Beschlussvorschlag:

Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt:

1.  die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 265 (Vorhaben- und Erschließungsplan Nr. 25) gemäß § 2 Abs. 1 BauGB (Baugesetzbuch) in Verbindung mit § 12 BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 9 des Gesetzes vom 10. September 2021 (BGBl. I S. 4147), für den Bereich der Grundstücke Erikaweg 44-46.

Das Plangebiet liegt im Süden von Hilden am Erikaweg 44-46. Das Plangebiet umfasst das Flurstück 222, sowie den westlichen, unbebauten Teil des Flurstücks 221 der Flur 21 der Gemarkung Hilden und umfasst in etwa eine Gesamtfläche von 3.500 m².

Ziel der Planung ist es, die planungsrechtliche Grundlage für ein Wohngebiet zu schaffen, welches sowohl selbstgenutzten Wohnraum als auch Mietwohnraum unter Berücksichtigung sozialer und ökologischer Aspekte zur Verfügung stellt.

2.  das Aufstellungsverfahren für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 265 (Vorhaben- und Erschließungsplan Nr. 25) auf Grundlage der Variante 3 des städtebaulichen Entwurfes fortzuführen.

Erläuterungen und Begründungen:

Am 09.06.2021 wurde in einer Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses der Einleitung eines Aufstellungsverfahrens für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan für den Bereich Erikaweg 44-46 zugestimmt. Mit dem Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplanverfahrens reichte der Vorhabenträger auch verschiedene Entwürfe ein, zu denen in der Sitzungsvorlage WP 20-25 SV 61/022/1 Stellung genommen wurde. Diese Entwürfe wurden inzwischen gemäß der Stellungnahme überarbeitet.

Nun soll mit dem Aufstellungsbeschluss für den Bereich am Erikaweg (Plangebiet siehe Anhang) das Planverfahren rechtlich eingeleitet werden. Gleichzeitig soll entschieden werden, mit welcher Entwurfsvariante das Verfahren fortgeführt wird.

Aufstellungsverfahren:

Das Aufstellungsverfahren soll im Regel-Verfahren durchgeführt werden, so dass neben den üblichen Beteiligungen auch ein Umweltbericht zu erstellen ist. Dementsprechend werden im Rahmen der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes diverse Gutachten erstellt:

• Für den Abriss der Altgebäude wird ein Rückbau- und Entsorgungskonzept erarbeitet. Im Zuge dessen wird eine Gefährdungsbeurteilung bezüglich möglicher Altlasten erstellt.

• Im Weiteren sind die artenschutzrechtlichen Belange zu betrachten (Artenschutzrechtliche Ersteinschätzung für Fledermäuse, Vögel etc.) und mit Hilfe eines landschaftspflegerischen Fachbeitrags der Eingriff durch das Bauvorhaben festzustellen sowie den Ausgleich zu regeln.

• Die Infrastrukturplanung zur Erschließung des Geländes beinhaltet die Themen: Schmutzwasserentwässerung, Strom-, Gas-, Wasserversorgung und öffentliche Straßen.

• Ein Bodengrundgutachten beschäftigt sich zudem mit den Aspekten der Regenwasserversickerung, der Baugrundeinschätzung und Gründung des Bauvorhabens.

Da es sich um ein Aufstellungsverfahren für einen Vorhaben- und Erschließungsplan handelt, entstehen für die Stadt Hilden keine Kosten für die an der Planung und Bewertung beteiligten Fachbüros. Diese werden vom Vorhabenträger übernommen. Selbstverständlich ist das Verfahren, wie auch rechtlich vorgegeben, ein ergebnisoffenes Verfahren, das mit der Bürgerschaft, Behörden, Träger öffentlicher Belange und dem Rat der Stadt Hilden in den vorgeschriebenen Verfahrensschritten abgestimmt wird.

Das heutige Baurecht auf diesen Flächen wird durch zwei Bebauungspläne gesichert. Der nördliche Teil des Plangebietes ist Bestandteil des Bebauungsplanes Nr. 2, (April 1961) der südliche Teil ist durch den Bebauungsplan Nr. 20 (April 1960) abgedeckt. Für die Realisierung des beschriebenen Bauverfahrens ist eine teilweise Überplanung nötig. Dies soll nicht über eine Änderung der bestehenden Pläne, sondern über eine Neuaufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VEP) gemäß § 2 Abs. 1 in Verbindung mit § 12 Abs. 1 BauGB (Baugesetzbuch) erfolgen.

Der aktuelle Flächennutzungsplan stellt für das gesamte Plangebiet eine Wohnbaufläche (W) dar. Eine Änderung des Flächennutzungsplanes ist daher nicht notwendig.

Der Vorhaben- und Erschließungsplan Nr. 25 soll mit den Inhalten und dem Geltungsbereich identisch mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 265 ausgestaltet werden. Mit Hilfe eines Durchführungsvertrages wird die Realisierung des Bauvorhabens im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans mit allen dazu notwendigen Maßnahmen -insbesondere die Ertüchtigung der Erschließung- innerhalb einer bestimmten Frist gesichert.

Die Firma rse bau GmbH als Investor hat federführend das Planungs- und Ingenieurbüro OEKOPLAN Ingenieure GmbH & Co. KG aus Hamminkeln beauftragt, das Verfahren zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 265 (VEP Nr. 25) in Zusammenarbeit mit der Stadt Hilden durchzuführen.

