Antragstext

Die Bau- und Projektentwicklungsgesellschaft Jakob Durst GmbH & Cie. (Mönchengladbach) beantragt:
Hiermit stellen wir den Antrag auf Einleitung des Satzungsverfahrens zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes am Standort Poststraße 35-37 gem. § 12 Abs. 2 BauGB zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine wohnbauliche Ergänzung auf einer Gewerbebrache.

Erläuterungen und Begründungen:

Der vorliegende Antrag der Bau- und Projektentwicklungsgesellschaft Jakob Durst GmbH & Cie. (Mönchengladbach) auf Aufstellung eines Bebauungsplans bezieht sich auf drei Grundstücke in der Poststraße im Bereich der ehemaligen Schreinerei Szepanski.

Der Sitzungsvorlage liegen bei:

• Plan zur Lage im Stadtgebiet

·        Antrag der Vorhabenträgerin

• Gestaltungsplan der Vorhabenträgerin
• Städtebaulicher Entwurf der Vorhabenträgerin

·        Städtischer Gestaltungsplan (Bebauungsplan 10C, Stand 2010)

Die Vorhabengrundstücke liegen im Plangebiet des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 10C. Betroffen sind die Flurstücke Nr. 55, 56 und 137 in Flur 13 der Gemarkung Hilden, dieser Bereich ist im Flächennutzungsplan als Kerngebiet (MK) ausgewiesen.

Das potentielle Plangebiet liegt im Bereich der rechtskräftigen Bebauungspläne

1.    Nr. 10B (rechtskräftig 1973): Die Planung beinhaltet die Errichtung von Großgaragen im Blockinnenbereich, auch für den betroffenen Bereich. Für den restlichen Blockinnenbereich ist eine eingeschossige Bebauung zulässig. Damit könnte die gesamte Fläche versiegelt werden. Diese Festsetzung hängt mit der Ausweisung als Kerngebiet zusammen. An der Poststraße sollte eine geschlossene 4-geschossige Bebauung entstehen.

2.    Nr. 10B, 1. Änderung (rechtskräftig 1990):  Diese Änderungsplanung dient dem Ausschluss bzw. der Begrenzung von Nutzungen wie Spielhallen und Erotik-Betrieben.

Im Kerngebiet sind gemäß § 7 Baunutzungsverordnung (BauNVO) insbesondere Handelsbetriebe und zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur zulässig. Hierzu gehören beispielsweise Einzelhandelsbetriebe, Vergnügungsstätten, Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen. Wohnungen sind im Wesentlichen Betriebsleitern vorbehalten und sonst nur ausnahmsweise zulässig.

Da vom Antragsteller eine reine Wohnnutzung vorgesehen ist, ist für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes die Änderung des Flächennutzungsplans mit dem Ziel der Umwandlung des Plangebietes in ein Allgemeines Wohngebiet (WA) erforderlich. Die beantragte Nutzung des Gebietes vorwiegend zu Wohnzwecken entspricht den aktuellen städtebaulichen Zielen der Stadt in diesem Bereich:

2001 hat der Stadtentwicklungsausschuss beschlossen, das Planungsrecht mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 10C zu ändern. Gemäß den Planungszielen soll im Blockinnenbereich zwischen Poststraße, Bahnhofsallee und Benrather Straße ein Wohngebiet (WA) festgesetzt werden. Im Jahr 2008 wurde ein Beschluss des Stadtentwicklungsausschusses über einen städtebaulichen Entwurf getroffen, und 2010 eine Bürgeranhörung durchgeführt.

Aufgrund der Heterogenität des Baugebietes mit einer Vielzahl von Eigentümerinnen und Eigentümern und des unterschiedlich starken Interesses der Eigentümerinnen und Eigentümer der für die Erschließung des Blockinnenbereiches erforderlichen Schlüsselgrundstücke ruht die Planung seitdem. Der nach den Ergebnissen der Bürgeranhörung fortgeführte Stand der städtebaulichen Planung (städtischer Entwurf) ist im Anhang der Sitzungsvorlage beigefügt (Anlage 5).

In der Vergangenheit hat es gleich mehrere Anfragen/Anträge für ein Bauleitplan-Verfahren für den hier in Rede stehenden Grundstücksbereich gegeben. Dies hat auch zu einer Ortsbesichtigung durch den Stadtentwicklungsausschuss geführt, bei der man sich von der nahezu kompletten Versiegelung der Grundstücke überzeugen konnte.

Allerdings sind diese früheren Anträge, trotz einer grundsätzlichen Bereitschaft seitens des Ausschusses für eine städtebauliche Neuordnung, seitens der jeweiligen Antragsteller anschließend nicht weitergeführt worden.

Das Vorhaben

Das aktuelle Vorhaben hat zum Ziel, Baurecht für ein 2- bis 4-geschossiges Mehrfamilienhaus an der Poststraße und für zehn Reihenhäuser in zwei Reihenhaus-Zeilen im Innenbereich des Baublockes zu schaffen.

Der ruhende Verkehr für die Neubauten soll in einer Tiefgarage untergebracht werden. Die auf den Grundstücken im Bestand vorhandenen fünf Stellplätze für die Nachbarschaft sollen oberirdisch neu angelegt werden und durch eine Durchfahrt erreichbar sein.

