Entscheidung über den städtebaulichen Entwurf
Beschlussvorschlag:
Der
Stadtentwicklungsausschuss beschließt, das Verfahren zur Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 151A für den Bereich An den Linden/ Kirschenweg/ Ohligser
Weg wird fortgesetzt auf der Basis des städtebaulichen Entwurfes „Variante 2“.
Erläuterungen und Begründungen:
Am 16.10.2011 wurde im
Stadtentwicklungsausschuss für den Bebauungsplan Nr. 151A der Aufstellungsbeschluss
gefasst. Die Bekanntmachung erfolgte am 06.12.2011 im Amtsblatt der Stadt Hilden.
Das Ziel des Antrages war und ist die
Schaffung zeitgemäßen Wohnraums, um den Bedarf der Mitglieder der
Genossenschaft decken zu können. Mit dem geplanten Neubauvorhaben möchte der Bauverein
langfristig seine Zukunftsfähigkeit sichern. Insbesondere auch für die alten
Gebäude entlang der Straßen An den Linden und Kirschenweg war es notwendig, ein
nachhaltiges Konzept zu entwickeln. Der Fokus des Bebauungsplans Nr. 151A liegt
jedoch auf der Innenentwicklung des Quartiers. Die alten Bestandsgebäude sollen
nur nach Freiwerden und einer eingehenden Einzelfallprüfung ersetzt werden.
Ausgangspunkt des Aufstellungsbeschlusses
war die Variante des städtebaulichen Rahmenplans. In einer am 04.05.2010 vom
Bauverein durchgeführten, internen Veranstaltung, sprachen sich in einem Votum
mehr als 2/3 der Anwesenden für die Weiterführung des Verfahrens auf Grundlage
dieses Rahmenplans aus. Die Variante des städtebaulichen Rahmenplans ist als
Variante 1 aus dem Anhang zu entnehmen und sieht grundsätzlich eine nach Süden
ausgerichtete Bebauung aus Mehrfamilienhäusern mit 4-5 Wohneinheiten (WE) vor.
Aufgrund der langjährigen intensiven
Diskussion zwischen Politik, Verwaltung, Bauverein und Anwohnern sowie neuen
Erkenntnissen durch eine umfassende Vermessung und Bestandsaufnahme,
entwickelte das beauftragte Planungsbüro in Abstimmung mit der Verwaltung und
dem Bauverein eine Alternativvariante. In dieser Variante 2 wurde die Anzahl
der Gebäude im Hinblick auf Variante 1 deutlich reduziert und besondere
Rücksicht auf die durch die Biotoptypenkartierung erfassten Bäume genommen. Des
Weiteren wurden weitestgehend die Abstände von den Mehrfamilienhäusern (mind. 5
WE) zu den Bestandsgebäuden vergrößert, so dass größere Teile der
Bestandgrundstücke erhalten werden können.
In der Sitzung des
Stadtentwicklungsausschusses vom 16.10.2011 wurde außerdem von den Fraktionen
BA/CDF und FL eine Variante zur Diskussion gestellt. Diese Variante 3 wurde von
der Bürgerinitiative LOK entwickelt und sieht großflächige Doppel- bzw.
Einfamilienhäuser mit einem Vollgeschoss als Bebauung vor. Zudem ist im
Innenbereich zwischen Ohligser Weg und Kirschenweg eine Wohnanlage geplant.
Große Teile der sich im Besitz des Bauvereins befindlichen Gartenflächen sollen
hierbei auch öffentliche Grünflächen werden.
In der Zeit bis Januar 2013 erfolgten
zahlreiche weitere Arbeiten zu Fachgutachten und zu Einzelfragen.
Es existieren nunmehr 3 Planungsvarianten,
die hier mit ihren Kennwerten nochmals verglichen werden:
Variante 1 (Ursprungsvariante):
o
Strikte Südausrichtung
o
Anzahl der Gebäude im Bestand: 37 (inkl. DH)
o
Bauabschnitt 1: 10 Gebäude
o
Bauabschnitt 2: 11 Gebäude
o
Anzahl der Wohneinheiten Stufe 1+2: ~ 90 WE
o
Anzahl der Wohneinheiten Ersatzbauten ~ 110
o
Mehrfamilienhäuser mit mind. 4 WE („An den Linden“
5 WE)
o
Anzahl der Gebäude nach kompletter Umsetzung: 57
o
Möglichst barrierefreie Ausstattung der Gebäude
o
Neue Grundstückgröße für Mehrfamilienhäuser: 500 -
600 m²
o
Neue Grundstücksgröße für alte Grundstücke: 380 -
530 m²
o
2 Spielplätze
o
2 größere Parkplätze
o
Mind. 12 von 19 Bäumen (die unter die
Schutzkriterien der Baumschutzsatzung fallen) können erhalten werden
o
GRZ: 0,29 - 0,37
o
GFZ: 0,6 - 0,90
o
2 Vollgeschosse
Variante 2 (Alternativentwicklung):
o
Anzahl der Gebäude im Bestand: 37 (inkl. DH)
o
Bauabschnitt 1: 6 Gebäude
o
Bauabschnitt 2: 6 Gebäude
o
Anzahl der Wohneinheiten Stufe 1+2: ~ 70 WE
o
Anzahl der Wohneinheiten Ersatzbauten ~ 135
o
Mehrfamilienhäuser mit mind. 5 WE
o
Anzahl der Gebäude nach kompletter Umsetzung: 50
o
Möglichst barrierefreie Ausstattung der Gebäude
