Beschlussvorschlag:

Der Stadtentwicklungsausschuss stimmt dem Antrag zu, ein Verfahren für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung für die Grundstücke Kirchhofstraße 63 bis 73 einzuleiten und beauftragt die Verwaltung, einen entsprechenden Aufstellungsbeschluss zur Beratung zu stellen.

Erläuterungen und Begründungen:

Die Tecklenburg Unternehmensgruppe möchte das Areal an der Kirchhofstraße 65-67 mit drei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt ca. 40 Wohneinheiten bebauen. Der ruhende Verkehr soll in einer Tiefgarage untergebracht werden.

Tecklenburg beantragt hierfür die Aufstellung eines Angebots-Bebauungsplanes gem. § 30 BauGB, der die südlich angrenzenden Grundstücke bis hin zum Grundstück Kirchhofstraße 73 (ehemalige Apotheke) mit einbezieht.

Der beigefügte städtebauliche Entwurf wurde durch das Architekturbüro Christof Gemeiner erstellt. Die Planung wird im weiteren Verlauf auf dem zu erstellenden Angebots-Bebauungsplan basieren.

Mit der Planung soll folgendes verwirklicht werden:

-       Errichtung von drei Gebäudekörpern (Mehrfamilienhäuser)

-       im 100% freifinanzierten Wohnungsbau

-       straßenbegleitend III-geschossig

-       Innenhofbereich II-geschossig

-       Mix aus Ein- bis Vierzimmerwohnungen für den Single bis zur jungen Familie

-       optimale Ausnutzung der passiven Sonnenenergie

-       durch richtige Zonierung der Einheiten

-       Reduzierung der Wohnungsgrößen - höhere Flächeneffizienz

-       vollumfassend begrünte Dächer

-       Photovoltaikanlagen

-       überwiegend versickerungsfähige Außenfläche („atmende Stadt“)

-       PKW-freier Innenbereich

-       Sicherstellung ausreichender Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Fahrräder

-       Sicherstellung einer ausreichenden Anzahl an Stellplätzen mit vorbereitender Infrastruktur (hauseigene Tankstellen / Ladestationen) für Elektrofahrzeuge/ E-Bikes usw.

-       Etablierung notwendiger Stellplätze (Kfz und Fahrrad) für Menschen mit Behinderungen

-       Erhalt des vorhandenen und prägenden Magnolienbaumes (Namensgeber des Projektes)

Zur Sicherung der gemeinsamen städtebaulichen Ziele und Zwecke soll ein städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 BauGB mit der Stadt Hilden geschlossen werden. Die Planungskosten für die Aufstellung des Angebots-Bebauungsplanes und für die erforderlichen Fachgutachten werden von der Antragstellerin übernommen. Mit der Erarbeitung der städtebaulichen Leistungen und der Verfahrenskoordination soll das Planungsbüro ISR-Innovative Stadt- und Raumplanung aus Haan beauftragt werden.

Stellungnahme der Verwaltung:

Über die Absicht der Firma Tecklenburg, die Grundstücke an der Kirchhofstraße (östlich der Kirchhofstraße zwischen dem Hauptfriedhof und der S-Bahn-Trasse) zu bebauen, wurde bereits am 05.06.2019 im Stadtentwicklungsausschuss beraten (WP 14-20 SV 61/240). Zu diesem Zeitpunkt wurde die Aufstellung eines Bebauungsplanes nach kontroverser Diskussion unter Hinweis auf die „Prioritätenliste“ mehrheitlich abgelehnt.

Bestand und Verlauf seit 2014

Dieser Bereich ist im Wesentlichen durch ältere Wohn- und Gewerbebauten entlang der Straße geprägt. Die Grundstücke Kirchhofstraße 65 - 67 sind über 90m tief und grenzen an den Hauptfriedhof. Sie verfügen im östlichen Teil über einen relativ großen Baumbestand. Die Altgebäude stehen teilweise schon seit Jahren leer. Das Grundstück Kirchhofstraße 65 weist an der Straße eine Baulücke auf.

Im Flächennutzungsplan ist die Fläche als Wohnbaufläche ausgewiesen, einen Bebauungsplan gibt es nicht. Derzeit wäre daher die Errichtung eines Mehrfamilienhauses an der Kirchhofstraße nach § 34 Baugesetzbuch (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zulässig. Für die geplante dichtere Wohnbebauung unter Einbeziehung des „Hinterlandes“ ist hingegen die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich.

