Erläuterungen zum Antrag:

Auf Grundlage der Sitzungsvorlage WP 14-20 SV 61/163/2 aus dem Jahr 2018, führt die Stadtverwaltung Gespräche mit Bauträgern und Investoren, um bei neuen Bebauungsplänen - nach Möglichkeit - einen Flächenanteil von 30 % öffentlich geförderten Wohnungsbau festzusetzen.

Bei der Berechnung des Flächenanteils zieht die Verwaltung dabei nur die neu zu schaffende

Wohnungsfläche ein. Dies bedeutet als Beispiel, dass wenn auf einem fiktiven Grundstück bereits ein Mehrfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 500 m² stand und durch einen neuen Bebauungsplan die Bebauung von mehreren Doppelhaushälften mit einer Gesamtwohnfläche von 600 m² auf dem Grundstück ermöglicht werden soll, die Berechnung des Flächenanteils für öffentlich geförderten Wohnungsbau nur auf die neue Wohnfläche von 100 m² angewendet wird.

Dabei ergibt sich die Berechnungsgrundlage nicht aus der Beschlussfassung der o.g. Sitzungsvorlage, sondern aus der Stellungnahme der Verwaltung. Diesen Interpretationsspielraum möchte die SPD auflösen, indem mit diesem Antrag die Berechnungsgrundlage genauer definiert wird. Ziel soll es sein, die Berechnung auf die gesamte Wohnfläche in einem neuen Bebauungsplan anzuwenden, egal welche Bestandgebäude zuvor auf dem Grundstück vorhanden waren.

Aus Sicht der SPD ist es dringend erforderlich, unter Berücksichtigung der hohen Nachfrage nach bezahlbaren Wohnflächen in Hilden, mindestens die 30% Flächenanteil für öffentlich geförderten Wohnungsbau von Bauträgern und Investoren einzufordern. Dabei ist es nach Meinung der SPD unrelevant, welche Wohnfläche zuvor bereits vorhanden war, da ein neuer Bebauungsplan in der Regel immer einen Mehrwert mit neuem Potenzial für die Grundstückseigentümer hergibt.

Antragstext:

Auf Antrag der SPD-Fraktion beschließt der Rat der Stadt Hilden, nach Vorberatung im Stadtentwicklungsausschuss, die Beschlussfassung zur Sitzungsvorlage WP 14-20 SV 61/163/2 dahingehend zu konkretisieren, das bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zur Schaffung von neuem Wohnraum eine Einzelfallprüfung vorzunehmen ist, um einen Flächenanteil von öffentlich geförderten Wohnungen von rund 30% auf die Gesamtwohnfläche anzustreben. Die Regelung zur Prüfung eines Anteils von barrierefrei zu erstellenden Wohneinheiten bleibt unberührt.

Stellungnahme der Verwaltung:

Der Antrag der SPD-Fraktion zielt auf das Themenfeld „Wohnungsbauförderung“, in dem seitens der Fraktion gebeten wird, in künftigen Bebauungsplanverfahren nicht nur die aufgrund des Bebauungsplans zusätzlich entstehenden Wohnbauflächen der Berechnung des 30%-Anteils für öffentlich geförderten Wohnraum, sondern sämtliche im Bebauungsplan auszuweisenden Wohnbauflächen zugrunde zu legen. Deshalb wird der Antrag entgegen dem Antragstext seitens der Verwaltung dem für das Themenfeld „Wohnungsbauförderung“ verantwortlichen Wirtschafts- und Wohnungsbauförderungsausschuss zur Vorberatung zugeordnet.

Die SPD-Fraktion bezieht sich in ihrem Antrag auf einen Ratsbeschluss aus dem Jahr 2018, dass bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zur Ausweisung von neuem Wohnraum verbindlich ein Anteil von öffentlich geförderter Wohnfläche geschaffen wird.

Aus Sicht der Verwaltung wird der Antrag der SPD-Fraktion differenziert gesehen.

Einerseits entspricht es auch den Erkenntnissen der Verwaltung, dass durch den zukünftigen Wegfall von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum ein weiteres Defizit an günstigen Wohnmöglichkeiten in Hilden entsteht.

Die Verwaltung sieht es daher aus sozialen und demographischen Gründen als wichtig an, auf den wenigen zur Verfügung stehenden Flächen für Wohnungsneubau zumindest teilweise einen Ersatz zu schaffen.

