Beschlussvorschlag:

Die Mitglieder des Stadtentwicklungsausschusses sowie der Bürgermeister, der Baudezernent und der Leiter des Planungs- und Vermessungsamtes vergeben im Investorenauswahlverfahren Theodor-Heuss-Schule für die architektonische und städtebauliche Qualität des Entwurfes folgende Punkte:

-              Stimmen für Entwurf 1, d.h. (          /24) x 20 Punkte,

-              Stimmen für Entwurf 2, d.h. (          /24) x 20 Punkte,

-              Stimmen für Entwurf 3, d.h. (          /24) x 20 Punkte,

-              Stimmen für Entwurf 4, d.h. (          /24) x 20 Punkte,

-              Stimmen für Entwurf 5, d.h. (          /24) x 20 Punkte.

Erläuterungen und Begründungen:

Im Investorenauswahlverfahren für das Gelände der ehemaligen Theodor-Heuss-Schule erfolgt die Vergabe nach einem Kriterienkatalog, der das Konzept mit 80% und den Kaufpreis mit 20% gewichtet. Fünf Bieter bzw. Bietergemeinschaften haben Angebote eingereicht, die jeweils die erforderlichen Mindestbedingungen für die Teilnahme erfüllen und daher im weiteren Vergabeverfahren berücksichtigt werden. Bieter und Bietergemeinschaften mussten ein ausführliches Bau- und Nutzungskonzept vorlegen. Der Stadtentwicklungsausschuss soll nun über die alternativen Vorschläge beraten und die städtebaulichen Entwürfe ausschließlich unter den Aspekten Architektur und Gestaltungsqualität bewerten.

Zur Vorbereitung des Investorenauswahlverfahrens hat der Rat am 30.10.2019 auf Grundlage der Sitzungsvorlage WP 14-20 SV 61/238/2 „Ehemalige Theodor-Heuss-Schule: Kriterien des Investorenauswahlverfahrens“ beschlossen, dass für diesen Bewertungsteil 20 Punkte vergeben werden. Diese Punkte sollen - jeweils mit gleicher Gewichtung - von allen Mitgliedern des Stadtentwicklungsausschusses sowie von der/dem Bürgermeister/in, der/dem Baudezernentin/en und der/dem Leiter/in des Planungs- und Vermessungsamtes (bzw. die jeweilige Vertretung im Amt) vergeben werden.

Weitere Kriterien wie Ökologie und Klimaschutz, Anteile des öffentlich geförderten Wohnungsbaus und Wirtschaftlichkeit werden durch andere Gremien bewertet. Aus den Bewertungsergebnissen aus allen beteiligten Gremien (Umwelt- und Klimaausschuss, Wirtschafts- und Wohnungsbauförderungsausschuss) ergibt sich schließlich auf Grundlage des vom Rat beschlossenen Bewertungsverfahrens, welchem Investor der Zuschlag gegeben wird.

Nach Auswahl des Investors muss ein Kaufvertrag ausgearbeitet werden. Zudem wird der Aufstellungsbeschluss für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan der Innenentwicklung vorbereitet (gemäß §12 in Verbindung mit § 13a Baugesetzbuch). Da der Flächennutzungsplan für das Plangebiet derzeit noch „Flächen für den Gemeinbedarf“ festsetzt, wird er nach Rechtskraft des Bebauungsplans im Zuge der Berichtigung angepasst.

Gliederung der Sitzungsvorlage:

1.    Bewertung durch den Stadtentwicklungsausschuss

2.    Beratung im Gestaltungsbeirat

3.    Aufgabenstellung im Investorenwettbewerb

3.1.  Einzureichende Unterlagen

3.2.  Standort und Rahmenbedingungen

4.    Empfehlung der Verwaltung

Anlagen:

Städtebauliche Entwürfe 1-5 in vergleichender Darstellung

§  Leitidee

§  Städtebau

§  Architektur

§  Freiraum

§  Nachhaltigkeit

§  Perspektiven und Ansichten

§  Stellungnahme der Verwaltung

Empfehlung des Gestaltungsbeirats

Luftbild und Karte (M 1:1000)

