Beschlussvorschlag:

Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt, dass der überarbeitete städtebauliche Entwurf, der als Anlage 3b der Sitzungsvorlage beigefügt ist, als Grundlage für die Erarbeitung des Masterplanes und später des Bebauungsplanes Nr. 67C verwendet wird.

Erläuterungen und Begründungen:

Vorgeschichte:

Im September 2019 wurde dem Stadtentwicklungsausschuss ein Antrag der Fa. Brüninghaus&Drissner vorgelegt, in dem die Aufstellung eines Bebauungsplanes für das Firmengelände im Bereich Itterstraße/Neustraße angeregt wurde (Vorlage WP 14-20 SV 61/246). Mit einer Umwandlung des Firmengeländes von einem gewerblich-industriellen Produktionsstandort in eine Wohnbaufläche sollte die Grundlage für die Verlagerung des Firmenstandortes an die Siemensstraße/Heinrich-Hertz-Straße im Gewerbegebiet Hilden-Südwest geschaffen werden.

Aufgrund der Nähe des Standortes zu Innenstadt, Stadtpark und Bahnhof ist in der Umnutzung eines innenstadtnahen Industriegrundstückes ein hohes Entwicklungspotenzial gegeben, insbesondere in Richtung eines Wohnquartieres. Der Stadtentwicklungsausschuss folgte dieser Argumentation mit einer einstimmigen Zustimmung, so dass die Planungen weitergetrieben werden konnten.

Hierzu beschäftigte sich der Stadtentwicklungsausschuss im Januar 2020 (auf Basis der Vorlage WP 14-20 SV 61/272) mit den städtebaulichen Vorgaben für den betroffenen Bereich, um so eine inhaltliche Grundlage für ein Investorenauswahlverfahren zu schaffen. Dieses wurde vom Grundstückseigentümer angestrebt.

Städtebauliche Vorgaben:

Der Stadtentwicklungsausschuss beschloss einstimmig folgende Vorgaben [für das damals nur in Rede stehende Areal der Fa. Brüninghaus&Drissner]:

1.  Im Plangebiet soll aufgrund der integrierten Lage eine angemessene städtebauliche Dichte erzielt werden können. Die Bruttogeschossfläche (BGF) soll auf maximal 14.000 m² begrenzt werden.

2.  Bei der Schaffung einer Wohnbebauung im Plangebiet sind 30% der Wohnfläche als öffentlich geförderter Wohnraum zu realisieren.

3.  Im Plangebiet sind längs der Itterstraße vier freistehende Gebäude zu planen. Eine durchgehende, geschlossene Blockbebauung soll nicht erfolgen.

4.  Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse soll auf maximal vier begrenzt werden.

5.  Staffelgeschosse entlang der Itterstraße müssen von der nördlichen Außenfassade zurückspringen.

6.  Als Maßnahmen des Klimaschutzes sind bei Umsetzung von Flachdächern zwingend extensive Dachbegrünungen und bei Satteldächern Photovoltaikanlagen umzusetzen.

7.  Im Plangebiet ist eine Fläche von 20% als Vegetationsfläche zu gestalten.

Das folgende Investorenauswahlverfahren und die sich anschließenden konkreten Verhandlungen nahmen eine gewisse Zeit in Anspruch. Letztlich konnte eine Lösung vorgestellt werden, mit der das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 67C weitergeführt wird.

Die Firma Interboden Innovative Lebenswelten GmbH & Co. KG ist als Gewinner aus diesem Investorenauswahlverfahren hervorgegangen und konnte sich in der Zwischenzeit mit der Brüninghaus& Drissner GmbH hinsichtlich des Erwerbs ihrer Grundstücke einigen.

