Beschlussvorschlag:
Der Rat der Stadt Hilden beschließt nach Vorberatung im Wirtschafts- und Wohnungsbauförderungsausschuss sowie im Haupt- und Finanzausschuss die Änderung der städtischen Wohnungsbaurichtlinien.
Die Richtlinien treten am 01.01.2010 in Kraft.
Zusätzliche
Erläuterungen zur SV 26 / 004
Aufgrund
der Fragestellungen im Wirtschafts- und Wohnungsbauförderungsausschuss vom
18.11.2009 werden wunschgemäß folgende zusätzliche Erläuterungen gegeben:
Die
städt. Wohnungsbaurichtlinien stellen freiwillige Leistungen der Stadt Hilden
dar. Die Grundsätze legt der Rat der Stadt fest; ein Rechtsanspruch auf die
Leistungen besteht ebenso wie bei den Wohnraumförderungsbestimmungen ( WFB )
des Landes NRW nicht.
Die
städt. Leistungen werden teilweise neben den WFB gewährt, aber auch dort, wo
die Modelle der WFB nicht greifen. Für das städt. Modell “ I “ gilt:
Wer
erstmals Wohneigentum beabsichtigt zu erwerben kann, sofern er die einkommens –
und familienanzahlmäßigen Voraussetzungen erfüllt, sowohl Mittel nach den WFB
als auch einen städt. Zinszuschuss erhalten.
Dies
soll ein Beispielfall erläutern:
Eine
Familie, Ehepaar mit zwei Kindern unter
18 Jahren ( Voraussetzung bei WFB ist mind. ein Kind unter 18 Jahren), die
die (bereinigte) Einkommensgrenze von
30.610 € jährlich einhält, kann, wenn ein Eigenkapital von mind. 10 % der
gesamten Baukosten (incl. Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Gebühren des
Grundbuchamtes, städt. Gebühren, Vermessungskosten) vorhanden ist und das
Nettoeinkommen der Familie den Lebensunterhalt unter Berücksichtigung des
Schuldendienstes, Instandhaltungskosten, Betriebskosten etc. sicherstellt, im
Modell A der WFB “öffentliche
Mittel“ i.H.v. 85.000 € in der Kostenkategorie
3 ( Hilden ), erhalten.
Bei
einer angenommenen Kaufsumme von 250.000
€
abzügl.
10 % Eigenkapital -
25.000 €
abzügl.
öffentliche Mittel -
85.000 €
verbleiben
140.000 € Restsumme, die auf dem Kapitalmarkt gedeckt werden müssen. Zur
Verbilligung dieser Restsumme gewährt die Stadt Hilden einen nicht zurückzuzahlenden
Zinszuschuss von 1.525 € / jährlich (4 Pers. Zuschussgruppe A).
Die
öffentlichen Mittel (85.000 €) sind in diesem Fall mit 1 % jährlich zu tilgen
aber zinsfrei. Nach 10 Jahren sind die Restmittel zu marktüblichen Konditionen
zu tilgen und zu verzinsen. Die WFB – Mittel stellen also eine
Anschubfinanzierung dar und sind komplett zurückzuzahlen, während das städt.
Modell “ I “ einen nicht zurückzuzahlenden Zinszuschuss gewährt.
Das
städt. Modell “ M “ (Arbeitgebermittel) lehnt sich an die Einkommensgrenzen der
WFB an. Es gewährt ebenfalls einen nicht zurückzuzahlenden Zinszuschuss,
gestaffelt nach Höhe des Einkommens und Anzahl der Familienmitglieder. Aber
auch z.B. ledige Mitarbeiter ohne Kind können diese Arbeitgebermittel erhalten.
Die
Förderhöhen zwischen den Modellen “ I “ und “ M “ differieren deshalb, da die
städt. Mitarbeiter den Zinszuschuss gem.
EStG versteuern müssen.
Erläuterungen und Begründungen:
Mit Grundsatzbeschluss vom 13.12.1995 und einstimmiger Beschlussfassung im Wirtschafts- und Wohnungsbauförderungsausschuss am 08.05.1996 sowie Modifizierungen durch Ratsbeschlüsse vom 10.12.1997, 28.06.2000 und 19.12.2001 hat der Rat der Stadt Hilden die „Städtischen Wohnungsbaurichtlinien“ erlassen. Die Richtlinien sind als Anlage (Synopse) beigefügt und sie sind seit dem 01.01.2002 gültig. Es handelt sich im Einzelnen um folgende Modelle:
A Zusatzförderung neben öffentlichen Mitteln
C Zuschuss zur Verbilligung freifinanzierten Wohnraums
D Finanzielle Anreize für Ausgleichzahler/-innen zwecks Freimachung der angemieteten öffentlich geförderten Wohnung, Umzugskostenhilfe
F Förderung der Wohnungsvergabe an Obdachlose bzw. von Obdachlosigkeit bedrohte Wohnungssuchende
G Zusatzförderung neben den öffentlichen Mitteln/bzw. ausschließliche Förderung durch die Stadt Hilden
H Umzugskostenbeihilfe
I Förderung des Eigenheimerwerbs
K Ankauf von Belegungsrechten
L Ankauf von Belegungsrechten
M Richtlinien für die Vergabe von Arbeitgebermitteln der Stadt Hilden
Die Inanspruchnahme der einzelnen Modelle in den vergangenen Jahren ist in nachfolgender Tabelle dargestellt.
