Beschlussvorschlag:

Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt

den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplans Nr. 139A für den Bereich Hofstraße Nr. 150 inklusive Hinterland gemäß § 2 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 13a BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBI. I S. 3634).

Das Plangebiet befindet sich im Bereich Hofstraße Nr. 150 und schließt die westlich gelegenen Flächen ein. Das Plangebiet umfasst in der Flur 55 die Flurstücke 17 und 18 sowie in der Flur 56 die Flurstücke 3, 138, 194, 195, 196 (tlw.) und 197 der Gemarkung Hilden. Die Größe des Plangebietes beträgt rd. 7.050 m².

Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 139A soll Planungsrecht für eine Wohnbebauung geschaffen werden. Im Plangebiet sollen Wohneinheiten unterschiedlicher Größe (Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen) im Geschosswohnungsbau sowie Einfamilienhäuser realisiert werden.

Erläuterungen und Begründungen:

Die Wohnraumnachfrage in der Stadt Hilden ist weiterhin hoch. Insbesondere an bezahlbaren Wohnraum besteht Bedarf. Daher ist die gezielte Nachverdichtung mit geeigneten Bauformen an ausgewählten Standorten ein wichtiges städtebauliches Instrument. Großräumige Flächenreserven für den Wohnungsbau sind in der Stadt Hilden weitgehend erschöpft. Gemäß den Zielen des Baugesetzbuches (BauGB) ist bei städtebaulichen Entwicklungen gemäß § 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB der Innenentwicklung der Vorzug vor dem Zugriff auf Außenbereichsflächen zu geben.

Am 15.05.2019 wurde durch den Rat mehrheitlich der Beschluss gefasst, für das vorliegende Plangebiet ein Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans nach §13a BauGB einzuleiten (Bebauungsplan der Innenentwicklung), um die Errichtung von öffentlich gefördertem Wohnungsbau auf Grundlage der vorgestellten Bebauungsstudie Nr. 2 zu ermöglichen. Die Verwaltung wurde zudem beauftragt, einen Projektträger für diese Maßnahme zu suchen (siehe Sitzungsvorlage WP 14-20 SV 61/205).

Auf Anfrage der Stadtverwaltung hat die Wohnungsbaugesellschaft Hilden mbH (WGH) das Projekt geprüft und würde das Projekt weiter planen und umsetzen (siehe Anlage 3). Lediglich ein untergeordneter Teil des Plangebietes (Flurstücke Nr. 195 und 196 in der Flur 56) mit im Konzept vorgesehenen zwei Einfamilienhäusern bleiben in Dritteigentum.

Mit der späteren Übertragung der Grundstücke an die WGH kann gewährleistet werden, dass im gesamten Plangebiet (bis auf die geplante Einfamilienhausbebauung) ein sehr hoher Anteil von bis zu 100 % der geplanten Wohneinheiten als öffentlich geförderter Wohnraum umgesetzt wird.
Mit der Projektträgerschaft erklärt sich auch die WGH bereit, das Bebauungsplanverfahren in Abstimmung mit der Stadtverwaltung und den politischen Gremien durchzuführen.

Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes wird beabsichtigt, die straßenseitige Bestandsbebauung an der Hofstraße 150 sowie deren Nebenanlagen zurück zu bauen und die rückwärtigen Brach- und Ackerflächen im Sinne der Innenentwicklung nach zu verdichten und einer wohnbaulichen Nutzung zuzuführen.

Die im Jahr 2019 vorgestellte Studie hat die WGH durch ein Architekturbüro weiterentwickelt.

Mit der Fortschreibung der städtebaulichen Konzeption durch die WGH für das Plangebiet kann an den Zielen zur Schaffung von Wohnraum weiter festgehalten und den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Rechnung getragen werden.

Gegenüber der im Jahr 2019 vorgestellten Studie wurden die Zahl der möglichen Wohneinheiten erhöht, gleichzeitig dient die nun vorgestellte Ausrichtung der Baukörper als Schallschutz. Durch die Stellung der geplanten Gebäude im Westen des Plangebietes soll eine Abschirmung gegenüber der Güterbahntrasse geschaffen werden.

Zudem werden im Rahmen des Bauleitplanverfahrens weitere Schallschutzmaßnahmen an den Gebäuden untersucht werden und im weiteren Verfahren verbindlich festgesetzt. Aufgrund der abschirmenden Wirkung der Gebäude (riegelartige Bebauung zur Bahn hin) soll jedoch nach derzeitigen Planstand auf die Errichtung einer Lärmschutzwand entlang der Bahntrasse verzichtet werden.

