Begründung:

Mit diesem Antrag möchten der Senioren- und Behindertenbeirat erneut die Notwendigkeit hervorheben, dass es in Hilden auch nach der Umsetzung der geplanten Baumaßnahmen auf dem Gelände der ehemaligen Albert-Schweitzer-Schule einen großen Bedarf an seniorengerechtem, barrierefreiem und bezahlbaren Wohnraum geben wird. Gerade städtische Grundstücke eignen sich ganz besonders zur Errichtung der von uns gewünschten Mietwohnungen, auch im Hinblick auf die zu erwartenden Steigerungen von Anspruchsberechtigten im sozialen Wohnungsbau in den nächsten Jahren.

Antragstext:

Der Senioren- und Behindertenbeirat der Stadt Hilden stellt folgenden Antrag:

a)      Die Stadt Hilden als Eigentümerin des Geländes der Theodor-Heuss-Schule an der Furtwängler Straße wird gebeten sich dafür einzusetzen, dass auf diesem Gelände ausnahmslos Mietwohnungen entstehen können. So sollte z.B. den Mitgliedern der entsprechenden Fachausschüsse und dem Rat der Stadt Hilden empfohlen werden, unsere Bitte aufzugreifen und diese mit einem positiven Votum zu unterstützen.

b)      Von den Mietwohnungen sollen 30 % im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus erstellt werden.

Stand: 14.06.2019

Redaktioneller Hinweis:

Die Sitzungsvorlage hängt inhaltlich mit der Beratung der Sitzungsvorlage WP 14-20 SV 61/238/1 „Ehemalige Theodor-Heuss-Schule: Kriterien des Investorenauswahlverfahrens“ zusammen. In der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 05.06.2019 wurden auch beide Sitzungsvorlagen gemeinsam beraten.
Deshalb wird die Beratungsfolge zu diesem gemeinsamen Bürgerantrag des Senioren- und Behindertenbeirats dahingehend geändert, dass diese Sitzungsvorlage immer parallel zur Sitzungsvorlage 61/238 beraten wird. Somit wird zum Abschluss der Beratung des Bürgerantrags nicht mehr die Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses sondern die Sitzung des Rates angestrebt.
Dadurch kann auch die Beratung dieses gemeinsamen Bürgerantrags voraussichtlich zügiger zum Abschluss gebracht werden und die Antragsteller müssen nicht nach einer Entscheidung des Rates in der Sache noch auf eine Bestätigung durch einen Beschluss im Haupt- und Finanzausschuss warten.

Stand: 15.05.2019

Zusätzliche Stellungnahme der Verwaltung:

Die Sitzungsvorlage wurde zuletzt im Stadtentwicklungsausschuss am 21.11.2018 beraten. In dieser Sitzung wurde im Einvernehmen mit den Vertreterinnen bzw. Vertretern des Senioren- und Behindertenbeirats die Beratung des Bürgerantrags bis zu der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 05.06.2019 vertagt.

Mit der Sitzungsvorlage WP 14-20 SV 61/238 „Ehemalige Theodor-Heuss-Schule: Kriterien des Investorenauswahlverfahrens“ stellt die Verwaltung einen Vorschlag zur Beratung, welche Anforderungen ein möglicher Investor erfüllen muss und welche wünschenswert sind. Die Muss-Kriterien führen zum Ausschluss, die wünschenswerten Kriterien führen zu „Bewertungspunkten“. Der Investor, dessen Bau- und Nutzungskonzept die meisten „Bewertungspunkte“ erhält, soll den Zuschlag erhalten.

In Bezug zum gemeinsamen Bürgerantrag des Senioren- und Behindertenbeirates sieht der Vorschlag der Verwaltung vor, dass Investoren ausgeschlossen werden, wenn deren Bau- und Nutzungskonzept einen kleineren Anteil als 30% von den Wohnungen als Mietwohnungen vorsehen. Ein höherer Anteil als 50% wird abhängig vom Anteil von 2 bis zu 10 „Bewertungspunkten“ honoriert.
Weiterhin schlägt die Stadtverwaltung vor, dass Investoren ausgeschlossen werden, wenn deren Bau- und Nutzungskonzept kleineren Anteil als 30% von der Netto-Wohnfläche für öffentlich geförderte Mietwohnungen vorsehen. Ein höherer Anteil als 30% wird abhängig vom Anteil von 10 bis zu 20 „Bewertungspunkten“ honoriert.

