Beschlussvorschlag:
Der Rat
beschließt nach Vorberatung im Stadtentwicklungsausschuss:
Für die potentielle
Wohnbaufläche „Hofstraße 150 inkl. Hinterland“ ist ein
Bebauungsplan-Aufstellungsverfahren nach §13a BauGB einzuleiten, um die
Errichtung von öffentlich gefördertem Wohnungsbau auf Grundlage des Bebauungsvorschlags
Nr. 2 zu ermöglichen.
Die Verwaltung wird
beauftragt, einen Projektträger für diese Maßnahme zu suchen.
Erläuterungen und Begründungen:
Auf Grundlage der Sitzungsvorlage WP 14-20 SV 61/104 „Entwicklungskonzept: ´Preisgünstiger´ Wohnraum in Hilden“ hat der Stadtentwicklungsausschuss am 05.04.2017 nach Vorberatung im Wirtschafts- und Wohnungsbauförderungsausschuss beschlossen, folgende Neubaupotentialflächen im Hinblick auf die Errichtung von öffentlich geförderten Wohnraum weiter zu untersuchen:
- 5.2 Walder Straße 366-384
- 5.7 Hofstraße 150 inkl. Hinterland (kleine Lösung)
- 5.8 Düsseldorfer Straße 150 (ehem. kath. Kirche St. Johannes).
Die Potentialfläche 5.2 Walder Straße 366-384 wurde bisher nicht weiter beleuchtet, da bisher mit dem Eigentümer keine Gesprächsgrundlage für eine weitere Untersuchung hergestellt werden konnte.
Das Grundstück der ehemaligen katholischen Kirche St. Johannes (Düsseldorfer Straße 150) wird zurzeit durch die Initiative TRIALOG „beplant“, um dort ein genossenschaftlich organisiertes Gemeinschaftswohnprojekt zu entwickeln. In mehreren Gesprächen mit der Stadt Hilden wird hier – wie in der Sitzungsvorlage 61/104 ausgeführt – eine Bebauung nach § 34 Baugesetzbuch angestrebt.
Mit dieser Sitzungsvorlage sollen die bisherigen Untersuchungsergebnisse zu der Neupotentialfläche „5.7 Hofstraße 150 inkl. Hinterland (kleine Lösung)“ vor- und zur Diskussion gestellt werden. Bei der Entwicklung der Bebauungsvorschläge wurde – entsprechend der Zielrichtung der eingangs erwähnten Sitzungsvorlage – davon ausgegangen, dass in den dort zu errichtenden neuen Wohngebäuden ausschließlich, d.h. zu 100% öffentlich geförderte Wohnungen angeboten werden.
Plangebiet:
Neben den städtischen Grundstücken wurde auch das nördliche angrenzende unbebaute Flurstück 195 (südlich des Gebäudes Hofstraße 144) in das potentielle „Plangebiet“ einbezogen. Das Grundstück befindet sich zwar im Privateigentum, doch die Stadt Hilden ist als Eigentümerin der beiden rückwärtig gelegenen Grundstücke Inhaberin eines Geh- und Fahrrechts an diesem Grundstück. Weiterhin wurden auch die südlich gelegenen Grundstücke einbezogen, die zurzeit von der Stadt als gärtnerisch nutzbare Flächen an den Bürgerverein Hilden-Süd verpachtet sind.
Luftbild:
Potentielles Plangebiet
Artenschutzrechtliche Untersuchungen:
Das Plangebiet wurde gutachterlich auf das
Vorkommen planungsrelevanter Arten untersucht.
Die artenschutzrechtliche Ersteinschätzung
(ASP I) wurde von dem Büro „umweltbüro essen“ erstellt und hat folgende
Ergebnisse hervorgebracht:
·
Eine Beeinträchtigung von Amphibien kann vermieden
werden, indem der Teich auf dem Flurstück Nr. 195 zwischen Anfang Oktober und
Ende Februar beseitigt wird, wenn er denn beseitigt werden müsste.
