Offenlagebeschluss
Beschlussvorschlag:
Beschlussvorschlag:
Der Rat der Stadt Hilden beschließt nach Vorberatung im
Stadtentwicklungsausschuss
1.
der
Aufstellungsbeschluss vom 20.01.2016 wird dahingehend geändert, dass das
Plangebiet um das Grundstück Gemarkung Hilden Flur 22 Flurstück 587 erweitert
wird.
Dieses Grundstück soll als private
Grünfläche festgesetzt werden (Planziel)
2.
die Anregungen aus
der frühzeitigen Beteiligung wie folgt abzuhandeln:
2.1
Schreiben
des Kreises Mettmann vom 02.05.2016
Zum Thema Immissionsschutz gab die untere Immissionsschutzbehörde die
Anregung den folgenden textlichen Hinweis in den Bebauungsplan aufzunehmen, um mögliche Störwirkungen durch die ungünstige
Aufstellung stationärer Geräte auf die Nachbarschaft auszuschließen:
„Im Plangebiet ist nur die Errichtung
solcher Luft-Wärmepumpen bzw. Blockheizkraftwerke zulässig, deren Geräuschimmissionen
vor dem Nachbarwohnhaus den jeweils zulässigen baugebietsspezifischen
Immissionsrichtwert der Nr. 6.1 der TA Lärm für die Nachtzeit, ggfls. unter
Berücksichtigung der Vorbelastung, unterschreiten. Die Aufstellung der Anlage
soll dem Stand der Lärmminderungstechnik entsprechend erfolgen.
Als Erkenntnisquelle für die Auswahl
geeigneter Geräte und für geeignete Aufstellmöglichkeiten kann der Leitfaden
für die Verbesserung des Schutzes gegen Lärm bei stationären Geräten
(Klimageräte, Kühlgeräte, Lüftungsgeräte, Luft-Wärme-Pumpen und
Mini-Blockheizkraftwerke) der Bund/Länderarbeitsgemeinschaft für
Immissionsschutz genutzt werden.
Der Leitfaden ist z.B. auf der Internetseite des Umweltministeriums NRW
abrufbar.
Im Weiteren wurden keine Bedenken geäußert.
Der erste Absatz der vorgeschlagenen
Formulierungen wurde in die textlichen Hinweise zur Offenlage in den
Bebauungsplanentwurf übernommen. Der Hinweis auf die Arbeitshilfe wird in die
Begründung zum Bebauungsplan aufgenommen.
2.2 Schreiben
vom BUND (Bund für Umwelt- und Naturschutz LV NW) vom 04.05.2016
Der BUND führt in seinem Schreiben einige Aspekte
gegen die Planung auf, welche im Folgenden chronologisch abgehandelt werden:
·
Er weist in seinem Schreiben darauf hin, dass die Stadt
Hilden sich bspw. im Internet als „kinder- und familienfreundliche“ Stadt
darstellt. Er sieht die Planung als extrem negatives Zeichen und als hinderlich
für die Ansiedlung junger Familien in diesem Bereich (Verweis auf Bürgerantrag
vom 29.02.2016, beraten im Stadtentwicklungsausschuss am 13.04.2016).
Bei dem Spielplatz „Am Bruchhauser Kamp“
handelt es sich um einen Spielplatz Typ
C für Kinder im Alter von 0-6 Jahren. Für diese Altersgruppe zeigt der Spielplatzentwicklungsplan
der Stadt Hilden (Stand 2004) eine Reichweite von bis zu 200m im Umkreis dieses
Spielplatztyps auf [vgl. S. 11 Spielplatztypen gemäß DIN 18034 (1988)].
Keine 100m weiter soll ein Ersatz-Spielplatz
Typ C auf der Fläche des Kinderspielplatzes „Pestalozzistraße“ errichtet
werden, da die Fläche ausreichend Platz bietet. Dieser ist ebenso von den
umliegenden Wohnhäusern einsehbar. So bleibt Hilden in gleichem Maße
kinderfreundlich, sogar im relevanten Umkreis. Aus Sicht der Stadt macht die
Verlagerung eines Spielplatzes durch die geringe Entfernung keinen Unterschied bei
der Entscheidung von jungen Familien mit Kindern, welches Haus sie ggfs.
kaufen.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis
genommen.
·
Im Weiteren wird kritisiert, dass im
Flächennutzungsplan und im Bebauungsplan süd-westlich des Wendehammers „Am
Bruchhauser Kamp“ ein weiterer Spielplatz geplant, aber nicht umgesetzt wurde.
Es trifft zu, das im Bereich des Bebauungsplans
Nr. 35 aus dem Jahr 1984 drei Kinderspielplätze eingetragen sind. Es handelt
sich nach damaliger Planung um jeweils einen Spielplatz des Typs A, B und C.