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Programm |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
Fälle im Durchschnitt |
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A |
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C |
2 |
2 |
2 |
2 |
2 |
2 |
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D |
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F |
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G |
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H |
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I |
7 |
7 |
7 |
7 |
9 |
7 |
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K |
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L |
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M |
16 |
17 |
17 |
18 |
19 |
17 |
Aufgrund jahrelanger Erfahrungen in der Anwendung der Modelle sieht die Verwaltung die Notwendigkeit, eine Modifizierung bzw. auch Abschaffung einzelner Modelle vorzunehmen. Die Modelle sind zum Teil durch eine Änderung der Gesetzgebung überholt oder haben sich in der bestehenden Form als unpraktikabel herausgestellt und werden durch Berechtigte nicht angenommen. Im Einzelnen ist folgendes auszuführen:
Modell A Zusatzförderung
neben öffentlichen Mitteln
In der jetzigen Ausgestaltung kann das Modell nicht mehr umgesetzt werden, da die bisherigen starren Reglungen bei Fällen, die alle individuell verschieden sind, so nicht anwendbar sind. Daher musste schon in den letzten Jahren jeder Antrag von Investoren / Wohnungsunternehmen in einer gesonderten SV im Wirtschafts- und Wohnungsbauförderungsausschuss sowie im Haupt- und Finanzausschuss beraten und entschieden werden.
Die bisherige Intention des Rates der Stadt Hilden ist es zu erreichen, die Mieten der Wohnungen auf den Höchstsatz im sozialen Wohnungsbau für Neubauten zu begrenzen. Das sind seit dem 01.01.2009 max. 5,10 € / qm. Diese Möglichkeit wird zurzeit bei 7 Objekten durch den Gemeinnützigen Bauverein, Hilden, wie folgt in Anspruch genommen:
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Standort |
Laufzeit |
Zuschuss jährlich |
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1. |
An den Linden 29 |
14 Jahre bis 31.12.2010 |
6.810,13 € |
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2. |
Furtwängerlerstraße 1 – 23 |
14 Jahre bis 30.09.2010 |
5.108,31 € |
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3. |
Kirschenweg 2 a |
14 Jahre bis 31.12.2016 |
2.397,70 € |
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4. |
Kirschenweg 4 a |
14 Jahre bis 31.12.2016 |
3.519,47 € |
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5. |
Lindenhof 2 – 4 |
14 Jahre bis 31.07.2006, danach Verlängerung bis 31.07.2016 |
4.000,00 € |
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6. |
Lindenhof 5 – 7 |
14 Jahre bis 31.10.2007, danach Verlängerung bis 31.10.2017 |
14.600,00 € |
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7. |
Lindenhof 6 – 8 |
14 Jahre bis 31.03.2007, danach Verlängerung bis 31.03.2017 |
2.408,00 € |
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gesamt |
38.843,61
€ |
Durch eine Änderung der Wohnungsbauförderungsbestimmungen kann dieses Modell zukünftig nicht mehr angewandt werden, weil:
1. Die neuen Wohnungsbauförderungsbestimmungen keine Wirtschaftlichkeitsberechnung des Bauherrn als verlässliche Kostengrundlage mehr fordern, aufgrund derer die Zahlen eines Investors / Investorin überprüft werden könnten.
2. Deshalb auch keine Prüfung der Kosten mehr durch die Bewilligungsbehörde (Kreis Mettmann) erfolgt. Diese beim Kreis weggefallene Prüfarbeit kann auch durch die hiesige Verwaltung nicht ausgeglichen werden.
Die vorgenannten „Altfälle“ des Hildener Bauvereins können wie bisher per Sitzungsvorlage als Einzelfallentscheidung abgewickelt werden.
Modell C Zuschuss zur Verbilligung freifinanzierten Wohnraums
Das Modell sollte wie bisher bestehen bleiben, da Vier- oder Fünfraumwohnungen nach wie vor Mangelware sind und nachgefragt werden. Es wird eine Anpassung der Förderhöhe an die Preisentwicklung vorgeschlagen.
Modell D Finanzielle
Anreize für Ausgleichzahler/-innen zwecks Freimachung der angemieteten
öffentlich geförderten Wohnung, Umzugskostenhilfe
Da es per Gesetz keine Ausgleichszahlerinnen / Ausgleichszahler mehr gibt, fällt dieses Modell zukünftig weg.
Modell F Förderung der Wohnungsvergabe an Obdachlose bzw. von Obdachlosigkeit bedrohte Wohnungssuchende
Die Wohnungssicherung ist heute per Gesetz geregelt. Entscheidungen werden hier bei der ARGE und im Amt für Soziales und Integration getroffen. Dieses Modell kann insofern entfallen.
