Beschlussvorschlag:

Der Stadtentwicklungsausschuss lehnt den Antrag auf Änderung der Grundstücksbebauung Ohligser Weg 22 und entsprechende Berücksichtigung im Bebauungsplan Nr. 248 ab.

Erläuterungen und Begründungen:

Ausgangssituation

Nach erstmaligem Beschluss im Jahr 2002 wurde das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 248 am 30.01.2019 mit einem verkleinerten Plangebiet und einem konkretisierten Planungsziel vom Stadtentwicklungsausschuss erneut eingeleitet.

In der Sitzung des Ausschusses am 09.06.2021 wurde bereits über den Antrag einer Anliegergemeinschaft innerhalb des Plangebietes im Bereich zwischen Quittenweg, Ohligser Weg, Narzissenweg und Tulpenweg beraten (Sitzungsvorlage WP 20-25 SV 61/024/1, siehe Anlage 8). Die Anliegergemeinschaft wünschte eine höhere Verdichtung in dem Bereich. Es sollte eine Baumöglichkeit für vom Quittenweg erschlossene Mehrfamilien- oder Doppelhäuser ermöglicht werden, sowie eine zweigeschossige Bebauung am Ohligser Weg.

Mehrheitlich wurde vom Stadtentwicklungsausschuss eine Bebauung mit einer Erschließung vom Quittenweg abgelehnt. Einer zweigeschossigen Bebauung am Ohligser Weg wurde dagegen zugestimmt.

Von der Ablehnung des Antrages einer Bebauung entlang der Ostseite des Quittenweges ist unter anderem der Eigentümer des Grundstückes Ohligser Weg 22 betroffen. Daher stellt er nun den Antrag, die Bebauung eines Mehrfamilienhauses am Quittenweg mit einer Erschließung über sein Grundstück vom Ohligser Weg aus zu ermöglichen. Des Weiteren beantragt er den Bau eines weiteren Mehrfamilienhauses in einem Abstand von 10m zur Straße sowie die Beibehaltung der Kleintierhaltung.

Mit Schreiben vom 27.12.2021 stellte der Eigentümer des Grundstücks Ohligser Weg 22 schließlich einen zweiten, modifizierten Antrag zur Bebauung seines Grundstücks. Vorgesehen sind nunmehr zwei zusätzliche Gebäude im rückwärtigen Grundstücksbereich, die ebenfalls über das Grundstück des Antragstellers vom Ohligser Weg aus erschlossen werden sollen.

Die Anträge vom 28.08.2021 und 27.12.2021 mit ihren Anlagen sowie die erläuternden Schreiben vom 11.11.2021 und 26.12.2021 sind im Anhang 1 - 8 einsehbar.

Stellungnahme zum 1. Antrag vom 28.08.2021

Der Antragsteller regt an, die Kleintierhaltung beizubehalten. Bezüglich der Kleintierhaltung ist im Entwurf des Bebauungsplanes nicht vorgesehen, diese zu unterbinden. Geplant ist die Ausweisung eines allgemeinen Wohngebietes (WA). Laut § 14 (1) Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist die Kleintierhaltung in einem WA als untergeordnete Nebenanlage möglich. Die Rechtsprechung schreibt dazu:

„Da allgemeine Wohngebiete vorwiegend dem Wohnen dienen (§ 4 Abs. 1 BauNVO), ist die freizeitgemäße Kleintierhaltung nur in einem den Wohnbedürfnissen (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB) gerecht werdenden Umfang gebietsverträglich. Zu den anerkannten Wohnbedürfnissen gehört dabei, nicht nur innerhalb der Wohngebäude vor Beeinträchtigungen durch Außengeräusche geschützt zu sein, sondern auch die für das Wohnen im Freien geeigneten und bestimmten Grundstücksflächen angemessen nutzen zu können.“ (BVerwG, B. v. 20.04.2010 - 4 BN 17.10 m.w.N.) Die Haltung von z.B. Hühnern ist in einem kleineren Rahmen (laut Rechtsprechung max. 20 Hühner und 1 Hahn) daher möglich. -

Als Anlage zum vorliegenden Antrag sind zwei Pläne mit folgendem Inhalt angefügt:

Der erste Plan stellt die vom Antragsteller vorgeschlagenen Flächen für eine Nachverdichtung im Bereich zwischen dem Ohligser Weg, Tulpenweg, Narzissenweg und Quittenweg dar (rot), sowie in Blau die bereits bebauten Flächen im Bereich des Gemeinnützigen Bauvereins Hilden, auf denen der Bebauungsplan Nr. 151A eine weitere Nachverdichtung ermöglicht.

