Entscheidung über den städtebaulichen Entwurf
Beschlussvorschlag:
Der
Stadtentwicklungsausschuss beschließt den als Anlage der Sitzungsvorlage
beigefügten städtebaulichen Entwurf des Investoren IM Mountain Blue GmbH vom 06.01.2023
als Grundlage für das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan Nr. 261.
Erläuterungen und Begründungen:
In der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 23.11.2022 wurde über den städtebaulichen Entwurf der Fa. IM Mountain Blue GmbH (Philipp Tecklenburg) für den im September 2022 zur Aufstellung beschlossenen Bebauungsplan Nr. 261 an der Kirchhofstraße (zwischen Hauptfriedhof und Bahnunterführung) diskutiert.
Der Entwurf vom November 2022 hatte einige inhaltliche Forderungen der Stadt nicht berücksichtigt, jedoch wurde er auf Wunsch des Investors dem Stadtentwicklungsausschuss zur Entscheidung vorgelegt.
Der Entwurf wurde am 23.11.2022 vom StEA als Grundlage für den Bebauungsplan mehrheitlich abgelehnt. Kritikpunkte waren dabei u.a.
- die vorgesehene Verkehrsführung über das Grundstück Kirchhofstraße 73 und ein fehlender Wendehammer auf den Grundstücken Kirchhofstraße 69 und 71,
- die weiterhin hohe Verdichtung des Areals.
Auf Grundlage der Diskussion im StEA und eines im Nachgang mit einer
politischen Fraktion geführten Gespräches des Investors wurde der Entwurf von
seinen Auftragnehmerinnen und -nehmern überarbeitet.
Der nun überarbeitete Entwurf wird in der heutigen Sitzung zur Beschlussfassung vorgelegt. Es wurden folgende Änderungen gegenüber dem vorherigen Entwurf vorgenommen:
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Entwurf November
2022 |
Forderungen zur
Überarbeitung des Entwurfs 11/2022 |
Entwurf Januar 2023 |
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Erschließung über die Grundstücke Kirchhofstraße 65/67 (mit Wendeanlage für Müllfahrzeuge) und Durchfahrt / Ausfahrt über das Grundstück Kirchhofstraße 73 |
Wendehammer auf den Grundstücken Kirchhofstraße 69 und 71 ergänzen (StEA) |
Beibehalten: Erschließung über die Grundstücke Kirchhofstraße 65/67 mit Wendeanlage für Müllfahrzeuge Geändert: Statt der Durchfahrt über Grundstück Kirchhofstraße 73 ist eine Sackgasse mit Pkw-Wendeanlage auf den Grundstücken Kirchhofstraße 69/71 vorgesehen. Die Garagen wurden jeweils neben den Doppelhäusern angeordnet. |
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Kleines Mehrfamilienhaus auf dem Hinterland des Grundstücks Kirchhofstraße 73 |
Hinterland des Grundstücks Kirchhofstraße 73 soll nicht bebaut werden (lt. Investor auf Wunsch der Eigentümerin) |
Das Hinterland des Grundstücks Kirchhofstraße 73 bleibt unbebaut und wird als Grünfläche ausgewiesen (auch später im Bebauungsplan) |
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Haus A steht direkt an der Bordstein-Hinterkante. |
Rücksprung von Haus A an der Kirchhofstraße von der Bordstein-Hinterkante zumindest teilweise um ca. 2 m (um Barrierefreiheit für Passanten sowie Fassadengestaltung zu ermöglichen) (Verwaltung) |
Rücksprung von Haus A an der Kirchhofstraße von der Bordstein-Hinterkante um 1 m auf ganzer Gebäudelänge |
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Haus B 15,50 m tief |
Reduzierung der Größe des Gebäudes Haus B (Verwaltung) |
Haus B 13,01 m tief, es wurde um ca. 48 m² Bruttogeschossfläche verkleinert. |
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Haus B und C mit je 2 Dachterrassen im Staffelgeschoss |
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Haus B und C mit an drei Seiten umlaufenden Dachterrassen im Staffelgeschoss |
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Für die Häuser A, B und C: ca. 45 Kfz-Stellplätze und ca. 100 Fahrrad-Stellplätze |
Es könnte sein, dass aufgrund der neuen Stellplatzsatzung für die geplanten Mehrfamilienhäuser auf den Grundstücken Kirchhofstraße 65/67 eine höhere Stellplatzzahl nachgewiesen werden muss, als im Entwurf dargestellt. (Verwaltung) |
Für
die Häuser A, B und C: ca.
