Fortschreibung des Vermarktungskonzepts
Beschlussvorschlag:
Der Rat
beschließt nach Vorberatung im Wirtschafts- und Wohnungsbauförderungsausschuss
sowie im Haupt- und Finanzausschuss:
1. Die Beschlüsse des Rates vom
17.06.2015 zum Konzept zur Vermarktung des Grundstücks der ehemaligen
Albert-Schweitzer-Schule werden geändert.
2. Die in der Anlage 1 blau
unterlegten Baugrundstücke werden von der Stadt Hilden nach Konzeptqualität an
einen Investor vergeben.
2.1 Das Investorenauswahlverfahren
soll in Form eines Bestgebotsverfahrens mit einer Gewichtung des Konzepts zu
70% und des Kaufpreises zu 30% durchgeführt werden.
2.2 Der Mindestkaufpreis wird durch
ein Verkehrswertgutachten festgelegt, in dem die voraussichtlichen Kosten der
öffentlichen Infrastruktur gemäß beschlossener Kostenberechnung berücksichtigt
werden.
2.3 Zur Beurteilung des Konzepts
wird die in Anlage 3 vorgelegte Bewertungsmatrix herangezogen. Sollten durch
die rechtliche Beratung bei der Vorbereitung des Investorenauswahlverfahrens
Änderungen erforderlich werden, sind diese so durchzuführen, dass die in der
Bewertungsmatrix enthaltenen wohnungspolitischen Ziele erhalten bleiben. Bei
einem Bedarf zu wesentlichen Änderungen ist die Bewertungsmatrix dem Rat erneut
zur Beratung vorzulegen.
3. In dem Punkte-Tableau (Anlage
5), das zur Vergabe der „preisgedämpften“ Wohnungen dient, werden die Kriterien
zur Ortsgebundenheit (Wohnen und Arbeiten in Hilden) ersatzlos gestrichen.
In Ziffer 3 c) wird die Pflegestufe I durch Pflegegrad 3 ersetzt.
4. Der Investor hat sich in
einem Vorfinanzierungs- und Unternehmererschließungsvertrag zu verpflichten,
die öffentlichen Straßen sowie die Schmutz- und Regenwasserentwässerung (einschließlich
Versickerungsanlage) gemäß dem beschlossenen Entwurf (Sitzungsvorlage WP 14-20
SV 66/073) zu errichten und nach Herstellung der Stadt Hilden zu übergeben.
Im Bewerbungsverfahren hat
der Investor nachzuweisen, dass er
• im Hinblick auf die Bauverpflichtung und
den Bau der öffentlichen Infrastruktur fachlich geeignet ist und
• in der Lage ist, das Projekt finanziell
durchzuführen, durch Vorlage eines Finanzierungsnachweises über die
Gesamtinvestition sowie eine aktuelle Creditreform-Auskunft.
5. Der Investor hat sich im
Kaufvertrag zur Umsetzung seines Konzepts zu verpflichten.
Weiterhin sind die in der Anlage 6 beigefügten Bedingungen im Kaufvertrag
aufzunehmen. Sollten durch die rechtliche Beratung bei der Vorbereitung des
Investorenauswahlverfahrens Änderungen erforderlich werden, sind diese so
durchzuführen, dass die Ziele der Regelung erhalten bleiben. Bei einem Bedarf
zu wesentlichen Änderungen sind die Kaufvertragsbedingungen dem Rat erneut zur
Beratung vorzulegen.
Die Umsetzung ist mit Vertragsstrafen sowie der Begründung eines Rückkauf- und
Ankaufsrechts für die Stadt Hilden zu sichern.
6. Weiterhin ist der Investor im
Kaufvertrag zu verpflichten, die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 254
einzuhalten.
Dies ist mit Vertragsstrafen sowie der Begründung eines Rückkauf- und Ankaufsrechts
für die Stadt Hilden zu sichern.
7. Das in der Anlage 1 grün
unterlegte Baugrundstück wird der WGH Wohnungsbaugesellschaft Hilden mbH im
Wege der Stammkapitalerhöhung übertragen.
Die WGH Wohnungsbaugesellschaft Hilden mbH ist zu verpflichten, auf dem
Baugrundstück ausschließlich öffentlich geförderte Mietwohnungen im
Geschosswohnungsbau zu errichten.
8. Die Finanzmittel zur
Erstellung des Verkehrswertgutachtens sowie für die rechtliche Begleitung des
Investorenauswahlverfahrens werden vorzeitig freigegeben.
Erläuterungen und Begründungen:
1. Zusammenfassung
1.1 Ausgangssituation:
·
Das
bestehende Vermarktungsmodell der kleinteiligen Grundstücksvergabe im
Einfamilienhausbau entspricht – insbesondere aufgrund der mit Hilfe des
Punkte-Tableaus „zusammengewürfelten“ Bauherren-Gemeinschaften – nicht den
Ansprüchen der Interessenten und den sich verändernden Rahmenbedingungen und
ist gescheitert. Hier sind die Erwartungen der Verwaltung leider nicht
eingetreten. Die Interessenten bevorzugen ein Bauträgermodell.
·
Die
Kosten für die Erstellung der öffentlichen Straßen und Kanäle liegen laut
Kostenberechnung aus 2016 rund 967.000 Euro über den Kosten, die in der
städtebaulichen Kalkulation berücksichtigt waren, die dem 2015 beschlossenen
Vermarktungskonzept zugrunde lag.
Die angestrebte „Schwarze Null“ ist damit im bisherigen Vermarktungsmodell
nicht mehr zu erreichen.
