Beschlussvorschlag:

Der Wirtschafts- und Wohnungsbauförderungsausschuss nimmt den Bericht zur Kappungsgrenzenverordnung des Landes NRW 2019 zur Kenntnis.

Erläuterungen und Begründungen:

Mit dem beigefügten Schreiben vom 12.04.2019 informierte das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bauen und Gleichberechtigung die Stadtverwaltung Hilden, dass die Landesregierung beabsichtigt, das Gebiet der Stadt Hilden, ab dem 01.06.2019 weiterhin in die landesrechtliche Kappungsbegrenzung für Bestandsmieten laufender Mietverträge einzubeziehen.

Dieses Schreiben möchte die Stadtverwaltung zum Anlass nehmen, um über die Kappungsgrenzenverordnung zu informieren. Ein aktueller Handlungsbedarf resultiert aus dieser Information aus Sicht der Stadtverwaltung nicht.

Zusammenfassung

·      Bei der Kappungsgrenzenverordnung NRW handelt es sich um eine landesrechtliche Regelung des Privatrechts, die auf einer Ermächtigung im BGB basiert.

·      Die Landesregierung darf nur Gemeinden und Gemeindeteile in die landesrechtliche Regelung aufnehmen, in denen „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen … besonders gefährdet ist“.
Die Landesregierung sieht auf Grundlage eines landesweiten Gutachtens dies in Hilden für gegeben an.

·      Sollten Vermieter in Unkenntnis der Kappungsgrenzenverordnung die Mietzinsen laufender Mietverträge um mehr als 15% innerhalb von drei Jahren erhöhen, ist das Amtsgericht Langenfeld das für Hilden zuständige Zivilgericht.

·      Die Stadtverwaltung ist weder bei der Umsetzung noch bei der Kontrolle dieser Verordnung beteiligt.

·      Die Stadtverwaltung hat bei den Schiedsleuten sowie bei dem Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Hilden e.V. und dem Mieterbund Rheinisch-Bergisches Land e.V. nachgefragt. Nach deren Kenntnis gibt es bezüglich der Kappungsgrenzenverordnung „so gut wie keine Streitigkeiten“.
Das Amtsgericht Langenfeld kann keine Auskunft geben, weil keine Statistik geführt wird, aus der die Anzahl eventueller Rechtsstreitigkeiten zur Kappungsgrenzenverordnung ersichtlich wäre.
Auch der Wohngeldstelle der Stadtverwaltung sind keine Streitigkeiten bekannt.

Zur Klarstellung wird darauf hingewiesen, dass es sich bei der Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Absenkung der Kappungsgrenze (Kappungsgrenzenverordnung NRW) nicht um die „Mietpreisbremse“ handelt. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 23.06.2015 ist ebenfalls eine landesrechtliche Verordnung. Mit ihr wird für 22 Städte in NRW festlegt, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent angehoben werden darf. Die Stadt Hilden zählt nicht zu diesen 22 Städten.

Hintergrund der Kappungsgrenzenverordnung NRW

Bei der Kappungsgrenzenverordnung NRW handelt es sich um eine landesrechtliche Regelung des Privatrechts, die auf § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB basiert.
Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter verlangen, dass die vereinbarte Miete eines bestehenden Mietvertrags bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben wird. Diese grundsätzliche Möglichkeit wird jedoch eingeschränkt. Unter anderem darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren insgesamt nicht um mehr als 20 % erhöhen. Die Landesregierungen sind ermächtigt, Gebiete durch Rechtsverordnung zu bestimmen, in denen diese 20% auf „nur“ 15% gekappt werden. Diese Rechtsverordnung darf maximal für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren Rechtswirkung entfalten. Danach muss sie überprüft und ggfs. erneut beschlossen werden. Voraussetzung für die Festlegung der Gebiete, die eine Gemeinde oder ein Teil einer Gemeinde sein können, ist, dass innerhalb dieser Gebiete die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Mit der Kappungsgrenzenverordnung NRW vom 20.05.2014 hat die Landesregierung NRW festgelegt, dass unter anderem Hilden – wie z.B. auch Düsseldorf, Erkrath, Haan, und Langenfeld – eine dieser Gemeinden ist. Die Verordnung trat am 01.06.2014 in und somit am 31.05.2019 außer Kraft.

Im Auftrag der Landesregierung hat das Büro f+b Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH zur Erarbeitung von Grundlagen für die Festlegung der Gebietskulisse einer „ Kappungsgrenzenverordnung“ nach § 558 BGB vom April 2019 ermittelt, dass Hilden weiterhin zu den Gemeinden gehört, in denen im Sinne des § 558 Abs. 3 BGB die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Mit 81,5 gewichteten Punkten liegt Hilden deutlich über der von f+b gesetzten Grenze von 68 gewichteten Punkten.