47 Kfz-Stellplätze und ca. 102 Fahrrad-Stellplätze; es
soll zudem ein vorhabenbezogenes Mobilitätskonzept entwickelt werden. Ideen
dafür sind: oberirdische Bike-Sharing-Station und Bike- bzw. Car-Sharing in
der Tiefgarage mit Mobilitätsinformationen (Infotafeln). |
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Rampe der Tiefgarage verläuft in enger Kurve hinter Haus A |
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Rampe
der Tiefgarage verändert, sie beginnt in der Durchfahrt von Haus A und endet
unter Haus B |
Folgende Elemente blieben gegenüber dem Entwurf vom November 2022 im Wesentlichen unverändert:
Grundstück Kirchhofstraße 65/67:
- Drei „Baureihen“ auf dem Grundstück Kirchhofstraße 65/67 (Häuser A, B und C)
- Haus A: 3 Geschosse + Dachgeschoss (mit Satteldach)
- Haus B: 3 Geschosse + gestaffelten Geschoss (mit Flachdach)
- Haus C: 3 Geschosse mit Flachdach (Das oberste Geschoss wird gestaffelt ausgeführt.)
- Abstand der Bebauung zum Friedhof (über 11 m) -
- Erhaltung von Magnolie und Rotbuche auf den Grundstücken Kirchhofstraße 65/67
- Überdeckung der Tiefgarage mit 80cm Substratschicht zur Retention und Schaffung von Gartenflächen
- Preisgedämpfte bzw. öffentlich geförderte Mietwohnungen sollen anteilig im Gebäude Haus A an der Kirchhofstraße geschaffen werden
- Fassadenbegrünung an der Brandwand an der südlichen Grenze des Grundstücks Kirchhofstraße 63 und an der Ost-Fassade des Gebäudes Haus C zum Hauptfriedhof hin
- Einhaltung der Vorgaben der Baunutzungsverordnung hinsichtlich GRZ und GFZ
Die Fläche des Bauvorhabens auf den Grundstücken Kirchhofstraße 65/67 (Häuser A, B, C) wurde im überarbeiteten Entwurf etwas vergrößert:
- Entwurf November 2022: Bruttogeschossfläche 4450,80 m² / Wohnfläche 3230,56 m²
- Entwurf Januar 2023: Bruttogeschossfläche 4473,92 m² / Wohnfläche 3246,74 m²
Andere Grundstücke:
- Sonstige Gebäude: 2 Geschosse und Flachdach
- weitere 3-geschossige Baumöglichkeit (zuzüglich Satteldach) auf einem Teil des nördlich gelegenen städtischen Grundstücks des heutigen Betriebshofs der Grünunterhaltung des Zentralen Bauhofs parallel zur Kirchhofstraße (bspw. für ein Projekt der WGH oder als Flüchtlingsunterkunft nach Umzug der Grünunterhaltung an den Nordfriedhof)
Der Verzicht auf die Bebauung des Hinterlandes auf Grundstück Kirchhofstraße 73 entspricht gemäß der Auskunft des Investors dem Wunsch der Eigentümerin. In einem Bebauungsplan würde die Fläche daher als nicht-überbaubare Grundstücksfläche ausgewiesen. Ohne Bebauungsplan würde bei Umsetzung der sonstigen geplanten Bebauung eine Bebauungsmöglichkeit gem. § 34 BauGB entstehen.
Die Stadtverwaltung stellt die Entscheidung hierzu dem Stadtentwicklungsausschuss anheim.
Gez.
Dr. Claus Pommer
Bürgermeister