·
Aufgrund
fehlenden Personals in Folge des Fachkräftemangels im Bereich Tiefbauingenieure
kann das Tiefbauamt den Straßen- und Kanalbau nicht leiten.
Dies ist aber eine Voraussetzung für die angestrebte kleinteilige
Grundstücksvergabe.
·
Die
Baugruppe TRIALOG benötigt das für „Innovative Wohnformen“ reservierte Baugrundstück
nicht mehr, da sie ein Projekt auf dem Grundstück der ehemaligen kath. Kirche
an der Düsseldorfer Straße im Stadtteil Hilden-West entwickelt.
Auf die kleinteilige Grundstücksvergabe im Geschosswohnungsbau kann – mit
Ausnahme der Baugrundstücke für die WGH – deshalb verzichtet werden.
Das Vermarktungskonzept sollte unter
Erhalt möglichst vieler Ziele angepasst werden.
1.2 Vorschlag:
·
Das
Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) hat
im November 2015 in seinen „Kernempfehlungen und Maßnahmen“ des Bündnisses für
bezahlbares Wohnen und Bauen ein neues Modell zur Grundstücksvergabe
veröffentlicht.
Die Grundstücksvergabe soll nicht auf Grundlage eines Höchstgebotes erfolgen
(traditionelles Bauträgermodell), sondern es wird empfohlen, „eine Vergabe der
Grundstücke nach Konzeptqualität“ auf Basis von transparenten
Bewertungskriterien durchzuführen.
Die Stadt Köln wendet dieses Verfahren bereits an.
·
Das
neue Instrument der Grundstücksvergabe in Form eines Bestgebotsverfahrens mit
einer Gewichtung des Konzepts zu 70% und des Kaufpreises zu 30% (mit Festlegung
eines Mindestgebots – zunächst: 2,4 Mio. Euro) bietet die Chance, dass die „schwarze
Null“ sowie die wesentlichen wohnungspolitischen Ziele erreicht werden können.
·
Aus
dem beschlossenen Vermarktungskonzept können folgende Bewertungskriterien übernommen
werden:
o Anteil von Einfamilienhäusern mit
mind. 6 m-Hausbreite (mind. 33)
o Anteil der Nettowohnfläche für
„preisgedämpften“ Wohnungsbau, die durch den Investor aufgrund des
Punkte-Tableaus vergeben werden.
o Anteil an der Nettowohnfläche für
öffentlich geförderten Wohnraum im Geschosswohnungsbau (mind. 10%) [20%
errichtet die WGH auf dem „grünen“ Baugrundstück.]
o Energiestandard der Wohngebäude: mind.
Kfw-Effizienzhaus-Standard 55
Als neue Kriterien sollten aufgenommen werden:
o Anteil der Wohneinheiten mit
familienfreundlichen Grundrissen im Geschosswohnungsbau
o Anteil der Mietwohnungen im
Geschosswohnungsbau
·
Der
Investor hat die äußere und innere Erschließung auf Grundlage eines
Vorfinanzierungs- und Unternehmererschließungsvertrags auf eigene Kosten und
Verantwortung zu errichten und nach Abschluss der Stadt Hilden kostenfrei zu
übergeben.
Dafür erhält er die „blauen“ Baugrundstücke (13.588 m²) zur Verfügung, um sie
gemäß seines Konzepts, das im Kaufvertrag verbindlich gesichert wird, zu
bebauen.
·
Das
Investorenauswahlverfahren muss europaweit ausgeschrieben werden.
2. Ausgangssituation
2.1 Scheitern des Modells der
Bauherrengemeinschaften
Zum Abschluss der im Sommer 2015 durchgeführten Ausschreibung für sieben
Baugrundstücke an der Lindenstraße hielt nur ein kinderloses Ehepaar seine
Bewerbung aufrecht. Deshalb hat der Rat in seiner Sitzung am 16.03.2016
entschieden, die Baugrundstücke der WGH zu übertragen, damit die städtische
Tochter die Reihenhäuser errichtet und vermarktet.
Über die Gründe, warum bei dieser Ausschreibung nur so wenige
Bewerbungen eingegangen sind, obwohl sich so viele auf die unverbindliche
Interessentenliste haben eintragen lassen, kann die Verwaltung nur spekulieren.
Das Ansinnen, die Häuser in eigener Verantwortung zu bauen bzw. bauen zu
lassen, um Kosten zu sparen, fand nicht den erhofften positiven Anklang. Die
Zinsen für Hypothekendarlehen sind weiterhin und auf absehbare Zeit sehr
günstig. Daher wird es von den Interessenten nicht unbedingt für notwendig
erachtet, Geld zu sparen und ggfs. durch Ersatzleistungen, wie z.B. durch Eigenleistungen
(„Muskelhypothek“), zu kompensieren.
Aus heutiger Sicht war der wesentliche Grund für das ausbleibende
Interesse, dass sich die Kaufinteressenten verpflichten mussten, eine
Bauherrengemeinschaft zu bilden.
Mit Ausnahme des kinderlosen Ehepaares war allen das Risiko zu groß, um
mit mehreren Familien eine gemeinsame und aufeinander angewiesene Gemeinschaft
zu bilden, die sich untereinander nicht kennt und durch das städtische
Punkte-Tableau zufällig zusammengewürfelt wurde. Das wurde aus Sicht der
Verwaltung dadurch deutlich, da fast alle eingegangenen Bewerbungen erst dann
zurückgezogen wurden, nachdem sich die Bewerber in einem ersten Gespräch
kennengelernt hatten.
Alle Bewerber haben deutlich gemacht, dass sie eigentlich auf der Suche
nach einem von einem Bauträger erstellten Gebäude waren. Dies wurde zusätzlich
mit der Hoffnung verbunden, es von der Stadt günstiger als auf dem freien Markt
erwerben zu können.
