Erläuterungen zum
Antrag:
Die Anzahl von öffentlich geförderten Wohnungen hat sich in den letzten 15 Jahren mehr als halbiert. Im Zusammenwirken mit steigenden Mieten führt dies dazu, dass gerade auch junge Familien Hilden verlassen (müssen). Durch die Festschreibung eines Anteils an öffentlich geförderten Wohnraum mittels städtebaulicher Verträge wird sichergestellt, dass auch bei privaten Baumaßnahmen bezahlbarere Wohnungen entstehen. In anderen Städten ist dies bereits ein gängiges Konzept.
Mit freundlichen Grüßen
Susanne Vogel Klaus-Dieter Bartel
Antragstext:
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zur Schaffung von Wohnraum ist grundsätzlich mittels städtebaulicher Verträge sicherzustellen, dass der Flächenanteil öffentlich geförderter Wohnungen mindestens 30% beträgt.
Stellungnahme der Verwaltung:
Mit dem beigefügten Antrag strebt die Fraktion Bündnis´90/DIE GRÜNEN an, parallel zur Aufstellung jedes Bebauungsplans zur Schaffung von Wohnraum einen städtebaulichen Vertrag abzuschließen, um für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplans einen Flächenanteil für öffentlich geförderten Wohnungen von mindestens 30% zu vereinbaren.
• Das Instrument „Städtebaulicher Vertrag“
Grundsätzlich ermöglicht das Baugesetzbuch den Kommunen zur „Deckung des Wohnbedarfs
von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen“ sowie zum
„Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere und weniger begüterte
Personen der örtlichen Bevölkerung“ städtebauliche Verträge abzuschließen.
Der Anwendung des Instruments
„Städtebaulicher Vertrag“ sind jedoch enge Grenzen gesetzt: das Gebot der
Angemessenheit von Leistung und Gegenleistung, die Gleichbehandlung, die
Transparenz, die Kalkulierbarkeit und das Koppelungsverbot sind bei Abschluss eines
städtebaulichen Vertrags zu beachten. Falls diese Punkte nicht angemessen
berücksichtigt sind, kann der Vertrag seine Verbindlichkeit verlieren.
Erste Voraussetzung für die Nutzung des Instruments „Städtebaulicher Vertrag“
ist die Mitwirkungsbereitschaft des Grundstückseigentümer und/oder des Investors.
Es muss eine Win-Win-Situation für die künftigen Vertragspartner erreicht
werden. Man kann einen Investor nicht zu einer unwirtschaftlichen Umsetzung
eines Bauvorhabens zwingen.
Deshalb kann der Abschluss eines städtebaulichen Vertrags – parallel zur
Aufstellung eines Bebauungsplans – nur diskutiert werden, wenn
Grundstückseigentümer und/oder Investor – trotz einer „freiwilligen“
Verpflichtung einen Ertrag aus der Ausweisung von neuen Baumöglichkeiten
erzielen. Wie viele „neue“ Baumöglichkeiten geschaffen werden müssen, um trotz
einer „freiwilligen“ Verpflichtung noch einen angemessenen Ertrag erzielen zu
können, kann nicht allgemein verbindlich festgelegt werden.
Der Sozialdezernent des Kreises Mettmann hat in einer öffentlichen
Diskussionsveranstaltung – laut Darstellung in der Rheinischen Post – zuletzt
von „größeren“ Bebauungsplänen gesprochen, bei denen die Kommunen die
Errichtung von öffentlich geförderten Wohnungsbau herbeiführen können.
Im Zuge der Vergabe von städtischen Grundstücken weist die Stadt Köln darauf
hin, dass die Erfahrung anderer Anwenderstädte bei der Vergabe öffentlicher
Grundstücke nach Konzeptqualität (kurz: Konzeptvergabe) gezeigt habe, dass sich
insbesondere die Grundstücke eignen, auf denen mindestens 30 Wohneinheiten
(Geschosswohnungsbau) errichtet werden können. Dennoch verfolgt die Stadt Köln
bei der Vergabe ihrer eigenen Grundstücke den Ansatz, „bei dem zunächst auch
kleinere Grundstücke ab zehn Wohneinheiten nach Konzeptvergabe (Geschosswohnungsbau)
vergeben werden können“.