Präsentation der Investoren Entwürfe 1-5

1.    Bewertung durch den Stadtentwicklungsausschuss

Die vom Rat beschlossenen Kriterien des Investorenauswahlverfahrens sehen vor, dass die Architektur und die Gestaltungsqualität mit bis zu 20 Punkten bewertet werden. Dabei sind Punkte zu vergeben für

• Architektur und Haustyp
• Fassadengestaltung (Material- und Farbwahl)
• Individualität der Gestaltung
• Außenwirkung und Identifikationspotential

·        Einfügen in die Umgebungsbebauung

(siehe Beschlussvorlage WP 14-20 SV 61/238/2 „Ehemalige Theodor-Heuss-Schule: Kriterien des Investorenauswahlverfahrens“).

Wie vom Rat beschlossen, wurde die Architektur und die Gestaltungsqualität der eingereichten Baukonzepte durch den Gestaltungsbeirat beraten (s.u.). Als Ergebnis der Beratung des Gestaltungsbeirates steht dem Stadtentwicklungsausschuss eine Empfehlung als Grundlage für die Vergabe der 20 Punkte zur Verfügung.

Aufgrund der inzwischen veränderten Anzahl an Ausschussmitgliedern verläuft hierbei die Punktvergabe und -berechnung wie folgt:

Alle Ausschussmitglieder sowie der Bürgermeister, der Baudezernent und der Leiter des Planungs- und Vermessungsamtes (bzw. die jeweilige Vertretung im Amt) haben je eine Wahlstimme. Aus den 24 Wahlstimmen werden die insgesamt 20 Punkte ermittelt (jede Stimme ist 20/24 Punkte wert).

2.    Beratung im Gestaltungsbeirat

Um eine externe Expertensicht für die städtebauliche und architektonische Qualität der Entwürfe zu erhalten, wurden - wie in der bereits genannten Sitzungsvorlage WP 14-20 SV 61/238/2 vorgesehen - dem Gestaltungsbeirat der Stadt Hilden am 14.09.2020 die im folgenden vorgelegten Entwürfe zur Beratung vorgelegt. Die Entwürfe wurden ohne Beteiligung der Architekten oder Investorengesellschaften in anonymisierter Form vorgestellt.

Der Gestaltungsbeirat hat nach einer Ortsbesichtigung und einer ausführlichen Auseinandersetzung mit den Entwürfen eine Empfehlung formuliert (siehe Anlage). Er hat sich dabei eindeutig positioniert und dem Entwurf 1 gegenüber den anderen Entwürfen eine herausragende architektonische und städtebauliche Qualität bescheinigt. Zudem hat er in einigen Bereichen eine Nachbearbeitung des Entwurfes angeregt.

3.    Aufgabenstellung im Investorenwettbewerb

3.1.   Einzureichende Unterlagen

Die von den Investoren vorzulegenden Bewerbungsunterlagen mussten ein Baukonzept „in Qualität eines Vorentwurfes (HOAI Phase II) enthalten:

-     Lageplan der geplanten Vorhaben („Dachaufsicht“) mit Darstellung der voraussichtlichen Außenanlagen sowie der Feuerwehrbewegungsflächen, in dem mindestens die in der Anlage 1 rot und grau unterlegten Flächen dargestellt sind

-     Beispielhafte Ansichten und Schnitte der Wohngebäude

-     Perspektive aus Sicht einer Person, die auf dem Bürgersteig der Furtwängler Straße vor dem Gebäude Furtwängler Straße 5 steht

-     Perspektive aus Sicht einer Person, die auf dem Bürgersteig der Richard-Wagner-Straße vor dem Gebäude Richard-Wagner-Straße 58 steht

-     Aussagen zur Materialwahl und Farbgebung der Gebäudefassaden

-     Konzept zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs unter der Maßgabe, dass 1 Stellplatz je Wohneinheit geschaffen wird

