Beschlussvorschlag des Antragstellers:

Der Stadtentwicklungsausschuss stimmt dem Antrag zu, ein Verfahren zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes einzuleiten. Ziel ist, auf den Flurstücken 222 und 221 (teilweise) in Flur 21 der Gemarkung Hilden (westlich Erikaweg) Wohnbebauung zu errichten.

Erläuterungen und Begründungen:

Mit dem Schreiben vom 15.12.2020 stellte die Salmen Real Estate GmbH aus Monheim den in den Anlagen beigefügen Antrag zur Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens für die Grundstücke Erikaweg 44 und 46 teilweise. Es soll ein Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit dem Ziel aufgestellt werden, im hinteren Bereich der Grundstücke Bauland zu ermöglichen.

In der Anlage liegen drei Bebauungs- bzw. Erschließungsvarianten bei, die vom bürostadtVerkehr, Hilden, allerdings nur als erste Planungsskizzen erstellt wurden.

Heutige Grundstückssituation und geltendes Planungsrecht

Es handelt sich um zwei benachbarte Grundstücke mit einer Fläche von insgesamt ca. 3500 m². Das Grundstück Erikaweg 44 (Flurstück 222 in Flur 21) beherbergt derzeit einen leerstehenden Gastronomiebetrieb an der Straße und im hinteren Bereich Garagen. Das Grundstück (ca. 2000 m²) ist komplett versiegelt. Das südlich angrenzende Grundstück (ca. 1450 m²) befindet sich im hinteren Bereich des Hauses Nr. 46 und besteht aus einer Rasenfläche.

Das nördliche Grundstück (Erikaweg 44) befindet sich im Bereich des Bebauungsplanes (Durchführungsplan) Nr. 2 aus dem Jahre 1961. Dieser weist für das Grundstück eine I-geschossige Wohnbebauung in offener Bauweise aus und definiert eine Baulinie längs des Erikawegs, an der sich das bestehende Gebäude orientiert.

Das südliche Grundstück wird vom Bebauungsplan (Durchführungsplan) Nr. 20 erfasst, der seine Rechtskraft im Jahre 1960 erlangte. Da es sich lediglich um einen Fluchtlinienplan handelt, werden Art und Maß der baulichen Nutzung nach §34 BauGB, das heißt nach der Umgebungsbebauung, bewertet.

Beide Grundstücke werden im Flächennutzungsplan als Wohnbauflächen dargestellt.

Antragsinhalt

Angedacht ist von der Antragstellerin zum einen der Bau eines I-geschossigen Mehrfamilienhauses mit „sozialer Quote“ direkt am Erikaweg. Dieses Gebäude könnte auch auf Grundlage des bestehenden Bebauungsplanes errichtet werden.

Zum anderen ist vorgesehen, das Hintergelände beider Grundstücke mit neun bis zehn II-geschossigen Reihenhäuser zu bebauen.

Als Erschließung des Geländes ist eine je nach Variante 4,5 bis 6 Meter breite Zufahrt längs des nördlich anschließenden Grundstücks Erikaweg 42 vorgesehen. Da es sich um eine Sackgasse handelt, ist jeweils ein Wendebereich geplant. Variante 1 und 3 sehen eine private Erschließung vor. In Variante 2 ist die Erschließungsanlage inklusive Wendehammer größer dimensioniert, da sie als öffentliche Erschließung vorgesehen ist.

Die privaten Stellplätze sollen entweder als Garagen oder Carports am Haus untergebracht werden oder auf Sammelstellplätzen. Ein Entwurf sieht auch öffentliche Stellplätze vor.

Verwaltungsempfehlung

Bei Betrachtung des gesamten Baublocks (siehe Übersichtsplan) zwischen Lehmkuhler Weg, Auf dem Driesch, Kastanienweg, Erikaweg fällt auf, dass im Bereich des Wacholderwegs der Innenbereich bereits bebaut ist, so dass sich eine Neubebauung in östliche Richtung einpassen würde.

