Beschlussvorschlag:

Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 264 auf Grundlage des vorgelegten Entwurfes A weiterzuführen.

Erläuterungen und Begründungen:

Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 264 für den Bereich „Gerhart-Hauptmann-Hof“ wurde mit dem Aufstellungsbeschluss des Stadtentwicklungsausschusses vom 20.11.2019 als Bebauungsplan der Innenentwicklung eingeleitet (gem. § 2 Abs. 1 BauGB (Baugesetzbuch) in Verbindung mit § 13a BauGB).

Die Öffentlichkeit und die Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden frühzeitig beteiligt. In dem beigefügten Protokoll ist das Verfahren erläutert, um unter den Bedingungen der Corona-Pandemie die Anregungen der Öffentlichkeit zu erfahren.
Dabei wurden gemäß Beschluss des Stadtentwicklungsausschusses vom 18.11.2020 mehrere Varianten des städtebaulichen Entwurfs vorgestellt und hierzu um Stellungnahme gebeten. Auf Basis der Auswertung der eingereichten Stellungnahmen soll nun eine Entscheidung über den städtebaulichen Entwurf getroffen werden.

Gliederung der Beschlussvorlage:

1.      Ziele und Verlauf des Bebauungsplanverfahrens

2.      Ergebnisse aus der frühzeitigen Beteiligung

3.      Vorstellung von drei Bebauungsplan-Entwürfen

4.      Begründung des Beschlussvorschlags

5.      Weiteres Vorgehen im Bauleitplanverfahren

6.      Anlagen:

a.    Lage im Stadtgebiet, Grenze des Plangebietes

b.    Zeichnerische Darstellung der Entwürfe 1- xxx 3

c.     Bauabsicht der Eigentümerin

1.         Ziele und Verlauf des Bebauungsplanverfahrens

Für die von der Eigentümerin des Grundstücks St.-Konrad-Allee 36-42 geplanten Mehrfamilienhäuser wurde nach einer Beurteilung gemäß § 34 Baugesetzbuch (BauGB) am 08.05.2019 ein positiver Bauvorbescheid erteilt. Aufgrund von Bedenken von Anwohnerinnen und Anwohnern, aus der Bevölkerung gegen diese Nachverdichtung wurde die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 264 beschlossen. Das Bebauungsplanverfahren hat das Ziel, vorhandene Grünflächen zu erhalten und Möglichkeiten einer maßvollen Verdichtung abzuwägen und ggf. planerisch zu ermöglichen.

Die Entscheidung über die konkreten Festsetzungen des Bebauungsplanes kann aufgrund eines möglichen „Planungsschadens“ erhebliche finanzielle Folgen für die Stadt Hilden mit sich bringen.

Planungsschaden:

Wenn das derzeit aufgrund § 34 Baugesetzbuch (BauGB) bestehende Baurecht durch die Aufstellung des Bebauungsplans geschmälert wird, entsteht dem Grundstückseigentümer ein Vermögensverlust, also ein „Planungsschaden“ gem. § 39ff. BauGB.

So heißt es in § 42 BauGB Abs. 1: „Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer (…) eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen“. Im Nachgang zur Aufstellung des Bebauungsplans ist daher zu klären, ob dem Grundstückseigentümer durch die Festsetzungen ein erheblicher finanzieller Nachteil entsteht. Sinnvoll ist es, diesen Belang bereits in der Planungsphase im Blick zu haben:

Wenn der durch den Bebauungsplan entstehende Eingriff in das bestehende Baurecht des Eigentümers unerheblich ist, wird dies nicht als Planungsschaden gewertet. Aus einem erheblichen Eingriff kann jedoch ein Entschädigungsanspruch gegenüber der Stadt Hilden entstehen. Da die positiv beschiedene Bauvoranfrage dem Eigentümer das Baurecht für zwei Neubauten mit insgesamt 12 Wohnungen einräumt, entstünde zumindest für den Fall, dass eine Nachverdichtung auf dem betroffenen Grundstück durch den Bebauungsplan gänzlich unzulässig würde, voraussichtlich ein beträchtlicher Planungsschaden.

Dieser Sitzungsvorlage liegt zu einer ersten Einschätzung des entstehenden Schadens eine nichtöffentliche modellhafte Berechnung des Planungsschadens bei, der durch den Bebauungsplan bei Zugrundelegung des jeweiligen Entwurfes verursacht würde.