Obwohl das Modell
der Bauherrengemeinschaften mit seinen Vor- und Nachteilen an anderen Orten
funktioniert, kann für Hilden festgestellt werden, dass dieses Modell zur
Umsetzung der Mehrgenerationensiedlung nicht tauglich und somit gescheitert
ist.
2.2 Bau der öffentlichen Straßen sowie der
Schmutzwasser(SW)- u. Regenwasser(RW)-Kanäle
Um die
Baugrundstücke möglichst kleinteilig an unterschiedliche Schlusskäufer (WGH,
„Innovative Wohnformen“, junge Familien/Lebensgemeinschaften sowie Bauträger)
veräußern zu können, ist es erforderlich, dass die öffentlichen Straßen und
Kanäle in Verantwortung der Stadt Hilden errichtet werden.
Es war immer
vorgesehen, dass die Fachplanung und Bauleitung durch ein zu beauftragendes
Ingenieurbüro erfolgt. Das Tiefbau- und Grünflächenamt sollte dabei den Bau der
notwendigen Straßen- und Kanalbaumaßnahmen als Bauherr leiten und koordinieren
(Projektleitung).
Durch die seit 2016
nicht besetzbare Stelle im Sachgebiet 66.1 Straßenbau ist es dem Tiefbau- und
Grünflächenamt nicht mehr möglich, die Projektleitung wahrzunehmen.
Eine Umschichtung bzw. Verschieben anderer Bauprojekte des Tiefbau- und
Grünflächenamtes wurde geprüft, ist aber in dem für die Wahrnehmung der
Bauleitung erforderlichen Umfang leider nicht möglich.
Vor diesem Hintergrund bittet deshalb das Tiefbau- und Grünflächenamt, die
öffentliche Infrastruktur durch einen Investor auf Grundlage eines
Unternehmererschließungsvertrags (UEV) realisieren zu lassen.
Exkurs: Kann
eine städtische Gesellschaft (z.B. GkA, IGH oder WGH) die Projektleitung zur Herstellung
der Erschließung (Regenwasser, Schmutzwasser und öffentliche Verkehrsflächen)
übernehmen?
Im Rahmen der Beratung der Sitzungsvorlagen WP 14-20 SV 61/016/1 „Konzept
zur Vermarktung des Grundstücks der ehemaligen Albert-Schweitzer-Schule“ und WP
14-20 SV 61/063/2 „Ausschreibungsphase 1 für Einfamilienhäuser“ wurde
erläutert, warum – wenn überhaupt – nur die WGH Wohnungsbaugesellschaft Hilden
mbH die Aufgabe des Bauträgers übernehmen könnte. Hier spielten insbesondere
europarechtliche Vorgaben im Vergaberecht („In-House-Geschäft“) sowie
steuerrechtliche Betrachtungen eine erhebliche Rolle.
Jedoch begrenzt der Gesellschaftszweck „An- und Verkauf von unbebautem und bebautem
Grundbesitz, die Errichtung von Wohn- und gemischt genutzten Gebäuden sowie deren
Verwaltung und Bewirtschaftung und die Durchführung aller sonstigen Geschäfte
und Dienstleistungen, die mit den genannten Aktivitäten in direktem oder
indirektem Zusammenhang stehen, sie ergänzen oder fördern“ die Tätigkeit der WGH.
Die Beschränkung des Gesellschaftszwecks könnte jedoch durch eine Anpassung des
Gesellschaftsvertrages aufgehoben werden. Eine Beauftragung der WGH, die
Erschließungsanlagen zu erstellen, käme somit grundsätzlich in Betracht.
Beauftragt die Stadt Hilden die WGH, so hat diese ihrerseits allerdings bei der
Auftrags-vergabe und der Auftragsabwicklung die gleichen vergaberechtlichen
Regelungen wie die Stadt Hilden zu berücksichtigen, da sie dann ihrerseits als
öffentlicher Auftraggeber gilt. Das ist die Konsequenz aus der Beherrschung
durch die Stadt Hilden „wie eine eigene Dienststelle“. Das bedeutet, dass z.B. die
bei privaten Vergaben üblichen Nachverhandlungen mit Auftragnehmern
ausdrücklich ausgeschlossen sind.
Insofern wäre eine Einschaltung der WGH zwar rechtlich im Rahmen eines In-House-Geschäftes
ohne vorherige Ausschreibung möglich, brächte dem Gesamt-Konzern Stadt Hilden
aber wirtschaftlich keinen Vorteil.
Weiterhin ist zu beachten, dass die in der WGH zur Verfügung stehenden
Personalressourcen für die Verwaltung ihrer Immobilien sehr stark gebunden
sind. Im Neubaubereich werden zurzeit die öffentlich geförderten Bauvorhaben
Kirchhofstraße 28 und Hochdahler Straße 233 betreut. Im Zuge der Realisation
der Mehrgenerationensiedlung sind die Projekte auf den „grünen“ Baugrundstücken
an der Kunibertstraße bzw. an der Straße Am Wiedenhof mit dem Kreis Mettmann
abzustimmen und zu realisieren.
Aufgrund der aktuellen Eigenkapitalhöhe der WGH muss bereits das Projekt zum
Bau der sieben Reihenhäuser an der Lindenstraße zu 100 % – d.h. inkl. der
Erwerbskosten für die Grundstücke – durch Fremdkapital finanziert werden, was
schon dieses gegenüber der vollständigen Umsetzung der Mehrgenerationensiedlung
„kleine“ Projekt für die Gesellschaft nicht einfach macht.