Das vorgesehene Mehrfamilienhaus mit etwa 10 öffentlich geförderten Wohnungen schließt direkt an das Gebäude Poststraße 33 an. Eine Tiefgarageneinfahrt soll an der westlichen Grundstücksgrenze angelegt werden. An der östlichen Grundstücksgrenze ist eine Feuerwehr-Durchfahrt beabsichtigt, welche auch die fußläufige Erschließung bildet und über die die fünf Stellplätze für die Nachbarn erreicht werden.

Im Blockinnenbereich sollen zwei Zeilen mit max. dreigeschossigen Einfamilien-Reihenhäusern errichtet werden, die von Norden erschlossen werden. Beide Zeilen grenzen im Osten an die Grundstücksgrenze und direkt an grenzständige eingeschossige Nebengebäude (Post bzw. Nachfolgenutzung). Die nördliche Zeile mit 6 Reihenhäusern soll eine Gebäudetiefe von ca. 10 m erhalten, die südliche Zeile mit 4 Reihenhäusern eine Gebäudetiefe von ca. 8 m. Die Flachdächer sollen begrünt werden.

Gegenüberstellung mit der bisherigen städtischen Planung:

Die Planung der Jakob-Durst-GmbH stimmt grundsätzlich mit der städtebaulichen Zielsetzung überein, Wohnnutzung zu verwirklichen, den Blockrand an der Poststraße weiter zu schließen und Teile des Blockinnenbereiches zu entsiegeln. Das Vorhaben schafft mehr Wohneinheiten, als bisher im Gestaltungsplan der Stadt Hilden vorgesehen. Der im Blockinnenbereich vorgesehenen dreigeschossigen Bebauung (ohne Staffel- oder Dachgeschoss) hat der Stadtentwicklungsausschuss bei früheren Anträgen auf Einleitung von Bebauungsplanverfahren zugestimmt.

Realisation

Der Bebauungsplan soll gemäß dem Antrag in Form eines Vorhaben- und Erschließungsplanes (VEP) (§ 12 Baugesetzbuch) aufgestellt werden. Die Entscheidung über die Art des Verfahrens kann jedoch später im Rahmen des Aufstellungsbeschlusses getroffen werden.

Im Rahmen eines Vorhaben- und Erschließungsplans (VEP) werden die Rechte und Pflichten von Vorhabenträger und Stadt in einem mit der Stadt abzuschließenden Durchführungsvertrag gesichert. Eine Durchführung des VEP-Verfahrens im beschleunigten Planverfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung (§13a Baugesetzbuch) wäre grundsätzlich möglich. Wenn die Planänderung als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt wird, kann der Flächennutzungsplan im Berichtigungsverfahren angepasst werden, ohne ein eigenes Planverfahren zu durchlaufen.

Die Jakob Durst GmbH teilt mit, bereits über die Flurstücke im Plangebiet zu verfügen, die Planungs- und Erschließungskosten tragen zu wollen, und die Vorhaben in einer festzulegenden Frist umsetzen zu können.

Empfehlung der Verwaltung

Die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans für diesen Teilbereich und die Umsetzung des Projektes würde die Erschließung eines Schlüsselgrundstücks mit sich bringen und einen wesentlichen Schritt für die städtebauliche Entwicklung des Blockes bieten. Die heutige Situation mit den weiter verfallenden ehemaligen Gewerbegebäuden und der Vollversiegelung widerspricht dem langjährigen Bemühen der Stadt zur Aufwertung der „Nördlichen Unterstadt/Bahnhofsviertel“ und stellt auch für sich genommen einen städtebaulichen Missstand dar.

In Bezug auf die städtebaulichen Planungsabsichten der Stadt wäre im weiteren Verfahren insbesondere die Erschließung der östlich und südlich angrenzenden Grundstücke im Blockinnenbereich zu diskutieren. Bei Realisation der geplanten zwei Reihenhauszeilen ist im südlichen Bereich des Vorhabengrundstücks voraussichtlich kein Raum zur Anlage des 2010 vorgesehenen Straßenanteils für die Blockinnenerschließung.

Ein weiterer Aspekt wäre die Anlage einer Grünfläche mit Spielplatz, die ebenfalls in diesem Bereich vorgesehen war. Im Antrag wird die öffentliche Grünfläche größtenteils auf Fremdgrundstücken (also außerhalb des eigenen Projektgrundstückes) dargestellt, die jedoch heute bereits tlw. baulich genutzt sind (u.a. Tiefgarage „Medi-Tower“ Bahnhofsallee 20). Die Realisation einer zusammenhängenden Grünfläche wird damit unwahrscheinlich.

Insbesondere die Zielsetzungen in Bezug auf die Grünflächennutzung, die Erschließung des übrigen Blockinnenbereiches sowie die grenzständige Bebauung an der östlichen Grundstücksgrenze würden im Verfahren unter Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange weiter zu diskutieren sein. Dies könnte zur Folge haben, dass die Planung gegebenenfalls überarbeitet und weiterentwickelt werden muss.

Die Verwaltung empfiehlt daher, dem Antrag auf Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zuzustimmen.

Wenn der Stadtentwicklungsausschuss dem Antrag zustimmt, wird dem Stadtentwicklungsausschuss in einer der folgenden Sitzungen eine Beschlussvorlage zum Aufstellungsbeschluss vorgelegt, sobald der Antragsteller die für einen Vorhaben- und Erschließungsplan erforderlichen Informationen (Grundstücksverfügbarkeit, Bankbürgschaft des Vorhabenträgers, Planungsbüro, Vorhabenentwurf) vorgelegt hat.

Gez.

Dr. Claus Pommer

Bürgermeister