Beschlussvorschlag des Antragstellers:

Der Stadtentwicklungsausschuss stimmt dem Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit dem Ziel der Entwicklung des Grundstücks Hilden, Gerresheimer Straße mit der Katasterbezeichnung Gemarkung Hilden Flur 10 Flurstücksnummern 721 und 765 zu Wohnbauland zu.

Erläuterungen und Begründungen:

Einleitend muss zunächst ausgeführt werden, dass es - entgegen der Ausführung im Antragsschreiben - keine Absprachen zwischen dem Antragsteller Deutsche Reihenhaus und der Stadtverwaltung Hilden gibt. Das gilt auch in Hinsicht auf das zum Antrag eingereichte städtebauliche Konzept.

Es hat - da der Antragsteller bereits seit 2017 an einer Bebauung des in Rede stehende Grundstückes interessiert ist - diverse Vorgespräche gegeben. In diesen wurde seitens der Verwaltung die Historie des Grundstücks und die planerischen Randbedingungen wie z.B. die die Örtlichkeit und ihre Umgebung oder das im Bebauungsplan vorgesehene Kanalrecht erläutert. Außerdem wurde auf Unstimmigkeiten in den vorgestellten Entwürfen hingewiesen.

Die folgenden Erläuterungen sind folgendermaßen gegliedert:

-      Geltendes Planungsrecht

-      Vorgeschichte

-      Antragsinhalt

-      Verwaltungsempfehlung

Geltendes Planungsrecht

Der vorliegende Antrag der Firma Deutsche Reihenhaus bezieht sich auf einen Bereich zwischen der Wohnbebauung an der Gerresheimer Straße und der Gewerbenutzung an der Heinrich-Lersch-Straße.

Der aktuelle Bebauungsplan Nr. 106A, 5.Änderung ist seit 04/2009 rechtswirksam.

Er weist den hier betroffenen Grundstücksbereich als „private Grünfläche“ aus. Nach Westen hin zur Heinrich-Lersch-Straße wird ein Gewerbegebiet festgesetzt, nach Osten hin an der Gerresheimer Straße ein Wohngebiet (siehe Anlage 0).

Die private Grünfläche wurde im Rahmen der Aufstellung dieses Bebauungsplans als Pufferzone zwischen Wohnen und Gewerbe betrachtet.

Der vorherige Bebauungsplan Nr. 106A aus dem Jahr 1985 folgte ebenfalls der Idee einer Pufferzone zwischen Wohnen und Gewerbe; allerdings wies er den betroffenen Bereich nicht als Grünfläche, sondern als „nicht überbaubare Grundstücksfläche“ aus, das dem Wohngebiet an der Gerresheimer Straße zugeordnet war.

Im Flächennutzungsplan der Stadt Hilden ist das Grundstück jeweils ungefähr zur Hälfte als Wohnbaufläche und als gewerbliche Baufläche dargestellt.

Vorgeschichte

Versuche, den vom Antrag betroffenen Grundstücksbereich als (Wohn-)Bauland auszuweisen, gibt es bereits seit Jahrzehnten.

Erstmalig wurde das Ansinnen bereits frühzeitig bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 106A durch den Rat im Jahr 1977/78 zurückgewiesen; ein weiteres Mal im Zusammenhang mit dem Satzungsbeschluss zu diesem Bebauungsplan (1984/85).

Damals wurde das Grundstück noch von einer Streuobstwiese geprägt (siehe Anlage 5b).

Im Juni 1988 fasste der Ausschuss für Grün-, Forst- und Umweltwesen im Zuge der Erstellung eines ersten Grünordnungsplanes für Hilden den Beschluss, die im Plangebiet liegende Obstwiese sei ein „schutzwürdiges ökologisches Objekt im besiedelten Bereich“.

Im Zusammenhang mit einem Änderungsantrag zum Bebauungsplan Nr. 106A aus 1992 wurde der Antrag, der das Ziel einer Innenbereichsbebauung verfolgte, durch den damaligen Bau- und Planungsausschuss unter Bezug auf den Beschluss des Ausschusses für Grün-, Forst- und Umweltwesen abgelehnt.

In den Jahren 1998/99 gab es einen weiteren Anlauf, das betroffene Grundstück mittels einer Bebauungsplan-Änderung in Wohnbauland umzuwandeln. Dieser Antrag der Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft wurde jedoch im Februar 2000 durch den Fachausschuss abgelehnt.

In dem Zeitraum zwischen 1995 und 2002 wurden dann, das lässt sich aus historischen Luftbildern ableiten, der gesamte Baumbestand auf dem Grundstück entfernt und der heutige Zustand als baumlose Wiese hergestellt.

Auch bei der Aufstellung der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 106A wurde das Thema einer Baulandausweisung für das betroffene Grundstück diskutiert, aber im Rahmen der Abwägung zurückgewiesen. Der Rechtsplan von 2009 enthält deshalb die beschriebene Ausweisung als „private Grünfläche“.