Hieraus wird deutlich, dass die WGH mit Hilfe von Bauunternehmen, die als
Generalunternehmer beauftragt werden, zwar grundsätzlich als freier, aber an
die Beschlüsse des Rates gebundener Bauträger tätig werden kann. Aber die
personellen Ressourcen lassen es nicht zu, dass die Herstellung der
öffentlichen Infrastruktur sowie die Umsetzung aller in der
Mehrgenerationensiedlung geplanten Baumaßnahmen durch die WGH kurzfristig in
Angriff genommen und umgesetzt werden können.
2.3 Kosten für den Bau der öffentlichen Straßen
und Kanäle
Im
Stadtentwicklungsausschuss am 09.11.2016 und im Haupt- und Finanzausschuss am
30.11.2016 wurde auf Grundlage der Sitzungsvorlage WP 14-20 SV 66/073 die
Unterlagen nach § 14 GemHVO (Entwurfsplanung und Kostenberechnung –
HOAI-Leitungsphase 3) für den Straßen- und Kanalbau in der
Mehrgenerationensiedlung beraten.
Für den Bau der
SW-Kanäle und RW-Kanäle (inkl. RW-Versickerung) wurden voraussichtliche Kosten
von 1.297.000 Euro und für den Straßenbau von 1.620.000 Euro berechnet.
Diese Kosten überschritten
die in der 2014 erstellten städtebaulichen Kalkulation enthaltenen Baukosten
von 840.000 Euro bzw. 1.110.000 Euro um insgesamt 967.000 Euro.
Die Kostenschätzung aus 2013 basierte auf Kostenkennwerten, die spätere
Kostenberechnung auf konkret ermittelten Baumassen.
Bereits in der genannten
Sitzungsvorlage wurde darauf hingewiesen, dass wegen der Laufzeit des Projektes
– insbesondere auch wegen der Nutzung der ehemaligen Schulgebäude als Notunterkunft
für Flüchtlinge und Asylbegehrende – mit Kostenerhöhungen gerechnet werden
muss. Hinzu kommt die derzeitige sehr gute Baukonjunktur.
Dadurch besteht die
Gefahr, dass die städtebauliche Kalkulation der Einnahmen und Ausgaben bzw. Aufwendungen,
die dem Beschluss des Rates zum Vermarktungskonzept am 17.06.2015 zugrunde lag,
noch weiter ins Ungleichgewicht abrutscht.
Die berechneten
Kosten sind seit 2017 in der Finanzplanung des Haushalts der Stadt Hilden enthalten.
3. Neues Bauträgermodell: Investorenauswahl
nach Konzeptqualität
Vor dem Hintergrund
des Scheiterns des Modells der Bauherrengemeinschaften, der fehlenden
Personalressourcen im Tiefbau- und Grünflächenamt sowie der zu erwartenden
Schieflage bei den Einnahmen und Ausgaben/Aufwendungen ist ein neuer Weg zu
finden, um das Projekt unter Beibehaltung möglichst vieler wohnungspolitischer
Ziele, die mit der Mehrgenerationensiedlung verbunden sind, möglichst schonend
für die Finanz- und Personalressourcen der Stadt kurzfristig umzusetzen.
Ein von der Stadt
Hilden unabhängiger Investor wird sich nur finden, wenn das Projekt für ihn wirtschaftlich
ist. Um die Kosten für die Herstellung der Erschließung möglichst breit zu
streuen und dadurch auf breiter Basis zu amortisieren, müssen einem Investor –
mit Ausnahme der an die WGH verkauften sieben Baugrundstücke an der
Lindenstraße und des für den öffentlich geförderten Wohnungsbau vorgesehenen
Baugrundstücks im Bereich Kunibertstraße / Am Wiedenhof – alle übrigen
Baugrundstücke zum Kauf und zur Entwicklung zur Verfügung gestellt werden.
Unter Verzicht auf
die Reservierung für „Innovative Wohnformen“ stünden auf dem Grundstück der
ehemaligen Albert-Schweitzer-Schule für den Verkauf an einen Investor die in
der beigefügten Übersicht zur Grundstücksvergabe blau unterlegten
Baugrundstücke mit einer Gesamtgröße von 13.588 m² zur Verfügung.
Exkurs: Im
Übersichtsplan grün unterlegt ist das 2.001 m² große Baugrundstück für den
öffentlich geförderten Wohnungsbau durch die WGH.
Gelb unterlegt sind die sieben Baugrundstücke an der Lindenstraße, die gemäß Beschluss
des Rates vom 16.03.2016 (WP 14-20 SV 61/61/063/2) durch die WGH als Bauträger
bebaut sowie vermarktet werden und insgesamt 1.031 m² groß sind.
Rot unterlegt ist das 295 m² große Erbbau-Grundstück des TuS Hilden 1896 e.V.
inkl. der 117 m² großen Arrondierungsfläche, die aus den Festsetzungen des
Bebauungsplans Nr. 254 resultiert, an der Kunibertstraße.
Aber nur einen
Bauträger zu suchen, der ausschließlich den Bebauungsplan Nr. 254 baulich umsetzt,
erfüllt nicht die Wünsche und Erwartungen, die mit der Umsetzung der
Mehrgenerationensiedlung verbunden sind und immer wieder vor, während und nach
der Aufstellung des Bebauungsplanes diskutiert wurden.
Das Bundesministerium
für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) empfiehlt in seinen
„Kernempfehlungen und Maßnahmen“ des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und
Bauen (November 2015) ein neues Modell zur Grundstücksvergabe. Die
Grundstücksvergabe sollte nicht nur auf Grundlage eines Höchstgebotes erfolgen,
sondern es wird empfohlen, „eine Vergabe der Grundstücke nach Konzeptqualität“
durchzuführen.