Bereits 2014 bestand die Absicht, die Grundstücke mit einer dreireihigen Wohnbebauung mit einem Mehrfamilienhaus an der Kirchhofstraße und zwei Reihen mit Doppelhäusern im Hinterland zu entwickeln. Das Vorhaben wurde damals vom Stadtentwicklungsausschuss positiv beschieden, dann jedoch vom Grundstückseigentümer und damaligen Vorhabenträger nicht weiterverfolgt (Sitzungsvorlage WP 09-14 SV 61/250). In den letzten Jahren haben mehrere Unternehmen die Möglichkeiten einer Bebauung des Geländes ausgelotet, sind dann jedoch davon zurückgetreten. 2018 wurde das Grundstück im Hinblick auf die Bebauung mit einer Kindertagesstätte untersucht. In der Sitzung des Rates am 03.04.2019 wurde jedoch anderen Grundstücken der Vorzug gegeben und beschlossen, eine KiTa- Bebauung an dieser Stelle nicht weiter zu verfolgen.

Aktuelle Entwicklung:

Nun hat die Firma Tecklenburg ihre Absichten vom Juni 2019 neu ausgeführt. Die Antragstellerin möchte die Altbebauung abreißen und eine neue Wohnbebauung in drei hintereinanderstehenden Mehrfamilienhäusern mit ca. 40 Wohnungen parallel der Kirchhofstraße errichten.

Sie legt damit im Wesentlichen den gleichen städtebaulichen Entwurf vor, wie im Juni 2019. Allerdings möchte sie nicht mehr 30 % der Netto-Wohnfläche des gesamten Projektes als preisgedämpfte Eigentumswohnungen errichten, sondern alle Wohneinheiten in freifinanziertem Wohnungsbau erstellen. Jedoch zeitgleich beantragt die Firma auch die Aufstellung eines Bebauungsplanes im Bereich Benrather Straße / Bahnhofsallee (siehe SV 61/268), wo die Absicht besteht, sämtliche Wohneinheiten (ca. 60) im öffentlich geförderten Wohnungsbau zu erstellen (siehe unten).

An dieser Stelle verknüpft der Antragsteller dieses eventuelle Bebauungsplanverfahren mit dem ebenfalls beantragten Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans für die Grundstücke Bahnhofsallee / Benrather Straße.
Sollte der Rat bzw. der Stadtentwicklungsausschuss der Einleitung der Verfahren zustimmen, sind vor diesem Hintergrund beide Verfahren parallel zu bearbeiten. Die Verknüfung kann durch einen gemeinsamen städtebaulichen Vertrag, der parallel zu den eventuellen Satzungsbeschlüssen zur Beratung gestellt werden muss, abgesichert werden.

Hinweis:     Anders als bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Durchführungsvertrags gemäß § 12 BauGB besteht für städtebauliche Verträge gemäß § 11 BauGB keine 1:1-Beziehung zu einem Bebauungsplan. Es können auch die Umsetzung mehrerer städtebaulicher Projekte inkl. der Absicherung der wohnungspolitischen Zielen in einem Vertrag abgesichert werden (n:1-Beziehung).

Die Tecklenburg-Projektentwicklungsgesellschaft GmbH Bauträger hat in Hilden den Kastanienhof (Heiligenstraße 13, 15 und Am Kronengarten 2) und den Nordhof (Hochdahler Straße 115, 117 und Nordstraße 70) als Wohnbauprojekte entwickelt und abgeschlossen.

Beurteilung der Verwaltung:

1.    Städtebauliche Absichten

Durch die neue Planung der Firma Tecklenburg ändert sich die rein räumlich-planerische Beurteilung vom Juni 2019 nicht, da die Baukörper sowie die mögliche Erschließung der Nachbargrundstücke sich im Entwurf nicht geändert haben:

Die Nutzung für eine Wohnbebauung würde sich in diesem Bereich gut einfügen. Die Grundstücke sind bereits bebaut und würden nun einer neuen baulichen Nutzung zugeführt und die Baulücke entlang der Kirchhofstraße geschlossen.

Die stärkere Ausnutzung dieser sehr tiefen Grundstücke in Innenstadtlage wird als positiv beurteilt, wobei die benachbarten Grundstücke in das Verfahren einbezogen werden sollten (Kirchhofstraße 69-73). Die geplante Geschossigkeit (II-geschossig mit Staffelgeschoss im Hinterland und III-geschossig mit Staffelgeschoss entlang der Straße) fügt sich in die städtische Umgebung ein. Grundsätzlich wird die Nachbarschaft zum Hauptfriedhof bei einer Wohnnutzung als unproblematisch beurteilt. Ob jedoch der in der beigefügten Bebauungsstudie enthaltene dritte Baukörper einen ausreichenden Pietätsabstand zu den in der Nähe der Grundstücksgrenze liegenden Grabstellen einhält, ist im Zuge des Bebauungsplanverfahrens zu klären. Ggfs. ist hier über Sichtschutzmaßnahmen auf dem Grundstück der Vorhabenträgerin oder über eine geringere Geschossigkeit dieses Gebäudes bzw. einen größeren Abstand zur Grundstücksgrenze nachzudenken, um eine Störung der Nutzung des Hauptfriedhofes bzw. künftige Konflikte zu vermeiden. Ggfs. muss vollständig auf das konzipierte Gebäude verzichtet werden.

