“

(G. Scheib)

Erläuterungen und Begründungen:

Das Verfahren zur 44. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Hilden wurde am 3.5.2006 durch den Aufstellungsbeschluss des Stadtentwicklungsausschusses eingeleitet.

Betroffen ist das Grundstück Westring 7, westlich der Straße Westring gelegen und ehemals Betriebsgrundstück der Fa. Kappa.

Nach der Aufgabe der Nutzung durch die Fa. Kappa stand das Gelände eine Zeitlang leer, nun soll an dieser Stelle eine neue Nutzung entstehen; in erster Linie geht es um die Ansiedlung eines Bau-, Heimwerker- und Gartenfachmarktes der OBI-Kette.

Eine derartige Nutzung steht im Einklang mit dem Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept der Stadt Hilden und entspricht somit den Zielen der Hildener Stadtentwicklung. Zur Umsetzung ist allerdings die Schaffung aktuellen Planungsrechtes erforderlich.

Im vorliegenden Fall bedeutet dies die Umwandlung der bisherigen FNP-Ausweisung „GI Industriegebiet“ in „SO- Sondergebiet“ (im Detail handelt es sich um zwei Sondergebiete: eines für einen Bau-, Heimwerker- und Garten-Fachmarkt, ein weiteres für einen Möbelfachmarkt).

Parallel zur Änderung des Flächennutzungsplanes wird die Aufstellung des Bebauungplanes Nr. 66 B, 2. Änderung für das gleiche Plangebiet betrieben, in der Form des Vorhaben- und Erschließungsplanes (VEP) Nr. 7. Dieser wird durch das Planungsbüro Holger Fischer, Linden, erstellt.

Im November/ Dezember 2006 erfolgte die frühzeitige Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange.

Ebenfalls im Dezember 2006 wurde die entsprechende Bürgeranhörung durchgeführt.

Die Bezirksplanungsstelle der Bezirksregierung Düsseldorf wurde Anfang November angeschrieben, um die Übereinstimmung der Planung mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung zu überprüfen (vorgeschrieben bei großflächigem Einzelhandel). Aufgrund der Stellungnahme der Bezirksplanungsstelle wurden die Inhalte der beiden Bauleitpläne überarbeitet und konkretisiert; u.a. ist die Ausweisung zweier inhaltlich konkret beschriebener Sondergebiete mit der Festschreibung der Höchstgrenzen zentrenrelevanter Randsortimente schon im Flächennutzungsplan ein Ergebnis. Auch die raumordnerische Verträglichkeit des Vorhabens wurde vertieft untersucht (siehe Begründung).

Die bei der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange eingegangenen Anregungen werden im Beschlussvorschlag aufgeführt und entsprechend abgehandelt, teilweise wird den Anregungen nachgekommen.

Es haben sich aus Sicht der Verwaltung keine wirklich durchgreifenden Änderungsnotwendigkeiten ergeben, allerdings sind Präzisierungen erfolgt.

Die ursprünglich auch noch verfolgte Planvariante (im Bebauungsplan-Verfahren) mit der Ausweisung einer gewerblichen Baufläche direkt am Westring für die nicht von OBI benötigten Flächen wird nicht weiter verfolgt. Der Projektentwickler wird diese Fläche in der Größenordnung von ca. 10000m² für die Ansiedlung eines Möbelfachmarktes mit einer max. Verkaufsfläche von 5000m² (davon max. 500m² zentrenrelevantes Randsortiment) nutzen.

Nach Beschlussfassung durch den Rat der Stadt Hilden im April kann die Offenlage der 44. Änderung des Flächennutzungsplanes in den Monaten Mai/ Juni 2007 erfolgen.

Parallel dazu soll dann auch – so die Planung – der Entwurf zum Bebauungsplan Nr. 66 B, 2. Änderung offenliegen.

(G. Scheib)