Beschlussvorschlag des Antragstellers:

Der Stadtentwicklungsausschuss stimmt dem Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplan-Aufstellungsverfahrens für die Grundstücke Schalbruch 32 - 36 zu.

Erläuterungen und Begründungen:

Mit Schreiben vom 01.07.2020 stellte das Architekturbüro Gemeiner, Hilden, im Auftrag der Grundstückseigentümer den als Anlage beigefügten Antrag.

Ziel des Antrages ist die Einleitung eines Bebauungsplan-Aufstellungsverfahrens für mehrere Grundstücke nördlich der Straße Schalbruch im Hildener Nordwesten. Mit einem Bebauungsplan soll erreicht werden, die etwas mehr als 3000 m² große Fläche, die heute durch einige kleinere straßenständige Wohngebäude (z.T. leerstehend) genutzt wird, baulich stärker auszunutzen.

Die folgenden Erläuterungen sind folgendermaßen gegliedert:

-           Heutige Grundstückssituation

-           Geltendes Planungsrecht

-           Antragsinhalt

-           Verwaltungsempfehlung

Heutige Grundstückssituation

Die heutige Situation stellt sich folgendermaßen dar:

Auf dem Grundstück Schalbruch 32/34 stehen zwei alte und sehr kleine Wohngebäude. Diese werden nach Norden hin durch ein Konglomerat von alten Schuppen, Hallen und sonstigen Nebengebäuden ergänzt. In unmittelbarer Nachbarschaft zum Hoxbach befindet sich ein Gartenhaus, wiederum mit Nebenanlagen.
Östlich dieser teilweise versiegelten Gartenfläche befinden sich die Gärten der Häuser, die an der westlichen Straßenseite des nördlichen Abschnitt der Herderstraße stehen.

Auch auf dem Grundstück Schalbruch 36 ist der Gartenbereich durch Nebenanlagen teilweise versiegelt; hier ist das an der Straße stehende Wohngebäude etwas größer.

Durch die Gebäude, Nebenanlagen und Verkehrsflächen liegt ein relativ hoher Versiegelungsgrad vor. Die vorhandenen Grünflächen sind strukturarm (im wesentlichen Rasen, einige Nadelbäume, wenige Sträucher).

Geltendes Planungsrecht

Der Flächennutzungsplan der Stadt Hilden stellt für die Grundstücke Wohnbaufläche dar.

Sie liegen jedoch nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, so dass sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben nach § 34 BauGB richtet. Das bedeutet, dass sich neue Bauvorhaben nach Art (hier: Wohnen) und Maß (z.B. Größe sowie Trauf- und Firsthöhe) in die Umgebung einfügen muss; d.h. sich an den durch die Nachbarschaft geprägten Maßstab orientieren muss.

Nördlich der Straße Schalbruch in dem in Frage stehenden Bereich, der durch die Straße Schalbruch sowie dem nördlichen Abschnitt der Herderstraße und den Hoxbach gebildet wird, wären das Gebäude mit ein bis zwei Vollgeschossen (zzgl. Dachgeschoss), die straßenbegleitend, d.h. parallel zur Straße zu errichten wären.

Antragsinhalt

In der als Anlage 3 beigefügten Bebauungsstudie hat der Antragsteller sein Baukonzept dargelegt.

Gedacht ist an den Bau eines kleinen Mehrfamilienhauses (II Geschosse mit Satteldach und ausgebautem Dachgeschoss) unmittelbar an der Straße Schalbruch. Diese Art der Bebauung wäre auch schon jetzt auf Basis des Paragraphen 34 BauGB dort möglich.

Nach Norden in Richtung Hoxbach sollen sich zwei Dreier-Gruppen von Reihenhäusern anschließen, die über einen privaten Erschließungsweg an der Westseite des Areals angefahren werden können. Die geplanten Gebäude sollen ebenfalls über II Geschosse sowie ein Staffelgeschoss verfügen und ein begrüntes Flachdach erhalten.

Verwaltungsempfehlung

Die vom Antragsteller angestrebte Bebauung kann nur mittels Aufstellung eines entsprechenden Bebauungsplans erreicht werden.

Durch die Aufstellung eines Bebauungsplanes ließe sich diese Wohnnutzung ermöglichen, die sich in die Umgebungsstruktur einfügt und den Siedlungsraum nach Norden hin abschließt. Der Verlauf des Hoxbaches ist hier die Grenze.

Für diesen Hoxbach könnte in einem Bebauungsplan auch die 5m-Freihaltezone ausgewiesen werden, wie sie entlang von Bächen in Hilden die Regel ist.

Das Klimagutachten für die Gesamtstadt Hilden aus 09/2009 formuliert für den hier betroffenen Bereich eine „mittlere Empfindlichkeit gegen Nutzungsintensivierung“. Eine maßvolle Verdichtung soll nur unter Beachtung folgender planerischer Aspekte erfolgen:

-          Neubauten sollen sich möglichst parallel zur Kaltluftströmung ausrichten,

-          Es sollen nur geringe Bauhöhen entstehen

-          Die Versiegelung soll möglichst gering sein (hohe Vegetationsanteile sollen bewahrt bleiben).

Die Anregungen des Klimagutachtens könnten in den Bebauungsplan Eingang finden.

Sollte der Ausschuss dem Antrag folgen und einen Bebauungsplan aufstellen, wäre aus Sicht der Verwaltung der städtebauliche Entwurf zu überarbeiten; um den Abstand zum Hoxbach zu halten, wäre ein Verzicht auf das nördlichste Reihenhaus denkbar, zudem müssten die Gebäude etwas von der Verkehrsfläche zurückgesetzt werden.

Jedoch ist auch darauf hinzuweisen, dass bei Umsetzung der Bebauungsstudie die Gebäude, die an der westlichen Straßenseite des nördlichen Abschnitt der Herderstraße stehen, nicht mehr an einen teilweise versiegelten Gartenbereich angrenzen, sondern an 2,5 geschossige Gebäude. Deshalb ist auch hier zu erwarten, dass in einem Bebauungsplanverfahren über den Erhalt oder die Zerstörung der Grünfläche gestritten wird.

Seitens der Antragsteller wird um einen „Angebots-B-Plan“ unter Zuhilfenahme Dritter gebeten. D.h., Planung und Gutachten etc. erfolgen durch ein beauftragtes Planungsbüro auf Kosten der Antragsteller, der Ablauf des Planverfahrens sowie die Bebauungsplaninhalte werden mit der Stadt Hilden abgestimmt.

gez.

Dr. Claus Pommer

Bürgermeister