Beschlussvorschlag:

Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 106C für einen Bereich zwischen Gerresheimer Straße und Heinrich-Lersch-Straße als Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) Nr. 24 gemäß § 2 Abs. 1 BauGB (Baugesetzbuch) in Verbindung mit § 12 BauGB, in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 9 des Gesetzes vom 10.September 2021 (BGBl. I S. 4147).

Das Plangebiet liegt im Stadtteil Hilden-Nord westlich der Gerresheimer Straße. Es umfasst die Flurstücke 721 und 765 in Flur 10 der Gemarkung Hilden.

Die Plangebietsgröße beträgt ca. 0,7 ha.

Ziel des Bebauungsplanes Nr. 106C ist es, im Plangebiet eine aus Reihenhäusern bestehende Wohnbebauung mit einer gemeinsamen Tiefgarage und einer Erschließungsstraße mit Wendeanlage zu ermöglichen. Dabei sollen auch Klimaschutzaspekte Berücksichtigung finden.

Erläuterungen und Begründungen:

Vorgeschichte:

Die Firma Deutsche Reihenhaus AG, Köln, legte Ende September 2020 einen Antrag vor, die hier betroffene Fläche in Wohnbauland umzuwandeln, um dort Einfamilien-Reihenhäuser zu bauen.

Dieser Antrag wurde durch den Stadtentwicklungsausschuss in seiner Sitzung am 17.03.2021 beraten (Sitzungsvorlage WP 20-25 SV 61/010). Im Ergebnis stimmte der Stadtentwicklungsausschuss, der sich auch bei einer Ortbesichtigung ein Bild von der Situation verschaffte, in seiner Sitzung am 09.06.2021 mit 17 Ja-Stimmen bei 4 Nein-Stimmen für den Antrag.

In der Folge konkretisierte die Antragstellerin ihr Vorhaben. Mitte Dezember 2021 wurden dann die Unterlagen eingereicht, um mit einem Aufstellungsbeschluss für einen Vorhaben- und Erschließungsplan das Verfahren für die Schaffung von Planungsrecht zu beginnen.

Die Antragstellerin (und zugleich Vorhabenträgerin) wies mit einem Grundbuchausszug ihre Verfügungsgewalt über das Grundstück nach und stellte das von ihr beauftragte Planungsbüro vor: H+B Stadtplanung PartGmbH, Köln.

Aufstellungsbeschluss:

Daher wird hiermit die Sitzungsvorlage für den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 106C für zwei Grundstücke zwischen der Beethovenstraße im Osten und der Heinrich-Lersch-Straße im Westen vorgelegt. Dies ist gleichzeitig auch der Vorhaben- und Erschließungsplan Nr. 24. Die Größe des Plangebietes liegt bei ca. 0,7 ha.

Als Planungsziel ist die Schaffung von Planungsrecht für den Bau von Einfamilien-Reihenhäusern auf einer gemeinsamen Tiefgarage und einer Erschließungsstraße mit Wendemöglichkeit formuliert worden.

Weitere Aspekte:

Die betroffene Fläche besteht heute noch zum größten Teil aus einer Mähwiese. Im rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 106A, 5.Änderung aus dem Jahr 2009 ist diese Fläche als „private Grünfläche“ ausgewiesen.

Im Zuge des Aufstellungsverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 106C sind daher einige Fachgutachten erforderlich, weshalb der Bebauungsplan als Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) im Normalverfahren aufgestellt werden soll.

Zu den Fachgutachten werden mindestens ein Landschaftspflegerischer Begleitplan mit einer Eingriffs-/Ausgleichsberechnung gehören, eine Artenschutzpotenzial-Analyse Stufe 1, eine Überprüfung der Bodenverhältnisse (Regenwasserversickerung), eine Schalltechnische Untersuchung aufgrund der Nachbarschaft zum Gewerbegebiet an der Heinrich-Lersch-Straße, eine klimatologische Betrachtung der Auswirkungen sowie eine verkehrstechnische Untersuchung zur geplanten Anbindung an die Gerresheimer Straße gegenüber der Einmündung Beethovenstraße.