Die Landesregierung hat nach der Verbändeanhörung die Kappungsgrenzenverordnung NRW 2019 vom 07.05.2019 im Gesetz- und Verordnungsblatt NRW veröffentlicht. Diese neue Verordnung trat am 01.06.2019 in Kraft und tritt bereits am 30.06.2020 außer Kraft. Hilden ist weiterhin eine der Gemeinden, in denen mögliche Erhöhungen der Mietzinsen laufender Mietverträge auf maximal 15% begrenzt werden.

Erfahrungen zur Kappungsgrenzenverordnung NRW

Da es sich bei § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB um eine Regelung des Privatrechts handelt, ist die Stadtverwaltung weder bei der Umsetzung noch bei der Kontrolle der Verordnung beteiligt. Daher liegen der Verwaltung auch keine Erkenntnisse vor, um die Auswirkungen der Kappungsgrenzenverordnung NRW für den Mietwohnungsmarkt in Hilden beschreiben zu können.

Laut Auskunft der für Hilden ernannten Schiedsleute sind ihnen bisher keine Anfragen im Zusammenhang mit der Kappungsgrenzenverordnung vorgelegt worden.
Das ebenfalls angefragte Amtsgericht Langenfeld kann keine Auskunft geben, weil keine Statistik geführt wird, aus der die Anzahl eventueller Rechtsstreitigkeiten zur Kappungsgrenzenverordnung ersichtlich wäre.
Auch der Wohngeldstelle der Stadtverwaltung sind keine nicht zulässigen Mietzinserhöhungen oder diesbezügliche Streitigkeiten bekannt geworden.

Mit E-Mail vom 29.04.2019 wurde der Mieterbund Rheinisch-Bergisches Land e.V. sowie der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Hilden e.V. angeschrieben und um Auskunft gebeten, ob ihnen Rechts- oder sonstige Streitigkeiten zur Kappungsgrenzenverordnung zwischen Vermieterinnen bzw. Vermietern und Mieterinnen bzw. Mietern in Hilden bekannt seien. Die beiden Vereine geben den Mietpreisspiegel für Hilden heraus und sind jeweils Ansprechpartner für die Vermieterinnen bzw. Vermietern und Mieterinnen bzw. Mietern in Hilden.

Mit E-Mail vom 03.05.2019 antwortete der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Hilden e.V., dass es nach seiner Kenntnis bezüglich der Kappungsgrenzenverordnung „so gut wie keine Streitigkeiten“ gibt. Ihre Mitglieder hätten „die Änderungen schlichtweg hingenommen“.
Der Mieterbund Rheinisch-Bergisches Land e.V. hat in einem Telefonat am 23.05.2019 diese Einschätzung bestätigt. In seltenen Fällen hätten Vermieter nicht gewusst, dass Hilden in die Kappungsgrenzenverordnung einbezogen worden ist und zunächst eine höhere Mieterhöhung als zulässig angestrebt. Dies wurde aber immer korrigiert, nachdem der Mieterbund auf die bestehende Kappungsgrenze hingewiesen habe.

Der Mietwohnungsmarkt in Hilden

Auf Grundlage des Endberichts des Büros f+b Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH beurteilt die Landesregierung die Mietwohnungsmarkt in Hilden so, dass Hilden weiterhin zu den Gemeinden gehört, in denen im Sinne des § 558 Abs. 3 BGB die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Um Aussagen zum Mietwohnungsmarkt zu treffen, nutzt die Stadtverwaltung Sekundärdaten, die allgemein zugänglich sind.
In der Stadtverwaltung stehen weder personelle noch materielle Ressourcen zur Verfügung, den Mietwohnungsmarkt zu beobachten und dauerhaft zu analysieren. Dieser Aufgabenbereich findet sich weder im Haushaltsplan auf der dort dargestellten Produkt- und Leistungsebene noch im Stellenplan bzw. in Stellenbeschreibungen wieder.

In der Regel bezieht die Stadtverwaltung sich bei Aussagen zum Mietwohnungsmarkt auf die veröffentlichten Ergebnisse des Teams Wohnungsmarktbeobachtung und Strategie der NRW.Bank, die landesweit regelmäßig die Wohnungsmärkte beobachtet. Die veröffentlichten Kennzahlen und Grafiken ersetzen jedoch kein Gutachten; sie geben aber einen guten Überblick über wichtige Trends und Strukturen des Wohnungsmarktes.

Das aktuelle für das Jahr 2018 zusammengestellte Wohnungsmarktprofil der Stadt Hilden der NRW.Bank ist als Anlage 3 dieser Sitzungsvorlage beigefügt.