Man hat damals in der städtischen Planung drei Plätze für jeweils
unterschiedliche Altersgruppen vorgesehen.
Dies ist dann nicht realisiert worden. Der
Kinderspielplatz „Am Bruchhauser Kamp“ wurde als Typ B/C und der Spielplatz
„Pestalozzistraße“ als Typ A/B realisiert. Mit diesem Angebot war der Bedarf im
Umfeld abgedeckt und der 3. Platz (geplant als Typ C) wurde nicht mehr gebaut,
da die Entfernung zum Kinderspielplatz „Am Bruchhauser Kamp“ nur ca. 150m
beträgt.
Im 2004 erstellten
Spielplatzentwicklungsplan wird bezüglich des ggfs. noch zu erstellenden 3.
Spielplatzes auf die Nähe zu den beiden anderen vorgenannten Spielplätzen hingewiesen.
Man sah den Ausbau nicht als dringend notwendig an. Stattdessen wurde der
Ausbau des Kinderspielplatzes „Pestalozzistraße“ für Kleinkinder empfohlen. Für
den Ausbau des noch nicht angelegten Spielplatzes sollte lediglich die
Errichtung eines Treffpunktes für Jugendliche (11 – 17 Jahre) geprüft werden.
In den 2005 beschlossenen
Handlungsempfehlungen zum Spielplatzentwicklungsplan ist daher auch kein Ausbau
des noch nicht angelegten Spielplatzes enthalten.
Im Frühjahr 2016 wurden der Stadtverwaltung
Hilden Karten für Bereiche des Garather Mühlenbaches übermittelt, für die die
Bezirksregierung Düsseldorf Überschwemmungsgebiete festlegen wird. Auch das
Grundstück des bislang nicht realisierten Spielplatzes ist als Überschwemmungsgebiet
ausgewiesen. Soweit die Karte rechtlich verbindlich wird (im Verlauf des Jahres
2016 erwartet), wird zu überprüfen sein, wo Maßnahmen für den Hochwasserschutz
umgesetzt werden können. Hierbei könnte der unmittelbar neben dem bestehenden
Regenrückhaltebecken liegenden Freifläche eine wichtige neue Funktion zukommen.
Die Errichtung eines Spielplatzes auf dieser Fläche scheint deshalb auch aufgrund
dieser neuerlichen Erkenntnisse nicht sinnvoll.
·
Die Ortsgruppe des BUND betont anschließend die
klimatische Bedeutung kleiner Freiflächen und Grünbereiche, welche wichtig für
gesunde und sozialverträgliche Wohnverhältnisse sind.
Hierzu wurde bereits in der Begründung zum
Bebauungsplanentwurf folgendermaßen Stellung genommen:
„Um eine eigenständige Bedeutung für das
Klima oder die Luftqualität in Hilden zu haben, ist das Plangebiet sowohl zu
klein als auch zu sehr in den Bebauungszusammenhang des Siedlungsraumes Hilden
integriert. An dieser Situation wird sich auch nach der Umsetzung des im Bebauungsplan
vorgesehenen Projekts nichts verändern.
Da durch die geplante Bebauung nur eine
äußerst geringfügige Erhöhung des PKW-Verkehrs zu erwarten ist (fünf bis sechs
neue Wohneinheiten), ist keine Zunahme der Luftschadstoffe im Plangebiet zu
erwarten.
Das Schutzgut „Klima und Luft“ wird durch
die geplante Bebauung somit nicht ausschlaggebend beeinträchtigt. (S. 9)“
Da die heutige Spielfläche fast vollständig
aus Sand und Stein besteht, sind bei der Bebauung keine nachhaltigen negativen
Änderungen des Klimas zu erwarten.
Die Anregung wird hiermit zurückgewiesen.
·
Folgend wird erläutert, dass der Spielplatz von
vielen Kindern genutzt wird und der Eindruck der Verwaltung, der Spielplatz
weise nur geringe Nutzungsspuren auf, ein falscher sei. Der BUND verweist dabei
auf die Unterschriftenliste zum Bürgerantrag.
Die Annahme, der Spielplatz „Am Bruchhauser
Kamp“ würde nur geringfügig genutzt, gründet sich auf zwei Sachverhalte. Zum
einen auf die Einschätzung der Mitarbeiter der Stadt Hilden im Rahmen von
regelmäßigen Spielplatzkontrollen und zum anderen auf die Anzahl der Kinder der
statistischen Bezirke rund um den Spielplatz im Alter von 0 bis 6 Jahren (14
Kinder).
Die Unterschriftenliste spiegelt nicht den
tatsächlichen Bedarf wieder. Tatsächlich wohnen von knapp 400 Menschen, die
unterschrieben haben, nur ca. 95 im relevanten Umfeld von 200 Metern um den
Spielplatz.