-     ein Sketchup-Modell, um es zur Beurteilung des Einfügens in die Umgebungsbebauung in das städtische 3D-Modell einfügen zu können

Bei der Ausarbeitung der Entwürfe waren insbesondere folgende Standortbedingungen zu berücksichtigen:

3.2.  Standort und Rahmenbedingungen

Standort und Umgebung

Das Gelände der ehemaligen Theodor-Heuss-Schule befindet sich im nördlichen Stadtgebiet von Hilden ca. 2,5 km nördlich des Stadtzentrums. In unmittelbarer Umgebung überwiegt die Wohnnutzung mit Mehrfamilienhäusern.

Ein Teil der ehemaligen Schulgebäude wurde zu einer Kindertageseinrichtung umgebaut, die übrigen Schulgebäude werden zurzeit durch die Volkshochschule Hilden-Haan (vhs) genutzt. Das ehemalige Hausmeisterwohnhaus dient derzeit der Unterbringung von Asylbewerbern. Der Bereich des Schulgeländes, der zur Kindertagesstätte umgenutzt wurde, bleibt erhalten und ist nicht Teil des Planungsbereiches. Die übrigen Nutzungen entfallen.

Besondere Rahmenbedingungen

a. Erschließung

Das Objekt ist über die Furtwänglerstraße erschlossen. An diese sollen innerhalb des Baugebiets die öffentlichen und privaten Erschließungsanlagen sowie die öffentliche Entwässerung angebunden werden. Die insgesamt 60 Stellplätze einer „privaten“ Stellplatzanlage sowie der Gemeinbedarfsanlagen (Sportplatz, Sporthalle, Jugendeinrichtung Area 51 sowie der Kindertageseinrichtung) sollen erhalten bleiben.

b. Bau- und Nutzungskonzept

Auf einem 877 m² großen Grundstück an der Furtwänglerstraße soll die städtische Wohnungsbaugesellschaft Hilden mbH (WGH) ein Mehrfamilienhaus mit öffentlich geförderten Mietwohnungen errichten. Das Bau- und Nutzungskonzept muss dieses Grundstück mit umfassen, damit sich dieses Gebäude in den neuen Wohnbereich einfügt.

c. Regenrückhalte- und / oder -behandlungsbecken

Am südlichen Rand des Planungsgebietes verläuft der Hoxbach, in den neben dem Niederschlagswasser des Schulgeländes das im Kanalnetz gesammelte Regenwasser des gesamten Gebiets Furtwänglerstraße / Gustav-Mahler-Straße eingeleitet wird. Diese Einleitung muss saniert und auf dem Gelände ein Regenrückhalte- und / oder -behandlungsbecken errichtet werden. In der Bau- und Nutzungskonzeption war daher eine mit den zuständigen Behörden abgestimmte Mindestfläche für diese Anlagen zu berücksichtigen (Gesamtfläche 3000 qm).

Um die Situation außerdem zu verbessern, muss das im Plangebiet selbst anfallende Regenwasser direkt auf den Grundstücken ortsnah versickert werden, auf Grund des hohen Grundwasserstandes am besten über flache Mulden außerhalb der Tiefgaragenflächen.

4.    Empfehlung der Verwaltung

Die Verwaltung empfiehlt, dem Votum des Gestaltungsbeirats zu folgen und die Gestaltungsqualität des Entwurfs Nr. 1 entsprechend zu bewerten.

Hinweis:
Da in der neuen Legislaturperiode durchaus neue Mitglieder im Rat sowie im Stadtentwicklungsausschuss vertreten sind, wird dieser Sitzungsvorlage nachrichtlich die vom Rat am 30.10.2019 auf Grundlage der Sitzungsvorlage WP 14-20 SV 61/238/2 „Ehemalige Theodor-Heuss-Schule: Kriterien des Investorenauswahlverfahrens“ Bewertungsmatrix beigefügt.

gez.

In Vertretung
Norbert Danscheidt
1. Beigeordneter