Durch die Vergabe
öffentlicher Grundstücke nach diesem neuen Modell der Konzeptqualität (kurz:
Konzeptvergabe) kann im öffentlichen Interesse Einfluss auf die qualitative
Verwertung von Grundstücken und vor allem auf die Grundstückspreise genommen
werden. Anstatt an einem meist von Investoren gebotenem Höchstpreis orientiert
sich die Vergabeentscheidung der Kommune bei der Konzeptvergabe u.a. an
vielfältigen inhaltlichen Kriterien. „Transparente Bewertungskriterien sollten
zwingende Voraussetzung für eine stärkere Nutzung von Konzeptvergaben sein.
Allerdings dürfen deren Anforderungen das Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen,
nicht durch überhöhte Ansprüche konterkarieren.“ (aus Punkt 2.2.2 der „Kernempfehlungen
und Maßnahmen“ des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen (November 2015))
Die Stadt Köln
wendet dieses neue Verfahren bei der Grundstücksvergabe bereits an (siehe Anlage
2).
4. Vorschlag für eine Bewertung der Konzeptqualität
Aus dem am
17.06.2015 durch den Rat beschlossenen Vermarktungskonzept lassen sich folgende
wohnungspolitische Ziele ableiten:
·
Es
sollen 40 Einfamilien-(reihen)-häuser errichtet werden, die an „Junge Familien
/ Lebensgemeinschaften“ auf Grundlage eines Punkte-Tableaus vergeben werden.
11 Baugrundstücke für Reihenhäuser sollen zusätzlich nur an
„Schwellenhaushalte“ vergeben werden, deren Einkommen maximal 40% über der
Einkommensgrenze für den Wohnberechtigungsschein (WBS) liegt.
·
30%
der neuen Nettowohnbaufläche im Geschosswohnungsbau soll künftig als öffentlich
geförderter Wohnraum zur Verfügung stehen.
Ein Anteil von 20% soll die WGH auf dem „grünen“ Baugrundstück im Bereich
Kunibertstraße / Am Wiedenhof errichten.
·
Ein
Baugrundstück im Baublock WA 2 wurde für „Innovative Wohnformen“ reserviert.
·
Die
neuen Gebäude sollen einem hohen Energie-Standard gerecht werden.
Das Baugrundstück
wurde auf Grund der Initiative der Baugruppe TRIALOG reserviert.
Die Baugruppe TRIALOG entwickelt aber zurzeit mit hohem finanziellem Engagement
ein Bauprojekt auf dem Grundstück Düsseldorfer Str. 150 (ehemalige katholische
Kirche St. Johannes Evangelist) im Stadtteil Hilden-West. Da keine andere
Initiative aus Hilden bisher Wünsche nach einem Baugrundstück in der
Mehrgenerationensiedlung konkretisiert hat, kann aus Sicht der Verwaltung auf
die weitere Reservierung verzichtet werden kann.
Alle anderen
vorgenannten wohnungspolitischen Ziele des Vermarktungskonzepts können nach
derzeitigem Kenntnisstand der Verwaltung zwar in leicht abgewandelter Form mit
folgenden Bewertungskriterien bei einer Konzeptvergabe berücksichtigt werden:
·
Anteil
von Einfamilienhäusern mit mind. 6 m-Hausbreite (mind. 33)
·
Anteil
der Nettowohnfläche für „preisgedämpften“ Wohnungsbau, die durch den Investor
aufgrund des Punkte-Tableaus vergeben werden.
·
Anteil
an der Nettowohnfläche für öffentlich geförderten Wohnraum im
Geschosswohnungsbau (mind. 10%)
·
Energiestandard
der Wohngebäude (mind. Kfw-Effizienzhaus-Standard 55)
Die Kriterien
könnten weiterhin um folgende Punkte ergänzt werden:
·
Anteil
der Wohneinheiten mit familienfreundlichen Grundrissen im Geschosswohnungsbau (mind. 3 Wohn-/Schlaf-Zimmer)
·
Anteil
der Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau
Der konkrete
Vorschlag für eine entsprechende Bewertungsmatrix ist als Anlage 3 beigefügt.
Um den finanziellen
Aspekt des Projekts nicht außer Acht zu lassen, schlägt die Verwaltung vor, die
Konzeptvergabe in Form eines Bestgebotsverfahrens mit einer Gewichtung des
Konzepts zu 70% und des Kaufpreises zu 30% durchzuführen.
Im Bestgebotsverfahren wird neben der Verpflichtung des Investors zum Abschluss
eines Erschließungsträgervertrages zur Herstellung der öffentlichen
Infrastruktur zusätzlich ein Mindestgebot gefordert, das auf Grundlage eines
noch zu erstellenden Verkehrswertgutachtens[1]
festzulegen ist.