Andererseits sieht die Verwaltung es als problematisch an, die Gesamtwohnfläche im Geltungsbereich als Grundlage für die Berechnung des 30%-Anteils zu nutzen. Dies bedingt sich aus der Frage, ob eine geforderte Quote für den jeweiligen Eigentümer und/oder Investor eine zumutbare Belastung darstellt und die Forderung noch angemessen ist.

Um das Ziel zu erreichen, dass bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zur Ausweisung von neuem Wohnraum verbindlich ein Anteil von öffentlich geförderter Wohnfläche geschaffen wird, ist ein Städtebaulicher Vertrag zwischen der Stadt und dem jeweiligen Vorhabenträger abzuschließen.

Die Rahmenbedingungen sind in der beigefügten Sitzungsvorlage aus 2018 dargestellt, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen an dieser Stelle verwiesen wird.

In § 11 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) zum Städtebaulichen Vertrag steht Folgendes:

„1. Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein.

2.  Die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte.“

In 1. wird ausdrücklich auf die Angemessenheit der Vereinbarung hingewiesen. So muss unter anderem die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens erhalten bleiben. Hier z.B. greift die Einzelfallbetrachtung aus dem bisherigen Beschluss, da die Wirtschaftlichkeit sehr stark von den aktuellen Umständen abhängt.

Betrachtet man, bezüglich 2., verschiedene Bebauungsplanverfahren der Vergangenheit oder auch laufende Verfahren, liegen die bisher nicht mit in die Berechnung einbezogenen Flächen in der Regel bereits im überbaubaren Bereich eines vorhandenen Bebauungsplans oder sind nach § 34 BauGB überbaubar.

Das heißt also, dass hier auf die Überbaubarkeit bereits seitens des Vorhabenträgers ein Anspruch besteht und daher für diese Flächen die im Vertrag verabredete Leistung (z.B. 30% geförderter Wohnungsbaus) nicht erbracht werden muss und nicht gefordert werden darf.

Auch in anderen Städten hat man sich vor diesem Hintergrund mit dem Bedarf an gefördertem Wohnbau befasst. Als Beispiel kann man die Stadt Düsseldorf mit ihrem Handlungskonzept für den Wohnungsbau (HKW) nennen. Das Konzept sieht eine Quotierungsregelung für den geförderten Wohnungsbau vor. In der Fassung von 2016 steht ausdrücklich, dass für folgende Fälle keine verbindliche Regelung möglich ist:

„Bei Wohnbauvorhaben im Geltungsbereich eines rechtkräftigen Bebauungsplanes (§§ 30 oder 31 [Befreiung] BauGB) oder im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) ist eine verbindliche Anwendung der Quotierungsregelung nicht möglich.“

Um bei der Aufstellung von Bebauungsplänen dem gestiegenen Bedarf Rechnung zu tragen, wurde in der überarbeiteten Fassung des HKW von 2023 zur Erhöhung des Anteils an gefördertem Wohnungsbau stattdessen die Quote von bisher 30% auf 50% für die neu entstehenden Wohnflächen erhöht.

Fazit:

Auf Grundlage der oben beschriebenen Gegebenheiten empfiehlt die Verwaltung die Berechnungsgrundlage beizubehalten.

Ob seitens des Rates in Erwägung zu ziehen ist, den Anteil für geförderten Wohnungsbau in Hilden von heute 30% auf z.B. 50% - wie in Düsseldorf - zu erhöhen, kann diskutiert werden. Dadurch könnte der Anteil an neuem geförderten Wohnungsbau gesteigert werden, ohne in Konflikt mit dem § 11 BauGB zu geraten. Ob dadurch ein Projekt unwirtschaftlich wird und somit für die Eigentümer oder Investoren unzumutbar wird, ist im Einzelfall zu beurteilen, wird aber in der Regel wahrscheinlicher. Dies ist aber von der Höhe der jeweiligen öffentlichen Förderung abhängig, über die nicht die Stadtverwaltung entscheidet.
Durch die Einzelfallbetrachtung wäre der Spielraum gewährleistet, um die Angemessenheit der geforderten Leistung zu bewerten und abzuwägen.

gez.

Dr. Claus Pommer

Bürgermeister

Klimarelevanz:

Eine Relevanz für das Klima ist nicht ersichtlich.