Beschlussvorschlag:

Der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Hilden beschließt die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 261 gemäß § 2 Abs. 1 BauGB (Baugesetzbuch) in Verbindung mit § 4b BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durch Artikel 9 des Gesetzes vom 10. September 2021 (BGBl. I S. 4147) geändert worden ist, für den Bereich der Grundstücke Kirchhofstraße 61 – 73, östlich der Kirchhofstraße.

Das Plangebiet liegt im Stadtteil Hilden-Mitte zwischen der Kirchhofstraße und den Grundstücken des Hauptfriedhofs. Es wird im Norden und Osten durch die Grundstücke des Hauptfriedhofs, im Süden durch die Grundstücke der Bahnlinie und im Westen durch die öffentliche Verkehrsfläche der Kirchhofstraße begrenzt. Die Größe des Plangebietes beträgt ca. 0,97 ha. Es umfasst die Flurstücke 176, 454, 455, 568, 595, 646, 647 und 976 sowie einen rd. 590 qm großen Teil des Flurstücks 426, welches noch Teil des städtischen Grundstücks des Hauptfriedhofs ist und heute als Betriebshof für die städtische Grünunterhaltung genutzt wird. Alle genannten Flurstücke befinden sich in der Flur 59 der Gemarkung Hilden.

Ziel des Bebauungsplans Nr. 261 ist es, im Plangebiet neuen Wohnraum zu schaffen, um dem hohen Bedarf nach innenstadtnahem Wohnen gerecht zu werden.

Erläuterungen und Begründungen:

Der Stadtentwicklungsausschuss (StEA) beschäftigte sich in seiner Sitzung am 19.02.2020 mit dem Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplanes und der Vorstellung eines städtebaulichen Entwurfes eines Vorhabenträgers für den Bereich Kirchhofstraße.

Aspekte wie die beabsichtigte Höhe des Anteils an öffentlich gefördertem oder preisgedämpftem Wohnraum sowie eine Beachtung der Nähe zum Friedhof, der Erhalt von Bäumen im Plangebiet und der Baumkulisse an der Grundstücksgrenze zum Friedhof, waren Teil der Diskussion im Ausschuss. Der StEA hat sodann auf Grundlage der Beschlussvorlage WP 14-20 SV 61/265 „Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplanes und Vorstellung eines Städtebaulichen Entwurfes für den Bereich Kirchhofstraße“ dem Antrag zugestimmt, ein Verfahren für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung für die Grundstücke Kirchhofstraße 63 bis 73 unter der Berücksichtigung von 30% preisgedämpftem Wohnungsbaues einzuleiten und die Verwaltung beauftragt, einen entsprechenden Aufstellungsbeschluss zur Beratung zu stellen.

Im Nachgang der Sitzung im Februar 2020 fanden mehrere Abstimmungsgespräche zwischen dem Vorhabenträger (IM Mountain Blue GmbH, Philipp Tecklenburg), welchem die Grundstücke der Häuser Nrn. 65-67 gehören, und den Eigentümern der angrenzenden Grundstücke statt. Des Weiteren gab es Abstimmungen zwischen dem Vorhabenträger und Vertretern des Stadtplanungsamtes der Stadt Hilden.

Aus stadtentwicklungsplanerischen Gründen wurde sich darauf verständigt, die Grenzen des Bebauungsplangebietes um einen Teil des Grundstückes des Hauptfriedhofes zu erweitern (rd. 590 qm großes Teil des Flurstücks 426). Hintergrund ist, dass nach Umzug des sich dort derzeit befindlichen Teils des städtischen Betriebshofs an die Herderstraße, der vordere Teil des Grundstückes sinnvoll und im Zusammenhang mit den übrigen Vorhabengrundstücken überplant werden kann.

Die Gespräche zwischen dem Vorhabenträger und den Eigentümern der übrigen Grundstücke sind unterschiedlich weit gediehen. So haben die meisten Nachbarn bereits Interesse, Grundstücke, bzw. Teilgrundstücke, an den Vorhabenträger zu veräußern und/ oder das Bebauungsplanverfahren zu unterstützen und andererseits in einem Fall aber auch Ablehnung gegenüber einer Bebauung des Hinterlandes.

