Erläuterungen zum Antrag:

In vielen Sitzungsvorlagen ist zu lesen, dass es in Hilden für Alleinlebende und Familien mit geringem Einkommen sowie Geflüchtete immer schwerer wird Wohnraum anzumieten. Kommen noch besondere belastende Lebenssituationen hinzu, kann trotz intensiver Unterstützung und Begleitung seitens der SPE-Mühle immer seltener Wohnraum akquiriert und erhalten werden (Nachzulesen in den Jahresberichten der SPE-Mühle). Das sich vor einigen Jahren geänderte Mietrecht verschärft diese Problematik.

Am Runden Tisch soll geklärt werden, welche Vermietungsgesellschaften günstigen Wohnraum anbieten könnten und welche Voraussetzungen geschaffen werden müssen, damit diese jenem dem oben genannten Personenkreis zur Verfügung stellen würden.

Antragstext:

Die Verwaltung richtet in Zusammenarbeit mit der SPE-Mühle zeitnah einen Runden Tisch zum Thema „bezahlbarer Wohnraum/ Wohnraumnotfallhilfe“ ein.

Eingeladen werden sollen alle zu diesem Themenfeld in Hilden arbeitenden Vereine, Verbände und Organisationen, sowie alle in Hilden tätigen privatrechtlichen und gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften.

Stellungnahme der Verwaltung:

I.              Ausgangslage:

Die Verwaltung hat im Sozialausschuss und im Wirtschafts- und Wohnungsbauförderungsausschuss bereits darüber berichtet, dass in dem kommenden Jahren ein großer Anteil an Bindungsfristen für öffentlich geförderten Sozialwohnraum enden werden (WP 20-25 SV 50/061). Bis zum Jahr 2033 wird sich der Bestand von 1027 Wohnungen (2023) auf 494 halbieren. Gleichzeitig ist das Mietniveau V (gemäß Mietstufen NRW - Wohngeldreform 01.01.2023) in Hilden vergleichsweise hoch.

I.1        Höchstbeträge Miete Wohngeld - Mietstufe V

*  (inkl. Heizzuschlag und Klimakomponente)

** (inkl. Heizzuschlag)

I.2        Aktuelle Höchstbeträge „angemessen Unterkunftskosten - Brutto-Kaltmieten“ - 22 SGB II/35 SGB XII

Der Kreis Mettmann arbeitet aktuell an der Neufassung eines schlüssigen Konzeptes für Mietobergrenzen der kreisangehörigen Gemeinden (Vorlage Kreistag 50/020/2023) als Richtwerte für „angemessene Unterkunftskosten“ für Sozialleistungen (22 SGB II, 35 SGB XII). Zu diesem Zweck erfolgt eine Befragung von Vermietern zu Bestands-, Angebots- und Neuvertragsmieten. Das Ergebnis wird in 2024 erwartet, welches per Indexfortschreibung alle 4 Jahre angepasst werden soll.

I.3        Kommunaler Mietspiegel

Ab 01.01.2023 sind alle Gemeinden mit einer Einwohnerzahl > 50.000 verpflichtet, einen örtlichen Mietspiegel vorzuhalten. In Kooperation mit Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Hilden e.V. (kurz H&G) sowie mit dem Mieterbund RBL e.V. (kurz Mieterbund) greift die Stadt Hilden auf den einfachen Mietpreisspiegel Stand 11.2021 zurück.

Hier bestimmt sich die Miete nach

• der Wohnlage (mittel oder gut)
• Wohnfläche (bis  50qm/ >50 bis 80 qm/ > 80 qm) - gem. Wohnraumförderungsgesetz/ Wohnflächenverordnung
• Baujahr

bis 1948 5,30 € - 5,72 €/ 1949 - 1960/ 1961 - 1969/….2011 - 2015/ ab 2016 11,48 € - 11,75 €

• Zuschläge für besondere Ausstattung - z.B. separates Gäste-WC, Isolierverglasung, Wärmedämmung, neue Heizung, usw. - 2-20% bzw. 0,05 - 0,45 €/qm
• Abschläge - z.B. Souterrainwohnung, kein Warmwasser in der Küche, ohne Balkon (ab 1961) usw. - 0,10 - 0,87 €/qm

Weiterhin ist in Kooperation mit H&G sowie Mieterbund eine Neufassung eines einfachen Mietspiegels für 2024 für die Stadt Hilden geplant. Ein Ergebnis wird frühestens Ende 2024 erwartet.