Bei Grundstücken mit bestehendem Baurecht – unabhängig ob in Gebieten, in denen
die Zulässigkeit von Bauvorhaben auf Grundlage des § 34 Baugesetzbuch (BauGB)
oder eines Bebauungsplanes zu beurteilen ist – besteht kein Ansatzpunkt,
Grundstückseigentümer und/oder Investoren über einen „freiwilligen“ Abschluss
eines städtebaulichen Vertrags zu verpflichten, öffentlich geförderten Wohnraum
zu errichten.
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zur Entwicklung von neuen
Baumöglichkeiten ist zu berücksichtigen, dass das Verfahren ergebnisoffen
durchgeführt wird. Der Rat muss zu jedem Zeitpunkt bei der Abwägung der
einzelnen Belange die Möglichkeit haben, auch zu entscheiden, dass keine neue
Baumöglichkeit ausgewiesen wird. Hierbei darf es grundsätzlich keinen
Unterschied machen, ob es sich um frei finanzierten, preisgedämpften oder öffentlich
geförderten Wohnraum handelt. Die Entscheidung pro oder contra zu den neuen
Baumöglichkeiten muss in sich sachgerecht sein.
Deshalb können Vereinbarungen in städtebaulichen Verträgen erst verbindlich
werden, wenn der Rat den Satzungsbeschluss zu einem Bebauungsplan beraten und
abschließend beschlossen hat. In der Regel werden daher städtebauliche Verträge
im Laufe des Aufstellungsverfahrens besprochen bzw. inhaltlich abgestimmt und erst
zum Satzungsbeschluss, also zum Ende des Verfahrens, dem Rat mit zur
Entscheidung vorgelegt.
Regelmäßig sehen städtebaulichen Verträge von Großstädten, die das Ziel
verfolgen, bestimmte Bevölkerungsgruppen mit Wohnungen zu versorgen,
üblicherweise folgende Regelung vor: Der Private verpflichtet sich
Sozialwohnungen herzustellen. Im Gegenzug erlangt er Fördermittel für den
sozialen Wohnungsbau im Rahmen eines Wohnungsbauförderungsprogramms. Diese
Möglichkeit besteht für kreisangehörige Kommunen in NRW nicht, da nicht die
Kommunen sondern die Kreisverwaltungen Bewilligungsbehörde für die Wohnungsbauförderung
sind.
Außerdem möchte die Verwaltung auf ein Risiko hinweisen:
Unter der Bezeichnung der „Sozialgerechten Bodennutzung“ (SoBoN) werden z.B. in
München nur dann neue Bauflächen ausgewiesen, wenn sich die Bauherren
vertraglich bereit erklären, das Wohngebiet selbst zu erschließen, möglichst
alle aus der Entwicklung entstehenden Kosten und Lasten (insbesondere für die
äußere Erschließung und/oder Anpassung der sozialen Infrastruktur) zu tragen
und ein Drittel des neu geschaffenen Wohnraums für den öffentlich geförderten
Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. „Aber das Paradoxe ist: Ausgerechnet in
München offenbart das vielgepriesene Modell Schwächen. Dort ist der Grundstücksmarkt
derart umkämpft, dass sich durch den Sozialanteil die frei finanzierten Wohnungen
umso stärker verteuerten – und für die Mittelschicht unerschwinglich wurden.“
(Spiegel Heft 49/2012 Seite 74)
Es ist nicht auszuschließen, dass dieser unbeabsichtigte Effekt auch in Hilden
auftreten wird.
