Beschlussvorschlag:

Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt:

1.    Der seitens der Antragstellerin vorgelegte modifizierte städtebauliche Entwurf wird als Grundlage für das Bebauungsplanverfahren akzeptiert.
Entwurfsänderungen im städtebaulichen Abwägungsverfahren bleiben bei diesem Grundsatzbeschluss vorbehalten.

2.    Es wird die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 106C für einen Bereich zwischen Gerresheimer Straße und Heinrich-Lersch-Straße als Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) Nr. 24 gemäß § 2 Abs. 1 BauGB (Baugesetzbuch) in Verbindung mit § 12 BauGB, in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 9 des Gesetzes vom 10. September 2021 (BGBl. I S. 4147), beschlossen.

Das Plangebiet liegt im Stadtteil Hilden-Nord westlich der Gerresheimer Straße. Es umfasst die Flurstücke 721 und 765 in Flur 10 der Gemarkung Hilden.
Die Plangebietsgröße beträgt ca. 0,7 ha.

Ziel des Bebauungsplanes 106C ist es, im Plangebiet eine aus Reihenhäusern bestehende Wohnbebauung mit einer gemeinsamen Carport-Anlage, einer Erschließungsstraße mit Wendeanlage und einer Versickerungsfläche zu ermöglichen. Dabei sollen auch Klimaschutz-Aspekte Berücksichtigung finden.

Erläuterungen und Begründungen:

Vorgeschichte:

Bereits im Juni 2021 sprach sich der Stadtentwicklungsausschuss nach einer Ortsbesichtigung und einer ausführlichen Diskussion der städtebaulichen Rahmenbedingungen im Grundsatz dafür aus, die betroffene Fläche für eine Wohnbaunutzung heranzuziehen (siehe Sitzungsvorlage: WP 20-25 SV 61/010/1). Er folgte damit mehrheitlich einem Antrag der Fa. Deutsche Reihenhaus AG, Köln.

Im Anschluss konkretisierte die Antragstellerin ihre Planung, so dass im Dezember 2021 die Unterlagen eingereicht wurden, um mit einem Aufstellungsbeschluss für einen Vorhaben- und Erschließungsplan das Verfahren für die Schaffung von Planungsrecht zu beginnen.

Die Antragstellerin (und zugleich Vorhabenträgerin) wies mit einem Grundbuchauszug ihre Verfügungsgewalt über das Grundstück nach und stellte das von ihr beauftragte Planungsbüro vor: H+B Stadtplanung Beele und Haase Partnerschaftsgesellschaft mbB, Köln.

Die damals zu diesem Antrag erstellte Sitzungsvorlage für den Aufstellungsbeschluss, WP 20-25 SV 61/061, wurde in der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 26.01.2022 beraten. Der Beschlussvorschlag für den vom Antragsteller begehrten Aufstellungsbeschluss wurde jedoch mehrheitlich abgelehnt.

Ein Auszug aus der Niederschrift dieser Sitzung ist als Anlage 4 dieser Vorlage beigefügt. Aus ihm gehen die in der Sitzung formulierten Ablehnungsgründe hervor.

Änderung des städtebaulichen Entwurfes:

In der Zwischenzeit wurde die städtebauliche Planung für das betroffene Gebiet durch die Antragstellerin überarbeitet. Kernunterschiede zum abgelehnten Entwurf liegen

1. im Verzicht auf eine gemeinsame Tiefgarage, an deren Stelle oberirdische Stellplätze und zwei Zeilen Carports an der westlichen Seite des Plangebietes treten; diese sollen auch als Lärmschutz dienen;
2. im Angebot einer großen gemeinsamen Versickerungsfläche im Süden des Plangebietes und
3. im daraus resultierenden Verzicht auf eine Reihenhauszeile. Durch eine Veränderung in der Größe der geplanten Reihenhäuser wird die Zahl von vorher 24 auf nun 21 reduziert.

Im vorgelegten Entwurf ist weiterhin vorgesehen, dass nach Süden ein Anschluss der geplanten öffentlichen Straße an die Grünfläche möglich ist, um eine perspektivische Entwicklung der südlichen Grundstücke berücksichtigen zu können.

Der überarbeitete Entwurf ist dieser Sitzungsvorlage als Anlage 3 beigefügt.

Aufstellungsbeschluss:

Mit diesen Änderungen strebt die Antragstellerin nun erneut an, einen Beschluss für den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 106C für zwei Grundstücke zwischen der Gerresheimer Straße im Osten und der Heinrich-Lersch-Straße im Westen zu erhalten. Dies wäre gleichzeitig der Vorhaben- und Erschließungsplan Nr. 24. Die Größe des Plangebietes liegt bei ca. 0,7 ha.