II.            Definition Belegungsbindungen (Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum NRW)

In Hilden sind aktuell insgesamt 1011 Wohnung bei der Vermietung mit einer Belegungsbindung verbunden. Eine Gebrauchsüberlassung ist nur möglich, für Personen mit Wohnberechtigungsschein (kurz WBS)

Ein allgemeines Belegungsrecht ist das Recht, von dem durch die Förderung berechtigten und verpflichteten Eigentümer oder sonstigen Verfügungsberechtigen zu fordern, bestimmten belegungsgebundenen Wohnraum einer wohnungssuchenden Person zu überlassen, deren Wohnberechtigung sich aus einem Wohnberechtigungsschein ergibt.

Aktuell 902 Wohnungen.

Ein Besetzungsrecht ist das Recht, eine wohnungsuchende Person zu bestimmen, der der Verfügungsberechtigte eine bestimmte belegungsgebundene Wohnung zu überlassen hat.

Aktuell 109 Wohnungen

Ein Benennungsrecht ist das Recht, dem Verfügungsberechtigten für die Vermietung einer bestimmten belegungsgebundenen Wohnung mindestens drei Wohnungssuchende zur Auswahl zu benennen.

Aktuell 0 Wohnungen

Personen/Familien mit WBS können sich zusätzlich in eine „Liste der Wohnungssuchenden“ eintragen lassen. Diese Möglichkeit besteht auch für Auswärtige. Bezogen auf den Antrag ist für diese Wohnungen eine klare gesetzliche Regelung geschaffen. Die Auswahl der Personen/Familien mit WBS für Wohnungen mit Besetzungs-/Belegungsrechten erfolgt nach einem transparenten per Matrix festgelegten Verfahren.

III.           Runder Tisch

Das Fachamt für Soziales und Wohnen hat Ende 2023 begonnen in Gesprächsrunden mit den bekannten größeren Vermietern in Hilden einzutreten. An diesen Gesprächsrunden nimmt auch der Geschäftsführer der SPE Mühle e.V. teil. Die Kernthemen der Gesprächsrunden sind:

• Haben Sie grundsätzlich die Möglichkeit neuen (öffentlich geförderten) Wohnraum zu schaffen?
• Planen Sie konkret neue Bauvorhaben?
• Wie gut klappt die Zusammenarbeit mit der Stadt Hilden (Anregungen/ Wünsche)?
• Besteht Interesse an der Option „Bindungsverlängerung“ - Wohnraumförderbestimmungen NRW ab 2023?
• Welche Möglichkeiten bestehen für Alleinlebenden und Familien mit geringem Einkommen?
• Welche Voraussetzungen bestehen für eine Vermietung an den vorgenannten Personenkreis?

Im Gespräch mit dem Gemeinnützigen Bauverein Hilden e.G. (kurz Bauverein) wurde deutlich, dass grundsätzlich noch einige Möglichkeiten bestehen kostengünstig (auch öffentlich geförderten) Wohnraum zu schaffen, die städtebauliche Vorgaben der Stadt Hilden seien jedoch vielfach zu starr. Die Wohnraumförderbestimmungen sind nicht wirtschaftlich genug.

Grundsätzlich würden öffentlich geförderte Wohnungen immer nur mit einem allgemeinen Belegungsrecht angeboten werden, um sich die Entscheidung vorzubehalten, wer Mieter wird.

Es wurde vereinbart, dass die Zusammenarbeit hinsichtlich der Belegungsrechte optimiert wird, um das Verfahren insgesamt zu beschleunigen. Die Erfahrung des Bauvereines ist, dass relativ viele vorgeschlagene Mieter sich gar nicht melden. Insgesamt bestünde eine sehr hohe Nachfrage nach Wohnungen.

In der Vergangenheit hatte der Bauverein für ein Objekt einen Zinszuschuss erhalten, um so die Miete stabil niedrig zu halten. Dabei wäre es möglich den Zuschuss mit der Bedingung „die Wohnung erhält ein Einwohner aus Hilden“ zu verknüpfen.

Das Angebot der SPE Mühle sei bekannt und im Einzelfall hilfreich. Ohne „Sicherheiten“ kann der Bauverein das Risiko an Familien/Personen mit „Vermittlungshemmnisse“ zu vermieten nicht tragen.