Der Stadtverwaltung ist es in Zusammenarbeit mit der Firma Interboden im Folgenden gelungen, die Jost Schad Grundstücksverwaltung, den Eigentümer der südöstlich anschließenden, derzeit überwiegend gewerblich genutzten Flächen entlang der Neustraße, ebenfalls für das Projekt zu gewinnen, so dass der gesamte Baublock städtebaulich neu geordnet werden kann. Zur Auswahl eines städtebaulichen Entwurfs für den aufzustellenden Bebauungsplan haben die beiden potentiellen Projektträger ein vorgeschaltetes Qualifizierungsverfahren angestoßen, um ein hohes Maß an städtebaulicher Qualität zu erzielen. Hierzu berichtete die Stadtverwaltung mit der Sitzungsvorlage WP 20-25 SV 61/074 dem Stadtentwicklungsausschuss in seiner Sitzung am 11.05.2022. Anschließend wurde seitens der Projektträger das dort vorgestellte städtebauliche Qualifizierungsverfahren durchgeführt.

Parallel wurde durch den Stadtentwicklungsausschuss auf Basis der Vorlage WP 20-25 SV 61/087 im September 2022 der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 67C gefasst und so auch formell der „Startschuss“ für das Bebauungsplan-Verfahren gegeben.

Das Ergebnis des städtebaulichen Qualifizierungsverfahrens soll hier nun vorgestellt werden. Gleichzeitig ist der Beschlussvorschlag so formuliert, dass der Entwurf, der von der „Jury“ einstimmig als Gewinner des Verfahrens erwählt wurde, die Grundlage für das weitere Aufstellungsverfahren darstellen soll, sowohl für den noch auszuarbeitenden „Masterplan“ als auch für den eigentlichen Bebauungsplan.

Qualifizierungsverfahren:

Grundlage für das städtebauliche Qualifizierungsverfahren ist das Plangebiet des Aufstellungs-beschlusses, also der gesamte Baublock zwischen Itterstraße und Neustraße. Hierbei sollte die bestehende Wohnbebauung nicht mit überplant werden, sondern nur die heute gewerblich genutzten Flächen der beiden Eigentümer Interboden und Schad.

In der Aufgabenstellung zum städtebaulichen Qualifizierungsverfahren wurden unter enger Mitwirkung der Stadtverwaltung die städtebaulichen und umweltrelevanten Rahmenbedingungen für die Ausarbeitung der Entwürfe formuliert. Diese wurde dem Stadtentwicklungsausschuss in seiner Sitzung am 11.05.2022 zur Kenntnisnahme vorgelegt (Sitzungsvorlage WP 20-25 SV 61/074).

Auf Kosten der Eigentümer wurden in Abstimmung mit der Stadtverwaltung drei Planungsbüros beauftragt, im Sommer 2022 einen städtebaulichen Vorschlag zu entwickeln.

Die Bewertungsgremiumssitzung fand am 15.08.2022 statt. Hierbei waren alle drei Entwürfe anonymisiert. Das Gremium hat sich in dieser Sitzung nach ausführlicher Diskussion darauf verständigt, zwei der teilnehmenden Büros zu bitten, ihre Entwürfe in einer weiteren Bearbeitungsphase zu überarbeiten und hierzu Empfehlungen abgegeben.

Ein dritter Entwurf wurde nicht zur weiteren Bearbeitung und Umsetzung empfohlen.

Am 17.10.2022 fand eine weitere Sitzung des Bewertungsgremiums statt, diesmal mit zwei überarbeiteten weiterhin anonymisierten Entwürfen.

Zum Bewertungsgremium gehörten:

• Dr. Claus Pommer, Bürgermeister der Stadt Hilden
• Alexander Schmitz, Fa. Interboden Innovative Lebenswelten GmbH&Co.KG, Ratingen
• Jost Schad, J. Schad Grundstücksverwaltung
• Franz Stadler, Architekt, Ratingen
• Eckehard Winstroer, Architekt und Stadtplaner, Neuss
• Annette Paul, Architektin und Stadtplanerin, Köln
• Prof. Volker Kleinekort, Gestaltungsbeirat Stadt Hilden
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Als stellvertretende Mitglieder:

• Peter Stuhlträger, Techn. Beigeordneter der Stadt Hilden
• Prof. Carola Wiese, Gestaltungsbeirat Stadt Hilden

In der Sitzung am 17.10.2022 waren Frau Wiese und Herr Kleinekort nicht anwesend.