Bezüglich dieses ersten Plans wird seitens der Verwaltung auf die oben genannte Sitzungsvorlage und den Beschluss des Stadtentwicklungsausschusses am 09.06.2021 hingewiesen. Mit dem Beschluss wurde eine Verdichtung im Innenbereich abgelehnt. Die vom Antragsteller dargelegte langfristige Strategie seitens des Bauvereins ist eine Vermutung seinerseits, die alleine dadurch, dass keines der rot markierten Grundstücke im Eigentum des Bauvereins ist, unwahrscheinlich erscheint. Zudem müsste der im Bebauungsplan Nr. 151A ausgewiesene Grünstreifen längs des Quittenweges, der eine Erschließung im Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 248 verhindert, durch ein Bebauungsplanverfahren und damit durch einen Beschluss des Rates umgewandelt werden.

Der zweite Plan schlägt eine Bebauung mit zwei Mehrfamilienhäusern auf der Grundstücksfläche des Antragstellers vor und zudem einen generellen Abstand von mindestens 10m zwischen den Baufenstern und dem Ohligser Weg. Das an der Grundstücksgrenze dargestellte Mehrfamilienhaus weist zudem einen noch größeren Abstand zur Straße auf. Der Antragsteller begründet den Bebauungswunsch für sein Grundstück unter anderem mit der vorhandenen Lärm- und Feinstaubbelastung durch den Straßenverkehr auf dem Ohligser Weg und Emissionen durch den gegenüberliegenden Reitstall. Zudem regt er an, die Stellplätze in dem erweiterten Vorgartenbereich unterzubringen, da sonst eine Gartennutzung nicht möglich sei.

Die Lärmsituation durch den Verkehrslärm wurde in dem Gutachten Grasy+Zanolli GbR vom 20.01.2020 betrachtet. Hier flossen auch die Lärmemissionen durch den Ohligser Weg ein.

Die Berechnung der Lärmsituation wird in verschiedenen Karten dargestellt. In Karte C 1 (siehe Anlage 7) wird der maßgebende Außenlärmpegel dargestellt. In dieser Karte wird die Abschirmung durch vorhandene Gebäude nicht einberechnet und sie stellt sozusagen ein Worst-Case-Szenario für eine Schallausbreitung dar, welches als Grundlage für die textlichen Festsetzungen zum Lärmschutz im Bebauungsplan dient. Zum Vergleich ist die Karte A 1-1 (siehe Anlage 7) beigefügt. Sie zeigt den Beurteilungspegel in 2m Höhe, unter Berücksichtigung der derzeitigen Bebauung.

Die vom Antragsteller geforderte allgemeine Vergrößerung der Vorgärten auf 10m wird seitens der Verwaltung kritisch gesehen. Durch eine Verschiebung der Gebäude werden die rückwärtigen Gartenbereiche verringert und der dortige Zusammenhang des schützenswerten Grünbestandes beeinträchtigt. Es ist eine gängige Vorgehensweise, Lärmüberschreitungen an Straßen nicht durch eine Vergrößerung des Abstandes, sondern durch passiven Schallschutz zu mindern. Das ist sinnvoll, da, wie es in der Karte A 1-1 zu sehen ist, die vorhandenen Häuser eine Abschirmwirkung haben. Dadurch entstehen auf den rückwärtigen südlich gelegenen Gebäudeseiten lärmreduzierte nutzbare Außenbereiche. Das heißt, dass größere Vorgartenbereiche eher einen Nachteil darstellen würden.