Ziel des Bebauungsplanes 106C ist es, im Plangebiet eine aus Reihenhäusern bestehende Wohnbebauung mit einer gemeinsamen Carport-Anlage, einer Erschließungsstraße mit Wendeanlage und einer Versickerungsfläche zu ermöglichen. Dabei sollen auch Klimaschutz-Aspekte Berücksichtigung finden.

Weitere Aspekte:

Die Erläuterungen der Antragstellerin zu ihrem neuen Entwurf sind aus Anlage 2 dieser Sitzungsvorlage zu entnehmen.

Die betroffene Fläche besteht heute noch zum größten Teil aus einer „Mähwiese“. Im rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 106A, 5.Änderung aus dem Jahr 2009 ist diese Fläche als „private Grünfläche“ ausgewiesen.

Im Zuge des Aufstellungsverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 106C sind einige Fachgutachten erforderlich. Daher soll der Bebauungsplan als Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) im Normalverfahren aufgestellt werden.

Zu den Fachgutachten werden mindestens ein Landschaftspflegerischer Begleitplan mit einer Eingriffs-/Ausgleichsberechnung gehören, eine Artenschutzpotenzial-Analyse Stufe 1, eine Überprüfung der Bodenverhältnisse (Regenwasserversickerung), eine Schalltechnische Untersuchung aufgrund der Nachbarschaft zum Gewerbegebiet an der Heinrich-Lersch-Straße, eine klimatologische Betrachtung der Auswirkungen sowie eine verkehrstechnische Untersuchung zur geplanten Anbindung an die Gerresheimer Straße gegenüber der Einmündung Beethovenstraße.

Hinsichtlich des bei neu aufzustellenden Bebauungsplänen aufgrund eines Ratsbeschlusses zu beachtenden Nachweises zur Schaffung öffentlich geförderten Wohnraums in einer Größenordnung von ca. 30% der entstehenden Wohnfläche äußert sich der Vorhabenträger dahingehend wie folgt:

„Grundsätzlich erfüllen alle geplanten Häuser die Vorgaben der Wohnraumförderung zur Förderung selbst genutzten Wohneigentums des Landes Nordrhein-Westfalen (WBS).

Der Vorhabenträger erklärt sich zudem dazu bereit, im Durchführungsvertrag mit der Stadt Hilden eine Preisobergrenze für 7 der 21 geplanten Wohneinheiten zu vereinbaren.

Nach aktueller Marktentwicklung und Möglichkeiten der Förderungen, würde der Vorhabenträger zum jetzigen Stand eine Preisobergrenze für die 7 preisgedämpften Reihenhäuser von 394.990 € (2.725 €/m²) annehmen. Nicht im Kaufpreis enthalten sind die möglichen Sonderausstattungen, sowie der Erwerb von Sondernutzungsrechten an den Stellplätzen. Er erklärt sich auch dazu bereit, die 7 der 21 Wohneinheiten mit Priorität an Personen mit Wohnort, verwandtschaftlichen Bindungen oder dem Arbeitsplatz in Hilden zu veräußern. Erst wenn nach Ablauf einer sechsmonatigen Frist die Veräußerung an diesen Personenkreis nicht erfolgt sein sollte, wäre diese Bindung aufzuheben. Auch hierzu soll eine Regelung im Durchführungsvertrag erfolgen.“

(Auszug aus der Antragserläuterung - Anlage 2 dieser SV - Punkt 3.6)

Weiteres Verfahren bei positiver Beschlussfassung:

Bei einem positiven Votum zum Beschlussvorschlag könnte das Aufstellungsverfahren beginnen (Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses im Amtsblatt der Stadt Hilden). Die nächsten Arbeitsschritte wären die Ausarbeitung eines Bebauungsplan-Entwurfes in Anlehnung an die als Anlage 3 beigefügte Entwurfsskizze, die Erarbeitung der Fachgutachten, die Abstimmung innerhalb der Verwaltung und anschließend die erste Phase der Öffentlichkeitsbeteiligung sowie der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange.

Im weiteren Verlauf würden die vorbereitende Ausarbeitung eines Durchführungsvertrages, nach einem entsprechenden Beschluss des Stadtentwicklungsausschusses bzw. des Rates die zweite Phase der Öffentlichkeitsbeteiligung inkl. öffentlicher Auslegung, die Ausarbeitung der Fachplanungen (Straße, Entwässerung) und schließlich ein abschließender Beschluss über den Durchführungsvertrag/Satzungsbeschluss durch Stadtentwicklungsausschuss und Rat folgen.

Ein Zeitplan hierzu kann zurzeit, auch aufgrund der unklaren „Corona-Pandemie-Situation“, nicht abgeleitet werden.

gez.

Dr. Claus Pommer

Bürgermeister