Nach ausführlicher Diskussion wurde einstimmig ein Entwurf als der Entwurf auserkoren, der die gestellten Aufgaben an diesem Standort am besten zu erfüllen verspricht.

Dabei hatten folgende Kriterien bei der Beurteilung der Arbeiten eine Bedeutung:

-          Qualität der städtebaulichen Identität

-          Flächeneffinzienz, Wirtschaftlichkeit, Umsetzbarkeit und Vermarktbarkeit

-          Qualität der Einbindung in das stadträumliche Umfeld (Berücksichtigung der Ortstypik und der umgebenden Strukturen)

-          Funktionalität des Gesamtkonzeptes, insbesondere im Hinblick auf Nachhaltigkeit, Klimaresilienz und Klimafolgeanpassung

-          Sinnvolles, wirtschaftliches und flächensparendes Erschließungskonzept

-          Innovative Konzepte für den ruhenden Verkehr

-          Möglichkeit der Umsetzung in Bauabschnitten

Nach dem Abschluss des Verfahrens und einer eindeutigen Entscheidung wurde die Anonymität der Entwurfsverfasser aufgehoben.

Der seitens des Bewertungsgremiums favorisierte Entwurf wurde verfasst vom Planungsbüro „Rheinflügel Severin, Düsseldorf“. Der Entwurf ist als Anlage 3b dieser Sitzungsvorlage beigefügt.

Die Qualitäten des Entwurfes werden in der Stellungnahme des Bewertungsgremiums zusammengefasst, die ebenfalls als Anlage beigefügt ist (Anlage 4).

Aus Sicht der Verwaltung ist mit dem Entwurf ein tragfähiges Konzept gefunden worden, mit dem das Aufstellungsverfahren fortgesetzt werden kann. So ist auch der Beschlussvorschlag formuliert.

Jedoch ist im Verfahren ausdrücklich klargestellt worden, dass der Stadtentwicklungsausschuss die Entscheidung des Bewertungsgremiums „nur“ als Empfehlung bewertet und frei ist, zu entscheiden, welches städtebauliche Konzept in einem Entwurf ausgearbeitet werden soll

Das Büro, dass das vom Ausschuss ausgewählte städtebauliche Konzept erstellt hat, wird im nächsten Schritt einen sog. „Masterplan“ ausarbeiten, in dem das jetzige Konzept in den Details weiter ausgearbeitet werden wird. Das bezieht sich etwa auf die wahrscheinliche Größe der benötigten Tiefgaragen, auf die Umsetzbarkeit der Grundrisse, auf die Konkretisierung von Grünflächenplanung und Wohnungsanzahl sowie Aspekte der Geschossigkeit und der oberirdischen Erschließung. Die Ausarbeitung erfolgt in Abstimmung mit den Grundstückseigentümern und der Stadtverwaltung.

Erst wenn es Klarheit über die Inhalte des „Masterplanes“ gibt, lassen sich dessen Inhalte anschließend in einem Entwurf der zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes „übersetzen“.

Es ist vorgesehen, dass das Entwurfsverfasser-Büro das Bebauungsplan-Verfahren bis zum Verfahrensschritt der Offenlage begleitet, zusätzlich zum Planungsbüro ISR, welches das eigentliche Aufstellungsverfahren betreut.

Dieser Sitzungsvorlage sind folgende Anlagen beigefügt:

1. Plangebiet
2. Entwürfe 1-3 aus der ersten Bewertungsrunde (August 2022)
3. Entwürfe 1 und 2 aus der zweiten Bewertungsrunde (Oktober 2022)
4. Protokollausschnitt zur zweiten Bewertungsrunde mit Aussagen zum Siegerentwurf.

gez.

Dr. Claus Pommer

Bürgermeister