Hinsichtlich des bei neu aufzustellenden Bebauungsplänen aufgrund eines Ratsbeschlusses zu beachtenden Nachweises zur Schaffung öffentlich geförderten Wohnraums in einer Größenordnung von ca. 30% der entstehenden Wohnfläche äußert sich der Vorhabenträger dahingehend wie folgt:

„Grundsätzlich erfüllen alle geplanten Häuser die Vorgaben der Wohnraumförderung zur Förderung selbst genutzten Wohneigentums des Landes Nordrhein-Westfalen (WBS).

Der Vorhabenträger erklärt sich zudem dazu bereit, im Durchführungsvertrag mit der Stadt Hilden eine Preisobergrenze für 7 der 24 geplanten Wohneinheiten zu vereinbaren. Nach aktueller Marktentwicklung und Möglichkeiten der Förderungen, würde der Vorhabenträger zum jetzigen Stand eine Preisobergrenze für die 7 preisgedämpften Reihenhäuser von 394.990 € (2.725 €/m²) annehmen. Nicht im Kaufpreis enthalten sind die möglichen Sonderausstattungen, sowie der Erwerb von Sondernutzungsrechten an den Stellplätzen. Er erklärt sich auch dazu bereit, die 7 der 24 Wohneinheiten mit Priorität an Personen mit Wohnort, verwandtschaftlichen Bindungen oder dem Arbeitsplatz in Hilden zu veräußern. Erst wenn nach Ablauf einer angemessenen Frist die Veräußerung an diesen Personenkreis nicht erfolgt sein sollte, wäre diese Bindung aufzuheben. Auch hierzu soll eine Regelung im Durchführungsvertrag erfolgen.“

(Ausschnitt aus der Antragserläuterung - Anlage 2 dieser SV - Punkt 3.6)

Als Anlage 3 ist zudem der aktuelle städtebauliche Entwurf für das geplante Vorhaben beigefügt. Im Vergleich zu dem Entwurf aus der im März 2021 beratenen Antrags-Vorlage hat sich der Entwurf kaum geändert. Zum einen hat es leichte Flächenverschiebungen innerhalb des Plangebietes gegeben. Diese führen u.a. dazu, dass die Bebauungsdichte/ Grundstücksausnutzung in der südlichen Teilfläche geringfügig höher wird. Die Zahl der geplanten Reihenhäuser bleibt gleich. Zum anderen hat sich das geplante Gemeinschaftsgrün um ca. 100 m² erhöht, mittels einer größeren Fläche für eine Versickerungsmulde am Westrand des Plangebietes (eine Reaktion auf das Thema Starkregen). Die Zahl der geplanten Bäume wurde im Entwurf von 17 auf 8 reduziert.

Bei einem positiven Votum zum Beschlussvorschlag könnte das Aufstellungsverfahren offiziell beginnen (Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses im Amtsblatt der Stadt Hilden). Die nächsten Arbeitsschritte wären die Ausarbeitung eines Bebauungsplan-Entwurfes in Anlehnung an die als Anlage 3 beigefügte Entwurfsskizze, die Durchführung der Fachgutachten, der Abstimmung innerhalb der Verwaltung und anschließend der ersten Phase der Öffentlichkeitsbeteiligung sowie der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange.

Im weiteren Verlauf würden die vorbereitende Ausarbeitung eines Durchführungsvertrages, die zweite Phase der Öffentlichkeitsbeteiligung inkl. öffentlicher Auslegung, die Ausarbeitung der Fachplanungen (Straße, Entwässerung) und schließlich ein Beschluss über den Durchführungsvertrag/Satzungsbeschluss durch Stadtentwicklungsausschuss und Rat folgen.

Ein Zeitplan hierzu kann zurzeit, auch aufgrund der unklaren „Corona-Pandemie-Situation“, nicht abgeleitet werden.

Ein abschließender Hinweis: der bisherige städtebauliche Entwurf lässt prinzipiell eine Fortführung der Planung nach Süden zu.

gez.

Dr. Claus Pommer

Bürgermeister