5. Kalkulation der Einnahmen und der
Ausgaben (inkl. des buchhalterischen Aufwands)
Da noch kein
Verkehrswertgutachten vorliegt, wird das Mindestgebot zunächst auf Basis des Bodenrichtwertes
in Höhe von 390 Euro/m² (Stand: 01.01.2017 – erschließungs- und kanalanschlussbeitragsfrei)
abzüglich der in der Kostenberechnung kalkulierten Erschließungskosten in Höhe
von 2,917 Mio. Euro im Sinne eines „vorsichtig schätzenden Kaufmanns“ auf
2.400.000 Euro festgelegt.
Die Fortschreibung
und Aktualisierung der städtebaulichen Kalkulation bei Umsetzung der vorgeschlagenen
Vergabe der Grundstücke nach Konzeptqualität kommt mit diesem Mindestgebot zusammengefasst
zu folgendem Ergebnis:
|
|
bis einschl. Haushalt 2017 |
Haushalt 2018[2] |
Summe |
Einnahmen |
|
|
|
~3.696.000
€ |
- Verkaufseinnahme |
14.619 m² |
412.400 € |
~2.400.000 € |
|
- Stammkapitalerhöhung WGH |
2.001 m² |
|
540.000 € |
|
- Erschließungsbeiträge, etc. Dritter |
|
|
~344.000 € |
|
Ausgaben / Aufwand |
|
|
|
~4.203.000
€ |
- Ausgaben |
|
~1.314.000 € |
~344.000 € |
|
- NKF-Abschreibungsaufwand |
|
~695.000 € |
~1.851.000 € |
|
Die ausführliche
Kalkulation der Einnahmen und der Ausgaben bzw. des Aufwands ist als Anlage 4
beigefügt.
Bei einem Zuschlag
zum Mindestgebot würde die Stadt Hilden laut Kalkulation einen buchhalterischen
Verlust über das Gesamtprojekt von rund 507.000 Euro machen.
Sollte das Zuschlagsgebot (ohne Berücksichtigung der Erschließungskosten) bei
rund 430 Euro/m² Grundstück – also gut 40 Euro über den Bodenrichtwert zum
01.01.2017 – liegen, könnte die Stadt Hilden – trotz der geforderten
wohnungspolitischen Ziele – wieder die angestrebte „schwarze Null“ erreichen.
Exkurs: Auf
den zur Verkauf stehenden „blauen“ Baugrundstücken können laut Bebauungsplan
Nr. 254 bei einer durchgehend dreigeschossigen Bebauung überschlägig ungefähr
12.750 m² Wohnfläche im Geschoss- und im Einfamilienhausbau realisiert werden.
Ohne Berücksichtigung der Erschließungskosten beträgt dann der
Grundstücksanteil je m² Wohnfläche bei dem Mindestgebot rund 415 Euro je m²
Wohnfläche, bei einem „gewinnbringenden“ Zuschlagsgebot rund 460 Euro je m²
Wohnfläche.
Im Abschnitt
„Finanziellen Auswirkungen“ sind die Auswirkungen der Konzeptvergabe mit Abschluss
eines Vorfinanzierungs- und Unternehmererschließungsvertrags auf den Haushalt
2018 mit seiner mittelfristigen Finanzplanung produktorientiert dargestellt.
6. Notwendige Änderung des Punkte-Tableaus:
Im März 2017 hat
sich das BMUB mit der EU-Kommission auf Anforderungen geeinigt, wie „Einheimischenmodelle“
europarechtskonform durchgeführt werden dürfen. Für das Modell kommen Bewerber
in Betracht, deren Vermögen und Einkommen bestimmte Obergrenzen nicht überschreitet.
Bei der anschließenden Punkteverteilung kann dann dem Kriterium der
„Ortsgebundenheit“ bis zu 50 Prozent Gewichtung beigemessen werden.
Das von der Verwaltung vorgeschlagene und im Rat am 17.06.2015 beschlossene
Punkte-Tableau entspricht diesen Vorgaben leider nicht.
Das Kernproblem besteht in der Einführung einer Einkommens- und
Vermögensobergrenze.
Das Haushaltsvermögen darf laut den Leitlinien des BMUB den Verkaufspreis des
Baugrundstücks nicht übersteigen. Zum Vermögen des Haushalts gehören sämtliche
Werte wie z.B. Immobilien, Aktien, Anleihen, Festgeld, Bargeld abzüglich
nachgewiesener Schulden.
Bei den ursprünglich anvisierten Reihenhausgrundstücken lagen die Kaufpreise
des Baugrundstücks für ein Reihenmittelhaus bei rund 60.000 Euro.
Das maximale Jahresbruttoeinkommen einer Familie bzw. einer eheähnlichen
Gemeinschaft mit mindestens einem im Haushalt lebenden Kind beträgt für Hilden
auf Grundlage der Angaben von IT.NRW zu den durchschnittlichen
Jahresbruttoeinkommen einer/s Steuerpflichtigen 76.470 Euro zuzüglich 7.000
Euro je im Haushalt lebenden und unterhaltspflichtigen Kind.
Sollte eine Interessentin oder ein Interessent diese Festlegung der Vermögens-
und Einkommensobergrenze einhalten, ist davon auszugehen, dass keine Bank ihr
bzw. ihm den Rest des Kaufpreises finanziert.
Vor diesem Hintergrund schlägt die Verwaltung vor, auf das Kriterium der
Ortsgebundenheit (Punkt 1 und 2 des Punkte-Tableaus) und der damit eventuell
verbundenen Diskriminierung der Nicht-Hildener zu verzichten. Durch den
Verzicht auf die besondere Förderung von Einheimischen müssen die Vorgaben der
Leitlinien zu „Einheimischenmodellen“ nicht mehr berücksichtigt werden und das
am 17.06.2015 beschlossene Punkte-Tableau kann mit seinen sozialen Kriterien weiter
als Gewichtung von Bewerbungen genutzt werden.
7. Durchführung des
Investorenauswahlverfahrens / Europaweite Ausschreibung
Bei der Größe des
Projektes ist bei der Auswahl des Investors das von der EU beeinflusste Vergaberecht,
das EU-Beihilferecht sowie das Gemeinderecht zu beachten.