Modell G Zusatzförderung neben den öffentlichen Mitteln bzw. ausschließliche Förderung durch die Stadt Hilden
Investorinnen / Investoren nehmen dieses Modell seit Jahren nicht in Anspruch, sodass dieses Modell zukünftig ebenfalls entfallen kann.
Modell H Umzugskostenbeihilfe
Dieses Modell sollte dem Grunde nach bestehen bleiben, auch wenn es in den letzten Jahren nicht in Anspruch genommen wurde. Eine Umzugsbeihilfe ist nach wie vor sinnvoll, damit jemand eine größere Sozialwohnung frei macht und in eine kleinere Mietwohnung (nicht Eigentum) zieht. Dabei ist es unerheblich, ob die neue, kleinere Wohnung frei finanziert oder öffentlich gefördert ist. Notwendig ist eine Anpassung der Einkommensgrenzen an die geltenden Regelungen.
Modell I Förderung des
Eigenheimerwerbs
Das Modell sollte dem Grunde nach bestehen bleiben, weil es in der Vergangenheit jungen Familien sehr geholfen hat. Es werden allerdings Änderungen zur Anpassung an die jetzigen Bestimmungen der Wohnungsbauförderung sowie eine moderate Erhöhung des Zinszuschusses aufgrund der zwischenzeitlichen Preissteigerungen vorgeschlagen.
Modell K /
Modell L Ankauf von
Belegungsrechten
Beide Modelle werden von Vermieterinnen / Vermietern nicht angenommen. Inhaltlich umfasst das Modell C den Sachverhalt schon größtenteils. Darüber hinaus regeln die Wohnungsbauförderungsbestimmungen des Landes NRW seit wenigen Jahren den Ankauf von Belegungsrechten, sodass beide Modelle hier entfallen können.
Modell M Richtlinien für die Vergabe von Arbeitgebermitteln der Stadt Hilden
Dieses Modell kann dem Grunde nach bestehen bleiben, denn es hat, wie Modell I, in der Vergangenheit jungen Familien sehr geholfen. Es werden allerdings Anpassungen an die jetzigen Wohnungsbauförderungsbestimmungen und eine moderate Erhöhung der Zuschüsse aufgrund der Preissteigerungen vorgeschlagen.
Für
alle Modelle sollten weiterhin folgende Abschlussbestimmungen gelten:
1. Alle städt. Förderungsmodelle können nicht nebeneinander in Anspruch genommen werden. Ausnahmen kann die Fachdezernentin / der Fachdezernent zulassen. Ebenso kann die Fachdezernentin / der Fachdezernent über Ausnahmen entscheiden, wenn nicht alle Förderungsvoraussetzungen des Modells vollständig erfüllt werden, jedoch die Förderung der Zielsetzung dieser Wohnungsbaurichtlinien im Einzelfall nicht widerspricht und der Wohnungsmarkt günstig beeinflusst wird.
2. Auf eine Förderung besteht kein Rechtsanspruch. Die Modelle können bedient werden, solange Haushaltmittel vorhanden sind.
3. Antragsberechtigt sind bei allen Modellen grundsätzlich nur Hildener Einwohner/-innen oder seit mindestens drei Jahren in Hilden Beschäftigte.
4. Anträge können nicht berücksichtigt werden, sofern sie nach Abschluss des Kaufvertrags oder nach Baubeginn gestellt werden.
5. Maßnahmen bei Verstößen gegen Bewilligungsbescheidinhalte bzw. Verträge:
Bei Verstößen gegen Bewilligungsbescheidinhalte bzw. Verträge durch den/die Zuschussempfänger/-in oder einem von ihr/ihm Beauftragten kann die Stadt Hilden die Weitergewährung ihrer Mittel sofort einstellen und ggf. gezahlte Leistungen zuzüglich Verzinsung in Höhe von 10 % zurückfordern.
gez. Günter Scheib
Finanzielle Auswirkungen
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Produktnummer |
100402 |
Bezeichnung |
Wohnungsangelegenheiten |
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Investitions-Nr.: |
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Mittel stehen zur Verfügung: |
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Haushaltsjahr: |
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Der Mehrbedarf besteht für folgendes Produkt:
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Kostenstelle |
Kostenträger |
Konto |
Betrag € |
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Die Deckung ist durch folgendes Produkt
gewährleistet: |
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Kostenstelle |
Kostenträger |
Konto |
Betrag € |
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Finanzierung: Für die Wohnungsbauförderung stehen zurzeit
im Haushaltsplan 91.500 Euro zur Verfügung (531800 Aufwendungen
für Zuschüsse an übrige Bereiche 532700 Schuldendiensthilfen an private
Unternehmen 532800 Schuldendiensthilfen an übrige
Bereiche). Durch die geringfügige Anhebung der Fördersätze kann es – je nach Inanspruchnahme – künftig zu geringen Kostensteigerungen kommen. Eine konkrete Aufwandserhöhung ist aktuell nicht absehbar. |
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Vermerk Kämmerer: gesehen Klausgrete |
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