Der Antragsteller schlägt vor, die Vorgärten für den ruhenden Verkehr zu nutzen und diesen nicht in den Garten zu verlagern. Der Entwurf des Bebauungsplans sieht aber gar nicht vor, dass Stellplätze in den Garten verlegt werden. Einzig bei der Herstellung einer Tiefgarage soll die Möglichkeit einer geringfügigen unterirdischen Erweiterung in den Garten bestehen, die allerdings ausreichend mit Substrat überdeckt werden muss. Grundsätzlich sollen die Vorgärten mindestens zur Hälfte begrünt werden. Trotz der Lärmemissionen erfüllen sie so ihre Aufgabe für die Regenwasserversickerung, den Artenschutz und kommen dem Planungsziel nach, den stark begrünten und aufgelockerten Charakter des Wohngebietes zu erhalten.

Die beantragte Zurücksetzung des an der westlichen Grundstücksgrenze gelegenen Gebäudes mit Erschließung vom Ohligser Weg wird von der Verwaltung aus den oben genannten Gründen nicht befürwortet. Sie würde einen Präzedenzfall für das Baugebiet schaffen, so dass die Freihaltung des Innenbereichs nicht mehr gegeben wäre. Aber auch in städtebaulicher Hinsicht sind viele Einzelerschließungen in den Innenbereich nicht vertretbar. In diesem Sinne hatte der Ausschuss sich bereits in seiner Sitzung am 09.06.2021 ausgesprochen. Da das Baufenster im Entwurf mit einer Tiefe von 18m geplant ist, gibt es weiterhin für eine Gebäudestellung mit einem größeren Abstand von der Straße noch einen Spielraum.

Im Übrigen hat der Antragsteller durch den geradlinigen Verlauf des Baufensters im Kurvenbereich bereits einen vergrößerten Vorgartenbereich mit einem größeren Abstand zum Ohligser Weg. Es ist allerdings nicht vorgesehen, dass dieser Bereich nur der Unterbringung von Stellplätzen dienen soll. Auch hier wird eine mindestens fünfzigprozentige Begrünung gefordert.

Bezüglich der vom Antragsteller angeführten Lärmproblematik durch den benachbarten Reiterhof stammt die letzte bei der Stadt aktenkundige Beschwerde aus dem Jahr 2013.

Eine im vorliegenden Antrag bemängelte Nichteinhaltung der Nachtruhe ist im vorliegend geschilderten Fall jedoch nicht gegeben, da diese zwischen 22.00 Uhr und 6.00 Uhr festgelegt ist und die monierte Belieferung nach 6.00 Uhr begann. Insgesamt liegen keine Hinweise dafür vor, dass die Nachbarschaft in unzumutbarem Maße bzw. unrechtmäßig durch Lärmemissionen des Reiterhofes belästigt wird. Um hier ordnungsrechtlich gegen eventuelle Verstöße vorgehen zu können, müssen konkrete Verstöße von der Nachbarschaft gemeldet werden. Mutmaßungen stellen keine rechtliche Grundlage dar.

Um sicherzustellen, dass alle Lärmquellen betrachtet werden, soll im Rahmen der weiteren Aufstellung des Bebauungsplanes bezüglich der Emissionen des Reiterhofes ein Ergänzungsgutachten erstellt werden.

Die Luftimmissionen am Ohligser Weg werden laut der Klimaanalyse von 2009 (GEO-NET GmbH) sowohl für NO₂ (Stickstoffdioxid) als auch für PM10 (Feinstaub) als „mäßige Belastung“ beschrieben. Bei PM10 bedeutet die mäßige Belastung einen Wert von 23 - <30 mikrog/m³ und der gesundheitsgefährdende ganzjährige Grenzwert liegt gemäß Bundes-Immissionsschutz-Verordnung bei 40 mikrog/m³. Die mäßige Belastung des NO₂ liegt bei Werten zwischen 30 - <40 mikrog/m³; hier liegt der Grenzwert laut WHO auch bei 40 mikrog/m³. Das heißt, dass eine Belastung vorhanden ist, diese die Grenzwerte aber nicht überschreitet. Eine Bepflanzung im Vorgarten könnte je nach Pflanzenarten einen positiven Einfluss auf die Luftqualität haben. Allerdings gibt es hierzu Studien mit verschiedenen Aussagen.