Dem Hinweis wird widersprochen.
·
Der BUND zweifelt zudem die Neuplanung an, indem er
auf die Tiefe des Baufeldes verweist. Aus seiner Sicht besteht der Verdacht der
unzulässigen Hinterlandbebauung, da die geplante Bauflucht im Gegensatz zu den
danebenliegenden Gebäuden zurück versetzt sei.
Das neue Baugrundstück ist vier bzw. acht
Meter tiefer als die danebenliegenden Grundstücke.
Die Baufelder der angrenzenden Grundstücke
Hausnummer 4 und 6 sind jeweils 16m tief. Die Neuplanung „Am Bruchhauser Kamp
4a“ weist ein 15m tiefes Baufeld mit maximaler Bautiefe von 13m aus, wodurch
die Neuplanung sogar weniger Spielraum bietet, als die bestehenden Festsetzungen
des Bebauungsplanes Nr. 35, auf den Nachbargrundstücken.
Eine Hinterlandbebauung beschreibt das Bauen
in zweiter Reihe, was bei der hier vorgestellten Planung nicht der Fall ist.
Bei dem geplanten Mehrfamilienhaus sollen
die Stellplätze vor dem Haus liegen und die bestehende Infrastruktur somit
genutzt werden. Die geplante vordere Bauflucht liegt deshalb ca. 2,5m hinter
der der danebenliegenden Gebäude.
Der Stellungnahme kann daher nicht gefolgt
werden.
·
In dem Schreiben wird im Weiteren von einem Defizit
bei der Darstellung der noch verfügbaren städtischen Flächen für öffentlich
geförderten Wohnungsbau gesprochen. Der BUND führt dazu Flächen auf, welche
seiner Ansicht nach eine Alternative zur Fläche „Am Bruchhauser Kamp“
darstellen würden:
(1.) Kirchhofstraße 28,
(2.) Hofstraße 150 sowie
(3.) die Aufstockung von Gebäuden im Bereich des Bebauungsplanes 66C (welcher
sich derzeitig im Aufhebungsverfahren befindet).
Zu 1.: Das Grundstück ist gemäß
Ratsbeschluss der WGH Wohnungsbaugesellschaft mbH übertragen worden. Die
öffentliche Förderung von den auf dem Grundstück Kirchhofstraße 28 möglichen 8
Wohnungen ist vom Kreis Mettmann als für die öffentliche Förderung zuständige Behörde
bewilligt worden. Es kann daher nicht als Ersatz für das geplante Vorhaben auf
dem Grundstück Am Bruchhauser Kamp betrachtet werden.
Nur aufgrund nachbarrechtlicher Probleme
konnte die Untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt Hilden bisher noch keine Baugenehmigung
erteilen.
Zu 2.: Dieses Grundstück ist heute bebaut.
Die rückwärtigen Grundstücksteile können nur nach Bau einer infrastrukturellen
Erschließung (Straße, Kanal etc.) bebaut werden. Kosten und Aufwand stehen in
keinem Verhältnis zu dem Potential der Fläche „Am Bruchhauser Kamp“. Deshalb
wurde diese Fläche zunächst als Potentialfläche zurückgestellt.
Zu 3.: Der Bebauungsplan Nr. 66C befindet
sich im Aufhebungsverfahren. Dies hat folgende Gründe:
Ø
Die Ausweisungen
des Bebauungsplanes Nr. 66 C, insbesondere hinsichtlich der Geschossigkeit der
damals geplanten Gebäude, besitzt fast schon großstädtische Dimensionen
(Geschossigkeit variiert zwischen „zwingend II“ und „maximal X“ Geschossen)
Ø
Die Widersprüche
zwischen Bebauungsplan und Realität hinsichtlich der Geschossigkeiten und der
sich städtebaulich unbefriedigend entwickelnden Dachgestaltung
Ø
Die Bebauung im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 66 C ist praktisch abgeschlossen und
die Grundzüge der Planung weitgehend umgesetzt worden (gerade was die
Erschließung und die Gebäudestellungen angeht)
Ø
Das Ziel, eine
„gemischte Bebauung“ (Mischung aus Ein- und Mehrfamilienhäusern) zu bekommen,
wurde erreicht
Ø
Die Aufstellung
eines neuen Bebauungsplanes ist nicht erforderlich, da die Fläche durch die
größtenteils bereits erfolgte Umsetzung des Bebauungsplanes heute derart
baulich vorgeprägt ist, dass der § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb
der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) für eine Beurteilung von Bauvorhaben
herangezogen werden kann.
Aus Sicht der Stadt ist dieser Vorschlag
nicht zielführend, weil die angeregte Aufstockung von Bestandsgebäuden an den
Eigentumsstrukturen und an den Wohnungsbauförderungsbestimmungen (zu große
Geschossigkeit) scheitert.
