Beschlussvorschlag:

Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt als Vorgaben für das Investorenauswahlverfahren zum Gelände der Firma Brüninghaus & Drissner GmbH an der Itterstraße/Neustraße:

1.  Im Plangebiet soll aufgrund der integrierten Lage eine angemessene städtebauliche Dichte erzielt werden können. Die Bruttogeschossfläche (BGF) soll auf maximal 16.370m² begrenzt werden.

2.  Bei der Schaffung einer Wohnbebauung im Plangebiet sind 30% der Wohnfläche als öffentlich geförderter Wohnraum zu realisieren.

3.  Im Plangebiet sind längs der Itterstraße vier freistehende Gebäude zu planen. Eine durchgehende, geschlossene Blockbebauung soll nicht erfolgen.

4.  Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse soll auf maximal vier begrenzt werden.

5.  Staffelgeschosse entlang der Itterstraße müssen von der nördlichen Außenfassade zurückspringen.

6.  Als Maßnahmen des Klimaschutzes sind bei Umsetzung von Flachdächern zwingend extensive Dachbegrünungen und bei Satteldächern Photovoltaikanlagen umzusetzen.

Erläuterungen und Begründungen:

Die Brüninghaus & Drissner GmbH hatte als Eigentümerin der Grundstücksflächen im Bereich Itterstraße/Neustraße den Antrag auf Einleitung eines Bauleitplanverfahrens gestellt. Hintergrund war die angestrebte Standortverlagerung in den Bereich Siemensstraße/Heinrich-Hertz-Straße, wo in den vergangenen Jahren bereits ein zweiter Unternehmensstandort aufgebaut wurde. Im September 2019 hat der Stadtentwicklungsausschuss diesem Antrag auf Einleitung eines Bauleitplanverfahrens zugestimmt (Sitzungsvorlage WP 14-20 SV 61/246). Durch das Bauleitplanverfahren soll das Areal im Bereich Itterstraße/Neustraße künftig einer Entwicklung mit Wohnbebauung zugeführt werden. Der Lageplan befindet sich in Anlage 1 der Sitzungsvorlage.

Auf Basis dieses Grundsatzbeschlusses möchte die Brüninghaus & Drissner GmbH nun für die weitere Entwicklung des Areals ein Investorenauswahlverfahren durchführen, um frühzeitig einen erfahrenen Partner für die Realisierung einer Wohnbebauung und schließlich für die Refinanzierung der Standortverlagerung zu finden. Erst im Anschluss an das Investorenauswahlverfahren soll nun der Aufstellungsbeschluss zum Bauleitplanverfahren gefasst werden. Das ist eine Information, die zum Zeitpunkt der Antragstellung noch nicht vorlag.

Das Investorenauswahlverfahren soll in Abstimmung mit der Stadt Hilden durch das Planungsbüro ISR Innovative Stadt- und Raumplanung GmbH betreut werden. Die Seiten 20-21 des Exposés (Entwurfsfassung) für das Investorenauswahlverfahren sind beigefügt. Da die Firma Brüninghaus & Drissner GmbH als Grundstückseigentümerin das Auswahlverfahren durchführen lässt, sind aus Gründen des Datenschutzes nur diese die Stadt Hilden betreffenden Seiten beigefügt.

In den Ausschreibungsunterlagen sollen auch die städtebaulichen Vorgaben der Stadt Hilden aufgeführt werden. Vor dem Hintergrund des Investorenauswahlverfahrens ist es für die Stadt Hilden wichtig, ihre städtebaulichen Vorgaben bereits jetzt zu formulieren.

Durch das Büro Christof Gemeiner Architekten wurde im Auftrag der Brüninghaus & Drissner GmbH ein städtebaulicher Entwurf für das Areal erstellt. Dieser dient als Diskussionsgrundlage für die angestrebte städtebauliche Entwicklung des Areals und zur Bewertung des Grundstücks für mögliche Investoren. Der Entwurf befindet sich in Anlage 2 der Sitzungsvorlage und war auch Grundlage der Beratung des Grundsatzbeschlusses zur Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens. Der Entwurf berücksichtigt im Wesentlichen Geschosswohnungsbau sowie die Unterbringung des ruhenden Verkehrs in Tiefgaragen. Die Bruttogeschossfläche des Entwurfs liegt bei rd. 16.370 m². Auf Basis dieses Entwurfs könnten rd. 150 Wohneinheiten entstehen. Die Gebäude sind mit drei bis vier Geschossen geplant, jeweils mit Staffelgeschoss.