Die WGH Wohnungsbaugesellschaft Hilden mbH (Kurz WGH) berichtet, dass eine Selbstverpflichtung bestünde moderate Mieten anzubieten. Aktuell lägen die Mietpreise ca. 10 - 15% unter dem Mietspiegel 2017. Es bestünde die Absicht die Mieten auf das Mietspiegelniveau 2017 anzuheben (aktuellster Mietspiegel 11.2021). Die WGH sei gezwungen Gewinne zu erzielen, um Neubauprojekte, Dekarbonisierung und Modernisierung (ohne 100% Förderung durch die Gesellschafterin) finanzieren zu können. Für den Wohnungsbestand bestünde ein hoher Modernisierungsbedarf, der nur unter wirtschaftlichen Aspekten erfolgen kann. Demnach voraussichtlich vielfach mit Nutzung neuer KFW-Darlehen, aus denen sich neue Zweckbindungen ergeben werden.

Aus der Erfahrung könne man sagen, dass eher kleinere Wohnungen angefragt würden, rd. 70% der WGH Wohnungen seien 3-Raum-Wohnungen. Es seien weitere Projekte (auch mit öffentlichem / gedämpften Wohnraum) in Planung. Leider seien die Förderbedingungen der KFW nicht immer passend und klar, des Weiteren seien die städtebaulichen Bedingungen in Hilden für den Bauherren vielfach ungünstig.

Das Angebot der SPE Mühle sei bekannt und im Einzelfall hilfreich. Ohne „Sicherheiten“ kann die WGH das Risiko an Familien/Personen mit „Vermittlungshemmnisse“ zu vermieten nicht tragen.

Ein Kontakt zur Rheinischen Wohnbau GmbH konnte mangels Interesse nicht hergestellt werden.

Die LEG- Immobilien-Gruppe (rd. 60 Wohnungen, davon 125 öffentlich gefördert) teilt schriftlich mit, dass aufgrund der Zinsen, Baukosten und Anforderung von Bund, Ländern und Kommunen, aktuell keine Neubauten (im Ergebnis dann > 18 €/m² für freifinanzierten Teil des Projektes) geplant sind. Des Weiteren stünden keinen preiswerten Grundstück in Hilden zur Verfügung. Die Durchschnittsmiete der LEG im Gesamtbestand läge aktuell bei 6,55 €/m².

Ein Rückkauf von Belegungsrechten käme mangels Attraktivität der Wohnraumförderbestimmungen NRW ab 2023 nicht in Frage.

IV.          Voraussetzungen und Grenzen der Realisierung von Besetzungsrechten

In den Gesprächen mit dem Bauverein und der WGH wurde bereits deutlich, dass sozialverträgliche Mietergefüge und die Einhaltung der Hausordnung, neben der pünktlichen Mietzahlung in vertraglich geregelter Höhe, für Vermieter an erster Stelle steht. Es bestehen verschiedene Möglichkeiten, Personen oder Familien mit Vermittlungshemmnissen zu unterstützen. Diese stoßen zum Teil jedoch an Grenzen.

Trainingswohnung(en):

Mit dem Ziel im Hinblick auf die Neuanmietung einer Wohnung (Sozial-)Kompetenzen von potentiellen Mietern zu überprüfen, zu entwickeln und vor allem zu stabilisieren, schlägt die SPE Mühle vor Trainingswohngemeinschaften oder - wohnungen mit befristeten Nutzungsverträgen anzubieten. Z.B. könnten in einer 4-Zimmer-Wohnung 3 alleinstehende Personen „trainieren“ oder aber in einer 3-Zimmer-Wohnung eine Familie/Alleinstehende mit 2 Kindern. Diese Wohnungen müssten von der Stadt Hilden finanziert werden. Bei 2 Wohnungen in dieser Größenordnung würden mindesten Kosten in Höhe von 20.000 € pro Jahr (ohne Kaution, ohne Mietausfallbürgschaft, Instandhaltung, Renovierung usw.) entstehen. Ein Träger oder die Stadt Hilden müssten als Mieter gegenüber dem Eigentümer auftreten. Die Stadt Hilden oder ein Träger müsste bei der Wohnungssuche behilflich sein, den Übergang/Umzug und temporär die Person/Familie in der neuen Wohnung weiterhin begleiten. Für eine sozialpädagogische Begleitung würden Personalkosten von geschätzt rd. 80 €/Fachleistungsstunde (FL) entstehen. Für insgesamt 4 Fälle rd. 8 FL/Woche = rd. 415 FL/Jahr würden ca. 33.000 €/Jahr benötigt.