Aufgrund der aufgeführten Punkte werden die
Anregungen ausschließlich zur Kenntnis genommen.
·
Der BUND fordert in diesem Zusammenhang eine
objektive Darstellung der privaten und öffentlichen Projekte für sozialen
Wohnungsbau sowie eine Erfassung der „Fehlbelegungen“ von Sozialwohnungen
Zum Stichtag 31.12.2015 standen in Hilden
1.287 öffentlich geförderte Mietwohnungen zur Verfügung. Für 2014 stellt die
NRW.Bank in Hilden einen Anteil von öffentlich geförderten Mietwohnungen am
Bestand aller Wohnungen in Mehrfamilienhäusern von 6,4% fest. In NRW liegt der
entsprechende Anteil bei 10,2% und in Städten der gleichen Größenklasse wie
Hilden (50.000 bis 100.000 Einwohner) bei 11,3%.
Der öffentlich geförderte
Mietwohnungsbestand in Hilden ist also deutlich niedriger als die durchschnittlichen
Vergleichswerte.
Im Bau sind derzeit 65 öffentlich geförderte
Wohnungen – 58 auf dem Grundstück Richrather Straße 13-15 (ehemals
„Eschenbach“) und 7 auf dem Grundstück Am Feuerwehrhaus 2.
Die Errichtung weiterer 8 Wohnungen auf dem
Grundstück Kirchhofstraße 28 sind zwar bewilligt, aber mit dem Bau kann aufgrund
von nachbarrechtlichen Problemen noch nicht begonnen werden. Es kann daher
nicht als Ersatzgrundstück betrachtet werden.
Auf Grundlage der bekannten Fristen über den
Ablauf der Sozialbindungen der bestehenden und bewilligten Wohnungen kann die
Entwicklung des preisgebundenen Mietwohnungsbestandes hochgerechnet werden.
Wenn außer den derzeit bewilligten
Bauvorhaben keine neuen öffentlich geförderten Mietwohnungen mehr errichtet
werden, stehen im Jahr 2025 in Hilden nur noch 899 öffentlich geförderte Mietwohnungen
zur Verfügung.
Die ggfs. vorhandene Fehlbelegung wird seit
der Abschaffung der Fehlbelegungsabgabe in NRW im Jahr 2006 nicht mehr erfasst.
Damit besteht keine rechtliche Grundlage mehr, um eine eventuell vorhandene
Fehlbelegung erfassen zu können.
·
Der BUND regt zudem an, für die städtischen Flächen
an der Benrather Straße/ Ellerstraße (da der Museumsneubau aus finanziellen
Gründen auf Jahrzehnte nicht mehr anstehen dürfte) den Bebauungsplan zu ändern,
um dort Sozialwohnungen zu errichten.
Bei der vom BUND benannten Fläche handelt es
sich um ein Eckgrundstück an zwei stark befahrenen Hauptstraßen. Schon während
des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 240 im Jahr 2012 wurde
über die mögliche Nutzbarkeit des Grundstücks diskutiert. So heißt es in der
Begründung unter Punkt 5.6:
„Für einen Wohnstandort erscheint gerade
dieser Eckbereich an einer der am stärksten befahrenen Knotenpunkte Hildens
jedoch denkbar ungeeignet. Ein gewerblich genutztes Bürogebäude wiederum
sprengt mit seinen Stellplatzerfordernissen die Möglichkeiten dieses
Eckgrundstückes. Zudem steht in Hilden bereits genügend frei verfügbarer
Büroraum zur Verfügung, so dass eine dauerhafte Nutzung alles andere als sicher
wäre.
Eine öffentliche und nach Öffentlichkeit
suchende Nutzung wie ein Museum dagegen ist ein geeigneter Nutzer für eine
solche städtebaulich schwierige Situation.“
Der Standort erfüllt aus heutiger Sicht der
Stadt Hilden durch die Emissionsproblematik (Verkehrslärm und Abgase) nicht die
Wohnraumförderungsbestimmungen. In dem Erlass des Ministeriums für Bauen und
Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen ist die Anlage 1 beigefügt, in der es
heißt:
„Die Neuschaffung von Mietwohnungen wird nur
gefördert, wenn
a) ihre Standortqualität (insbesondere Lage
des Baugrundstücks, Erreichbarkeit von Versorgungseinrichtungen, Erschließung,
Lärmbelästigung, Angebot an wohnungsnahen Spiel und Freiflächen) die
Voraussetzungen für gesundes und ruhiges Wohnen bietet,…“ (S. 32)
Somit kann der Anregung nicht gefolgt
werden.