Entwürfe zum Bauvorhaben:

Derzeit befinden sich auf der Fläche des Plangebietes die ehemalige Gaststätte Haus Erika sowie eine Grünfläche (siehe Übersichtsplan im Anhang). Die rse bau GmbH aus Rees möchte das Gebiet entwickeln und plant die Errichtung von 8 Doppelhäusern sowie eines Mehrfamilienhauses mit 3-4 Mietwohnungen. Das Mehrfamilienhaus und eine Doppelhaushälfte sollen als sozial geförderter Wohnungsbau durch den Investor gebaut werden. Somit entstehen 11-12 neue Wohneinheiten in der Randlage von Hilden im bestehenden Siedlungsbereich. Umwelt- und Klimaaspekte sind ebenfalls ein wichtiger Bestandteil der Planung und finden in der Art und Weise der geplanten Bebauung Berücksichtigung, beispielsweise durch die Materialauswahl, die Verwendung von Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen und Dachbegrünungen. Detailliertere Ausführungen dazu sind der Beschreibung zum städtebaulichen Entwurf (siehe Anhang) zu entnehmen.

Im Rahmen des städtebaulichen Entwurfes wurden drei zeichnerische Varianten der Bebauung (siehe Anhänge) erarbeitet.

Alle drei Varianten beinhalten die Bebauung mit 8 Doppelhäusern sowie die Unterbringung von öffentlich geförderten Mietwohnungen im Mehrfamilienhaus im Osten des Plangebietes am Erikaweg. Eine der Doppelhaushälften soll ebenfalls für Interessenten reserviert bleiben, die mit öffentlichen Mitteln finanzieren wollen. Die Doppelhäuser sollen mit einem Flachdach versehen werden und sich durch Festsetzung der Gebäudehöhe an die Haushöhen der umgebenden Bebauung anpassen.

Das Mehrfamilienhaus am Erikaweg soll sich in seinem äußerlichen Erscheinungsbild an die benachbarte und gegenüberliegende Bebauung anpassen und eingeschossig mit einem traufständigen Satteldach ausgeführt werden. Weitere Details zu den Gebäuden sind in der Beschreibung zum städtebaulichen Entwurf im Anhang zu finden.

Den Doppelhäusern ist jeweils eine Garage und davorliegend, ein weiterer Stellplatz zugeordnet. Für das Mehrfamilienhaus ist ein Stellplatz pro Wohneinheit vorgesehen.

Die Unterschiede zwischen den Varianten ergeben sich vor allem in der Art der Erschließung des Gebietes. Bei allen drei Varianten erfolgt die verkehrliche Erschließung über den Erikaweg entlang der nördlichen Grenze des Plangebietes. Bei Variante 1 wird diese Erschließungsstraße bis zum Wendehammer geführt. Der Wendehammer hat in allen drei Varianten einen Radius von 9 m.

Vom Wendehammer führt in Variante 1 eine Stichstraße (Sackgasse) nach Süden, um die 4 südlichen Doppelhäuser anzubinden. Rechts und links des Wendehammers bzw. der südlich verlaufenden Stichstraße (Sackgasse) liegen insgesamt 4 Doppelhäuser.

Im Norden ist allerdings keine Anbindung an das Flurstück 212 (Kastanienweg 3) möglich, so dass es das einzige umliegende Grundstück ist, welches keine Erschließungsmöglichkeit seines Hinterlandes durch den Bebauungsplan erhält.

In der Variante 2 ist eine zusätzliche Stichstraße (ebenfalls als Sackgasse ausgebildet) vorhanden, die hinter dem Gebäude am Erikaweg nach Süden abzweigt. Die 4 östlichen Doppelhäuser werden in dieser Variante über die zusätzliche Stichstraße erschlossen. Das brächte für diese Häuser den Vorteil, dass sie einen Süd-Westgarten hätten.

Allerdings vergrößert sich durch die zusätzliche Stichstraße der Flächenanteil für die Verkehrserschließung deutlich, was eine höhere Versiegelung bedeuten würde. Zudem wird eine geringere Besonnung des Gartens in Hinblick auf die weitere klimatische Erwärmung in Zukunft attraktiver werden. Daher sind die anderen Varianten dieser Variante vorzuziehen.

Die Variante 3 ähnelt der Variante 1. Vom Wendehammer führt aber längs der nördlichen Plangebietsgrenze eine kleine Stichstraße weiter nach Westen. Dadurch kann bei Bedarf zukünftig das nördlich gelegene Flurstück 212 verkehrlich angeschlossen werden. Durch den Raumbedarf dieser Stichstraße muss die Grundfläche der beiden westlich gelegenen Doppelhäuser reduziert werden.

Diese Variante weist gegenüber der Variante 2 einen geringeren Erschließungsaufwand auf, was eine geringere Versiegelung bedeutet. Und gegenüber der Variante 1 wird das Flurstück 212 mit einbezogen, so dass die Gleichbehandlung der Nachbarschaft gewährleistet ist. Auf Grund dessen ist die Variante 3 zu bevorzugen.

Des Weiteren existieren Entwürfe für eine optionale Erweiterung der Bebauungsmöglichkeit in Richtung Süden, die beispielhaft in einem Entwurf (siehe Anhang) dargestellt wurde. Die Erweiterung ist jedoch nicht Bestandteil dieses Beschlusses und liegt außerhalb des Plangebietes. Die verkehrliche Erschließung aller drei oben beschriebenen Varianten berücksichtigt aber diese Erweiterungsoption.

Fazit:

Die Verwaltung empfiehlt die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 265 (VEP Nr. 25) auf Grundlage der Variante 3 und unter Berücksichtigung der klimaschutz- und anpassungsrelevanten Maßnahmen sowie der Gebäudeausführungen, die in der Beschreibung zum städtebaulichen Entwurf aufgeführt sind.

gez.

Dr. Claus Pommer

Bürgermeister