Begründung:

Als Stadt im unmittelbaren Einzugsbereich von Düsseldorf ist Hilden besonders von den Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt betroffen. Bereits jetzt ist eine Schieflage deutlich zu spüren.

Einkommensschwache, kinderreiche Familien, Ausländer, Behinderte und jene Senioren, die sich keinen Platz in einer privaten Seniorenresidenz leisten können, finden bereits jetzt nur sehr schwer eine Wohnung in Hilden.

Aufgrund der Entwicklung in Düsseldorf und auf dem deutschen Wohnungsmarkt insgesamt sowie der anhaltend niedrigen Bauzinsen ist zu erwarten, dass sich diese Situation eher noch verschärft. Die absehbare Folge ist eine Stadt, die nur noch von Reichen bewohnt wird mit entsprechenden Veränderungen für das soziale Zusammenleben aber auch für den Einzelhandel und die Gastronomie.

Obwohl diese Entwicklung in der öffentlichen Debatte in der Regel Gentrifizierung bezeichnet wird, geht dieser Begriff an den Hildener Verhältnissen weit vorbei. Hier gibt es keine Elendsquartiere mit verfallenen Häusern, die ? dank des Wirkens der Marktkräfte ? aufgewertet werden. Hier werden bestehende, gewachsene Strukturen einer erfolgreich entwickelten Stadt nachhaltig zerstört und nicht nur die Armen sondern bereits der Mittelstand aus der Stadt verdrängt.

Hinzu kommt, dass Hilden keine Außenbezirke hat, die sich zu typischen Verdrängungsgebieten ? im besten Fall zu Kiezen, im schlimmsten zu Elendsvierteln ? entwickeln. Durch die kompakte kreisförmige Bebauung Hildens ist das gesamte Stadtgebiet gleichermaßen betroffen mit dem

Effekt einer Verdrängung in die Nachbarstädte. Eine Stadt in dieser Situation wird ? auch wenn die Kaufkraft steigt ? langfristig ärmer, da sie ihre Lebendigkeit verliert, die nur durch eine soziale Durchmischung gegeben ist. Mehrere ähnlich vom Wandel auf dem Wohnungsmarkt betroffene Städte haben darauf bereits mit politischen Modellen reagiert. Zwei von der Wohnungsnot am stärksten betroffenen Städte ? Hamburg und München ? haben beschlossen, die Vergabe von Baugenehmigungen oder zinsgünstigen Darlehen daran zu koppeln, dass Investoren mindestens 30 Prozent der Wohnungen für sozial schwächere Schichten reservieren. Die Bundes- und Landespolitik hat das Problem erkannt, Bundesverkehrsminister Ramsauer (CDU) fordert mehr sozialen Wohnungsbau und der NRW-Bauminister Groschek (SPD) warnt vor der Gentrifizierung. Die Hildener Politik sollte sich diesen Meinungen nicht verschließen.

Eine auf dem Wohnungsmarkt besonders benachteiligte Gruppe sind die sozial schwächeren Senioren, da diese sich die hohen Innenstadtmieten mit einer immer knapperen Rente nicht mehr leisten können und zugleich besondere Anforderungen an Wohnungen stellen. Dem kann mit speziellen Förderprogrammen für diese, immer größer werdende Gruppe entgegen gesteuert werden. In Hilden werden bereits  verstärkt altersgerechte Wohnungen gebaut, diese Angebote richten sich aber ausschließlich an finanziell besser gestellte Senioren. Mit einer Verpflichtung an die Investoren analog zum Münchener Modell, Wohnungen für sozial schwächere Senioren zu errichten, kann dieses Problem zumindest etwas entschärft werden. Zudem könnten Investoren dazu gewonnen werden, gezielt Mehrgenerationenhäuser zu errichten, da diese Wohnform zunehmend als einer der besten Lösungsansätze für Altern in Würde erkannt wird. Die Stadt Köln beschreibt ihre Modelle dazu als 'optimale Mischung aus kommunikativen Strukturen, umweltfreundlichem Bauen und hoher Lebensqualität.' Da zu erwarten ist, dass in Zukunft immer mehr finanziell schwächere Senioren aus der Innenstadt von Düsseldorf verdrängt werden, liegt es auf der Hand, dass sich Hilden als lebenswerte Stadt im direkten Umfeld von Düsseldorf immer mehr auch mit diesem Problem beschäftigen muss.