·
Im Weiteren wird in dem Schreiben auf den
„erheblichen Überschuss“ von Flächenreserven des FNP verwiesen (Potential von
2050 Wohneinheiten zum ermittelten Bedarf von 1050 Wohneinheiten – Auszug
Regionalplanentwurf) und gefordert, diese als Potentialflächen für öffentlich
geförderten Wohnungsbau anstelle der Spielplatzfläche „Am Bruchhauser Kamp“ zu
nutzen.
Seitens der Bezirksregierung Düsseldorf
wurden konkret keine FNP-Reserveflächen angefragt, die von der Stadt aufgegeben
werden sollten. Es wurden im Gegenteil zwei Flächen als Siedlungsbereichsreserven
vorgeschlagen, die im aktuellen Flächennutzungsplan als Freiraum dargestellt
sind, und es nach Willen der Stadt Hilden auch bleiben sollen. Diese
Handlungsweise der Bezirksregierung erklärt sich dadurch, dass alle derzeit im
FNP vorhandenen Reserveflächen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile
liegen, so dass den raumplanerischen Maßgaben der Innenentwicklung und
gleichzeitigem Freiflächenschutz im Außenbereich gefolgt wird.
Der Überhang an Flächenreserven für
Wohnbebauung wurde über die Wohneinheiten errechnet. Danach wurde nach einem in
der Begründung zum Entwurf des Regionalplans erläuterten Verteilungsschlüssel
ein Dichtewert abgeleitet, der „eine bedarfsgerechte Siedlungsentwicklung unterstützen
und gleichzeitig dazu führen soll, dass sich Kommunen bei der Umsetzung in der
Bauleitplanung stärker mit der effektiven Ausnutzung von Flächen auseinandersetzen
müssen. Die kommunale Planungshoheit bleibt dennoch gewahrt, da die örtliche
Bauleitplanung weiterhin in eigenem Ermessen Gestaltungsmöglichkeiten für
höhere und niedrigere Baudichten behält, da die beschriebenen Dichtewerte
durchschnittliche Realisierungsdichten sind. Die entwickelten Annahmen über
durchschnittliche Realisierungsdichten werden nicht als Ziel im Regionalplan
festgelegt, sondern einzig dazu benutzt, die bestehenden und die neu darzustellenden
ASB-Reserven in ihrer Nutzbarkeit zu beziffern.“ (S. 162/163, Begründung zum
Regionalplan, 2014)
Dieser relative Dichtewert ist für Hilden
auf 1127 Wohneinheiten beziffert worden. Dem gegenüber stehen 2042
Wohneinheiten ausgewiesener Reserveflächen im FNP der Stadt Hilden. Dieser Wert
wurde von der Stadt im Siedlungsmonitoring 2012 erhoben. Bei dieser Erhebung
wurden die Wohneinheiten pro ha „geschätzt“ und die Erfassung der Baulücken und
des Bestandspotentials „hochgerechnet“. Wenn man die geschätzten Wohneinheiten
pro ha Reservefläche betrachtet und mit den anderen Städten des Kreises
Mettmann vergleicht (S. 168 der Begründung zum Regionalplan, 2014), fällt auf,
dass Hilden von einer relativ hohen Bebauungsdichte ausgegangen ist, was dann
auch zu einer im Ergebnis größeren Anzahl von Wohneinheiten geführt hat.
Bezüglich der Baulücken hat sich im
Siedlungsmonitoring 2014, durch die erste gesamtstädtische und flächenscharfe
Erfassung der Baulücken, eine Reduzierung von ca. 260 Wohneinheiten ergeben, so
dass sich der Überhang nur noch auf 655 WE beziffert.
Zudem muss man auch betrachten, inwieweit
die erhobenen Reserveflächen überhaupt nutzbar sind und für eine Überplanung
zur Verfügung stehen. Insbesondere die als Baulücken identifizierten Flächen
sind alle im Privatbesitz, so dass die Stadt wenig Einfluss auf eine Bebauung
hat. Hier kann in vielen Fällen nur ein Generationenwechsel diese Bereiche als
Bauland erschließen.
Aber auch für viele im Flächennutzungsplan
als Wohnbauland dargestellte größere Reserveflächen ist es fraglich, ob es
überhaupt zu einer Überbauung kommen wird. Einige Flächen befinden sich z.B. in
den Blockinnenbereichen und dort ist es erfahrungsgemäß sehr problematisch,
alle Eigentümer dazu zu gewinnen, eine städtebaulich akzeptable Lösung für eine
Bebauung zu finden. Zudem wurde im Strategischen Stadtentwicklungskonzept 2010,
das auch die Infrastrukturfolgekosten einbezieht, für einige Flächen empfohlen,
sie lediglich als langfristige Reservefläche vorzuhalten. Hier ist z.B. der
Bereich Westring/ Meide mit einer im Siedlungsmonitoring hohen geschätzten
Anzahl von Wohneinheiten zu nennen, bei dem eine Bebauung wahrscheinlich teure
Infrastrukturmaßnahmen nach sich ziehen würde.