Die aus Sicht der Stadtverwaltung bezüglich des Mietwohnungsmarktes wesentlichen Informationen der NRW.Bank sind:

Laut Zensus 2011 (Mai 2011) waren damals rund 60,8% der Wohnungen in Hilden vermietet. Zum Vergleich: In NRW betrug der Anteil der Mietwohnungen 55,8%. Wenn dieser Prozentwert für Hilden ungefähr gleich geblieben ist, gibt es bei insgesamt 29.143 Wohnungen (Stand: 31.12.2017) rund 17.700 Mietwohnungen in Hilden.

Das Gebäudeeigentum an dem Mietwohnungsbestand teilte sich im Mai 2011 wie folgt auf:

                                                                                                   zum Vergleich die Daten für NRW

    30,6%     Wohnungseigentümergemeinschaft                                    21,9%

    45,3%     Privatpersonen                                                                     49,6%

      3,5%     Wohnungsgenossenschaft                                                     6,4%

    16,3%     Wohnungsunternehmen                                                       13,3%

      1,7%     anderes Unternehmen                                                            2,1%

      0,4%     Kommune oder kommunales Unternehmen                         4,9%

      0,5%     Bund oder Land                                                                      0,5%

      1,7%     Organisation ohne Erwerbszweck                                         1,3%

Es wird deutlich, dass in Hilden keine den Wohnungsmarkt dominierenden Eigentümer vorhanden sind, die auf das Mietniveau unmittelbar Einfluss nehmen könnten.

Die Wohnungen in Hilden wurden am 09.05.2011 zu 39,6% (NRW: 37,8%) von einer Person, zu 35,3% (NRW: 32,9%) von zwei Personen, zu 13,2% (NRW: 13,9%) von drei Personen, zu 8,7% (NRW: 10,3%) von vier Personen und zu 3,2% (NRW 5,0%) von 5 und mehr Personen bewohnt.

Die folgende Abbildung der NRW.Bank zeigt die Entwicklung der mittleren Angebotsmiete in Hilden:

Die Grafik zeigt die Entwicklung der Netto-Kaltmieten, zu denen Wohnungen im Internet angeboten wurden. Angebotsmieten spiegeln – aus Sicht der NRW.Bank – den Markttrend am besten wider.
Dargestellt ist der Mittelwert (Median) für Wiedervermietungen von Bestandswohnungen und für Neubauwohnungen. Der 10er- und das 90er-Perzentil geben die Spanne an, innerhalb derer sich die meisten Angebote bewegen.

Der im September 2018 veröffentlichte LEG-Wohnungsmarktreport setzt sich – im Gegensatz zu früheren Ausgaben – leider nur schwerpunktmäßig mit den Wohnungsmärkten in den Städten Aachen, Bielefeld, Bochum, Bonn, Dortmund, Duisburg, Düsseldorf, Essen, Gelsenkirchen, Köln, Münster und Wuppertal auseinander. Jedoch werden in einer groben Kartengrafik die Mietpreise in NRW landesweit dagestellt. Nach dieser Grafik lag der Median der im Internet im Zeitraum zwischen dem 2. Quartal 2017 und dem 1. Quartal 2018 angebotenen Kaltmieten in Hilden zwischen 8,00 – 8,99 Euro/m² pro Monat.

Laut der automatisierten Auswertung der im Immobilienportal www.wohnungsboerse.net gelisteten Mietwohnungen (ohne Berücksichtigung von Baujahr, Wohnlage und Ausstattung) lag der durchschnittliche angebotene Mietpreis in Hilden zum 29.05.2019 für eine 60m²-Wohnung bei 9,09 €/m² (NRW: 7,44 €/m²) und bei einer 100m²-Wohnung bei 9,79 €/m² (NRW: 8,39 €/m²).

Laut Preisatlas des Internet-Dienstes www.immobilienscout24.de betrug der Mietpreis für Eigentumswohnungen in Hilden im 3.Quartal 2018 durchschnittlich 8,44 Euro/m² auf Basis durchschnittlicher, historischer Angebotspreise. Gegenüber dem 2. Quartal 2018 sei der Wert um 1,1%, gegenüber dem Wert zum 4. Quartal 2014 sei er um insgesamt 13% gestiegen. (Stand: 29.05.2019)

Allen Wohnungsmarktbeobachtungen ist somit gemein, dass die Mieten bei Neuvermietungen gestiegen sind und damit weiterhin einen großen Anteil der Wirtschaftskraft eines Mieterhaushaltes in Anspruch nehmen.

Anzeichen für eine Kehrtwende sind nicht zu erkennen.

Mit der Sitzungsvorlage WP 14-20 SV 50/152 berichtet die Stadtverwaltung über die Entwicklung im öffentlich geförderten Wohnungsbau.

gez.
Birgit Alkenings

Bürgermeisterin