Antragsinhalt

Die Firma Deutsche Reihenhaus hat mit der Grundstückseigentümerin einen Vertrag zum Erwerb des Grundstücks vereinbart, mit der Absicht das Grundstück als Wohnbauland zu entwickeln. Deshalb beantragt sie nun die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für das hier betroffene Grundstück zwischen Gerresheimer Straße und Heinrich-Lersch-Straße.

Ziel des Bebauungsplanes soll sein, die Errichtung von 24 Reiheneigenheimen zu ermöglichen.

(siehe Anlage 1-4).

Die Erschließung soll über eine Zufahrt von der Gerresheimer Straße aus erfolgen, direkt gegenüber der Einmündung der Beethovenstraße. Hierzu soll ggfs. auch die Leistungsfähigkeit des Knotens ertüchtigt werden.

Nach Westen hin, in Richtung des Gewerbes an der Heinrich-Lersch-Straße, ist zum gegenseitigen Schutz der Nutzungen die Errichtung einer Lärmschutzwand vorgesehen, deren endgültige Höhe im Bebauungsplanverfahren zu bestimmen wäre.

Die erforderlichen privaten Stellplätze sollen in einer gemeinsamen Tiefgarage untergebracht werden. Dazu kommen oberirdische Besucherplätze.

Weitere Inhalte der Planung sind ebenfalls Anlage 1-4 zu entnehmen.

Eine Aussage zu dem möglichen Bau von öffentlich geförderten (Miet-)Wohnungen ist in den Unterlagen nicht enthalten. Jedoch wird ausgeführt, dass alle Gebäude/Reihenhäuser den Vorgaben zur Wohnraumförderung von selbstgenutzten Wohneigentum des Landes NRW entsprechen würden und die Erwerber daher diese öffentliche Wohnbauförderung erhalten könnten.

Verwaltungsempfehlung

Das vom Antrag betroffene Grundstück (Luftbild siehe Anlage 5) ist in seiner heutigen Situation weder ökologisch noch baulich genutzt. Die Lage im Stadtgebiet wäre für beide Extreme - also eine ökologische Aufwertung auf der einen, eine Nutzung als Wohnbauland auf der anderen Seite - sinnvoll und gut. Die Situation heute ist sicher nicht optimal.

Weiterhin ist zu beachten, dass für das Gewerbe an der Heinrich-Lersch-Straße eine heranrückende Wohnbebauung eine Gefährdung darstellen könnte. Natürlich würde in einem Bebauungsplan-Aufstellungsverfahren die Lärmthematik ausführlich untersucht werden müssen. Auch die Antragstellerin ist sich der Problematik bewusst und sieht bereits eine Lärmschutzwand vor.

Bisher wurde dieser potentielle Konflikt - wie oben dargelegt - in den Bebauungsplänen Nr. 106A und Nr. 106A, 5. Änderung durch die mit Hauptanlagen nicht bebaubare Pufferzone zwischen Wohnen und Gewerbe aufgelöst.

Bezüglich des baulichen Umfelds bietet sich das Grundstück als Potentialfläche für Bauland an. Im Flächennutzungsplan der Stadt Hilden ist das Grundstück jeweils ungefähr zur Hälfte als Wohnbaufläche und als gewerbliche Baufläche dargestellt.

Bei der Entscheidung, ob diese Fläche entwickelt werden soll, ist auch das Thema der „Klimarelevanz“ zu betrachten. Das gesamtstädtische Klimagutachten aus 2009 bezeichnet das Grundstück als Grün- und Freifläche als „Kaltluftentstehungsgebiet mit Zuordnung zu belasteten Siedlungsräumen“ mit „hoher stadtklimatischer Bedeutung und hoher Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierungen“.

Jedoch ist auch nachzuvollziehen, dass die Grundstückseigentümerin ein Interesse hat, die aus dem Status quo abzuleitende vorwiegend fremdnützige Wirkung nicht mehr unterstützen zu wollen und an der wirtschaftlichen Entwicklung der benachbarten Grundstücke auch teilzuhaben bzw. eine ähnliche Entwicklung erfahren zu dürfen.

Eine alternative Lösung könnte sein, dass die Stadt Hilden das Grundstück erwirbt und anschließend als Grünfläche unterhält. Das würde aber Lasten auf die Allgemeinheit verlagern, die sie heute nicht tragen muss.

Die Aufnahme eines Änderungsverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 106A, 5. Änderung ist sicherlich der kostengünstigere Weg. Ob er aber der richtige Weg ist, diesen Konflikt aufzulösen, obliegt der politischen Bewertung und Entscheidung.

Um dem Antragsteller auf seine Frage eine klare Antwort zu geben, hat die Verwaltung deshalb, nicht einen eigenen Beschlussvorschlag formuliert, sondern nur seinen Antrag in Beschlussform ausformuliert.

Gez.

Dr. Claus Pommer

Bürgermeister