·
Sommerquartiere von Fledermäusen sind auf dem Gelände
nicht gänzlich auszuschließen, so dass der Abriss von Altbauten in der Phase
zwischen Anfang November und Mitte Februar stattfinden sollte.
·
Für drei planungsrelevante Vogelarten wurde vom
Gutachter eine ergänzende Untersuchung gefordert.
·
Im Übrigen stünden einer baulichen Nutzung keine
artenschutzrechtlichen Punkte entgegen.
Die Ergebnisse der
daraufhin beauftragten Kartierung planungsrelevanter Brutvögel im Plangebiet
(Dr. Ulf Schmitz – Ökologische Landschaftsanalyse und Naturschutzplanung,
Düsseldorf) lauten wie folgt:
·
Die
im Untersuchungsgebiet vorkommenden Vogelarten wurden im Zeitraum von März bis
Juni 2018 durch sechs Tageskartierungen erfasst.
·
Es
wurden im potentiellen Plangebiet keine Arten der Roten Listen für Deutschland
bzw. NRW gefunden. Als einzige planungsrelevante Vogelart wurde der
Mäusebussard festgestellt, dieser wurde jedoch nicht als Brutvogel, sondern nur
als Gastvogel nachgewiesen. Das Untersuchungsgebiet stellt laut Gutachter kein
essentielles Nahrungshabitat für diese Art dar.
·
Es
gibt auf dem Gelände Obstbäume mit Höhlen, welche als Brutplätze für Vögel oder
als Fledermaussommerquartiere dienen könnten. Die Fällung dieser Bäume muss auf
den Monat Oktober beschränkt sein.
·
Die
Rodung der übrigen Gehölze sowie die Räumung und Planierung der Brachflächen
darf nur zwischen dem 01. Oktober und dem 28. Februar stattfinden.
·
Der
Wegfall der potentiellen Nistplätze sollte durch das Anbringen von je drei
Nisthilfen für Vögel und Fledermäuse in der unmittelbaren Nähe des Plangebietes
kompensiert werden.
·
Eine
Kompensation des Lebensraumverlustes für die nicht planungsrelevanten Arten
muss im Rahmen eines Landschaftspflegerischen Begleitplans durchgeführt werden.
Parallel zur
artenschutzrechtlichen Überprüfung wurden drei Baustudien vom Planungs- und Vermessungsamt
entwickelt, um dort öffentlich geförderten Wohnungsbau zu entwickeln. Diese Studien
wurden durch das Büro „grasy + zanolli engineering“ bezüglich der
Lärmemissionen der westlich gelegenen Eisenbahntrasse sowie des Bolzplatzes
beleuchtet. Außerdem wurden die Studien verwaltungsintern abgestimmt.
Bebauungsvorschlag Nr. 1
Die Grundzüge des in
der Anlage 1 beigefügten Bebauungsentwurfes stellen sich wie folgt dar:
Ø Die Planung
ermöglicht auf einer Fläche von ca. 8.270 qm ca. 40-45 Wohneinheiten, je
nachdem wie die Wohnungen letztendlich konzipiert werden (rot dargestellt).
Ø Bis auf ein an
der Hofstraße geplantes Einfamilienhaus sind ausschließlich Mehrfamilienhäuser
(Geschossigkeit II+D) vorgesehen.
Ø Die
Erschließung erfolgt über eine öffentliche Straße. Sie sollte so flächensparend
wie möglich ausgeführt werden (Straßenraumbreite max. 6,0 Meter). Die
öffentliche Straßenfläche ist in dem Bebauungsvorschlag grau dargestellt.
Ø Der ruhende
Verkehr wird in dem vorliegenden Entwurf oberirdisch geplant, um öffentlich
geförderten Wohnungsbau zu ermöglichen. Es wurde darauf geachtet, dass die
privaten Stellplätze gebündelt werden statt diese straßenbegleitend anzuordnen.