Die Höhe der Entschädigungsansprüche kann in jedem Fall erst nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens ggfs. mit Unterstützung von Gerichten festgelegt werden, da erst dann der Umfang des ggfs. verbleibenden Baurechts feststeht. Sie ist gemäß § 42 BauGB davon abhängig, ob die Grundstücke bereits seit über sieben Jahren hätten bebaut werden können, aber es nicht wurden oder ob das Baurecht erst mit Rechtskraft der BauO NRW 2018 zum 01.01.2019 entstand. Diese Frage muss im anstehenden Bauleitplanverfahren umfassend geklärt und das künftige Baurecht auch vor diesem Hintergrund sinnvoll entwickelt werden.

Bisher sind folgende Verfahrensschritte durchgeführt worden:

20.11.2019      Aufstellungsbeschluss des Stadtentwicklungsausschusses

03.12.2019      Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses

23.09.2020      Beschluss einer Veränderungssperre zur Sicherung der Planung

14.10.2020      Bekanntmachung der Veränderungssperre

07.12.2020 - 15.01.2021        frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB

10.02.2021 - 26.02.2021        frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB

Der Bauantrag der Vonovia (St-Konrad-Allee 36 - 42) vom 15.11.2019 wurde zunächst auf Grundlage des eingeleiteten Bauleitplanverfahrens zurückgestellt, und am 05.11.2020 auf Grundlage der Veränderungssperre abgelehnt. Dennoch besteht aufgrund des vorliegenden positiven Bauvorbescheids über die Planung der Eigentümerin das Erfordernis, das Bauleitplanverfahren voranzutreiben und nun die Entscheidung über den Entwurf zu treffen.

Nach der Entscheidung des Stadtentwicklungsausschusses vom 18.11.2020, die frühzeitige Beteiligung auf der Grundlage von zwei Varianten des Städtebaulichen Entwurfs durchzuführen, wurde am 27.11.2020 ein Bürgervorschlag eingereicht, der ebenfalls Teil der frühzeitigen Beteiligung wurde.

Nach Auswertung der während der Beteiligung eingereichten Stellungnahmen wurde der städtebauliche Entwurf überarbeitet. Im Folgenden werden die daraus entwickelten Bebauungsplan-Varianten vorgestellt.

Die in der SV 61-003 vorgestellte Variante 1 (Stadtentwicklungsausschuss vom 18.11.2020), die im Bereich St-Konrad-Allee eine Aufstockung auf drei Geschosse zzgl. Satteldach ermöglicht hätte, wurde nicht weiterverfolgt. Ein wesentlicher Grund ist, dass sie aufgrund der Gebäudehöhe Feuerwehrbewegungsflächen auf dem Grundstück erfordern würde, die einen großen Teil der Grünfläche beanspruchen würden.

Die beiden anderen Entwürfe sowie der Bürgervorschlag werden in dieser Sitzungsvorlage in überarbeiteter Form als Bebauungsplan-Entwürfe A, B und C vorgelegt (siehe Punkt 3).

2.         Ergebnisse aus der frühzeitigen Beteiligung

a.         Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange:

Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde vom 07.12.2020 bis einschließlich 15.01.2021 durchgeführt. Die Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung erfordern keine grundsätzliche Umplanung des Städtebaulichen Entwurfes für das Plangebiet.

In Bezug auf den Bereich St-Konrad-Allee 36 - 42 wurde jedoch nach der frühzeitigen Beteiligung der Behörden eine Aufstockung der Gebäude (wie in der SV 61-003 vorgestellten Variante 1) nicht weiterverfolgt, da diese die Einrichtung von Feuerwehrzufahrten und -Feuerwehraufstellflächen auf dem Grundstück erfordern würde, was eine wesentliche Beeinträchtigung der Grünflächen zur Folge hätte.

b.         Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Baugesetzbuch wurde in Form einer öffentlichen Auslegung vom 10.02.2021 bis einschließlich 26.02.2021 durchgeführt und in einem Protokoll dokumentiert. Alle Informationen zur Planung und zum Verfahren waren im Rathaus sowie im Internet öffentlich zugänglich.