Die Politik kann nicht zulassen, dass die sozial Schwächeren an den Rand der Stadt oder in die Nachbarstädte verdrängt werden. Eine bunte Mischung verschiedener Einkommens- und Lebensverhältnisse ist nach Ansicht der Piratenpartei die Grundlage für eine liebens- und lebenswerte Stadt. Die Stadt kann es sich nicht leisten, sich erst dann mit Lösungsansätzen zu beschäftigen wenn das Problem bereits unübersehbar geworden ist. Die Piraten schlagen daher vor, bereits heute dieses Thema mit allen Bevölkerungsgruppen und Interessenvertretern im Rahmen offener Anhörungen zu diskutieren.

Andreas Benoit

Biesenstr.12, 40724 Hilden

0171 840 69 89

Antragstext:

Der Arbeitskreis Kommunalpolitik Hilden der Piratenpartei NRW und der Antragsteller Andreas Benoit bitten den Rat und die Verwaltung der Stadt Hilden darum, sich bei zukünftigen Planungen für die Zulassung von Neubauvorhaben bzw. der Ausweisung von Neubauflächen sowie den Verkauf von städtischen Flächen mit folgenden Fragen zu beschäftigen:

1.  Können Investoren verpflichtet werden, einen prozentualen Anteil der Wohnungen im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus zu realisieren?

2.  Können Investoren verpflichtet werden, ihr Neubauvorhaben im Rahmen des altersgerechten sozialen Wohnens oder als Mehrgenerationenhaus zu realisieren?

Die Piraten schlagen vor, bereits heute dieses Thema mit allen Bevölkerungsgruppen und Interessenvertretern im Rahmen offener Anhörungen zu diskutieren.

Stellungnahme der Verwaltung:

Herr Andreas Benoit beantragt, dass Rat und Verwaltung sich mit dem Thema „preisgünstigen Wohnraum“ in Hilden auseinandersetzt. Er bittet im Schlusssatz seiner Anregung um eine öffentliche Anhörung, um das Thema mit allen Bevölkerungsgruppen und Interessenvertretern zu diskutieren.
Herr Benoit fragt, ob Investoren von der Stadt verpflichtet werden können, Wohnungen im sozialen Wohnungsbau oder im Rahmen des altersgerechten sozialen Wohnens oder als Mehrgenerationenhaus zu errichten
Er gliedert die angestrebten Verpflichtungen in drei Bereiche des Handelns der Stadt Hilden auf:

1. bei der Zulassung von Neubauvorhaben,
2. bei der Ausweisung von Neubauflächen und
3. beim Verkauf von städtischen Flächen.

Zunächst ist deutlich zu machen, dass die Verwaltung immer wieder darauf hingewiesen hat, dass das Angebot an öffentlich geförderten Wohnraum in Hilden weiter abnimmt und dass ein Bedarf an preisgünstigem Wohnraum besteht.

Zu den vom Antragsteller angesprochenen drei Handlungsfeldern sollen im Folgenden kurz die Handlungsmöglichkeiten beschrieben werden.

Handlungsfeld: Zulassung von Neubauvorhaben

In bestehenden Baugebieten – unabhängig ob in Gebieten, in denen die Zulässigkeit von Bauvorhaben auf Grundlage des § 34 Baugesetzbuch (BauGB) oder eines Bebauungsplanes zu beurteilen ist – kann die Stadt Hilden den Investoren nur auf Grundlage der gesetzlichen Vorgaben der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) Vorgaben im Sinne des Antragstellers setzen.
Da die Bauordnung Baupolizeirecht ist, legt sie in der Regel die Standards der Bauweise für eine bauliche Anlage fest. D.h. hier wird geregelt, wie etwas gebaut werden kann, nicht was gebaut werden darf. Das Was ist eine Frage des Bauplanungsrechtes. Somit kann die Bauaufsichtsbehörde in bestehenden Baugebieten den Investoren bei der Zulassung von Neubauvorhaben zu dem vom Antragsteller angesprochenen Themenfeld nur die Vorgaben bezüglich der Barrierefreiheit vorgeben.