Dadurch soll der optische Eindruck verbessert bzw. die Wohnqualität gesteigert
werden.
Ø Im Süden des
Plangebietes ist eine Gemeinschaftsgrünfläche angedacht, welche mit dem daneben
liegenden Bolzplatz durch einen Weg verbunden werden könnte.
Ø Die (verschließbaren)
Loggien sind nach Süden bzw. Süd-Westen ausgerichtet.
Ø Die violett
dargestellten Elemente beziehen sich auf Fremdgrundstücke.
Die Idee ist, sich mit der Eigentümerin von dem Flurstück 195 zu vergleichen,
um die Erschließung teilweise auf ihrem Grundstück zu realisieren. Durch die neue
Erschließung würde auch ihr Garten als Bauland zu qualifizieren sein.
Ø Das Gelände
fällt nach Süd-Westen relativ stark ab und muss zu ¾ des Baugebietes (ca. 6.200
m²) um ca. 0,5 m angeschüttet werden.
Ø Das
Schmutzwasser ist zur Vermeidung eine Pumpenbauwerks in den Mischwasserkanal,
der in der Karnaper Straße verläuft, anzuschließen.
Das auf dem Plangebiet anfallende Regenwasser muss vor Ort versickert werden.
Ø Die
öffentliche Infrastruktur (Straße, Schmutz- und Regenwasserentsorgung sowie Lärmschutzwand)
ist auf Grundlage eines Unternehmererschließungsvertrages (UEV) vom Projektträger
auf seine Kosten zu errichten und der Stadt Hilden kostenfrei zu übergeben.
Ø Die an den
Bürgerverein Hilden-Süd verpachtete Fläche wird vollständig überplant und steht
einer kleingärtnerischen Nutzung nicht mehr zur Verfügung.
Um diesen Bebauungsentwurf umzusetzen, wäre zunächst die
Aufstellung eines Bebauungsplanes notwendig.
Das Büro „grasy +
zanolli engineering“ bewertet die Bebauungsvorschlag zusammengefasst wie folgt:
Bahntrasse
·
Die
Orientierungswerte werden durch die Schienenverkehrsgeräusche deutlich
überschritten; im Tageszeitraum von 12 bis 19 dB(A) und im Nachtzeitraum von 23
bis 28 dB(A), umso näher die Bebauung an die Bahntrasse heranrückt.
·
Als
Ansatz für eine mögliche aktive Schallschutzmaßnahme wird vom Gutachter eine
ca. 200m lange und vier Meter hohe Lärmschutzwand parallel der Schienenachse im
Bereich des Bahndammes vorgeschlagen.
·
Trotz
der Lärmschutzwand werden die Orientierungswerte für ein allgemeines Wohngebiet
weiterhin deutlich überschritten. Dementsprechend sind neben der Errichtung der
Schallschutzwand passive Schallschutzmaßnahmen an den Gebäuden wie
Lärmschutzverglasung, Schalldämmlüfter oder mechanische Be- und
Entlüftungsanlagen sowie zusätzlich besondere Grundrissgestaltungen der
Wohnungen (z.B. Schlafräume nach Osten ausrichten) vorzusehen.
Bolzplatz
·
Der
Bolzplatz ist der Allgemeinheit frei zugänglich und wird von Bürgern regelmäßig
genutzt.
·
Die
Lärmimmissionen des Bolzplatzes bewegen sich im Bereich der Pegelüberschreitungen,
welche bereits durch die aufgrund der Lärmemissionen der Eisenbahntrasse notwendigen
passiven Lärmschutzmaßnahmen ausgeglichen werden.
Eine
weitere aktive Lärmschutzmaßnahme am Bolzplatz wäre somit nicht notwendig.
Für die notwendige
öffentliche Infrastruktur (Straße und Schmutzwasserkanal) wurde zu diesem sehr
frühen Planungsstand versucht die voraussichtlichen Kosten einzuschätzen, die
naturgemäß nur sehr überschlägig ermittelt werden können und auf vorläufigen
Flächenansätzen basieren. Die Einschätzung besitzt nicht die Aussagequalität
einer Kostenschätzung gemäß HOAI-Leistungsphase 2.