Wenn man die oben genannten Aspekte
berücksichtigt, ist der Überhang an Wohnreserven zu relativieren und es erklärt
sich, warum die Bezirksregierung sogar zwei weitere Siedlungsbereichsausweisungen
als Reserve angeboten hatte.
·
Der BUND führt zu diesem Thema noch zwei weitere
Auszüge aus dem Regionalplanentwurf an, welche die These untermauern sollen,
dass Hilden genügend Potentialflächen für öffentlich geförderten Wohnraum habe.
Diese beiden Quellen sollen im Folgenden zum einen vollständig zitiert
und zum anderen kommentiert werden.
„Die in der Tabelle markierten Kommunen (**)
haben einen deutlichen Flächenüberhang auf der Ebene der Bauleitplanung. Eine
Rückplanung soll vorrangig bisher noch landwirtschaftlich oder für
Erholungszwecke genutzte, jedoch im FNP für eine bauliche Entwicklung
vorgesehene Fläche (Außenpotential) in Siedlungsrandlage einbeziehen. Hier
bieten sich solche Standorte an, die nicht in der Nähe eines vielfältigen
Angebotes von öffentlichen und privaten Versorgungs‐ und Infrastruktureinrichtungen liegen. Zu den möglichen Tauschpotentialen gehören auch
wohnbauliche FNP‐Reserven in den
nicht als Siedlungsraum dargestellten Ortsteilen, die nicht zur Deckung des
Eigenbedarfes der Ortslage erforderlich sind.“ (vgl. Textteil zum
Regionalplanentwurf S. 52)
Aus dem gesamten Passus wird deutlich, dass
hierbei Außenbereichsflächen gemeint sind, bei denen seitens der
Bezirksregierung eine Rückplanung empfohlen wird. Dabei geht es nicht darum,
Innenentwicklungspotentiale wie die Fläche „Am Bruchhauser Kamp“ aufzugeben.
Quelle: Begründung
zum Regionalplanentwurf S. 212
Der gesamte Absatz macht deutlich,
dass die Stadt Hilden auf Grundlage des Beschlusses des
Stadtentwicklungsausschusses am 30.05.2012 zwar an bereits als bestehende Wohnbaufläche
ausgewiesene Potentialflächen im Innenbereich weiterhin festhält, jedoch in
Stadtrandlage als „Allgemeine Siedlungsbereiche“ (ASB) gekennzeichnete Flächen
als potentielle Wohnbauflächen nicht mehr in Erwägung ziehen möchte. Hierbei handelt
es sich um eine sachliche Darstellung des Flächenmanagements der Stadt Hilden,
nicht wie dargestellt um eine, „wie eine Rüge klingende“ Positionierung der
Stadt Hilden.
Die Anregungen werden
zur Kenntnis genommen.
Zusammengefasst
werden daher die Anregungen der BUND Ortsgruppe Hilden lediglich zur Kenntnis
genommen.
2.3 das
Protokoll zur Bürgeranhörung vom 12.05.2016 wird zur Kenntnis genommen.
3. die
öffentliche Auslegung des Bebauungsplans Nr. 35, 7. beschleunigte Änderung gem.
§ 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) sowie die Beteiligung der Behörden und der
sonstigen Träger öffentlicher Belange bei der Aufstellung von Bauleitplänen
gem. § 4 Abs. 2 i. V. m. § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der
Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), das zuletzt durch
Artikel 6 des Gesetzes vom 20.10.2015 (BGBl. I S. 1722) geändert.
Bei dem Plangebiet handelt es sich um Grundstücke im Hildener Süden. Es
besteht aus den Flurstücken Nr. 587 und 588 sowie einer Teilfläche des
Flurstücks Nr. 583 (Stellplätze), alle in Flur 22 der Gemarkung Hilden.
Ziel der Planung ist es, eine Wohnbaufläche für ein kleines
zweigeschossiges Mehrfamilienhaus auszuweisen.
Dem Offenlagebeschluss liegt die
Entwurfsbegründung mit Stand vom 24.05.2016 zugrunde.
Erläuterungen und Begründungen:
Das betreffende Baugrundstück liegt westlich der Straße Am Bruchhauser
Kamp, die von der Pestalozzistraße nach Süden abzweigt. Es wird im
Flächennutzungsplan als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz
ausgewiesen. Der aktuelle Bebauungsplan Nr. 35 (rechtskräftig seit 1984) setzt
für die Fläche eine öffentliche Grünfläche mit Spielplatz Typ B und die
Stellplätze als öffentliche Verkehrsfläche fest.