Nach der derzeit geltenden Vorschrift des § 49 Abs. 2 der BauO NRW müssen in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein. In diesen Wohnungen müssen die Wohn- und Schlafräume, eine Toilette, ein Bad und die Küche oder Kochnische mit dem Rollstuhl zugänglich sein.

Abweichungen von diesen Vorgaben sind zuzulassen, soweit die Anforderungen nur mit unverhältnismäßigem Mehraufwand erfüllt werden können – insbesondere wegen schwieriger Geländeverhältnisse, ungünstiger vorhandener Bebauung oder weil sie den Einbau eines sonst nicht notwendigen Aufzugs erfordern. Aufzüge müssen nach § 39 Abs. 6 BauO NRW zwingend erst in Gebäuden mit mehr als fünf Geschossen über der Geländeoberfläche in ausreichender Zahl eingebaut werden, es sei denn, dass schon darunter liegende Geschosse von Menschen mit Behinderungen mit Rollstühlen stufenlos erreichbar sein müssen (§ 55 Abs. 5 BauO NRW).

Grundsätzlich gilt hier aber nach § 55 Abs. 1 BauO NRW, dass bauliche Anlagen nur dann barrierefrei erreicht werden müssen und ohne fremde Hilfe zweckentsprechend genutzt werden können, wenn sie öffentlich zugänglich sind; dies aber auch nur in den dem allgemeinen Besucherverkehr dienenden Teilen, die Menschen mit Behinderung, alten Menschen und Personen mit Kleinkindern zur Verfügung gestellt werden. Um es nochmals deutlich zu machen: dies gilt derzeit nur für öffentlich zugängliche bauliche Anlagen / Gebäude.

Der derzeit im Landtag diskutierte Änderungsentwurf zur BauO NRW, der sich auch mit der Erweiterung der Verpflichtung zur Barrierefreiheit auch für andere Gebäude befasst, wird voraussichtlich erst zum 01.01.2015 in Kraft treten. Genauere Inhalte sind noch nicht bekannt.


Handlungsfeld: Ausweisung von Neubauflächen

Im Strategischen Stadtentwicklungskonzept für die Stadt Hilden wurden 19 potentielle Neubaugebiete für Wohnen untersucht. Der Rat der Stadt Hilden hatte in seiner Sitzung am 06.04.2011 auf dieser Grundlage beschlossen, bis zum Jahr 2025 vorrangig für die Flächen 1 (Bebauungsplan 139 für den Bereich Hofstr. / Karnaper Str. / Eisenbahntrasse), 3 (Walder Str. / gegenüber Dürerweg), 5 (Bebauungsplan Nr. 165A – Walder Str. 8-26 / Kirchhofstr. 15-25), 8 (Humboldstr. / Zuckerbuckel), 11 (Lievenstr. / Kalstert), 16 (Albert-Schweitzer-Schule) und 19 (Bahnhofsallee / Benrather Str.) eine Bebauung anzustreben. Diesen Projekten ist gemein, dass bei einer baulichen Entwicklung keine Anpassung an der sozialen Infrastruktur (z.B. Neubau oder Erweiterung eines Kindergartens, zusätzliche Klasse in einer Grundschule) oder eine Erstellung von Erschließungen außerhalb des Baugebiets notwendig wird.

Im vom Antragsteller angesprochenen Themenfeld muss zwischen Festsetzungsmöglichkeiten in einem Bebauungsplan und den Möglichkeiten der kooperativen Zusammenarbeit zwischen Gemeinde und Investor unterschieden werden.