Wenn der Rat und seine Ausschüsse diesem Vorschlag folgen, wird aus Sicht der Verwaltung dem Bürgerantrag entsprochen.
Rat und Verwaltung legen zwar nicht fest, aber setzen sich dafür ein, dass auf dem Gelände der ehemaligen Theodor-Heuss-Schule ausnahmslos Mietwohnungen entstehen können. 30% der Netto-Wohnfläche muss als öffentlich geförderter Mietwohnraum entstehen.

gez.

Birgit Alkenings
Bürgermeisterin

Stand: 02.11.2016

Zusätzliche Stellungnahme der Verwaltung:

Die Sitzungsvorlage wurde zuletzt im Stadtentwicklungsausschuss am 24.09.2015 beraten und auf Antrag der CDU-Fraktion mehrheitlich „bis zur Vorlage des Raumkonzeptes der VHS“ vertagt (siehe beigefügter Auszug aus der Niederschrift zur Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 24.09.2016).

Auch zur Verbandsversammlung der VHS-Zweckverbands Hilden-Haan am 06.10.2016 konnte das VHS-Team nicht den künftigen Raumbedarf der Volkshochschule benennen. Die Verbandsversammlung hat daraufhin zur Kenntnis genommen, dass die Stadt Hilden nun ohne Stellungnahme der VHS über das Grundstück der ehemaligen Theodor-Heuss-Schule entscheiden wird.

Vor diesem Hintergrund stellt die Verwaltung, die Sitzungsvorlage zum Bürgerantrag des Seniorenbeirats vom 02.09.2015 bezüglich des Nutzungskonzepts für das Gelände der Theodor-Heuss-Schule sowie die beiden Sitzungsvorlagen WP 14-20 SV 61/034 (Nutzungskonzept für das Gelände der Theodor-Heuss-Schule) und WP 14-20 SV 61/057 (Antrag der Fraktion Bündnis´90/DIE GRÜNEN vom 26.08.2015) erneut zur Beratung.

gez.

Birgit Alkenings

Bürgermeisterin

Stand: 08.09.2015

Stellungnahme der Verwaltung:

Der in der Anlage beigefügte Bürgerantrag des Senioren- und Behindertenbeirates ist am Montag, den 07.09.2015 bei der Stadtverwaltung eingegangen.
Der Bürgerantrag beschäftigt sich mit dem Konzept zur Nachfolgenutzung für das Grundstück der Theodor-Heuss-Schule, das ursprünglich auf Grundlage der Sitzungsvorlage WP 14-20 SV 61/034 in der Sitzung des Stadtentwicklungsausschuss am 26.08.2015 von der Verwaltung zur Beratung gestellt wurde. Auf Antrag der CDU-Fraktion wurde die Beratung jedoch in die Sitzung des Stadtentwicklungsausschuss am 24.09.2015 vertagt.

Deshalb schlägt die Verwaltung vor, den Bürgerantrag des Senioren- und Behindertenbeirates in gleicher Sitzung vorzuberaten.

Im Kern beantragt der Senioren- und Behindertenbeirat, dass die Stadt Hilden als Grundlage eines Investorenauswahlverfahrens die möglichen Investoren zu verpflichten hat, dass

1.  in den künftigen Gebäuden die Wohnungen nicht als selbst genutzte Eigentumswohnungen veräußert, sondern nur als Mietwohnungen genutzt werden dürfen.

2.  30 % der Wohnungen als öffentlich geförderter Wohnraum zur Verfügung gestellt wird.

Stellungnahme zu Antrag 1:

Ob es in Hilden einen großen Bedarf an seniorengerechtem, barrierefreiem und bezahlbaren Wohnraum tatsächlich gibt, kann aus Sicht der Verwaltung weder bestätigt noch dementiert werden, da es keine repräsentative Untersuchung gibt, die den in Hilden zur Verfügung stehenden Mietwohnungsmarkt und die künftigen Anforderungen der Mieter beleuchtet.
Die Stadtverwaltung Hilden erhebt zum freien Mietmarkt keine statistischen Daten und ist nur im Bereich der Wohnungsvermittlung/-zuweisung von öffentlich geförderten Wohnungen tätig. Deshalb ist die Stadtverwaltung nicht in der Lage, eine objektive und begründbare Beschreibung und Einschätzung der örtlichen Wohnungsmarktlage zu geben.

Laut den Ergebnissen des Zensus 2011 gab es zum Stichtag am 09.05.2011 in Hilden 28.238 Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum. Davon waren 10.303 von den Eigentümern selbst bewohnt. 17.170 Wohnungen waren zu Wohnzwecken vermietet, 753 standen leer.