• Öffentliche Förderung von Wohnraum
In den Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB), die das Land NRW auf der Grundlage
des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen
(WFNG NRW) erlässt, wird definiert, was „förderfähiger Wohnraum“ darstellt
sowie wie und wann das Land mit Hilfe der NRW.Bank die Errichtung und Sanierung
von Wohnungen fördert.
Weiterhin wird über die Einkommenshöhe definiert, wer die geförderten Wohnungen
beziehen darf.
Neben dieser Förderung stellt auch die „freiwillige“ Verpflichtung eines
Bauherrn, den neu zu errichtenden Wohnraum zu „preisgedämpften“ Miet- oder
Kaufpreisen künftigen Nutzern anzubieten, eine Form der öffentlichen Förderung
dar.
Jedoch gibt es keine Definition, was in Hilden als „preisgedämpfter Miet- oder
Kaufpreis“ gelten soll.
Es gibt ausschließlich öffentlich zugängliche Auswertungen, was in Hilden
marktüblich ist:
# Der Mieterbund und der Hauseigentümerverein haben einen neuen Mietspiegel
für Hilden miteinander abgestimmt und ihn im Sommer 2017 gemeinsam
veröffentlicht. Laut diesem Mietspiegel sind für Wohnungen mit mehr als 80 m²
Wohnfläche, die ab 2011 errichtet wurden, in mittleren Wohnlagen Mieten
zwischen 8,70 und 9,90 €/m² und für gute Wohnlagen zwischen 8,80 und 10,05 €/m²
angemessen – ohne Zuschläge für besondere Ausstattungen wie z.B. separates
Gäste-WC, Zweitbad/Zweitdusche, Einfamilienhaus.
# Laut Grundstücksmarktbericht 2017 des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte im Kreis Mettmann betrug in der Periode 2015-2016 das
Preisniveau bei Erstverkauf im Neubau im Teilmarkt Wohneigentum (inkl.
Grundstücksanteil):
Baujahr |
Wohn-fläche |
Anzahl der Fälle |
Ø WF |
Ø Lage |
Mittel |
Min. |
Max. |
|
[m²] |
|
[m²] |
|
[€/m²] |
[€/m²] |
[€/m²] |
2015-2016 |
≤ 50 |
0 |
- |
- |
- |
- |
- |
51-80 |
6 |
70 |
6,3 |
3.700,- |
3.340,- |
3.990,- |
|
> 80 |
25 |
104 |
6,4 |
3.340,- |
2.680,- |
3.980,- |
|
insg. |
31 |
98 |
6,4 |
3.410,- |
2.680,- |
3.990,- |
Auf dieser Basis wäre vom Rat bzw. seinen Ausschüssen
festzulegen, was im jeweiligen städtebaulichen Vertrag aktuell als
„preisgedämpfter“ Miet- und/oder Kaufpreis zu vereinbaren wäre.
Weiterhin ist nicht definiert, wer in den Genuss dieser „preisgedämpften“
Konditionen kommen darf und wer nicht.
• Weitere Fragen
Aus Sicht der Verwaltung ist der Antrag sehr global gefasst und bedarf bei
folgenden Formulierungen einer Konkretisierung:
• „Schaffung von Wohnraum“:
Ist es im Sinn der Antragstellerin richtig verstanden, wenn unter „Schaffung
von Wohnraum“ in Erweiterung von bestehenden Baumöglichkeiten / Baurechts die
Ausweisung von neuen und zusätzlichen Wohnbaumöglichkeiten zu verstehen ist
oder sind auch Verfahren gemeint, in denen z.B. bestehendes Baurecht nur
modifiziert wird?
• „grundsätzlich“:
Grundsätzlich bedeutet, dass es Ausnahmen oder Abweichungen vom Grundsatz gibt.
Welche Ausnahmen soll es aus Sicht der Antragstellerin bzw. des Rates geben?
Welche Abweichungen sollen aus Sicht der Antragstellerin bzw. des Rates
toleriert werden?