Am 24.11.2020 wurde eine „Bürgervariante“ eingereicht, die in der öffentlichen Auslegung mit dargestellt und zur Diskussion gestellt wurde. Während der öffentlichen Auslegung wurden insgesamt 12 Stellungnahmen in Form von E-Mails und Briefen zur Planung eingereicht. In Bezug auf die Planung wurden insbesondere Stellungnahmen zu folgenden Themen vorgebracht:

·      Es wurde vielfach dafür plädiert, auf jegliche zusätzliche Bebauung zu verzichten.

·      In 4 Stellungnahmen wurde die Bürgervariante ausdrücklich unterstützt.

·      Es wurde in den meisten Schreiben gefordert, die Verkehrsbelastung insbesondere der Ringstraße Gerhart-Hauptmann-Hof nicht zu erhöhen.

·      Es wurde der Schutz der Grünflächen und der Bäume sowie des Klimas gefordert.

Die Bürgerinnen und Bürger äußerten keine einheitliche Haltung oder deutliche Tendenz zu den Entwürfen und dem Bürgervorschlag. Überwiegend wurde jedoch ein Verzicht auf zusätzliche Bebauung und die damit einhergehende zusätzliche Verkehrsbelastung gefordert. In zwei Schreiben wurde ausgedrückt, dass der ggf. entstehende Planungsschaden hinzunehmen sei.

3.         Vorstellung von drei Bebauungsplan-Entwürfen

Der Beschlussvorlage sind drei Bebauungsplan-Entwürfe beigefügt, in denen Festsetzungen zu folgenden Themen getroffen werden:

Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließung und Verkehr

·      Festsetzungen zur Art der Nutzung (Allgemeine und Reine Wohngebiete)

·      Anzahl der zulässigen Vollgeschosse

·      Flächen für Stellplätze und Garagen / Tiefgarage

·      Straßenbegrenzungslinien, Geh- und Leitungsrechte

Ergänzend sind mindestens folgende Festsetzungen vorgesehen:

·         Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ)

·         Trauf- und Firsthöhen, Dachneigung, Dachform

·         offene / geschlossene Bebauung

·         Festsetzung von Einzelbäumen zum Erhalt, sofern sie städtebaulich prägend und erhaltenswert sind. Derzeit liegt noch keine Begutachtung der Einzelbäume vor.

·         Festsetzungen zur Versickerung und zur zulässigen Versiegelung, sowie zum Ausschluss von „Schottergärten“

·        Lärmfestsetzungen

·         verkehrsberuhigte Fläche

Erläuterungen zu den Bebauungsplan-Entwürfen

1.         In den folgenden Teilbereichen stimmen die Entwürfe A, B und C überein:

·         Gerhart-Hauptmann-Hof 1 - 50 und St-Konrad-Allee 28 - 34

o   Baufenster zweigeschossig (entspricht dem Bestand der Wohngebäude ohne Anbauten)

o   Baufenster eingeschossig (Erweiterung der Reihenhäuser durch Wintergarten oder Anbau; Balkone bzw. Terrassen auf den Anbauten sollen ausgeschlossen werden.)

o   Flächen für Stellplätze und Garagen

·         Richrather Straße 81 - 89

o   Baufenster zweigeschossig, 14,0 m tief ermöglicht Ergänzung durch Anbauten oder Neubebauung

2.         In den folgenden Teilbereichen werden unterschiedliche Regelungen getroffen:

·         Richrather Straße 73 - 79

·         Entwürfe A und B:

• Es werden zwei dreigeschossige Baukörper mit je 14,0m Tiefe sowie Flächen zur Errichtung einer Tiefgarage ausgewiesen, die in ihrer Länge dem heutigen Bestand entsprechen. Die Tiefgaragengrenzen sind so festgelegt, dass möglichst viele Bäume erhalten werden.
• Die Festsetzungen ermöglichen langfristig die Überplanung der bestehenden Mehrfamilienhäuser und die Anpassung an eine zeitgemäße Grundrissgestaltung.
• Durch die höhere Bautiefe wird im Vergleich zum Bestand eine deutliche Wohnraumerweiterung erzielt. Die baumerhaltend geplante TG/Kellerfläche reicht für die erforderlichen Stellplätze sowie die Wohn-Nebennutzungen aus (Fahrradstellplätze, Waschküchen und Staukeller).
• Auf den ursprünglich geplanten Zwischenbau wird verzichtet, da dieser größere Tiefgaragen-/ und Kellerflächen erfordern würde, um alle erforderlichen Nutzungen / Räume unterzubringen. Dies wäre jedoch nicht mehr in baumerhaltender Weise möglich.

