Beschlussvorschlag:
Der Ausschuss nimmt
die Ausführungen der Verwaltung über die Entwicklung des öffentlichen geförderten
Wohnungsbaus der Jahre 2021 bis 2023 zur Kenntnis.
Erläuterungen und Begründungen:
Inhaltsverzeichnis:
1. Ausgangslage
2. Wohnberechtigungsscheine (WBS)
2.1 Erteilte WBS für die Jahre 2021 bis 2023 nach Haushaltsgrößen
2.2 Nachfrage nach Sozialraumwohnungen
2.3 Wohnungsvermittlung
2.4 Vermittelte Wohnungen in den Jahren 2021 bis 2023
3. Soziale Wohnraumförderung
3.1 Anfragen Bedarfsbestätigung
3.2 Entwicklung öffentlich geförderter Sozialraumwohnungen im Zeitraum 2022 bis
2033
3.3 Kontrolle preisgebundener Wohnraum
1. Ausgangslage:
Wohnen ist für alle Menschen ein zentrales Grundbedürfnis. Im Hinblick auf die steigenden Wohnkosten sowie die Verknappung von geeignetem Wohnraum ist die Wohnungsbauförderung stärker in den Fokus der Öffentlichkeit gerückt. Die Zielgruppe staatlicher Wohnungsbauförderung sind Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind. Entscheidendes Kriterium für die Förderung ist, dass das anrechenbare Gesamteinkommen eine gesetzlich bestimmte Einkommensgrenze nicht überschreitet. Die Sicherung der Zweckbestimmung von gefördertem Wohnraum (kurz Sozialraumwohnungen) wird durch das Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) geregelt. Mit der Förderung von Mietwohnraum werden Belegungs- und Mietbindungen begründet. Die Förderung wird in diesem Fall dem Vermieter gewährt, der sich im Gegenzug verpflichtet, den Wohnraum nur einem Haushalt mit Wohnberechtigungsschein zu überlassen. Auf die Erteilung des Wohnberechtigungsscheins besteht ein Anspruch, wenn die Voraussetzungen hierfür vorliegen; es besteht aber kein Anspruch auf die Überlassung einer entsprechenden Wohnung. Die Auswahl der Mieter*innen aus dem Kreis der wohnberechtigten Personen ist grundsätzlich den Vermieter*innen überlassen.
Der folgende Bericht gibt Auskunft über die Entwicklung der Wohnungssituation für die Jahre 2021, 2022 und 2023.
2. Wohnberechtigungsscheine (WBS)
Das Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum
für das Land NRW enthält eine dynamisierte Einkommensgrenze. Diese führt alle
drei Jahre zu einer automatischen Anpassung der Einkommensgrenzen (Grundlage
Verbraucherpreisindex Statistischen Bundesamt im festgelegten
Referenzzeitraum). Die Anpassung der Einkommensgrenzen ist zuletzt zum 01.01.2022
vorgenommen worden und sieht wie folgt aus:
|
Haushaltsgröße |
Alt bis 31.12.2021 |
Neu ab 01.01.2022 |
|
1-Personen-Haushalt |
19.350 € |
20.420 € |
|
2-Personen-Haushalt |
23.310 € |
24.600 € |
|
Zuschlag für
jede weitere zum Haushalt rechnende Person |
5.660 € |
5.660 € |
|
Zuschlag für
jedes zum Haushalt gehörende Kind i.S.d.§ 32 Abs. 1-5 Einkommenssteuergesetz |
740 € |
740 € |
Die nächste Anpassung der Einkommensgrenzen erfolgt
zum 01.01.2025.
Diese Einkommensgrenzen sind u.a. bei der Erteilung
von Wohnberechtigungsscheinen zu berücksichtigen.
2.1 Erteilte WBS für die Jahre 2021 bis 2023
nach Haushaltsgrößen
Die nachfolgende Übersicht gibt Auskunft
über die im Zeitraum 2022/2023 ausgestellten Wohnberechtigungsbescheinigungen:
|
Haushaltsgröße |
2021 |
2022 |
2023 |
|
1 Person |
153 |
172 |
178 |
|
2 Personen |
51 |
54 |
61 |
|
3 Personen |
46 |
48 |
62 |
|
4 Personen |
22 |
43 |
50 |
|
5 u. mehr Personen |
33 |
39 |
52 |
|
Gesamt |
305 |
356 |
403 |
2.2 Nachfrage
nach Sozialwohnungen
In Hilden waren zum Stichtag (31.12.2022) 264
Parteien und zum Stichtag (31.12.2023) 262 Parteien wohnungssuchend gemeldet.
