Begründung:

Z.Z. gibt es für Hilden nur Mietspiegel verschiedener Interessentengruppen (Immoworld für Vermieter, Mieterbund für Mieter usw.), die natürlich vor allem im Streitfall von der gegnerischen Seite nicht anerkannt werden.

 

Ein „offizieller“ Mietspiegel würde für alle Beteiligte am Vermietungsverfahren eine Orientierungshilfe darstellen. Zudem hätten die immer wieder dringend gewünschten Investoren eine Kalkulationshilfe für ihr jeweiliges Investment.

Beschluss des Hauptausschusses am 25.08.2021:

Der Bürgerantrag vom 05.05.2021 wird zur fachlichen Bewertung sowie Vorberatung an den Wirtschafts- und Wohnungsbauförderungsausschuss und zur Entscheidung an den Rat überwiesen.

Eine Empfehlung hierzu spricht der Hauptausschuss nicht aus.

 

 

Antragstext für den Rat nach Vorberatung im Wirtschafts- und Wohnungsbauförderungsausschuss:

 

Hiermit beantrage ich, dass die Stadt Hilden bzw. die hierfür zuständigen politischen Gremien einen Mietspiegel für die Stadt Hilden verabschieden.

Hinweis zum Verfahrensablauf:

 

Gemäß § 6 Abs. 4 der Hauptsatzung sind zunächst dem Hauptausschuss die Bürgeranregungen vorzulegen, der diese gemäß Abs. 5 inhaltlich zu prüfen und an die zur Entscheidung berechtigte Stelle zu überweisen hat. Bei der Überweisung kann der Hauptausschuss eine Empfehlung aussprechen, an die die zur Entscheidung berechtigte Stelle nicht gebunden ist.

 

Gemäß § 6 der Zuständigkeitsordnung ist keinem Fachausschuss in dieser Angelegenheit die Befugnis zur abschließenden Entscheidung übertragen, so dass der Rat abschließend entscheiden muss.
Laut § 6 Abs. 1 der Zuständigkeitsordnung werden in den Fachausschüssen alle in die einzelnen Fachbereiche fallenden Aufgaben des Rates vorberaten.
Da die Erstellung eines Mietspiegels keinem Amt der Stadtverwaltung zugeordnet ist, fällt es schwer, einen Fachausschuss zur Vorberatung festzulegen. Aufgrund seines Namens hat die Verwaltung entschieden, dass der Wirtschafts- und Wohnungsbauförderungsausschuss in dieser Angelegenheit der zuständige Ausschuss für eine Vorberatung ist. Der Hauptausschuss ist dieser Empfehlung gefolgt.

 

 

Stand: 13.10.2021

Aktualisierung der Stellungnahme der Verwaltung:

 

Der Bürgerantrag vom 05.05.2021 auf Erstellung eines Mietspiegels durch die Stadt Hilden wurde im Rahmen der Vorlage WP 20-25 SV 61/039 am 25.08.2021 vom Hauptausschuss zur fachlichen Bewertung sowie Vorberatung an den Wirtschafts- und Wohnungsbauförderungsausschuss und zur Entscheidung an den Rat überwiesen. Eine Empfehlung hat der Hauptausschuss nicht ausgesprochen.

 

Zwischenzeitlich ist eine Reform des Mietspiegelrechts einschlägig geworden, die hiermit dem Wirtschafts- und Wohnungsbauförderungsausschuss und dem Rat zur Kenntnis gegeben werden soll. Auswirkungen auf die Empfehlung der Verwaltung zum Bürgerantrag ergeben sich nicht.

 

 

Regelungen des BGB zum Mietspiegel

 

Am 17. August 2021 ist im Bundesgesetzblatt die Änderung des Mietspiegelrechts bekannt gemacht worden (Anlage 4).

 

Demnach wurde der in § 558c BGB im Absatz 1 verwendete Begriff „Gemeinde“ dahingehend geändert, dass Mietspiegel nun von „nach Landesrecht zuständigen Behörden“ oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt werden.

 

Die Regelung des Absatzes 3 gilt unverändert, so dass Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden sollen.

 

In Absatz 4 bleibt die Vorgabe bestehen, wonach die nach Landesrecht zuständigen Behörden einen Mietspiegel erstellen sollen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit vertretbaren Aufwand möglich ist. Darüber hinaus wird nun aber ergänzend vorgegeben, dass Mietspiegel für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern zu erstellen und zu veröffentlichen sind.