Weiterhin ist im Zuge des Verfahrens zu klären, ob die Schallemissionen des städtischen Betriebshofes Kirchhofstraße 61, die gerade im Winter im Winterdienst auch in der Nacht, d.h. in der Zeit ab 3.00 Uhr auftreten, die angestrebte Wohnnutzung beeinträchtigen könnten. Hier sind Regelungen zu finden, dass der heutige Betrieb auf dem städtischen Betriebshof keine Einschränkung erfahren darf.

In das Plangebiet eines Bebauungsplanes sollten die südlich angrenzenden Grundstücke bis Kirchhofstraße 73 (Grenze zur S-Bahn-Trasse) mit einbezogen werden. Die Grundstücke Kirchhofstraße 65 – 67 sind in diesem Bereich die Schlüsselgrundstücke zur Erschließung des Hinterlandes, da nördlich der Vorhabengrundstücke aufgrund der Bestandsbebauung und südlich davon aufgrund der Verkehrsverhältnisse und der S-Bahn-Brücke keine Erschließung gebaut werden kann. Eine potentielle Erweiterung auch nach Norden hin sollte auch untersucht werden, bietet sich jedoch aus heutiger Sicht aufgrund der bestehenden Nutzungen und der Nähe zum Wirtschaftsgebäude des Hauptfriedhofs nicht an.
Im Antrag stellt der Antragsteller klar, dass er der Erweiterung des Plangebiets zustimmt.

In Bezug auf die vom Antragsteller in Aussicht gestellte Freihaltung des Innenbereiches von Pkw ist allerdings anzumerken, dass diese aufgrund des geplanten Anschlusses einer Erschließung für die südlich angrenzenden Grundstücke nicht zu realisieren ist.

2.    Errichtung aller Wohneinheiten im freifinanzierten Wohnungsbau

Die Absicht, alle Wohnungen in diesem Bereich im freifinanzierten Wohnungsbau zu errichten, widerspricht zunächst dem Beschluss des Rates vom 21.03.2018, dass rund 30% der neuen Netto-Wohnbaufläche als öffentlich geförderter Wohnraum oder als „preisgedämpfte“ Mietwohnungen zur Verfügung zu stellen sind, wenn Bebauungspläne für Bauprojekte zur Schaffung neuen Wohnraums aufgestellt oder geändert werden. Gemäß diesem Beschluss ist hierüber eine vertragliche Einigung zwischen Bauherren und Stadt Hilden zu treffen, die spätestens zum Satzungsbeschluss abgeschlossen sein muss.

Im Falle des vorliegenden Antrags ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Firma Tecklenburg zeitgleich die Aufstellung eines Bebauungsplanes im Bereich Benrather Straße / Bahnhofsallee (siehe SV 61/268) beantragt, wo die Absicht besteht, ca. 60 Wohneinheiten im öffentlich geförderten Wohnungsbau zu erstellen. In beiden Fällen wird beantragt, den Bebauungsplan als Angebots-Bebauungsplan gemäß § 30 Baugesetzbuch in Verbindung mit § 11 BauGB aufzustellen. Damit würde die jeweilige Planung mit einem städtebaulichen Vertrag abgesichert.

3.    Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplanes

Die Antragstellerin beantragt die Einleitung eines „normalen“ Angebots-Bebauungsplanes gemäß § 30 BauGB. Für die Entwicklung der Vorhabengrundstücke durch die Antragstellerin würde zur Absicherung der städtebaulichen Entwicklung ein Städtebaulicher Vertrag gem. § 11 BauGB abgeschlossen.

Die Antragstellerin hat in ihrem Antrag deutlich gemacht, dass sie zum Abschluss eines Städtebaulichen Vertrags bereit ist. Sie ist weiterhin bereit, die aus städtebaulichen Gründen für die Aufstellung eines Bebauungsplanes geforderte Einbindung weiterer Flurstücke ins Plangebiet zu gewährleisten.

Bei einer positiven Beschlussfassung seitens des Stadtentwicklungsausschusses stünde als nächster Verfahrensschritt der Aufstellungsbeschluss an. Die Vorlage für den Aufstellungsbeschluss könnte in der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses im April 2020 zur Beratung vorgelegt werden.

Wenn der Stadtentwicklungsausschuss dem Antrag der Firma Tecklenburg entsprechen möchte, ist auch vom Ausschuss festzulegen, ob die beigefügte Bebauungsstudie Grundlage des aufzustellenden Bebauungsplans sein soll.

gez.
Birgit Alkenings