|
|
2021 |
2022 |
2023 |
|
Art der
Wohnung |
Anzahl |
Anzahl |
Anzahl |
|
1-Zimmer-Wohnung |
80 |
119 |
97 |
|
2-Zimmer-Wohnung |
46 |
52 |
46 |
|
3-Zimmer-Wohnung |
21 |
35 |
45 |
|
4-Zimmer-Wohnung |
14 |
24 |
32 |
|
5-Zimmer-Wohnung und mehr |
28 |
34 |
42 |
|
insgesamt |
189 |
264 |
262 |
|
|
|
|
|
|
davon auswärtig Suchende |
11 |
16 |
16 |
Zum 31.12.2023 gibt es in Hilden
1.091 Sozialwohnungen (1.011 Mietwohnungen und 80 Eigenheime). Diese verteilen
sich auf 150 Mietobjekte und 80 Vermieter. Die Stadt Hilden verfügt aktuell
über 109 Wohnungen, für die ein Besetzungsrecht ausgeübt werden kann.
2.4 Vermittelte Wohnungen in den Jahren 2021,
2022 und 2023
Im Jahr 2021 sind 22 Haushalte, im Jahr 2022 sind
28 Haushalte und im Jahr 2023 25 Haushalte in Sozialwohnungen vermittelt
worden.
|
|
2021 |
2022 |
2023 |
|
|
Art der Wohnung |
Anzahl |
Anzahl |
Anzahl |
Haushalte |
|
1-Zimmer Wohnung |
6 |
6 |
5 |
1-Personen-Haushalte |
|
2-Zimmer Wohnung |
6 5 1 |
4 5 3 |
5 5 0 |
1-Personen-Haushalte 2-Personen-Haushalte 3-Personen-Haushalte |
|
3-Zimmer-Wohnung |
1 1 0 |
3 3 0 |
2 4 1 |
2-Personen-Haushalte 3-Personen-Haushalte 4-Personen-Haushalte |
|
4-Zimmer-Wohnung |
0 1 0 0 |
0 0 1 0 |
1 1 1 0 |
2- Personen-Haushalte 3-Personen-Haushalte 4-Personen-Haushalte 5-Personen-Haushalte |
|
5-Zimmer-Wohnung und mehr |
0 1 |
0 0 |
0 0 |
4-Personen-Haushalte 7-Personen-Haushalte |
|
insgesamt |
22 |
28 |
25 |
|
3. Soziale Wohnraumförderung
Aufgabe der sozialen Wohnraumförderung ist, die Unterstützung von Haushalten, die sich am Markt nicht aus eigener Kraft angemessen mit Wohnraum versorgen können. Mit der Föderalismusreform ist die öffentliche Wohnraumversorgung in die Verantwortung der Länder übergegangen und wird als Aufgabe der sozialen Wohnraumförderung durch den Kreis Mettmann wahrgenommen.
Voraussetzung für eine Förderung von Mietwohnungen ist eine nachhaltige Vermietbarkeit. Ob dies gegeben ist, prüft die örtlich zuständige Stelle und bestätigt den Bedarf an dem zur Förderung vorgesehenen Wohnraum. Hierbei reicht es nicht nur zu prüfen, ob für die geplanten Wohnungstypen in der Stadt eine ausreichend große Nachfrage wohnungssuchender Haushalte vorhanden sind. In den letzten Jahren sind weitere Prüfkriterien hinzugekommen. So werden u.a. zwischenzeitlich für Empfänger*innen von SGB II bzw. SGB XII Leistungen Kosten der Unterkunft nur noch in angemessener Höhe übernommen. Im Rahmen der Bedarfsprüfung sind daher auch Vorgaben des Sozialleistungsträgers zu berücksichtigen und in der Bedarfsbestätigung deutlich zu machen.
Die Mietpreis- und Belegungsbindung war für Wohnungen, die vor 2002 gefördert wurden, grundsätzlich an Darlehnslaufzeiten mit einer Nachwirkungsfrist von maximal zehn Jahre gekoppelt. Bei Objekten, die ab 01.01.2003 gefördert wurden, hat eine vorzeitige Rückzahlung keine Auswirkung auf die Dauer der Mietpreis- und Belegungsbindung, da die Dauer der Bindung bei Bewilligung festgelegt wird.
