Beschlussvorschlag:

1.      Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt die Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 151 gemäß § 2 Abs. 1 BauGB (Baugesetzbuch) in Verbindung mit § 13 BauGB (Vereinfachtes Verfahren) und § 4 b (Einschaltung eines Dritten) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634).

Das Plangebiet liegt im Hildener Süden. Es umfasst die Südostseite der Kölner Straße mit den Flurstücken 520, 956, 957, 958 und 975 (alle in Flur 62 der Gemarkung Hilden) und die Westseite der Straße An den Linden mit den Flurstücken 961, 962, 963, 964, 965 und 983 (alle in Flur 62 der Gemarkung Hilden).
Die Größe des Plangebietes beträgt ca. 7790m².

Mit der Bebauungsplan-Änderung soll zum einen die bestehende aufgelockerte städtebauliche Struktur entlang der Straßen erhalten werden, zum anderen soll die Möglichkeit einer der Situation angemessenen städtebaulichen Nachverdichtung in diesem historischen Quartier geschaffen werden.
Um den städtebaulichen Zusammenhang von Alt und Neu zu gewährleisten, soll der Bebauungsplan auch gestalterische Festlegungen enthalten.

2.      Der Rat der Stadt Hilden beschließt nach Vorberatung im Stadtentwicklungsausschuss

       a)    die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 151, 1. vereinfachte Änderung gem. § 3 Abs. 2 BauGB und

       b)    die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB,

       jeweils in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634).

Das Plangebiet liegt im Hildener Süden. Es umfasst die Südostseite der Kölner Straße mit den Flurstücken 520, 956, 957, 958 und 975 (alle in Flur 62 der Gemarkung Hilden) und die Westseite der Straße An den Linden mit den Flurstücken 961, 962, 963, 964, 965 und 983 (alle in Flur 62 der Gemarkung Hilden).
Die Größe des Plangebietes beträgt ca. 7790m².

Mit der Bebauungsplan-Änderung soll zum einen die bestehende aufgelockerte städtebauliche Struktur entlang der Straßen erhalten werden, zum anderen soll die Möglichkeit einer der Situation angemessenen städtebaulichen Nachverdichtung in diesem historischen Quartier geschaffen werden.
Um den städtebaulichen Zusammenhang von Alt und Neu zu gewährleisten, soll der Bebauungsplan auch gestalterische Festlegungen enthalten.

Dem Offenlagebeschluss liegt der Entwurf der Begründung mit Stand vom 15.05.2019 zugrunde.

Erläuterungen und Begründungen:

Der Gemeinnützige Bauverein Hilden eG plante im Frühjahr 2019 den Abriss des Hauses An den Linden Nr. 18/20 und die Errichtung eines Ersatzneubaus.

Im Zuge der vorbereitenden Bauberatung der Stadtverwaltung wurde deutlich, dass zur Realisierung des geplanten Ersatzneubaus seitens des Bauherrn und seines Architekten Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 151 angestrebt wurden. Der Bebauungsplan wurde in der Zeit von 1987 bis 1989 aufgestellt und trat am 15.03.1991 in Kraft. Seine Festsetzungen ermöglichen einen größeren Rahmen als der Bebauungsplan Nr. 151A, der in der Zeit von 2012 bis 2014 aufgestellt wurde und am 13.01.2015 in Kraft getreten ist. Dessen Plangebiet umfasst unter anderem die östliche Seite der Straße An den Linden. Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 151A war mit umfangreichen öffentlichen Diskussionen verbunden – unter anderem auch zur Bewahrung des Siedlungsbildes.

Da auch die benachbarten Grundstücke und Gebäude dem Gemeinnützigen Bauverein Hilden eG gehören und die Gebäude teilweise den Bedarf aufweisen, in einem mittel- bis langfristigen Zeitraum Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, wurde mit dem Bauverein vereinbart, in einem öffentlichen Abwägungsverfahren die Änderungswünsche des Bauvereins zur Diskussion zu stellen.

Um die Umsetzung des angestrebten Bauvorhabens dadurch nicht erheblich zu verzögern, wird vorgeschlagen, die inhaltlichen Konkretisierungen des Bebauungsplans Nr. 151 in einem vereinfachten Änderungsverfahren auf Grundlage des § 13 BauGB durchzuführen. Durch die gesetzlichen Vereinfachungsmöglichkeiten dieser Verfahrensart kann auf die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit und der Behörden nach § 3 Abs.1 und § 4 Abs. 1 BauGB verzichtet werden. Von dieser Möglichkeit soll Gebrauch gemacht werden. Um den Bürgerinnen und Bürgern dennoch die Möglichkeit zu geben, sich auch in einer öffentlichen Veranstaltung zu informieren und zu äußern, ist vorgesehen, während der öffentlichen Auslegung des Entwurfs, aber nach den Sommerferien eine ergänzende Bürgeranhörung durchzuführen.