Die
Bauverpflichtung für die Straßen und Kanäle mit ihrem Wert von 2.917.000 Euro
(inkl. MwSt.) liegt zwar zunächst unterhalb des EU-Schwellenwertes für
Bauleistungen von staatlichen und kommunalen Auftraggeber bzw. Auftraggeber in
dem Sektorenbereich Verkehr oder alternativ für Baukonzessionen für
Konzessionsgeber in Höhe von zurzeit 5.548.000 Euro (ohne MwSt.).
Da in dem Kaufvertrag der Investor verpflichtet wird, auch Wohnungsbau
entsprechend der wohnungspolitischen Ziele zu errichten (ggfs. durch Klausel
für ein Wiederkaufsrecht oder für ein Recht auf Rückabwicklung), sind auch die
hiermit gesicherten Hochbaumaßnahmen als Bauleistung zu werten. Der Wert dieser
Bauleistungen muss auf den Wert der Tiefbaumaßnahmen addiert werden, so dass
der EU-Schwellenwert überschritten und eine europaweite Ausschreibung erforderlich
wird.
Die Stadt Hilden
hat mit Grundstücksvergaben in dieser Größenordnung, bei denen das von der EU
beeinflusste Vergaberecht sowie im Hinblick der wohnungspolitischen Ziele (z.B.
öffentlich geförderter Wohnungsbau) das EU-Beihilferecht zu beachten ist, keine
Erfahrung. Deshalb ist es aus Sicht der Verwaltung erforderlich, die
Ausschreibung durch ein fachkompetentes Beratungsbüro begleiten zu lassen, um
keinen Vergabefehler, der bei der Vergabekammer gerügt bzw. gerichtlich
überprüft wird, zu begehen.
Hierzu wurden eine
in diesem Aufgabenbereich renommierte Rechtsanwaltskanzlei sowie eine große und
landesweit arbeitende Projektentwicklungsfirma um eine Kostenschätzung gebeten:
·
Die
Rechtsanwaltskanzlei bietet die Begleitung mit Rechtsberatung des Verfahrens
an. Sie schätzt aufgrund ihrer bisherigen Projekte, dass für die Bearbeitung
rund 100 Anwaltsstunden ausreichen. Bei dem angegebenen Stundensatz des
bearbeitenden Anwalts entstehen hierfür Kosten in voraussichtlicher Höhe von
33.320 Euro (inkl. MwSt.).
·
Die
Projektentwicklungsfirma bietet die operative Begleitung ohne Rechtsberatung
an. Die Firma schätzt, dass ein Arbeitsaufwand von 420 Ingenieurstunden zur
Bearbeitung des Projekts benötigt wird. Dadurch entstehen Kosten in voraussichtlicher
Höhe von rund 47.000 Euro (inkl. MwSt.).
Die Verwaltung
schlägt aus Kostengründen vor, eine reine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen
und die operativen Tätigkeiten durch die Verwaltung durchführen zu lassen.
Die für die Erstellung des Verkehrswertgutachtens sowie für die Rechtsberatung erforderlichen Finanzmittel werden über die Änderungsliste in den Entwurf des Haushalts 2018 zur Beratung gestellt.
8. Zeitkonzept
Sollte der Rat am 21.03.2018 dem Beschlussvorschlag zustimmen und die Haushaltsmittel im Haushalt 2018 zur Verfügung stellen, können die Ausschreibungsunterlagen für das Investorenauswahlverfahren unter Mithilfe der rechtlichen Begleitung erstellt werden.
Die Ausschreibung muss mindestens für die Dauer von zwei Monate erfolgen. Sie könnte im Zeitraum August/September/Oktober 2018 erfolgen, so dass der Rat – wenn alles optimal verläuft – im Dezember 2018 über die Vergabe beraten und entscheiden kann.
Anschließend kann mit dem ausgewählten Investor der Kaufvertrag entwickelt und beurkundet werden.
Aus heutiger Sicht ist davon auszugehen, dass aufgrund der noch notwendigen Planungsschritte, Einholung der baurechtlichen Genehmigungen und Koordination mit den Betreibern der sonstigen Infrastruktur (Gas, Wasser, Strom, Telekommunikation, etc.) ungefähr ein Jahr später mit den konkreten Baumaßnahmen begonnen werden könnte.
gez.
B. Alkenings
Bürgermeisterin
[1] Das Verkehrswertgutachten kann nicht durch die Stadt Hilden erstellt werden. Mit der Erstellung muss entweder der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann oder ein vereidigter Sachverständiger beauftragt werden. Laut Gebührenordnung wird das Gutachten rund 7.500 Euro kosten.
[2] Stand nach einem Beschluss zur Konzeptvergabe und nach einer entsprechenden Änderung des Entwurfs des Haushalts 2018.