• „Flächenanteil“:
Ist die Anzahl der künftigen Wohneinheiten, die Nettowohnbaufläche (in der
Regel als Wohnfläche bezeichnet) oder die Bruttowohnbaufläche gemeint, von der
ein Anteil von 30% „öffentlich geförderte Wohnungen“ sein sollen?
• Beschlussempfehlung
Aus Sicht der Verwaltung sollte – im Sinne einer Einzelfallprüfung – in jedem
einzelnen Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans, der die Schaffung von
zusätzlichem bzw. neuen Wohnraum ermöglicht, geprüft werden, ob die
Voraussetzungen erfüllt sind, dass ein städtebaulicher Vertrag zur Absicherung
von öffentlich geförderten oder preisgedämpften Wohnraum abgeschlossen werden
könnte. Wenn ja, ist ein entsprechender Vertrag anzustreben.
Der vorliegende grundsätzliche Antrag der Fraktion Bündnis´90/DIE GRÜNEN ist
nach Meinung der Verwaltung zu global gefasst. Er sollte stattdessen die
Einzelfallprüfung beinhalten und auf Grundlage der Fragen der Verwaltung noch konkretisiert
werden.
Die Einzelfallprüfung sowie die ggfs. anschließende Erstellung und Verhandlung
eines städtebaulichen Vertrags bindet natürlich personelle Ressourcen. Aus
heutiger Sicht kann nicht verbindlich geschätzt werden, wie viele Ressourcen
hierfür benötigt werden. Aber die Erfahrung zeigt, dass hier viel Zeit benötigt
wird.
Ob die Stadt eigene finanzielle Ressourcen oder finanzielle Ressourcen von
„städtischen Töchtern“ zur Umsetzung von öffentlich gefördertem Wohnraum als
Gegenleistung zur „freiwilligen“ Verpflichtung einsetzen muss, ist auch vom
jeweiligen Einzelfall abhängig.
gez.
B. Alkenings
Bürgermeisterin
Finanzielle Auswirkungen
Produktnummer
/ -bezeichnung |
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Investitions-Nr./
-bezeichnung: |
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Pflichtaufgabe
oder freiwillige
Leistung/Maßnahme |
Pflicht- aufgabe |
(hier ankreuzen) |
freiwillige Leistung |
(hier ankreuzen) |
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Folgende Mittel sind im Ergebnis- /
Finanzplan veranschlagt: (Ertrag und Aufwand im
Ergebnishaushalt / Einzahlungen und Auszahlungen bei Investitionen) |
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Haushaltsjahr |
Kostenträger/
Investitions-Nr. |
Konto |
Bezeichnung |
Betrag € |
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Aus der Sitzungsvorlage ergeben sich
folgende neue Ansätze: (Ertrag und Aufwand im
Ergebnishaushalt / Einzahlungen und Auszahlungen bei Investitionen) |
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Haushaltsjahr |
Kostenträger/
Investitions-Nr. |
Konto |
Bezeichnung |
Betrag € |
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Bei über-/außerplanmäßigem
Aufwand oder investiver Auszahlung ist die Deckung gewährleistet durch: |
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Haushaltsjahr |
Kostenträger/
Investitions-Nr. |
Konto |
Bezeichnung |
Betrag € |
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Stehen
Mittel aus entsprechenden Programmen des Landes, Bundes oder der EU zur
Verfügung? (ja/nein) |
ja (hier ankreuzen) |
nein (hier ankreuzen) |
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Freiwillige
wiederkehrende Maßnahmen sind auf drei Jahre befristet. Die
Befristung endet am: (Monat/Jahr) |
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Wurde die Zuschussgewährung Dritter
durch den Antragsteller geprüft – siehe SV? |
ja (hier ankreuzen) |
nein (hier ankreuzen) |
||||
Finanzierung/Vermerk
Kämmerer Gesehen
Klausgrete |
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