Die Verwaltung regt nachfolgende Vorgaben für das Investorenauswahlverfahren an:

1. Bei der Realisierung einer Wohnbebauung sind 30% öffentlich geförderter Wohnraum zu berücksichtigen. Zudem sind im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages die Kosten für die Erschließung (inkl. eventuell im Umfeld erforderlicher Verkehrslenkungsmaßnahmen), das Bauleitplanverfahren sowie die erforderlichen Fachgutachten durch den Investor zu übernehmen.

2. Hinsichtlich der Veränderbarkeit des Entwurfs wird eine Bruttogeschossfläche von 16.370 m² als maximale Obergrenze empfohlen. Damit wird dem bereits im Bestand weitgehend versiegelten Grundstück eine angemessene Nachnutzung ermöglicht. Sowohl die Begrenzung der Bruttogeschossfläche als auch der maximalen Anzahl der Wohneinheiten eignen sich, die zukünftige Dichte im Plangebiet zu steuern. Die Bruttogeschossfläche bildet gegenüber der Anzahl der Wohneinheiten eine absolute Zahl in Bezug auf die bauliche Dichte ab, während die Größe von Wohneinheiten und somit auch des Gebäudevolumens variabel ist.

3. Die Uferbereiche der Itter sind aus Gründen des Hochwasserschutzes von Bebauung frei zu halten.

4. Aus städtebaulicher Sicht sollen auch bei einer Anpassung des städtebaulichen Entwurfs weiterhin mindestens vier freistehende Gebäude längs der Itterstraße realisiert werden, sodass sich das Areal zur Itterstraße öffnet und gleichzeitig ruhige Wohnbereich in den rückwärtigen Grundstücksflächen entstehen können. Auch ein Mix aus Geschosswohnungsbau und dreigeschossigen Reihenhäusern ist denkbar. Die Zahl der Vollgeschosse soll im Plangebiet drei bis vier nicht überschreiten. Im Bereich der Neustraße soll die Bebauung mit Rücksicht auf die gegenüberliegende Bestandsbebauung mit maximal drei Vollgeschossen geplant werden.

5. Mit Rücksicht auf die nördlich der Itterstraße gelegene Bebauung sollen etwaige Staffelgeschosse entlang der Itterstraße von der nördlichen Außenfassade zurückspringen. Insgesamt sollte ein Vor- und Zurückspringen der Fassaden entlang der Itterstraße und Neustraße zu einem aufgelockerten Wohnquartier beitragen. Der Baumbestand entlang der Itterstraße ist zu erhalten. Die Gebäude im Areal können mit Flachdach ausgebildet werden, dann ist für die Dachflächen eine Dachbegrünung zu realisieren. Die Dachbegrünung dient als Klimaschutzmaßnahme und trägt zur Schaffung eines Retentionsvolumens bei Niederschlag bei. Bei der Realisierung von Satteldächern bei der Bebauung auf dem Areal ist der Einsatz von Photovoltaik umzusetzen. Dies dient ebenfalls als Klimaschutzmaßnahme.

6. Aufgrund der zentralen Lage in unmittelbarer Innenstadtnähe und der Größe des Plangebietes ist ein „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ (§13a BauGB) möglich, verbunden mit einem „beschleunigten Verfahren“. Der Flächennutzungsplan würde dann nachträglich im Wege einer Berichtigung „angepasst“. Es würde jedoch weiterhin eine zweiphasige Öffentlichkeitsbeteiligung stattfinden. Des Weiteren sind die Umweltbelange auch im Zuge eines Bebauungsplans der Innenentwicklung gemäß §13a BauGB zu ermitteln und zu bewerten. Es würde daher weiterhin Aussagen zu den relevanten Umweltaspekten geben. Ein eigenständiger Umweltbericht gemäß § 2 Absatz 4 BauGB kann jedoch entfallen. Das Verfahren sollte jedoch nicht unter Zeitdruck durchgeführt werden.

Gez.

Birgit Alkenings

Bürgermeisterin