o
Neue Grundstückgröße für Mehrfamilienhäuser: 600 -
750 m²
o
Neue Grundstücksgröße für alte Grundstücke: 420 -
580 m²
o
2 Spielplätze
o
1 Quartiersplatz
o
3 größere Parkplätze
o
Mind. 18 von 19 Bäumen (die unter die
Schutzkriterien der Baumschutzsatzung fallen) können erhalten werden
o
GRZ: 0,29 - 0,38
o
GFZ: 0,6 - 0,85
o
2 Vollgeschosse
Variante 3 (Entwurf LOK):
o
Anzahl der Gebäude im Bestand: 37 (inkl. DH)
o
Bauabschnitt 1: 1 Gebäude (9 WE)
o
Bauabschnitt 2: 7 Gebäude
o
Anzahl der Wohneinheiten Stufe 1+2:Â 16 WE
o
Keine Ersatzbauten vorgesehen/ Kein Konzept für
Altbestand
o
Große Doppelhäuser und ein Einfamilienhaus (bis zu
160m² pro WE)
o
Anzahl der Gebäude nach kompletter Umsetzung: 45
o
Neue Grundstückgröße für geplante Häuser: 600 - 750
m²
o
Neue Grundstücksgröße für alte Grundstücke: 600 -
1000 m²
o
Keine Spielplätze
o
1 Quartiersplatz
o
Mind. 14 von 19 Bäumen (die unter die
Schutzkriterien der Baumschutzsatzung fallen) können erhalten werden
o
GRZ: 0,16 (BestandÂ
unter 0,07)
o
GFZ: 0,2 (1 Vollgeschoss)
o
Max. 1 Vollgeschoss
Die
3 erstellten Planungsvarianten wurden im Rahmen der frühzeitigen
Bürgerbeteiligung in einer Bürgeranhörung am 10.01.2012 öffentlich vorgestellt.
Das Protokoll der Veranstaltung sowie die
Planvarianten liegen dieser Sitzungsvorlage bei.
In der Bürgeranhörung wurden im Wesentlichen
folgende Themen angesprochen:
§ die Parkplatzsituation im Gebiet, die Verkehrsbelastung der umgebenden
Straßen und Bedenken zur zukünftigen Verkehrsentwicklung im Umfeld;
§ Erhalt wichtiger Baumbestände im Gebiet und insbesondere Rücksicht auf
die Allee „An den Linden“. Es wurden Bedenken geäußert, dass bei dem Bauvorhaben
„An den Linden 13/15“ schon vor Beginn des Aufstellungsverfahrens Bäume gefällt
oder – an der Allee – beschädigt worden seien.
§ Entwicklung einer Alternativvariante durch den Bauverein
§ Fehlender moderner, d.h. barrierefreier und bezahlbarer Wohnraum (allgemein
und für die Mitglieder des Bauvereins)
§ Nutzung regenerativer Energiequellen, z.B. Photovoltaik.
Hierzu ist schon während der Bürgeranhörung
umfangreich Stellung genommen worden, durch den Gem. Bauverein genauso wie
durch Vertreter der Stadt Hilden:
§ Im Zuge der Erstellung des Bebauungsplans Nr. 151A wird durch eine Verkehrsuntersuchung
dieser Aspekt umfangreich aufgegriffen und etwaige Probleme identifiziert,
ggfls. Lösungen erarbeitet.
§ Durch die Umplanung und Neuausrichtung der Gebäude konnte erreicht werden,
dass 18 der 19 unter die Baumschutzsatzung fallenden Bäume erhalten werden können.
Im Zuge des Neubaus „An den Linden 13/15“ wurden zudem keine Bäume entfernt,
die unter die Baumschutzsatzung fallen. Die Abrissgenehmigung des damals
bestehenden Gebäudes wurde des Weiteren noch vor dem Aufstellungsbeschluss
erteilt. Für die Bäume der Lindenallee selbst sind keine Beschädigungen bei den
zuständigen Stellen der Stadtverwaltung bekannt; jedoch ist klarzustellen, dass
in Absprache mit dem zuständigen Fachamt der Stadtverwaltung im Zuge der
Baumaßnahme ein Ast fachgerecht aus der Baumkrone entfernt wurde; das
Bauvorhaben wurde durch die die Stadtverwaltung zudem kontinuierlich begleitet.
§ Den (steigenden) Bedarf an familien- und altengerechten Wohnungen zu günstigen
Mieten kann der Bauverein aus eigener Erfahrung bestätigen. Insbesondere ältere
Mitglieder benötigen vermehrt barrierefreie Wohnungen, deren Bedarf die
Genossenschaft im Bestand nicht decken kann. Daher sollen die neuen
Mehrfamilienhäuser barrierefrei ausgebaut werden.
Insgesamt kann aus Sicht der Verwaltung die durch den Gem. Bauverein
vorgelegte Alternativ-Planung der „Variante 2“ als gelungener Kompromiss
angesehen werden, der den Interessen sowohl des Bauvereins als auch der
allermeisten Anlieger vor Ort entgegen kommt.
Auch die Interessen der Stadt Hilden sind damit berücksichtigt, nämlich
dem Gem. Bauverein Entwicklungsmöglichkeiten für die nächsten Jahre und
Jahrzehnte zu eröffnen und dennoch das städtebauliche Erscheinungsbild dieses
Stadtquartiers weitgehend zu erhalten.
Insofern schlägt die Verwaltung vor, das Aufstellungs-Verfahren auf
Basis der Variante 2 fort zu setzen.
gez.
Horst Thiele