Die geschätzten
Beträge belaufen sich circa auf:
·
Schmutzwasserkanal ca.
200.000 €
·
Straßenbau ca.
275.000 €
·
Anschüttung
von ca. 6.200 m² um ca. 0,5 Meter ca.
110.000 €
·
[Winkelstützmauern
(privat) ca.
35.500 €]
·
Lärmschutzwand
Bahntrasse ca.
248.000 €
Ungefähre
Gesamtkosten ca.
868.500 €
Die voraussichtlichen
öffentlichen Infrastrukturkosten belaufen sich bei 45 Wohnungen auf ca. 19.300 €
pro Wohneinheit.
Es wurde auch
geprüft, ob eine Anbindung an den Schmutzwasserkanal in der Hofstraße in Verbindung
mit einer umfassenderen Aufschüttung des Areals kostengünstiger sein könnte.
Hier beliefen sich die Infrastrukturkosten auf gut 1,2 Mio. Euro.
Bebauungsvorschlag Nr. 2
Es wurde eine „kleinere“ Variante dieses
Bebauungsentwurfs (siehe Anlage 2) erstellt, um zu prüfen, ob dadurch sich die
Kosten je Wohneinheit verringern lassen. Die Grundzüge dieses Bebauungsentwurfes
stellen sich wie folgt dar:
Ø Die Planung
ermöglicht auf einer Fläche von ca. 6.000 qm ca. 33 Wohneinheiten, je nachdem
wie die Wohnungen letztendlich konzipiert werden (rot dargestellt).
Ø Es sind in
diesem Entwurf zwei Einfamilienhäuser und fünf Mehrfamilienhäuser (Geschossigkeit
II+D) vorgesehen.
Ø Die
Erschließung erfolgt ebenfalls über eine öffentliche Straße. Aufgrund der
geringeren Anzahl an Wohngebäuden die erschlossen werden, kann sie mit einer Straßenraumbreite
max. 5,50 Meter noch flächensparender ausgeführt werden.
Ø Der ruhende
Verkehr ist auch hier oberirdisch geplant, um öffentlich geförderten Wohnungsbau
zu ermöglichen. Die Stellplatzanlage wird in räumlicher Nähe zu einer bestehenden
Garagenanlage gebündelt.
Ø Die
(verschließbaren) Loggien sind nach Süden und die Gärten der Einfamilienhäuser
nach Westen bzw. Süd-Westen ausgerichtet.
Ø Die violett
dargestellten Elemente beziehen sich – wie im Bebauungsvorschlag Nr. 1 – auf
Fremdgrundstücke. Auch hier muss sich die Stadt bzw. der Investor mit der
Eigentümerin vergleichen, um die Erschließung teilweise auf ihrem Grundstück zu
realisieren.
Ø Das Gelände fällt
nach Süd-Westen ab und deshalb muss ca. 4.000 m² um ca. 0,5 m angeschüttet
werden.
Ø Das
Schmutzwasser ist zur Vermeidung eine Pumpenbauwerks in den Mischwasserkanal,
der in der Karnaper Straße verläuft, anzuschließen.
Das auf dem Plangebiet anfallende Regenwasser muss vor Ort versickert werden.
Ø Die
öffentliche Infrastruktur (Straße, Schmutz- und Regenwasserentsorgung sowie Lärmschutzwand)
ist auf Grundlage eines Unternehmererschließungsvertrages (UEV) vom Projektträger
auf seine Kosten zu errichten und der Stadt Hilden kostenfrei zu übergeben.
Ø Die an den
Bürgerverein Hilden-Süd verpachtete Fläche wird nicht berührt.
Für diesen
Bebauungsentwurf wäre ebenfalls die Aufstellung eines Bebauungsplanes notwendig.