·         Entwurf C:

o   Das Baufenster sichert den Bestand in der bestehenden Tiefe und ermöglicht einen Ergänzungsbau zwischen den Bestandsgebäuden. Festsetzungen der Trauf- und Firsthöhen sowie der Dachform (Satteldach) stellen sicher, dass das Gebäude insgesamt nicht höher wird, als die Bestandsgebäude.

o   Es wird eine dreigeschossige Bauweise festgesetzt. Die Vollgeschossigkeit im Dachgeschoss wird durch etliche große Gauben erreicht. Festsetzungen zur Zulässigkeit von Gauben regeln deren Erscheinungsbild.

o   Die Festsetzungen ermöglichen den Ausbau der Dachgeschosse (ca. 2 zusätzliche Wohneinheiten mit etwa 135m²) und ein neues Gebäude zwischen den Bestandsgebäuden (ca. 6 zusätzliche Wohneinheiten mit etwa 37m²).

o   Stellplätze:

Es wird festgesetzt, dass Stellplätze als begrünte Carports errichtet werden. Die Stellplätze müssen Abstand zu den Gebäuden einhalten, und werden daher am östlichen Rand des Grundstücks errichtet. Die Carports werden über die Querspange Gerhart-Hauptmann-Hof erschlossen.

Für die 8 zusätzlichen Wohnungen im Dachgeschoss und im Zwischenbau (die als Ergänzung des Bestandes entstehen könnten) müssen 8 Stellplätze realisiert werden, die insgesamt 200m² Fläche benötigen (die erforderliche Fläche ist nachrichtlich im Bebauungsplan-Entwurf C eingetragen).

Bei einer langfristig möglichen Neubebauung des Grundstückes muss jedoch eine größere Anzahl an Stellplätzen auf dem Grundstück untergebracht werden. In den Baufenstern sind ca. 24 Wohneinheiten realisierbar. Die hierfür erforderliche Stellplatzfläche von 600m² wird im Bebauungsplan-Entwurf C als Fläche für Stellplätze festgesetzt. Bei Realisation der Stellplatzfläche entfallen die Bäume im südlichen bis mittleren Bereich an der östlichen Grundstücksgrenze.

Damit die Stellplatzfläche nur dann in Anspruch genommen wird, wenn auch eine Neubebauung entsteht, wird eine textliche Festsetzung getroffen, die ein bedingtes Baurecht für die Stellplätze einräumt.

·         St-Konrad-Allee 36-42

·         Entwurf A

o   Die Baufenster ermöglichen die Ergänzung der vorhandenen Bebauung durch einen bis zu zweigeschossigen Zwischenbau, sowie einen zweigeschossigen Neubau an der Ringstraße. Der Neubau ist im Erdgeschoss bis zu 14,0 m tief vorgesehen, im Obergeschoss entspricht die Tiefe den Bestandsgebäuden. Es werden Satteldächer mit der gleichen Dachneigung festgesetzt, wie im Bestand vorhanden.

o   Die Planung ermöglicht den Bau von ca. 9 zusätzlichen Wohneinheiten (rechnerisch z.B. 4 WE im Zwischenbau an der St-Konrad-Allee, und 5 WE im freistehenden Neubau an der Ringstraße). Für die zusätzlichen Wohnungen werden die notwendigen Stellplätze als begrünte Carports an der Ringstraße Gerhart-Hauptmann-Hof festgesetzt.

o   Die Grünfläche wird durch den freistehenden Neubau und die Carportanlagen verkleinert. Die Carportanlagen an der Ringstraße führen zu einer geringen zusätzlichen Verkehrsbelastung auf der Ringstraße. An der Ringstraße ist auf dem Grundstück der Vonovia zur Erleichterung des Begegnungsverkehrs eine Ausweichstelle vorgesehen.

·         Entwurf B

o   Die Baufenster sichern den baulichen Bestand auf dem Grundstück. Sehr wenige neue Wohneinheiten könnten allenfalls durch den weiteren Ausbau der bestehenden Dachgeschosse realisiert werden.