Festsetzungen im Bebauungsplan:

Der in § 9 Baugesetzbuch (BauGB) normierte Festsetzungskatalog für Bebauungspläne ermöglicht in § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB, dass in Bebauungsplänen aus städtebaulichen Gründen auch Flächen festgesetzt werden dürfen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen.
Ziel dieser Festsetzung ist, dass die Wohngebäude die in den entsprechenden Landesvorschriften normierten Voraussetzungen für die soziale Wohnraumförderung erfüllen. Der Bauherr ist aber nicht verpflichtet, Fördermittel der sozialen Wohnraumförderung auch in Anspruch zu nehmen und sich damit der mit der Förderung verbundenen Mietpreisbindung zu unterwerfen. Mit anderen Worten: Durch die Festsetzung wird der Bauherr verpflichtet, die baulichen Standards des sozialen Wohnungsbaus einzuhalten (z.B. Barrierearmut, Freiflächenausstattung, Mindestgröße der Sanitärräume); aber er kann nicht gezwungen werden, Sozialwohnungen zu bauen.
Dadurch ist die Bedeutung dieser Festsetzungsmöglichkeit relativ begrenzt.

Bezüglich der Frage der Herstellungspflicht von altersgerechten Wohnungen sieht das Baugesetzbuch auch eine Festsetzungsmöglichkeit in § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB vor. Im Bebauungsplan können einzelne Flächen festgesetzt werden, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind.
Zur Anwendung dieser Vorschrift hat das Bundesverwaltungsgericht ausgeführt:

„´Einzelne Flächen´ im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB sind Flächen für Personengruppen mit besonderen Wohnbedarf, die in eine durch Bebauungsplan geplante oder bereits vorhandene Bebauung mit anderen Nutzungszweck eingestreut sind und wegen ihrer geringen Größe ungeeignet sind, das Entstehen einseitiger Bevölkerungsstrukturen zu begünstigen.
Der ´besondere Wohnbedarf´ der Personengruppen muss in baulichen Besonderheiten des Wohngebäudes zum Ausdruck kommen; ein geringes Einkommen begründet (allein) keinen ´besonderen Wohnbedarf´ im Sinne dieser Vorschrift.“

Beim altengerechten Wohnen und Bauen können besondere Bedürfnisse z.B. hinsichtlich der Zugänglichkeit von Grundstücken bzw. Gebäuden bestehen, jedoch nur, wenn die Bedürfnisse weitergehen als die bereits oben dargestellten Vorgaben der BauO NRW.

Kooperative Zusammenarbeit zwischen Gemeinde und Investor:

Da die Festsetzungen bezüglich der Schaffung von preisgünstigem oder altersgerechten Wohnraum keine große Wirkung entfalten, wird in der Literatur auf die Möglichkeiten der kooperativen Zusammenarbeit zwischen Gemeinde und Privaten auf Grundlage des § 11 BauGB („Städtebauliche Verträge“) hingewiesen. Zu den wohnungspolitischen Zielen, die sich durch den Abschluss städtebaulicher Verträge sichern lassen, gehört nach § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB auch die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnversorgungsproblemen.

Unter der Bezeichnung der „Sozialgerechten Bodennutzung“ (SoBoN) werden in München nur dann neue Bauflächen ausgewiesen, wenn sich die Bauherren vertraglich bereit erklären, das Wohngebiet selbst zu erschließen, möglichst alle aus der Entwicklung entstehenden Kosten und Lasten (insbesondere für die äußere Erschließung und/oder Anpassung der sozialen Infrastruktur) zu tragen und ein Drittel des neu geschaffenen Wohnraums für den öffentlich geförderten Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Dieses Modell ist – auch aufgrund der Verlagerung der Investitionskosten aus dem kommunalen Haushalt – mittlerweile Vorbild für viele Initiativen in anderen Ballungszentren (z.B. Hamburg, Köln). „Aber das Paradoxe ist: Ausgerechnet in München offenbart das vielgepriesene Modell Schwächen. Dort ist der Grundstücksmarkt derart umkämpft, dass sich durch den Sozialanteil die frei finanzierten Wohnungen umso stärker verteuerten – und für die Mittelschicht unerschwinglich wurden. Dem Konzept messen Experten daher in anderen Städten, die weniger dicht bebaut sind, größere Erfolgschancen bei.“ (Spiegel Heft 49/2012 Seite 74)