Die durch den Antrag erfassten Grundstücke sind insgesamt bereits zu mehr als 50% versiegelt und die restlichen nicht versiegelten Flächen bestehen hauptsächlich aus einer Rasenfläche und haben daher keinen hohen ökologischen Wert.

Gemäß der Planungskarte der Klimaanalyse aus dem Jahr 2009 profitiert der Bereich von einer östlichen Kaltluftströmung und stellt sich bezüglich der Wärmeentwicklung im Sommer moderat dar.

Da die gastronomische Nutzung in der Vergangenheit zu Lärmbelästigungen der Nachbarschaft geführt hatte, bietet ein Vorhabenbezogener Bebauungsplan den Vorteil, dass eine ausschließliche Wohnnutzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan festgesetzt werden kann. Damit würde solch ein Konflikt in Zukunft vermieden.

Basierend auf dieser Grundlage empfiehlt die Verwaltung, ein Bebauungsplanverfahren einzuleiten. Aus den folgenden Gründen befürwortet sie allerdings nicht die in den Entwurfsvarianten (siehe Anlage) dargestellten Planungsinhalte:

-    Da südlich und nördlich des Antragsgebietes weitere große Grundstücke vorhanden sind, sollten sie grundsätzlich mit in die Planungsüberlegungen einbezogen werden, da im Nachhinein eine städtebaulich sinnvolle Erschließungssituation nicht mehr gegeben ist. Das heißt, dass die Erschließung im Plangebiet die Option einer Anschlusserschließung für die benachbarten Grundstücke enthalten sollte.

-    Aus dem oben genannten Grund sollte es sich um eine öffentliche Erschließung handeln, die sich dann auch an die für eine öffentliche Erschließung notwendigen Größenvorgaben halten müsste. Die verschiedenen geplanten Wendemöglichkeiten müssten auch bei einer privaten Erschließung so dimensioniert werden, dass sie für die Müllabfuhr und Feuerwehr befahrbar wären.

-    Die geplante Erschließungsstraße direkt an der nördlichen Grundstücksgrenze bedeutet eine deutlich höhere Belastung für das benachbarte Grundstück und ist, soweit sie im privaten Eigentum verbleiben soll, für dieses nicht nutzbar. Hierfür müsste eine Lösung gefunden werden.

-    Bezüglich der Baukörper wird zum einen eine insgesamt I-geschossige Bauweise empfohlen, da die Umgebungsbebauung sowohl im Baublock als auch in der näheren weiteren Nachbarschaft I-geschossig bebaut ist. Zudem sollte gemäß der Klimaanalyse der Kaltluftstrom aus dem Osten nicht durch die Neubebauung blockiert werden, was auch für eine I-Geschossigkeit spräche. Die Analyse empfiehlt auch, dass die Bebauung parallel zur Kaltluftströmung auszurichten sei. Das wird in den Entwürfen weitestgehend nicht berücksichtigt. Da außerdem die Versiegelung zur Erhaltung der Kaltluft geringgehalten werden sollte, wird seitens der Verwaltung vorgeschlagen, insgesamt weniger Gebäude und diese als I-geschossige Doppelhäuser vorzusehen.

-    Die Stellplätze sollten so angeordnet werden, dass die Flächenversiegelung geringgehalten wird. Auch hier bietet sich die Doppelhauslösung an, da Stellplätze bzw. Garagen/Carports in den seitlichen Abstandsflächen (Bauwich) der Häuser untergebracht werden könnten. Die Zufahrten zu den Garagen würden dabei gleichzeitig als zweiter Stellplatz genutzt.

-    Da ein Vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt werden soll, ist es ggfs. möglich, den Vorhabenträger im Durchführungsvertrag zu weiteren Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Klimaanpassung zu verpflichten.

Fazit

Es wird die Aufstellung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes befürwortet, soweit die oben aufgeführten Punkte der Verwaltungsempfehlung in die Planung mit einfließen.

gez.

Dr. Claus Pommer

Bürgermeister