Das vorgeschlagene Plangebiet der vereinfachten Änderung umfasst die Grundstücke des Bauvereins östlich der Straße An den Linden und südlich der Kölner Straße. Das sind die Grundstücke An den Linden 2, 2a, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18 und 20 sowie Kölner Straße 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13 und 15.

Ziel ist es, die vorhandene Siedlungsstruktur weitgehend zu erhalten, weshalb die Inhalte des Bebauungsplans Nr. 151A, dessen räumlicher Geltungsbereich die Siedlung des Bauvereins östlich der Straße An den Linden planerisch absichert, die Grundlage für die angestrebte 1. vereinfachte Änderung des Bebauungsplans Nr. 151 bildet. Festsetzungen dieses angrenzenden Bebauungsplanes wurden daher für die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 151 adaptiert.

Neben dem Verzicht auf die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit und der Behörden wird wie im beschleunigten Verfahren von der formalen Umweltprüfung, von der Erstellung eines formellen Umweltberichts sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach Abschluss des Verfahrens und weiteren Monitoring-Maßnahmen abgesehen.

Warum ist hier ein „vereinfachtes Verfahren“ möglich?

Voraussetzung ist zunächst der bestehende Bebauungsplan Nr. 151 aus dem Jahr 1991.

Dessen „Grundzüge der Planung“ werden aus Sicht der Verwaltung bei der angestrebten Änderung nicht berührt.
Das Bundesverwaltungsgericht hält ein vereinfachtes Planänderungsverfahren für zulässig, „wenn die Änderung das der bisherigen Planung zugrunde liegende Leitbild nicht verändert, wenn also der planerische Grundgedanke erhalten bleibt“.

Das Leitbild des Bebauungsplans Nr. 151 ist: Wohnen in Einzel- oder Doppelhäusern entlang der Straßen An den Linden und Kölner Straße. Bei der Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse mit I erlaubt der heutige Bebauungsplan bei einem 16m tiefen Baufenster eine maximale Traufhöhe von 6,0m und eine Firsthöhe von 10,0m, um „die Neubebauung an die Dimension der vorhandenen Bebauung höhenmäßig anzupassen“.

Ein Bezugspunkt wird im Bebauungsplan jedoch nicht festgelegt, so dass diese Festsetzung unbestimmt ist.

Trotz der beabsichtigten Änderung der Geschossigkeit von I auf II und der geringfügigen Erhöhung der GFZ (Geschossflächenzahl) von 0,5 auf 0,8 können aus der angestrebten Änderung der Festsetzungen keine erheblichen Umweltauswirkungen abgeleitet werden.
Aussagen zu der Lage von Stellplätzen und Garagen trifft der derzeitige Bebauungsplan für das Plangebiet der 1. vereinfachten Änderung nicht. Auch werden keine Aussagen getroffen, wie lang die zulässigen Einzelhäuser maximal sein dürfen. Weiterhin wird die maximale Anzahl der Wohneinheiten in einem Einzel- oder Doppelhaus nicht begrenzt, so dass im Geltungsbereich des heutigen Bebauungsplans angesichts der Eigentumsverhältnisse durchaus ein 16m tiefes und bis zu 50m langes Gebäude errichtet werden dürfte. Da auch die Dachform nicht vorgegeben ist, könnte sogar ein Flachdach möglich sein.
Hieraus ein planerisches Leitbild oder Grundzüge der Planung abzuleiten, die den angestrebten Konkretisierungen innerhalb der 1. vereinfachten Änderung entgegenstehen, ist nicht möglich.

Bei der vereinfachten Änderung bleibt es beim Wohnen, es bleibt bei einer GRZ (Grundflächenzahl) von 0,4, es bleibt bei Einzel- oder Doppelhäuser, es bleibt bei der Anpassung der Trauf- und Firsthöhen der Neubebauung an die Dimension der vorhandenen Bebauung. Durch Übernahme der Festsetzungen des gegenüberliegenden Bebauungsplans Nr. 151A, in dem der Siedlungscharakter diskutiert und definiert wurde, werden die übergeordneten städtebaulichen Elemente der Siedlung berücksichtigt. Damit wird auch der „Gesamtplanung“ Rechnung getragen.

Um den städtebaulichen Zusammenhang von Alt und Neu zu gewährleisten, sollen alte markanten Strukturen aufgriffen und als gestalterische Festsetzungen in den Bebauungsplan integriert werden.