Exkurs:  Die Herstellung der technischen inneren Erschließung durch den Grundstückseigentümer / Investor ist in Hilden seit Jahren üblich.
Aus dem Stadtentwicklungskonzept wird deutlich, dass aufgrund der Größe der Neubaugebiete in Hilden mit ihrer Entwicklung keine Investitionen in eine neue Erstellung oder Erweiterung der sozialen Infrastruktur in der Art verbunden ist, dass die Kosten und Lasten nicht auch ohne das geplante Vorhaben entstehen würden. Eine Befriedung eines Nachholbedarfs oder eine Vorratspolitik ist nicht zulässig.
Eine weitere Verlagerung von Kosten und Lasten aus dem städtischen Haushalt ist somit nicht möglich.

Der städtebauliche Vertrag ist ein Mittel zur Planverwirklichung bei (im Wesentlichen) gleichgelagerten Interessen beider Seiten. Der Anwendung des Instruments „Städtebaulicher Vertrag“ ist durch das Gebot der Angemessenheit von Leistung und Gegenleistung, der Gleichbehandlung, der Transparenz/Kalkulierbarkeit und durch das Koppelungsverbot äußerst enge Grenzen gesetzt. Im Zweifel muss auch hier ein angemessener Gegenwert vereinbart werden.
Deshalb sehen die städtebaulichen Verträge, die das Ziel verfolgen, bestimmte Bevölkerungsgruppen mit Wohnungen zu versorgen, in der Regel vor, dass der Private im Gegenzug zur Verpflichtung der Herstellung von Sozialwohnungen Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau im Rahmen eines kommunalen Wohnungsbauförderungsprogramms erlangt. Solche zusätzlichen Fördermittel stehen in Hilden jedoch – spätestens seit dem Ratsbeschluss vom 16.12.2009 zur Einstellung der städtischen Förderprogramme – nicht zur Verfügung.
Voraussetzung für dieses Instrument ist die Mitwirkungsbereitschaft der Grundstückseigentümer und Investoren sowie ein breiter politischer Konsens im Rat der Kommune. Die Instrumente des Baugesetzbuches können nicht ohne Begleitung anderer Instrumente aus dem Bereich Soziales und – so ist es der Literatur zu entnehmen (z.B. Spiegel Heft 49/2012 Seite 74f) – nur unter Einsatz von eigenen finanzielle Mittel für den Bereich Wohnungsbauförderung / Hilfen zur Umstrukturierung und/oder Umbau von Bestandsgebäuden angewandt werden.

Mit einer Förderung können die im sozialen Wohnungsbau üblichen (in der Regel über einen Zeitraum befristeten) Verpflichtungen auch für einen weiteren Personenkreis (z.B. die keinen Wohnberechtigungsschein mehr erhalten können) begründet werden:

-    Einräumung von Belegungs-, Besetzungs- oder Vorschlags-/Benennungsrechten

-    Mietpreisbindungen

-    Veräußerungsbeschränkungen, Zweckentfremdungsverbote und Umwandlungsverbote

Handlungsfeld: Verkauf von städtischen Flächen

Die städtische Tochtergesellschaft Wohnungsbaugesellschaft Hilden mbH (WGH) hat in 2011 auf dem Grundstück Grünstraße 61 ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen errichtet und bietet dort preisgünstigen Wohnraum an. Die Stadt Hilden hat ihr für dieses Projekt das Grundstück ohne finanzielle Kompensation übertragen.

Aktuell überträgt die Stadt Hilden der WGH zwei weitere in der Innenstadt gelegene Grundstücke ohne finanzielle Kompensation. Die WGH ist verpflichtet worden, die Grundstücke Kirchhofstraße 28 und Kirchhofstraße 51/Am Feuerwehrhaus 2 mit jeweils einem Mehrfamilienwohnhaus mit 8 bzw. 7 Wohnungen zu bebauen – entweder im öffentlich geförderten Wohnungsbau (d.h. maximale Kaltmiete: 5,75 €/m² - Stand: 01.01.2013) oder im Falle eines freifinanzierten Vorhabens, wenn das Land keine Förderung zur Verfügung stellt, mit einer maximalen Kaltmiete in Höhe von 7,50 €/m² bei Erstbezug. Bei beiden Vorhaben läuft derzeit das baurechtliche Genehmigungsverfahren.