Stellungnahme zum 2. Antrag vom 27.12.2021

In seinem zweiten Antrag regt der Eigentümer des Grundstücks Ohligser Weg 22 abermals eine zusätzliche bauliche Verdichtung im Bereich des Hausgartens an. Im modifizierten Lageplan (s. Anlage 08) sind die beiden Gebäude aus dem Lageplan zum ersten Antrag sowie ein weiteres Wohnhaus im rückwärtigen Grundstücksbereich dargestellt. Die beantragte Nachverdichtung geht somit über den ersten Bebauungsvorschlag vom 28.08.2021 hinaus und wird von der Verwaltung aus den vorstehend bereits ausgeführten Gründen nicht befürwortet.

Weiterhin bekräftigt der Antragsteller im beigefügten Schreiben vom 26.12.2021 (s. Anlage 06) die Notwendigkeit eines ergänzenden Schallgutachtens zur Ermittlung der Geräuscheinwirkungen durch den Reiterhof. Zusätzlich seien außerdem ein Verkehrsgutachten sowie ein ergänzendes Gutachten zur Ermittlung der Geruchsemissionen erforderlich, um die Zulässigkeit der Grundstückszufahrt zum Betriebsgelände des Reiterhofes und die Erheblichkeit der entstehenden Geruchseinwirkungen ermitteln zu können.  

Hinsichtlich der vorgeschlagenen Erweiterung der schalltechnischen Untersuchung wird auf die obenstehenden Ausführungen zur Beauftragung eines Ergänzungsgutachtens verwiesen. Aus Sicht der Verwaltung ist es jedoch nicht erforderlich, im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens die Verkehrsverträglichkeit der straßenrechtlich genehmigten Grundstückszufahrt zum Betriebsgelände des Reitstalls gutachterlich überprüfen zu lasen. Bei dem Reiterhof handelt es sich um eine seit Jahrzehnten genehmigte und ausgeübte Nutzung, die durch die Festsetzung einer privaten Grünfläche im Bebauungsplan Nr. 58A vom 30. September 1975 planungsrechtlich gesichert wurde. Da das Grundstück des Reiterhofs nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 248 liegt, sind auch keine planungsbedingten Veränderungen der Bestandssituation mit Auswirkungen auf Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs zu erwarten.

Im Hinblick auf die angemerkten Geruchsbelästigungen entstehen nach Auffassung der Verwaltung durch den Betrieb des Reitstalls keine unzumutbaren Beeinträchtigungen für die angrenzende Wohnbebauung südlich des Ohligser Weges: In unmittelbarer Nachbarschaft zur Wohnnutzung befinden sich auf dem Betriebsgelände größere Gehölzbestände sowie die Grundstückszufahrt nebst Stellplätzen, während die Stallungen sowie die zugeordneten Auslaufflächen für Pferde in nördliche Richtung in einigen Metern Abstand zum Ohligser Weg liegen. Etwaige Geruchsbelästigungen sind daher allenfalls sporadisch für einen kurzen Zeitraum zu erwarten, wenn – wie auch vom Antragsteller beschrieben – der Pferdemist abtransportiert werden muss. In der Summe ist nach Lage der Dinge nicht davon auszugehen, dass von dem Reiterhof in der aktuell genehmigten Form erhebliche Geruchsbelästigungen für die benachbarte Wohnbebauung entlang des Ohligser Weges ausgehen. Die Erstellung eines entsprechenden Sachverständigengutachtens ist aus Sicht der Verwaltung daher nicht erforderlich.

Schlussfolgerung

Die Verwaltung empfiehlt aus den oben genannten Gründen, den Anträgen nicht zu folgen.

gez.

Dr. Claus Pommer

Bürgermeister