Im Zuge dessen wurde schalltechnisch
geprüft, ob die Lärmschutzwand an der Bahntrasse verkürzt werden könnte. Das
Schallausbreitungsmodell hat aber gezeigt, dass dies nicht möglich ist, so dass
hier die gleichen grundsätzlichen Aussagen wie zu Bebauungsvorschlag 1 gelten.
Bezüglich dieses Bebauungsvorschlags
belaufen sich die vorläufig eingeschätzten öffentlichen Infrastrukturkosten wie
folgt:
·
Schmutzwasserkanal ca.
200.000 €
·
Straßenbau ca.
182.500 €
·
Aufschüttung
von ca. 4.000 m² um ca. 0,5 Meter ca.
74.000 €
·
[Winkelstützmauern
(privat) ca.
27.800 €]
·
Lärmschutzwand
Bahntrasse ca.
248.000 €
Ungefähre
Gesamtkosten ca.
732.300 €
Die voraussichtlichen
öffentlichen Infrastrukturkosten belaufen sich bei 33 Wohnungen auf ca. 22.191 €
pro Wohneinheit.
Die
Realisierungskosten und der
Erschließungsbeitrag für die zukünftigen Anwohner würden sich bei diesem zweiten
Bebauungsvorschlag nicht erheblich reduzieren. Die Anzahl der Wohneinheiten
würde jedoch um gut ein Viertel verringert.
Bebauungsvorschlag Nr. 3
Zum Schluss wurde
eine Baustudie entwickelt, die eine arrondierende Bebauung nach § 34 BauGB vorsieht
(siehe Anlage 3):
Ø
Es
ist ein zur Hofstraße giebelständig stehendes Mehrfamilienhaus (Geschossigkeit
II+D) auf einer Fläche von ca. 1.450 qm
geplant. Dabei würden ca. 12 Wohneinheiten realisiert werden können (rot
dargestellt).
Ø Der Abstand des Gebäudes zur südlichen
Grundstücksgrenze entspricht nur dem Mindestmaß der Abstandsflächen gemäß BauO
NRW. Die notwendigen nutzbaren Frei- und Erholungsflächen werden zwischen
Garagen-/Stellplatzanlage und Wohngebäude angeordnet.
Ø
Die Erschließung erfolgt ebenfalls über einen privaten
Erschließungsweg mit
einer Wegeraumbreite von 3,50 bis 4,50 Meter.
In der folgenden Kostenzusammenstellung sind aus Gründen der Vergleichbarkeit
die Kosten für den Bau des privaten Weges bis zum Ende des Gebäudes, d.h. bis
zu einer Entfernung von rund 50 m von der Hofstraße enthalten.
Ø Der ruhende
Verkehr ist auch hier oberirdisch geplant, um öffentlich geförderten Wohnungsbau
zu ermöglichen. Die Anlage wird im rückwärtigen Bereich des Grundstücks am Ende
des Weges angeordnet.
Ø Die
(verschließbaren) Loggien sind nach Süden ausgerichtet.
Ø Die violett dargestellten Elemente
beziehen sich wie in den vorangegangenen Bebauungsvorschlägen auf
Fremdgrundstücke. Auch hier muss sich die Stadt bzw. der Investor mit
der Eigentümerin vergleichen, um die Erschließung teilweise auf ihrem Grundstück
zu realisieren.
Ø Das Gelände
fällt nach Westen ab und deshalb muss ca. 250 m² um bis zu 1 m angeschüttet
werden.
Ø Das Schmutzwasser kann durch die
höhere Anschüttung in den Schmutzwasserkanal in der Hofstraße eingeleitet
werden.
Das
auf dem Plangebiet anfallende Regenwasser muss vor Ort im rückwärtigen Bereich
des Grundstücks versickert werden.
Ø Die an den
Bürgerverein Hilden-Süd verpachtete Fläche wird nicht berührt.