 

Nicht zuletzt wurde durch die o.a. Gesetzesänderung, die in § 558d BGB bereits bestehende Regelung, wonach der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden muss, sowie der Anpassungszeitpunkt, weitergehend konkretisiert. Nach § 558d BGB wird die Vermutung vorausgesetzt, dass ein Mietspiegel wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht, wenn er von den nach Landesrecht zuständigen Behörden und den Interessenvertretern der Mieter und der Grundeigentümer als qualifiziert anerkannt wurde.

 

Erkenntnisse zur landesrechtlichen Festlegung einer nach § 558c BGB zuständigen Behörde liegen derzeit allerdings weder der Stadt Hilden noch der Kommunalaufsicht vor.

 

Im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch wird dem Artikel 229 der § 62 angefügt. Demnach ist für Gemeinden über 50.000 Einwohner ein erstmaliger Mietspiegel bis zum 01.01.2023 zu erstellen und bis zum 01.01.2024 zu qualifizieren.

 

 

Aktueller Sachstand zur Erarbeitung eines Mietspiegels für Wohn-Immobilien in Hilden

 

Der Mieterbund teilt am 12.10.2021 auf telefonische Anfrage mit, dass der Abstimmungsprozess mit der Interessenvertretung der Haus- und Grundeigentümer über einen aktuellen Mietspiegel erfolgreich verlaufen ist. Die Interessenvertretung der Haus- und Grundeigentümer bestätigt, dass der Druckauftrag für den aktuellen Mietspiegel bereits erteilt sei und die Veröffentlichung im November 2021 vorgesehen ist.

 

 

Empfehlung der Verwaltung

 

Insbesondere hat das Land noch keine Regelung über die zuständige Behörde getroffen. Nicht zuletzt haben sich die Interessenvertretungen der Mieter und der Haus- und Grundeigentümer auf einen aktuellen Mietspiegel geeinigt, der nach Auffassung der Verwaltung bei Mietstreitigkeiten zur Auflösung des Konflikts herangezogen werden kann.

Deshalb empfiehlt die Verwaltung weiterhin, die Bürgeranregung abzulehnen.

 

 

gez.
in Vertretung

Sönke Eichner
1. Beigeordneter

 

 

Stand: 02.06.2021

Stellungnahme der Verwaltung:

 

Mit dem als Anlage 1 beigefügten Schreiben hat eine Bürgerin auf Grundlage des § 24 Gemeindeordnung NW angeregt, dass die Stadt Hilden einen Mietspiegel erstellen lässt, um bei Mietstreitigkeiten eine von beiden Seiten anerkannte Basis zu besitzen.

 

 

Regelungen des BGB zu Mietspiegel

 

Gemäß § 558c BGB wird der Mietspiegel von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt.

 

Gemäß § 558c Abs. 3 BGB sollen Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

 

Laut § 558c Abs. 4 BGB sollen Gemeinden Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit vertretbaren Aufwand möglich ist.

 

Um die Zielrichtung der Anregung zu erfüllen, muss der Mietspiegel zudem gemäß § 558d BGB nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt werden. Außerdem ist dieser qualifizierte Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und alle vier Jahre neu zu erstellen.

 

 

Mietspiegel in Hilden

 

Für den Wohnungsmietmarkt der Stadt Hilden haben der Mieterbund Rheinisch-Bergisches Land e.V. sowie der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Hilden e.V. einen einfachen Mietspiegel erstellt und miteinander abgestimmt.

Jedoch stammt die letzte Fassung des Mietspiegels aus dem Jahr 2017.

 

Mit E-Mail vom 25.05.2021 wurde der Mieterbund Rheinisch-Bergisches Land e.V. sowie der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Hilden e.V. um Stellungnahme zum Bürgerantrag gebeten. Insbesondere sie um Beantwortung folgender Fragen gebeten:

• „Besteht aus Ihrer Sicht ein Bedürfnis, dass die Stadt Hilden einen Mietspiegel erstellen lässt?“
• „Wenn ein Bedürfnis besteht: Sollte dieser Mietspiegel die Anforderungen des § 558d BGB erfüllen?“
• „Wie sehen Ihre Planungen aus, den Mietspiegel aus 2017 neu zu erstellen bzw. miteinander abzustimmen? Wann soll Ihr Mietspiegel in neuer Fassung veröffentlicht werden?“

 

Mit der als Anlage 2 beigefügten E-Mail vom 25.05.2021 antwortete der Mieterbund Rheinisch-Bergisches Land e.V., dass der Mietspiegel für Hilden aus dem Jahre 2017 nach wie vor eine Grundlage für Einigungen bei Mieterhöhungen darstellt. Der Mietpreisspiegel sei zwar kein qualifizierter Mietspiegel, dennoch aber noch in Gebrauch und wird auch weiter angewendet.