·         Entwurf C

o   Das Baufenster sichert den Bestand und einen neuen Zwischenbau (ca. 5 Wohneinheiten mit durchschnittlich 51 m² Wohnfläche).

o   Die Festsetzungen ermöglichen den Ausbau der Dachgeschosse als Vollgeschoss durch große Gauben. Textliche Festsetzungen regeln das Erscheinungsbild der Gauben. Durch die Festsetzung der Trauf- und Firsthöhen und der Dachform (Satteldach) wird sichergestellt, dass das Gebäude insgesamt nicht höher wird, als im Bestand.

o   In den Dachgeschossen der Bestandsbauten können mindestens 2 zusätzliche Wohnungen geschaffen werden.

o   Die für die neuen Wohneinheiten erforderlichen Stellplätze werden in Carports untergebracht, die durch eine Durchfahrt von der St-Konrad-Allee her erschlossen werden.

Da die Bebauungsplan-Entwürfe in großen Teilen übereinstimmen, ist es alternativ zu den vorgelegten Entwürfen prinzipiell möglich, einen Beschluss dahingehend zu treffen, dass Teilbereiche der einzelnen Entwürfe kombiniert, und zu einem neuen Entwurf zusammengeführt werden.

4.         Begründung des Beschlussvorschlags

Die Verwaltung empfiehlt, die hier vorgestellte Variante A des städtebaulichen Entwurfes weiterzuentwickeln. Diese Variante ermöglicht:

·         die Erhaltung von Grünflächen, Bäumen und Gehölzstrukturen.

·         die Schaffung von ca. 9 Wohneinheiten auf dem Grundstück St-Konrad-Allee.

·         perspektivisch eine angemessene Neubebauung im Bereich der Mehrfamilienhäuser Richrather Straße 73 - 79 unter Erhalt eines großen Anteils der Bäume und großer Grünflächen.

·         für die übrigen Flächen geringe Ergänzungen des Gebäudebestandes durch Anbauten.

Im Bereich St-Konrad-Allee 36 - 42 führen die hier ermöglichten ca. 9 zusätzlichen Wohneinheiten im Vergleich zu den Entwürfen B und C zu einem relativ geringen möglichen Planungsschaden, der im Vergleich zum heutigen Bodenwert ggfs. auch als „unwesentliche Wertminderung“ zu bewerten ist.

Hierbei ist zu bedenken, dass die Vonovia ursprünglich den Bau von 12 Wohneinheiten in zwei Mehrfamilienhäusern beabsichtigte. Diese Planung hätte eine umfassende Versiegelung des Grundstücks zur Folge. Die im Städtebaulichen Entwurf A vorgesehenen kleinen Mehrfamilienhäuser beeinträchtigen die große Grünfläche deutlich weniger, und wirken sich auf die an der Ringstraße angrenzenden Reihenhäuser deutlich weniger aus als die Planung der Eigentümerin.

Die Erschließung über die Ringstraße führt zwar zu verkehrlicher Mehrbelastung, die aber als sehr gering eingestuft wird: bei 10 Stellplätzen und einer Ab- und Zufahrt von beispielsweise 2 Fahrten je Pkw am Tag würden 40 einzelne Fahrzeugbewegungen in 24 Stunden stattfinden. Zur Erleichterung des Begegnungsverkehrs ist an der Ringstraße eine 8,0 m lange Aufweitung vorgesehen (mit Halteverbot).

Wenn ganz auf eine Verdichtung im Bereich des Grundstücks verzichtet wird (Variante B), ist ein sehr hoher Planungsschaden zu erwarten. Wenn in diesem Bereich dem Bürgervorschlag gefolgt werden soll, ist ein hoher Planungsschaden zu erwarten. Eine beispielhafte Modellechnung mit ausführlicher Erläuterung der zugrunde gelegten Annahmen und Parameter liegt der Sitzungsvorlage als nichtöffentliche Anlage bei.

5.         Weiteres Vorgehen im Bauleitplanverfahren

Nach Beschlussfassung kann der ausgewählte Entwurf weiterentwickelt werden. Es werden erforderliche Gutachten eingeholt und die Ergebnisse in die Planung eingearbeitet. Voraussichtlich kann im Oktober 2021 eine Beschlussvorlage zur Entscheidung über die Offenlage vorgelegt werden.

Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB und die Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 BauGB jeweils für die Dauer von mindestens einem Monat können nach dem Offenlagebeschluss des Rates (14.12.2021) im Januar / Februar 2022 durchgeführt werden. Der Bebauungsplan könnte dann voraussichtlich im Mai 2022 zur Satzung beschlossen werden.

gez.

Dr. Claus Pommer

Bürgermeister

Finanzielle Auswirkungen