Es ist ein Trend zu erkennen, dass die Zahl der Wohnungen in der Nachwirkungsfrist, bei denen in absehbarer Zeit die Belegungsbindung entfällt, stetig steigt. Unter anderem führten die niedrigen Kapitalmarktzinsen (Niedrigzinsphase) dazu, dass viele Darlehen vorzeitig getilgt wurden und die so geförderten Wohnungen erheblich früher, als bei regulärem Darlehensauslauf, aus der Bindung fallen würden. Als Reaktion darauf, hat das Land die Förderbedingungen seit dem 01.01.2023 so verändert, dass vorzeitige Rückzahlungen nach wie vor möglich sind, die anfangs vereinbarte Dauer der Sozialbindung sich dadurch aber nicht verkürzt. Außerdem wurde der neue Baustein der Bindungsverlängerung eingeführt. Das Land macht Vermietern geförderter Mietwohnungen, deren Sozialbindung ausläuft, das Angebot, von der planmäßigen Erhöhung der Darlehnszinsen abzusehen, wenn im Gegenzug die Bindung verlängert wird (gilt für Objekte die ab 2001 nach WoFG und WFNG gefördert wurden).
3.1 Anfragen Bedarfsbestätigung (2023)
-
Bauvorhaben Gerresheimer Str. 150 - Bauherr Markus
Becker, Bottrop
-
Bauvorhabebn Poststr. 35 - 37 - Bauherr Jakob Durst
GmbH, Mönchengladbach
-
Bauvorhaben Bahnhofsallee 16 - Bauherr DBM Bau
GmbH, Düsseldorf
(Förderzusage für 3 Mietwohnungen liegt vor)
3.2
Entwicklung
öffentlich geförderter Sozialraumwohnungen im Zeitraum 2022 bis
2034
Die nachfolgende Tabelle gibt Auskunft über den Bestand Sozialraumwohnungen in Hilden:
|
|
2022 |
2023 |
2024 |
2025 |
2026 |
2027 |
2028 |
2029 |
2030 |
2031 |
2032 |
2033 |
2034 |
|
Abgänge Nach-wirkungsfrist |
0 |
2 |
24 |
56 |
127 |
227 |
19 |
32 |
6 |
12 |
0 |
46 |
0 |
|
Abgänge planmäßig |
0 |
72 |
0 |
7 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
8 |
0 |
15 |
0 |
|
Abgänge Gesamt |
0 |
74 |
24 |
63 |
127 |
227 |
19 |
32 |
6 |
20 |
0 |
61 |
0 |
|
Bestand 31.12. |
1073 |
1011 |
987 |
942 |
815 |
591 |
572 |
540 |
534 |
514 |
514 |
453 |
453 |
|
Zugänge geplant |
12 |
0 |
18*1 |
0 |
3*2 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Gesamt- Bestand 31.12. |
1085 |
1011 |
1005 |
942 |
818 |
591 |
572 |
540 |
534 |
514 |
514 |
453 |
453 |
*1 2024
- BV der WGH in Hilden, Kunibertstr. 4 / Eugenie-Willmer-Weg
*2 2026
- BV DBM Bau GmbH, Bahnhofsallee 18
3.3 Kontrolle
preisgebundener Wohnraum
Die Bestands- und Besetzungskontrolle dient der Überwachung der
zweckbestimmten Nutzung von geförderten und damit preisgebundenen Wohnungen.
Mit diesem Instrument wird u.a.
·
die Nutzung der
Wohnungen durch Berechtigte bzw. Nichtberechtigte aufgrund einer Freistellung,
·
bauliche Änderungen,
·
nicht genehmigter
Leerstand,
·
eine Zweckentfremdung
(z.B. Umwandlung Wohnraum in Gewerberaum).
Weiterhin soll stichprobenhaft oder aufgrund konkreter Hinweise oder
Beschwerden
·
der ordnungsgemäße
Zustand von Gebäuden und Wohnungen und
·
die Einhaltung der
sogenannten Kostenmiete
überprüft werden.
Bei tatsächlichem Verstoß gegen das WFNG NRW, wird dder Verfügungsberechtigte
aufgefordert, diesen zu beseitigen. Dies erfolgt in der Regel durch eine
nachträgliche Benutzungs- und Überlassungsmitteilung oder mit Erstattung zu
viel erhobener Mieten an die Mieter. Soweit der Verstoß nicht nachträglich
bereinigt werden kann, sind Sanktionen in Form von Geldleistungen, Bußgeldern
und Vertragsstrafen das wichtigste Instrument zur Sicherung der Zweckbestimmung
von Sozialwohnungen.
Im Berichtsjahr 2023 wurden im Rahmen der
vorgenommenen Bestands- und Besetzungskontrolle 7 Verstöße festgestellt. 3
Verstöße konnten zwischenzeitlich reguliert werden.
gez.
Dr. Claus Pommer
Bürgermeister