Finanzielle Auswirkungen
Produktnummer
/ -bezeichnung |
011201 |
Grundstücksmanagement –
unbebaute Grundstücke |
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Investitions-Nr./
-bezeichnung: |
IVKE610001 |
Verkaufserlöse Amt 61 |
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Pflichtaufgabe
oder freiwillige
Leistung/Maßnahme |
Pflicht- aufgabe |
(hier ankreuzen) |
freiwillige Leistung |
(hier ankreuzen) |
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Folgende Mittel sind im Ergebnis- /
Finanzplan veranschlagt: (Ertrag und Aufwand im
Ergebnishaushalt / Einzahlungen und Auszahlungen bei Investitionen) |
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Haushaltsjahr |
Kostenträger/
Investitions-Nr. |
Konto |
Bezeichnung |
Betrag € |
||
2019 |
IVKE610001 |
101401 |
Zugänge Sonstige Anteilsrechte |
540.000 |
||
2020 |
IVKE610001 |
682100 |
Einzahlung a. d. Veräußerung von Grundstücken |
2.065.000 |
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2021 |
2.730.000 |
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Aus der Sitzungsvorlage ergeben sich
folgende neue Ansätze: (Ertrag und Aufwand im
Ergebnishaushalt / Einzahlungen und Auszahlungen bei Investitionen) |
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Haushaltsjahr |
Kostenträger/
Investitions-Nr. |
Konto |
Bezeichnung |
Betrag € |
||
2018 |
0112010030 |
529100 |
Sonstige Dienstleistungen |
40.820 |
||
2019 |
IVKE610001 |
682100 |
Einzahlung a. d. Veräußerung von Grundstücken |
2.400.000 |
||
2020 |
IVKE610001 |
101401 |
Zugänge Sonstige Anteilsrechte |
540.000 |
||
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||||||
Produktnummer
/ -bezeichnung |
120101 |
Verkehrsflächen |
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Investitions-Nr./
-bezeichnung: |
I661300179 |
B-Plan 254 - Straßenbau |
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Pflichtaufgabe
oder freiwillige
Leistung/Maßnahme |
Pflicht- aufgabe |
X (hier ankreuzen) |
freiwillige Leistung |
(hier ankreuzen) |
||
|
||||||
Folgende Mittel sind im Ergebnis- /
Finanzplan veranschlagt: (Ertrag und Aufwand im
Ergebnishaushalt / Einzahlungen und Auszahlungen bei Investitionen) |
||||||
Haushaltsjahr |
Kostenträger/
Investitions-Nr. |
Konto |
Bezeichnung |
Betrag € |
||
2018 |
I661300179 |
785200 |
Baukosten |
0 |
||
2019 |
785200 |
Baukosten |
823.000 |
|||
2019 |
471100 |
akt. Eigenleist. |
20.000 |
|||
2020 |
471100 |
akt. Eigenleist. |
9.000 |
|||
2021 |
785200 |
Baukosten |
307.000 |
|||
2021 |
471100 |
akt. Eigenleist. |
13.000 |
|||
2022 |
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Aus der Sitzungsvorlage ergeben sich
folgende neue Ansätze: (Ertrag und Aufwand im
Ergebnishaushalt / Einzahlungen und Auszahlungen bei Investitionen) |
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Haushaltsjahr |
Kostenträger/
Investitions-Nr. |
Konto |
Bezeichnung |
Betrag € |
||
2018 |
I661300179 |
785200 |
Baukosten |
0 |
||
2019 |
471100 |
akt. Eigenleist. |
4.000 |
|||
2020 |
471100 |
akt. Eigenleist. |
1.800 |
|||
2021 |
471100 |
akt. Eigenleist. |
2.600 |
|||
2022 |
|
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Produktnummer
/ -bezeichnung |
110302 |
Stadtentwässerung |
||||
Investitions-Nr./
-bezeichnung: |
I661300180 |
B-Plan 254 - Kanalbau |
||||
Pflichtaufgabe
oder freiwillige
Leistung/Maßnahme |
Pflicht- aufgabe |
X (hier ankreuzen) |
freiwillige Leistung |
(hier ankreuzen) |
||
|
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Folgende Mittel sind im Ergebnis- /
Finanzplan veranschlagt: (Ertrag und Aufwand im
Ergebnishaushalt / Einzahlungen und Auszahlungen bei Investitionen) |
||||||
Haushaltsjahr |
Kostenträger/
Investitions-Nr. |
Konto |
Bezeichnung |
Betrag € |
||
2018 |
I661300180 |
785200 |
Baukosten |
0 |
||
2019 |
785200 |
Baukosten |
540.000 |
|||
2019 |
471100 |
akt. Eigenleist. |
20.000 |
|||
2020 |
785200 |
Baukosten |
680.000 |
|||
2020 |
471100 |
akt. Eigenleist. |
22.880 |
|||
2022 |
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|||
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||
Aus der Sitzungsvorlage ergeben sich
folgende neue Ansätze: (Ertrag und Aufwand im
Ergebnishaushalt / Einzahlungen und Auszahlungen bei Investitionen) |
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Haushaltsjahr |
Kostenträger/
Investitions-Nr. |
Konto |
Bezeichnung |
Betrag € |
||
2018 |
I661300180 |
785200 |
Baukosten |
0 |
||
2019 |
471100 |
akt. Eigenleist. |
4.000 |
|||
2020 |
471100 |
akt. Eigenleist. |
5.760 |
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2022 |
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Bei über-/außerplanmäßigem
Aufwand oder investiver Auszahlung ist die Deckung gewährleistet durch: |
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Haushaltsjahr |
Kostenträger/
Investitions-Nr. |
Konto |
Bezeichnung |
Betrag € |
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Stehen
Mittel aus entsprechenden Programmen des Landes, Bundes oder der EU zur
Verfügung? (ja/nein) |
ja (hier ankreuzen) |
nein (hier ankreuzen) |
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Freiwillige
wiederkehrende Maßnahmen sind auf drei Jahre befristet. Die
Befristung endet am: (Monat/Jahr) |
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Wurde die Zuschussgewährung Dritter
durch den Antragsteller geprüft – siehe SV? |
ja (hier ankreuzen) |
nein (hier ankreuzen) |
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Erläuterung Die
Abbildung des Vorfinanzierungs- und Unternehmererschließungsvertrags mit dem
Investor in den Haushalt 2018 ist nicht erforderlich, da die berechneten
Baukosten im Kaufpreis des Grundstücks berücksichtigt werden. |
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Finanzierung/Vermerk
Kämmerer Gesehen Klausgrete |
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