Das
Bebauungsplangebiet soll um das städtische Flurstück Nr. 587 erweitert werden.
Dieses Grundstück
wird im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche und im Bebauungsplan Nr. 35 als
öffentliche Grünfläche ausgewiesen. Die im Bebauungsplan vorgesehene
zusätzliche Verbindung von zwei in der ursprünglichen städtebaulichen Planung
vorgesehenen Spielplätzen ist nach Aufgabe des nördlichen Spielplatzes nicht
mehr erforderlich.
Deshalb soll die
Ausweisung geändert werden, um das öffentliche Grundstück in eine private Fläche
umzuwandeln und sie anschließend ggfs. an die Anlieger veräußern zu können.
Durch den Einbezug
der öffentlichen Grünfläche (Flurstück 587) in das Plangebiet und die vorgeschlagene
Umwidmung in eine private Fläche erübrigt sich auf dem möglichen Baugrundstück
bzw. dem heutigen Spielplatz die Festsetzung des hier ursprünglich vorgesehenen
Geh- und Fahrrechts.
Die Bebauungsplanfläche liegt innerhalb einer kleinteiligen Wohnbebauung
aus meist freistehenden Einfamilienhäusern sowie Reihen- und Doppelhäusern
(ein- bis zweigeschossig). Durch fehlende bzw. abgängige Spielgeräte ist die ordnungsgemäße
Nutzung des Spielplatzes derzeit stark eingeschränkt. Durch die unmittelbare
Nachbarschaft zum großen „Abenteuer“-Spielplatz an der Pestalozzistraße kann
auf den Spielplatz aus Sicht der Verwaltung verzichtet werden.
Auf dem Grundstück Am Bruchhauser Kamp könnte ein kleines
Mehrfamilienhaus mit ca. 600 m² Bruttogeschoßfläche errichtet werden. Das würde
(abhängig von der Wohnungsgröße) fünf bis sechs Wohnungen entsprechen. Um den
entstehenden Stellplatzbedarf zu decken, können bisher öffentlich genutzte Parkplätze
in private Stellplätze umgewandelt werden.
Der Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanverfahrens wurde am
20.01.2016 im Stadtentwicklungsausschuss gefasst.
Für das Plangebiet
wurde ein Gutachten über eine artenschutzrechtliche Ersteinschätzung (ASP I)
bei dem Büro „umweltbüro essen“ in Auftrag gegeben. Der Gutachter kommt in
seiner Bewertung zu folgendem Ergebnis:
Vor dem Hintergrund fehlender Habitatbestandteile bzw.
unzureichender Habitatqualität auf der Vorhabenfläche ist eine
erhebliche Beeinträchtigung der im FIS
verzeichneten „planungsrelevanten Arten“ auszuschließen.
Zudem gilt, dass die auf den beurteilten
Flächen angetroffenen Biotopstrukturen und somit auch alle theoretisch
vorhandenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätten planungsrelevanter Arten im räumlichen
Zusammenhang weiterhin vorhanden wären. Ökologische Funktionen, die im
Plangebiet theoretisch verloren gehen könnten, wären also im Umfeld weiterhin
erfüllt. Ein Verstoß gegen die Verbote des § 44 (1) BNatSchG in Verbindung mit
§ 44 (5) BNatSchG liegt somit nicht vor. Eine weitergehende Untersuchung ist
aus gutachterlicher Sicht nicht erforderlich.“ (vgl.
umweltbüro essen S.8).
Für das Plangebiet wurde ein Baugrundgutachten bei
dem Ingenieurbüro Müller (aus Hilden) in Auftrag gegeben. Dieses hat ergeben,
dass die Versickerung von Oberflächenwasser in den anstehenden Sanden und
Kiesen des Untergrundes durchgeführt werden kann. Ein ausreichender Sicherheitsabstand
zwischen Sohle der Versickerungsanlage und dem sog. mittleren höchsten
Grundwasserhorizont ist gewährleistet. Eine Unterkellerung des Neubaus wäre
daher möglich. (vgl. Müller S. 7).
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden
und Träger öffentlicher Belange wurde zudem die Leiterin der Kindertagestätte
Karnaper Regenbogen (Fr. Kemper) bzgl. der Nutzung des Spielplatzes Am
Bruchhauser Kamp durch ihre Kindergruppen befragt. Dazu erhielt die Stadt folgende
Antwort:
„Der Spielplatz Bruchhauser Kamp wird vom
Frühling bis Herbst immer mal wieder sporadisch von einzelnen Gruppen unserer
Einrichtung genutzt. Wir nutzen die Spielplätze in unserer Umgebung als
Ausflugsziel, der Bruchhauser Kamp ist der Spielplatz, der bei uns am nahesten
liegt.