Es ist vorgesehen, bisher (im aktuellen Bebauungsplan Nr. 151) bei Neubauvorhaben nicht zu berücksichtigende Detaillierungen aufzunehmen:

Satteldächer mit einer Dachneigung zwischen 40° und 45°; Traufhöhen, die tatsächlich bestimmbar sind; Materialien und Farbton der Fassadenoberflächen; Material und Höhe straßenseitiger Einfriedungen.

Die Traufhöhe wird dabei differenziert festgelegt: sie soll bei 4,50m entlang der Straße An den Linden, bei 6,00m an der Kölner Straße und bei 7,50m im Eckbereich mit dem Ohligser Weg liegen.

Insbesondere mit der Traufhöhenfestlegung auf 6,00m (über Bezugspunkt) entlang der Kölner Straße weicht man von den Inhalten des bisher als Vorbild herangezogenen Bebauungsplanes Nr. 151A (An den Linden/Kirschenweg/Quittenweg) ab. Dieser sieht für die Bereiche an der Straße An den Linden 4,50m Traufhöhe vor, in den anderen Bereichen 5,00m.

Noch nicht abschließend geklärt ist die Unterbringung der erhöhten Anzahl von notwendigen Stellplätzen, hervorgerufen durch die zukünftig mögliche Erhöhung der Zahl der Wohneinheiten. Für das aktuelle Bauvorhaben An den Linden 18/20 ist eine Lösung gefunden worden, die das Siedlungsbild nicht wesentlich beeinträchtigt. Für das übrige Plangebiet wird festgesetzt, dass nur Stellplätze – also keine Garagen oder Carports – innerhalb der im Bebauungsplan durch Baugrenzen und Baulinien festgesetzten überbaubaren Flächen zulässig sind.

Der heutige Bebauungsplan erlaubt aufgrund fehlender Inhalte und tlw. unbestimmter Festsetzungen bereits erhebliche Veränderungen, die es mit der angestrebten vereinfachten Änderung in Abstimmung mit dem Grundstückseigentümer einzudämmen gilt, um das gemäß Bebauungsplan Nr. 151A definierte Siedlungsbild und damit das Leitbild der Planung langfristig zu erhalten.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich um eine lebendige Siedlung handelt, deren Eigentümer und Nutzer auf neue Anforderungen reagieren wollen. Da es sich um keine Denkmale handelt, kann sich das heutige Bild der Siedlung insbesondere auf beiden Seiten der Straße An den Linden und an der Kölner Straße im Laufe der Jahre ändern.

Zur Begleitung der 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplans hat der Gemeinnützige Bauverein Hilden eG das Büro Büro StadtVerkehr (BSV) beauftragt.

Im Rahmen der Vorbereitung des Verfahrens wurden im Auftrag des Gemeinnützige Bauverein Hilden eG bisher die folgenden Fachgutachten erstellt:

• Eine gutachterliche Einschätzung zur Betroffenheit der Belange des Artenschutzes gem. § 44 BNatSchG Artenschutzprüfung Stufe 1 – Vorprüfung; durch das umweltbüro essen Bolle und Partner.
• Eine schalltechnische Untersuchung zur 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes 151 der Stadt Hilden durch ACCON Köln GmbH.
• Eine Entwässerungsstudie - B-Plan Nr. 151 An den Linden/Kölner Straße; durch das Ingenieurbüro Reinhard Beck GmbH & Co. KG.
• Ein Hydrogeologisches Gutachten zum Bebauungsplan der Innenentwicklung Nr. 151 - 1. Änderung; durch die F.G.M. Ingenieurgesellschaft Müller.

Die Ergebnisse der Fachgutachten wurden in den Entwurf des Bebauungsplans und der Begründung eingearbeitet.

Aufgrund der Festsetzungen zum weitgehenden Erhalt des Siedlungsbildes werden in den Bebauungsplan keine Festsetzungen zur verpflichtenden Umsetzung von Dach- oder Fassadenbegrünung aufgenommen; sie werden aber auch nicht ausgeschlossen, so dass jederzeit Raum für freiwillige Maßnahmen besteht.

Der aktuelle Bebauungsplanentwurf ist nun auf einem Stand, der eine Offenlage möglich macht. Dementsprechend ist der Beschlussvorschlag formuliert. Bei einem positiven Beschluss wäre eine Durchführung der Offenlage im Zeitraum August/September 2019 möglich. Gleiches gilt für die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und sonstiger Behörden.

Sollten hiernach keine Anregungen vorliegen, die eine grundsätzliche Änderung des Entwurfs des Bebauungsplans in Bezug zum Bauvorhaben notwendig machen, könnte ein Bauvorhaben nach § 33 BauGB zugelassen werden.

gez.
Alkenings
Bürgermeisterin