Über den Internet-Dienstleister Immobilienscout24.de wurden am 08.09.2015 einem Interessenten 102 Wohnungen in Hilden zur Miete angeboten.

Bei einer vom Land NRW zur Vorbereitung der Mietbegrenzungsverordnung beauftragten Umfrage des Forschungsinstituts Beratung für Wohnen Immobilien und Umwelt GmbH hat der Mieterbund Rheinisch-Bergisches Land e.V. geantwortet, dass aus seiner Sicht der Mietwohnungsmarkt in fünf Jahren in Hilden weiterhin sehr angespannt (= Nachfrage übersteigt Angebot deutlich, mehr als 5 %) sei. Der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Hilden e.V. sieht die Situation in fünf Jahren jedoch als ausgeglichen (Nachfrage entspricht Angebot) an. Beide Vereine gehen dabei davon aus, dass in fünf Jahren eine Leerstandsquote am gesamten Mietwohnungsbestand von bis zu 3 % (= geringste der abgefragten Kategorien) vorliegen wird.

Unabhängig davon, wie man nun die Situation des Mietwohnungsmarkts in Hilden bewertet, möchte die Verwaltung darauf aufmerksam machen, dass mit der vom Senioren- und Behindertenbeirat beantragten Verpflichtung der Kreis der möglichen Investoren erheblich eingeschränkt wird. Es könnten sich dann nur noch Investoren bewerben, die entweder die Wohnungen im Bestand halten und selbst vermieten wollen oder als Projektentwickler für eine solche Firma das Grundstück entwickeln. Dadurch wird sich aus Sicht der Verwaltung der Wettbewerb unter den Mitbietenden verkleinern, mit der Folge, dass voraussichtlich nur ein geringerer Kaufpreis zu erzielen ist.

Vor dem Hintergrund der angespannten finanziellen Situation der Stadt Hilden kann die Verwaltung daher nur empfehlen, diesem Antrag nicht zu folgen.

Stellungnahme zu Antrag 2:

In der Sitzungsvorlage WP 14-20 SV 61/034 wird zu einer eventuellen Verpflichtung eines Investors, 30 % der voraussichtlichen Wohneinheiten als öffentlich-geförderten Wohnungsbau zu errichten, ausgeführt:

     „Für den Fall, dass dieser Wunsch realisiert werden sollte, soll hier überschlägig abgeschätzt werden, welche finanzielle Auswirkung die Forderung nach der Herstellung von ungefähr 30 Wohnungen (~ 30% der voraussichtlichen Wohneinheiten) im öffentlich geförderten Wohnungsbau auf den Kaufpreis hätte:

Unter Berücksichtigung der von der Stadt Hilden in den letzten Jahren erzielten Grundstückskaufpreise je m² Wohnfläche und dem entsprechenden Betrag, zu dem bei dem heutigen Zinsniveau – laut Auskunft der Wohnungsbaugesellschaft Hilden GmbH oder der Richtlinien zur Förderung des Grunderwerbs der Stadt Düsseldorf vom 05.07.2012 (~ 230 € je m² Wohnfläche) – die Errichtung von öffentlich-geförderten Wohnungsbau gerade noch wirtschaftlich darstellbar ist, reduziert sich der Kaufpreis voraussichtlich um rund ~220.000,- €.

Da der notwendige Nachweis der Stellplätze in Tiefgaragen erfolgen soll, um die zu errichtende Wohnfläche tatsächlich zu ermöglichen und im öffentlich geförderten Wohnungsbau die Errichtung von Tiefgaragen nicht zusätzlich gefördert wird, müssen die zusätzlichen Herstellkosten voraussichtlich auch bei dem Kaufpreis berücksichtigt werden. Nach überschlägiger Einschätzung ist hierfür ein zusätzlicher Abschlag von 0,5 Mio. € zu erwarten, so dass bei einer Verpflichtung des Investors, rund 30 Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau zu errichten, der erwartete Kaufpreis um rund 700.000 € auf 1,3 bis 1,8 Millionen Euro zu reduzieren wäre.“

Diesem Kaufpreis stünde ein als außerordentlicher Aufwand abzuschreibender Anlagenbuchwert in Höhe von 2.034.614,87 € gegenüber.

Auch zu diesem Antrag kann die Verwaltung aufgrund der angespannten finanziellen Situation der Stadt Hilden nur empfehlen, ihn abzulehnen.

gez.

B. Alkenings

Bürgermeisterin

Finanzielle Auswirkungen