Miet-, oder Kautionssicherheiten/Mietausfall - Bürgschaften

Insgesamt stellt sich die Frage, wer Anspruch auf solche Bürgschaften haben und für welche Anzahl an Familien eine Bürgschaft ausgesprochen werden sollte. Eine Auswahl zu treffen, die transparent und gerecht wäre, erscheint schwierig.

Für den Rechtskreis der Bürgergeld-, Grundsicherungs- oder Sozialhilfeleistung sind Mietausfallbürgschaften durch Dritte, hier Stadt Hilden, unabhängig von der Sozialleistungsgewährung grundsätzlich möglich. Der Bürgschaftsfall würde nur eintreten, sofern der Sozialleistungsempfänger trotz einer Leistungsgewährung seiner Mietverpflichtung nicht (umfänglich) nachkommt. Ein Mietdarlehen nach dem SGB II oder SGB XII würde sich dann jedoch ausschließen. Insofern tritt eine solche ausgesprochene Bürgschaft auch immer in Konkurrenz mit Sozialleistungsansprüchen. Für Wohngeldempfänger, welche finanziell ca. 20% über dem Bürgergeld-/Grundsicherungsniveau leben und das Wohngeld bereits eine Unterstützung für die Mietzahlung darstellt, sind Bürgschaften ebenfalls möglich. Sollte hier der Bürgschaftsfall eintreten, wäre ebenfalls ein zuvor gewährtes Wohngeld nicht zweckentsprechend für die Mietzahlung verwendet worden.

Des Weiteren stellt sich die Frage der Befristung solcher Bürgschaften. Mietverhältnisse bestehen oftmals 10 Jahre und länger. Entfallen in dieser Zeit Sozialleistungsansprüche, wäre es auch nicht gerechtfertigt die Bürgschaft aufrecht zu erhalten; diese müssten aus Sicht der Verwaltung (in jedem Fall zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses sofort) widerrufen werden. Es entstünde dauerhaft ein Verwaltungsaufwand zur Prüfung der Anspruchsgrundlage.

Insgesamt werden aus diesen Gründen Mietausfallbürgschaften kritisch betrachtet und stellen aus Sicht der Verwaltung kein adäquates Mittel dar. Das gleiche gilt für Kautionsbürgschaften.

Zusicherung von Renovierungen/Wohnungsinstandsetzungen

Für den Rechtskreis der SGB II und SGB XII - Empfänger werden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit im Rahmen der gesetzlichen Regelungen (hier auch nach den BGB) übernommen.

Personen, die Wohngeld erhalten, können einmalige Bedarfe nach dem SGB II/SGB XII dafür geltend machen. Der Nachrang würde durchbrochen, würde die Stadt Hilden für diese Fälle Bürgen, d.h. der Sozialleistungsträger würde keine Bewilligung aussprechen. Über die Leistungen des Sozialleistungsträger hinaus, die grundsätzlich als angemessen zu betrachten sind, wären Zahlungen der Stadt Hilden für den gleichen Zweck als Einkommen der Person(en) bzw. Leistungsmindernd zu betrachten.

Bei Auszug aus einer Wohnung ist eine Renovierung ein Bedarf, sofern mietvertragliche Regelungen diese vorsehen. Sofern eine Wohnung bei Einzug nicht renoviert übernommen wurde, muss bei Auszug nicht renoviert werden. D.h. ein Vermieter bildet über den Mietzins bereits entsprechende Rücklagen. Weiterhin sollte immer der Vorrang des Sozialleistungsträgers gewahrt sein, bevor städtische Mittel eingesetzt werden.

Zum Thema „Instandsetzung bei Auszug“, d.h. nicht über eine Renovierung gedeckte Kosten, z.B. Ersatz von Zimmertüren, Türzargen usw., werden seitens des Vermieters ebenfalls über den Mietzins kalkulatorische Rücklagen gebildet. Es würde ein schwieriges Abgrenzungsfeld eröffnet, welche Instandsetzungen aufgrund einer völlig normalen Abnutzung entstanden sind oder Sachbeschädigung darstellen und welche nicht.

Insgesamt werden aus diesen Gründen Renovierungs- oder Instandsetzungsbürgschaften kritisch betrachtet und stellen aus Sicht der Verwaltung kein adäquates Mittel dar.