Es kann sein, dass der Spielplatz eine Weile
täglich besucht wird, dann wieder lange nicht. Es ist immer sehr
unterschiedlich.
Wir haben 3 inklusive Gruppen von Kindern im
Alter von 3-6 Jahren und eine U3-Gruppe mit Kindern im Alter von 1-3 Jahren.
Der Spielplatz Pestalozzistraße wird von uns
fast nur im Winter zum Rodeln genutzt. Die Spielgeräte sind für unsere Kinder
zum größten Teil nicht geeignet, da wir auch Kinder mit Behinderungen haben.
Auch nutzen wir den Spielplatz wegen seiner Weitläufigkeit nicht. Die Kinder
können sich schwer orientieren, da sie z.T. Wahrnehmungsstörungen haben.
Natürlich könnte auch ein eingegrenzter
Spielbereich auf dem Spielplatz Pestalozzistr. genutzt werden. Der Reiz die
anderen Spielgeräte zu nutzen ist jedoch hoch.“ (E-Mail vom 25.04.2016)
Trotz der
Möglichkeiten des beschleunigten Verfahrens wurden die vorgezogene Bürgerbeteiligung
(Bürgeranhörung) am 12.05.2016 gem. § 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige
Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange im Zeitraum
30.03.2016 bis zum 04.05.2016 gem. § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Das Protokoll
der Bürgeranhörung sowie die Teilnehmerliste sind dieser Sitzungsvorlage
beigefügt.
Aus der
Bürgeranhörung und der frühzeitigen Behördenbeteiligung gingen aus Sicht der
Verwaltung keine neuen Aspekte hervor, die zu einer grundlegenden Überarbeitung
und/oder Änderung des Bebauungsplan-Entwurfes führten. Angesprochen wurde die Aufgabe
der öffentlichen Stellplätze, weshalb die Verwaltung eine kleine Änderung des
Bebauungsplanentwurfs vorschlägt. Es sollen zwei öffentliche Parkplätze
erhalten bleiben und künftig neben den anderen Parkplätzen in der Straße dem
Besucherverkehr zur Verfügung stehen. Zur Abgrenzung der öffentlichen Parkplätze
von den privaten Stellplätzen soll eine Hecke gepflanzt werden.
Das
Inhaltsprotokoll der Bürgeranhörung ist dieser Sitzungsvorlage beigefügt.
Ebenso das Schreiben eines Bürgers, welches sich auf die Bürgeranhörung bezieht
(zur Kenntnisnahme und Abwägung).
In der
Bürgeranhörung wurde unter anderem auch diskutiert, dass zur Beurteilung der
Anzahl der betroffenen Kinder die Auswertung der unmittelbar benachbarten
statistischen Baublöcke Nr. 46/110 und Nr. 46/140 nicht das wirkliche Bild
wiedergebe. Es wurde angeregt, eine Auswertung mit einem Radius von 200 m rund
um den Spielplatz durchzuführen.
Im Anhang 5 ist
das Ergebnis der entsprechenden Auswertung mit dem Stand vom 25.05.2016
beigefügt. In einem Radius von gut 200 m Luftlinie rund um den Spielplatz
wohnen laut Einwohnermeldedatenbank 30 Kinder im Alter von 0-5 Jahren und 26
Kinder im Alter von 6-9 Jahren.
Aufgrund der
Situation des Haushalts der Stadt Hilden wird die Verwaltung nicht – wie in der
Bürgeranhörung angeregt – bereits zur öffentlichen Auslegung eine
Vorentwurfsplanung für die Ertüchtigung des Spielplatzes an der
Pestalozzistraße um einen Teilbereich mit der Qualität Typ C vorlegen können.
Zum Haushalt 2017 werden vom zuständigen Fachamt Haushaltsmittel für die Planung
und den Bau für diese gewünschte Spielplatzertüchtigung angemeldet.
Die
Bezirksplanungsstelle hat in ihrem Schreiben vom 21.04.2016 gemäß § 34
Landesplanungsgesetz keine landesplanerischen Bedenken erhoben und gegen die
nachträgliche Berichtigung des Flächennutzungsplans keine Bedenken vorgebracht
(siehe Anlage).
Der aktuelle Entwurf ist nun auf einem Stand, der eine Offenlage möglich
macht. Dementsprechend ist der Beschlussvorschlag formuliert. Bei einem
positiven Beschluss wäre eine Durchführung der Offenlage im Zeitraum vom
01.08.2016 bis zum 09.09.2016 möglich. Da diese in den Sommerferien beginnen
würde, soll die Offenlage anstatt eines Monats gemäß Baugesetzbuch auf sechs
Wochen ausgedehnt werden, so dass knapp drei Wochen der öffentlichen Auslegung
außerhalb der Ferien liegen.
gez.
Birgit Alkenings