 

Weiterhin weist der Mieterbund darauf hin, dass er in Gesprächen mit dem Haus- und Grundeigentümerverein in Hilden steht, um einen neuen Mietspiegel zu erstellen. Der Mieterbund geht davon aus, dass zum Ende des Sommers 2021 der neue Mietpreisspiegel in Hilden veröffentlicht werden kann.

 

Die Stellungnahme des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereins Hilden e.V. vom 02.06.2021 ist als Anlage 3 beigefügt. Sie teilen die Auffassung des Mieterbundes und bestätigen, dass sie in Verhandlungen stehen, um spätestens im Herbst einen neuen Mietpreisspiegel anzubieten. Sie schlagen vor, die Beratung zu verschieben, um reagieren zu können, falls wider Erwarten keine Einigung erzielt wird.

 

 

Empfehlung der Verwaltung

 

Zunächst ist festzuhalten, dass bei der Stadtverwaltung weder personelle Ressourcen noch die Kompetenzen vorliegen, einen Mietspiegel für das Gebiet der Stadt Hilden zu erstellen oder erstellen zu lassen.
Um die finanziellen Auswirkungen abzuschätzen, kann auch deshalb nur darauf hingewiesen werden, dass in einer aktuellen Bundestagsdrucksache zur Novellierung des Mietrechts die Bundesregierung schätzt, dass für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels ungefähr 100.000 Euro aufzuwenden sind.

 

Aus den Stellungnahmen der Interessenvertreter der Mieterinnen und Mieter sowie der Vermieterinnen und Vermieter wird deutlich, dass aus aktueller Sicht kein Bedürfnis besteht, einen Mietspiegel durch die Stadt Hilden erstellen zu lassen.
Auch nach Einschätzung der Verwaltung stellt der von den Interessenvertreterinnen erstellte und gegenseitig anerkannte Mietspiegel eine Basis dar, die bei Mietstreitigkeiten zur Auflösung des Konflikts herangezogen wird.

 

Deshalb empfiehlt die Verwaltung, die Bürgeranregung abzulehnen.
Sollten sich die Interessenvertreterinnen nicht über einen neuen Mietspiegel einigen, ist das Bedürfnis sicher neu zu bewerten.

 

 

gez.
in Vertretung
Sönke Eichner
1. Beigeordneter

 

 

Klimarelevanz:

Die Entscheidung, ob ein oder ob kein Mietspiegel durch die Stadt erstellt wird, hat keine Relevanz für das Klima.

Finanzielle Auswirkungen  

 

Produktnummer / -bezeichnung
Investitions-Nr./ -bezeichnung:
Pflichtaufgabe oder freiwillige Leistung/Maßnahme		Pflicht- aufgabe	(hier ankreuzen)		freiwillige Leistung	(hier ankreuzen)
Folgende Mittel sind im Ergebnis- / Finanzplan veranschlagt: (Ertrag und Aufwand im Ergebnishaushalt / Einzahlungen und Auszahlungen bei Investitionen)
Haushaltsjahr	Kostenträger/ Investitions-Nr.		Konto	Bezeichnung		Betrag €
Aus der Sitzungsvorlage ergeben sich folgende neue Ansätze: (Ertrag und Aufwand im Ergebnishaushalt / Einzahlungen und Auszahlungen bei Investitionen)
Haushaltsjahr	Kostenträger/ Investitions-Nr.		Konto	Bezeichnung		Betrag €
Bei über-/außerplanmäßigem Aufwand oder investiver Auszahlung ist die Deckung  gewährleistet durch:
Haushaltsjahr	Kostenträger/ Investitions-Nr.		Konto	Bezeichnung		Betrag €
Stehen Mittel aus entsprechenden Programmen des Landes, Bundes oder der EU zur Verfügung? (ja/nein)				ja   (hier ankreuzen)		nein   (hier ankreuzen)
Freiwillige wiederkehrende Maßnahmen sind auf drei Jahre befristet. Die Befristung endet am: (Monat/Jahr)
Wurde die Zuschussgewährung Dritter durch den Antragsteller geprüft – siehe SV?				ja   (hier ankreuzen)		nein   (hier ankreuzen)
Finanzierung/Vermerk Kämmerer   Gesehen Franke