Zinszuschüsse

Für Wohnungen, deren Bindungen auslaufen, könnten Zinszuschüsse ein mögliches Mittel sein, Mieten unterhalb einer rechtlich gegebenen Mietobergrenze, längerfristig (z.B. mindestens 10 Jahre) stabil gering/auf einem festzulegenden Niveau zu halten. Diese Zuschüsse könnten, über die Förderung der Wohnraumförderbestimmungen NRW ab 2023 hinaus, als freiwillige Leistung der Stadt Hilden gezahlt werden. Die Grundlage müsste je Objekt eine Wirtschaftlichkeitsberechnung sein. Die Zuschusshöhe hängt insgesamt vom Erhaltungszustand des Gebäudes bzw. vom Dekarbonisierungsbedarf ab, so dass ein möglicher Aufwand an dieser Stelle nicht benannt werden kann. Als Beispiel hatte der Bauverein für 2 Objekte mit insgesamt 27 Wohneinheiten Zinszuschüsse in Höhe von rd. 2.400 €/ 14.600 € jährlich für die Dauer von 10 Jahren erhalten (vgl. WP 04-09 SV 23/030).

Überarbeitung der Belegungsmatrix:

Aktuell suchen 262 Personen/Familien eine öffentlich geförderte Wohnung. Bei der Ausübung von Belegungsrechten aller Art, wird aktuell eine Matrix angewendet, die für bestimmte vorliegende soziale Kriterien Punkte vergibt und somit nach einem zahlenmäßigen Ergebnis ausgewählt wird, welcher Person/Familie ein Wohnungsvorschlag unterbreitet werden kann. Damit soll das Verfahren transparent und gerecht ablaufen. Diese sozialen Kriterien werden in den nächsten Jahren weiter an Bedeutung gewinnen, wenn die Zahl der Wohnungen mit Belegungsbindungen noch weiter abgenommen hat.

Die Matrix orientiert sich an die den Vorgaben des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum NRW (WFNG NRW). Das Gesetz sieht für bestimmte Personengruppen eine besondere Dringlichkeit an. Hierzu gehören zum Beispiel Familien mit Kindern, Schwangere, ältere Menschen ab Vollendung des 60. Lebensjahr, Schwerbehinderte oder akut Obdachlose.

Bei der nächsten Überarbeitung könnten die sozialen Kriterien überprüft und ein Zuschlag z.B. für Wartezeiten aufgenommen werden. Personen/Familien, die ein passendes Wohnungsangebot ablehnen oder sich beim Vermieter nicht melden, könnten mit einer Wartezeit belegt werden, bis ein neuer Wohnungsvorschlag unterbreitet wird. Der Wohnungstausch (groß gegen klein) könnte eine größere Gewichtung erhalten. Da jedoch insgesamt ein Mangel verwaltet wird, werden auch mit einer veränderten Matrix nicht mehr Wohnungen vermittelt werden können.

Fazit:

Für einen festen runden Tisch besteht kein Interesse seitens der vier o.a. Wohnungsgesellschaften zu geben, wohl aber hinsichtlich einzelfallbezogener Absprachen zwischen Wohnungsvermittlung und Wohnungsgesellschaft. Zuschüsse der Stadt Hilden, die in Konkurrenz zu den Sozialleistungen gewährt werden, werden seitens der Verwaltung als kritisch betrachtet und sollten nicht gewährt werden.

Kostenintensive Lösungen, wie Trainingswohnungen und Zinszuschüsse, könnten im Einzelfall bestimmte Personen/Familien unterstützen. Eine größere strukturelle Veränderung können diese Maßnahmen jedoch nicht bewirken. Dies bezieht sich auch auf die Belegungsmatrix in Zeiten einer Mangelverwaltung von sozialem Wohnungsbau. Hier müssten Land und Bund entsprechende Weichen stellen. Die Wohnraumförderbestimmungen NRW ab 2023 scheinen nicht rentabel genug zu sein.

Die Belegungsmatrix zur Vermittlung von Sozialbauwohnungen enthält bereits soziale Kriterien, kleinere Anpassungen sind ggf. möglich.

Klimarelevanz:

Der Bestand an bezahlbaren Wohnraum sollte möglichst aus ehemals gefördertem sozialen Wohnungsbau erhalten bleiben. Das Landesprogramm zur Förderung des Erwerbs von Bindungen in NRW ist für Vermieter nicht attraktiv genug. Geschosserweiterungen von vorhandenem Wohnraum sollte eingehend geprüft und aktiv beworben werden. Städtebauliche Richtlinien der Stadt Hilden müssen ggf. angepasst werden.

gez.

Dr. Claus Pommer

Bürgermeister

Finanzielle Auswirkungen   AKTUELL NICHT ZU ÜBERSEHEN