Für
diesen Vorschlag müsste kein Bebauungsplanverfahren durchgeführt werden, da
sich die Planung nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der
näheren Umgebung einfügt und nach § 34 BauGB genehmigt werden könnte.
Auch
wäre für diesen Entwurf keine Errichtung einer Lärmschutzwand entlang der
Eisenbahntrasse notwendig. Es müssten „nur“ passive Lärmschutzmaßnahmen am
Gebäude wie Lärmschutzverglasung, Schalldämmlüfter oder mechanische Be- und
Entlüftungsanlagen eingebaut sowie ggfs. zusätzlich besondere
Grundrissgestaltungen der Wohnungen vorgesehen werden.
Die geschätzten Kosten
der hier ausschließlich privaten Infrastruktur belaufen sich bei dieser Bebauungsvariante
auf:
·
Schmutzwasseranschluss
(ohne Pumpe) ca. 35.000
€
·
[Straßenbau
(privat) ca.
45.000 €]
·
Aufschüttung
von ca. 250 m² um bis zu 1 Meter ca.
10.000 €
·
[Winkelstützmauern
(privat) ca.
31.950 €]
Ungefähre
Gesamtkosten ca.
121.950 €
Die
Erschließungskosten pro Wohneinheit belaufen sich auf ca. 10.163 €.
Bei dieser
Bebauungsvariante könnte die Wohnungsbaugesellschaft Hilden mbH (oder ein
anderer Investor) direkt einen Bauantrag stellen und nach Genehmigung die
Grundstücke bebauen. Weitere Kosten, als die bereits für die Gutachten
investierten, würden dabei für die Stadt Hilden nicht anfallen.
Fazit:
Eine Wohnbebauung
in dem potentiellen Plangebiet ist leider nur kostenintensiv umzusetzen. Die Topografie
und die vorliegenden Lärmquellen erschweren die Realisierung eines Vorhabens. Eine
Bebauung ist angesichts der Rahmenbedingungen nur mit einem relativ hohen
finanziellen Aufwand umsetzbar. Kosten für Aufschüttung, Kanalisation, Straße
und ggfs. Lärmschutzwand entlang der Eisenbahntrasse führen zu einem hohen
Investitionserfordernis. Dem stehen je nach Bebauungsvorschlag und Aufwand
ungefähr 45 oder 33 oder 12 Wohneinheiten entgegen, die erzielt werden könnten.
Größere Projekte,
die grundsätzlich städtebaulich möglich sind, benötigen die Aufstellung eines
Bebauungsplans sowie die Errichtung einer Lärmschutzwand entlang der
Eisenbahntrasse.
Ein Bauprojekt nach § 34 BauGB ermöglicht voraussichtlich nur eine geringe
Anzahl von Wohneinheiten, wäre aber kurzfristig umsetzbar.
Aus Sicht der
Verwaltung ist neben den dargestellten Kriterien auch das mögliche
Konfliktpotential zu berücksichtigen, das durch den jeweiligen Entwurf ggfs.
hervorgerufen wird.
Im Bebauungsvorschlag 2 wird die Pachtfläche des Bürgervereins Hilden-Süd nicht
eingeschränkt. Auch wird keine als Einschränkung empfundene zusätzliche
Einsichtsmöglichkeit in die Gärten der Häuser Hofstraße 154a bis 154f
begünstigt. Zusätzlich stellt die Schaffung von Wohnungen auf Basis des
Bebauungsvorschlags Nr. 2 – auch in Bezug auf den dadurch ausgelösten Fahrverkehr
sowie der Unterbringung des ruhenden Verkehrs –zwischen den einzelnen
Bebauungsvorschlägen die mittlere Belastung dar.
Deshalb schlägt die
Verwaltung vor, ein Bebauungsplan-Aufstellungsverfahren nach §13a BauGB
einzuleiten, um die Errichtung von öffentlich gefördertem Wohnungsbau auf
Grundlage des Bebauungsvorschlags Nr.2 zu ermöglichen.
gez.
B. Alkenings
Bürgermeisterin