Bei der Übertragung anderer Grundstücke hat sich die politische Mehrheit für eine Übertragung an private Investoren entschieden.
Die Entscheidung, wie und zu welchen Konditionen die Stadt Hilden ein Grundstück veräußert, trifft für Grundstücksgeschäfte mit mehr als 150.000,- € Kaufpreis ausschließlich der Rat der Stadt Hilden.

Erst mit der Umnutzung des Grundstücks der Albert-Schweitzer-Schule hat die Stadt Hilden wieder die Chance, Grundstücke im „größeren Umfang“ für den Neubau von preisgünstigen / öffentlich geförderten Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Ziel der Stadt Hilden war seit Auslobung des städtebaulichen Wettbewerbs für dieses Neubaugebiet, ein Wohngebiet „für eine sozial gemischte Bewohnerschaft aus allen Generationen“ zu schaffen. Angesichts des hohen Bodenpreisniveaus in Hilden sind „Angebote für preiswerten Wohnraum in die Planung zu integrieren, besonders für Familien mit Kindern, aber auch für Einpersonenhaushalte, vor allem mit Personen, die älter als 35 Jahre sind“. (Zitate aus der Auslobungsbroschüre zum städtebaulichen Realisierungswettbewerb, Seite 21)
Bei der Vermarktung der Grundstücke ist ergänzend zu berücksichtigen, dass der Haupt- und Finanzausschuss auf Grundlage eines Antrags nach § 24 GO NRW am 26.06.2013 beschlossen hat:

„Die Verwaltung wird beauftragt, im noch vorzulegenden Konzept zur Vermarktung der Wohnbaugrundstücke im Bebauungsplan Nr. 254 „Albert-Schweitzer-Schule“ vorzusehen, dass

1.  Wohnungen in Mehrfamilienhäusern barrierefrei/barrierearm ausgestaltet werden und

2.  ein Teil der Baugrundstücke, dem öffentlich-geförderten Wohnungsbau zur Verfügung gestellt werden.

Bauherren und/oder Bauherrengemeinschaften für „innovative Wohnformen“, wie z.B. Mehrgenerationenwohnen, Hausgemeinschaften für ältere Menschen, Integratives Wohnen für Menschen unterschiedlicher Nationalität (mit und ohne Handicap) können geeignete Grundstücke erwerben.“

Nach einem Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 254 „Albert-Schweitzer-Schule“ wird die Verwaltung dem Rat ein Konzept zu Vermarktung des Areals zur Beratung und ggfs. Beschlussfassung vorlegen.

An anderen Stellen im Stadtgebiet – z.B. im Bereich des Bebauungsplangebiets Nr. 139 für den Bereich Hofstraße / Karnaper Str. / Eisenbahntrasse – besteht zwar weiterhin grundsätzlich die Möglichkeit, städtische Grundstücke für die Errichtung von öffentlich-gefördertem Wohnraum (z.B. durch die WGH) zu entwickeln, aber im angesprochenen Fall hat die politische Mehrheit aus anderen Gründen die Planung gestoppt.
Für das Areal der Theodor-Heuss-Schule sollen im Haushalt 2014 für vorbereitende Untersuchungen (Baugrundgutachten, Lärmuntersuchung, Suche nach planungsrelevanten Tierarten) Haushaltsmittel zur Verfügung gestellt werden. Welche Nutzung die politische Mehrheit aber anstrebt, ist vor dem Hintergrund der Diskussion zu den Sitzungsvorlagen WP 09-14 SV 61/192 „Nutzungskonzepte für das Gelände der Theodor-Heuss-Hauptschule“ bzw. WP 09-14 SV 61/206 „Nutzungskonzepte für das Gelände der Theodor-Heuss-Hauptschule: Bereitstellung von Haushaltsmitteln für Planungsgrundlagen“ im Stadtentwicklungsausschuss am 18.09.2013 offen.

gez.
Thiele