In Abstimmung mit der Stadtverwaltung wurde sich jedoch darauf verständigt, dass der künftige Bebauungsplan alle o.g. Grundstücke, bzw. Teilgrundstücke, umfassen sollte. Der Investor ist bereit, diesen für das gesamte Plangebiet aufzustellen. Eine Durchführungsverpflichtung (inkl. der Pflicht zur Herstellung von 30% preisgedämpfter Wohnungen) kann jedoch nur für die im Eigentum des Vorhabenträgers befindlichen Grundstücke übernommen werden.

Eine Plangrundlage durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur ist bereits erstellt worden. Für die Durchführung des Bebauungsplan-Verfahrens ist seitens des Antragstellers und Investors das Büro Stadtverkehr aus Hilden beauftragt worden.

Der aktuelle städtebauliche Entwurf, der durch das Architekturbüro Christof Gemeiner erstellt wurde, sieht eine Entwicklung als Geschosswohnungsbauten mit aktuell ca. 40 Wohneinheiten sowie Einfamilienhäusern als Einzel- und Doppelhäuser vor. Der ruhende Verkehr wird in einer geplanten Tiefgarage sowie in Garagen und auf offenen Stellplätzen innerhalb des Plangebietes untergebracht.

Vorbehaltlich der ausstehenden Gutachten und der Abstimmung des städtebaulichen Entwurfes im Rahmen des Bauleitplanverfahrens sind derzeit vorgesehen:

Im gesamten Plangebiet:

·         Die Schaffung von ausreichenden Stellplätzen für Kraftfahrzeuge und Fahrräder, gemäß Satzung

Entwässerung und zur Vorkehrung von Starkregenereignissen:

·         Berücksichtigung der aktuellen Starkregenkarte (Hilden)

·         die Anschüttung der jeweiligen Baufelder um 60cm

·         ein straßenbegleitendes Rigolensystem

·         versickerungsfähiges Pflaster

Baumerhalt und Klimaschutz:

·         der weitgehende Erhalt schützenswerter Bäume

·         Einhaltung eines Pietätsabstands zum Friedhof bzw. in einem Fall eine öffnungslose Gestaltung der Giebelwand inkl. Fassadenbegrünung

·         vollumfassende Begrünung der Dächer im Innenhofbereich

·         Photovoltaikanlagen auf den Dächern

·         regenerative Energieversorgung mittels Luft- oder Erdwärme

·         (Pumpenanlagen)

Sowie folgende zusätzliche Regelungen für die Grundstücke der Häuser Nr. 65-67:

·         Errichtung Neubau im Geschosswohnungsbau

im 70% freifinanzierten sowie 30% preisgedämpften Wohnungsbau

·         straßenbegleitend III plus SD

·         Innenhofbereich III + SG sowie II + SG

·         Mix aus Ein- bis Vier-Zimmerwohnungen

·         optimale Ausnutzung der passiven Sonnenenergie

·         Reduzierung der Einheitengrößen – höhere Flächeneffizienz

·         richtige Zonierung der Einheiten

·         PKW-freier Innenbereich (Tiefgarage)

·         Sicherstellung vorbereitender Infrastruktur (hauseigene Ladestationen) für Elektrofahrzeuge/ E-Bikes usw.

·         Etablierung notwendiger Stellplätze (Kfz und Fahrrad) für Menschen mit Behinderungen

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.

Von der Verfahrensart her soll ein „herkömmliches Verfahren“ nach § 2 BauGB durchgeführt werden, in Verbindung mit § 4b BauGB „Einschaltung eines Dritten“. Am Ende des Verfahrens würde ein „Angebotsbebauungsplan“ stehen, ohne zeitliche Komponente hinsichtlich der Umsetzung. Ist der Aufstellungsbeschluss gefasst und bekannt gemacht, stünde als nächster Verfahrensschritt die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie daran anschließend die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange an der Aufstellung von Bauleitplänen (gem. § 4 Abs. 1 BauGB) an.

Gez.

Dr. Claus Pommer

Bürgermeister