Den neuen Quartiersauftakt des gesamten Plangebietes sollen vier Einfamilienhäuser mit bis zu zwei Vollgeschossen zzgl. Dachgeschoss (Satteldach) bilden, sodass das Straßenbild direkt an der Hofstraße städtebaulich sinnvoll fortgeführt wird und ein ausgewogenes Wohnraumangebot geschaffen wird.

Die sechs Mehrfamilienhäuser sind mit zwei Vollgeschossen zzgl. Staffelgeschoss vorgesehen. Um ein einheitliches Quartiersbild zu erzeugen und dem Quartier eine eigenständige Identität zu geben, sind entsprechend einer modernen Architektursprache Flachdächer vorgesehen.

Die Mehrfamilienhäuser sollen zwischen 5 bis 8 Wohneinheiten aufweisen; insgesamt können so etwa 43 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau untergebracht werden. Dabei ist eine ausgewogene Durchmischung aus Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen vorgesehen, sodass mit dem bereitgestellten Wohnraum eine breite Klientel angesprochen werden kann.

Im Bereich der heutigen Grundstückszufahrt an der Hofstraße 150 werden die hinteren Grundstücksteile des Plangebietes künftig über eine Stichstraße (Mischverkehrsfläche) erschlossen.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens muss geklärt werden, ob die Erschließung als öffentliche oder private Erschließung realisiert werden soll. Diese Fragestellung steht auch im Zusammenhang mit der möglichen Entwässerung des Plangebietes. Es bleibt daher zu diesem frühen Verfahrensstand festzustellen, dass noch Modifikationen am städtebaulichen Entwurf erforderlich werden können. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist eine Erschließungskonzeption zu erarbeiten. Dabei werden die Dimensionen der Planstraße und der Platzaufweitung als Wendemöglichkeit für Pkw und Müllfahrzeuge sowie auch der verkehrliche Anschluss an die Hofstraße (Sichtdreiecke, Schleppkurven) untersucht und in der weiteren Planung berücksichtigt. Bei Umsetzung einer öffentlichen Erschließung werden zudem öffentliche Besucherparkplätze erforderlich, welche zum jetzigen Zeitpunkt in der Konzeption nicht integriert sind.

Das im Plangebiet anfallende Schmutzwasser soll nach derzeitigem Planungsstand in den vorhandenen Schmutzwasserkanal in der Hofstraße eingeleitet werden. Eine Ableitung von Schmutz- und Regenwasser an die Hofstraße ist aufgrund der vorhandenen Topographie nach derzeitigem Kenntnisstand ohne Pumpwerk oder ohne Anhebung des Plangebietes (als Freispiegelkanal) nicht möglich. Alternativ ist daher der Anschluss an den Mischwasserkanal (DN 1200) an der Karnaper Straße zu prüfen. Im weiteren Bebauungsplanverfahren ist eine Entwässerungskonzeption zur Ableitung des im Plangebiet anfallenden Schmutzwassers zu erarbeiten und mit den jeweils zuständigen Fachbehörden abzustimmen.

Das anfallende Niederschlagswasser soll ortsnah zur Versickerung gebracht werden. Im Rahmen der Entwässerungskonzeption wird in Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden geprüft, ob dafür z.B. dezentrale Hohlkasten-Rigolen zur Umsetzung kommen können.

Durch die Bereitstellung von neuem Wohnraum im Plangebiet in integrierter Lage wird gemäß § 1a Abs. 2 BauGB dem flächensparenden Umgang mit Grund und Boden gefolgt.

Die geplante Nachverdichtung und Innenentwicklung soll zu einer weiteren Stärkung der kompakten Stadtstruktur Hildens beitragen, welche bereits im Strategischen Stadtentwicklungskonzept der Stadt Hilden (aus 2010) als gute Leitlinie beurteilt wird. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 139A sollen die Zielsetzungen des städtebaulichen Entwurfes umgesetzt und das Planungsrecht für eine Wohnbebauung an diesem Standort vorbereitet werden. Damit wird den Belangen gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB zur Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung sowie der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen Rechnung getragen. Das Plangebiet soll gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden.

Im Vollzug des 2019 mehrheitlich gefassten Beschluss zur künftigen Nutzung des Grundstücks Hofstraße 150 inkl. Hinterland sind wie dargestellt die Planungen fortgeführt worden. Sie haben aus Sicht der Verwaltung einen Stand erreicht, dass mit dem Aufstellungsbeschluss das Aufstellungsverfahren für den Bebauungsplan Nr. 139A eingeleitet werden kann.

Das Aufstellungsverfahren wird durch das Büro ISR, Haan, im Auftrag der WGH betreut.

gez.

In Vertretung

Danscheidt

1. Beigeordneter