Beschlussvorschlag:

„Der Stadtentwicklungsausschuss nimmt den Bericht über die Mitteilung an den Regionalrat über Flächenreserven auf Ebene des Flächennutzungsplanes zur Kenntnis.“

Günter Scheib

Erläuterungen und Begründungen:

Bereits im Juli 2003 gab es eine Sitzungsvorlage zu diesem Thema. Damals wurde die Fortschreibung der Reserveflächenerhebung für Wohnen und Gewerbe auf Ebene des Flächennutzungsplanes für den Regierungsbezirk Düsseldorf zum Stichtag 01.01.2003 vorgestellt.

Zum Stichtag 01.01.2006 wurden die Daten nun erneut fortgeschrieben. Mit der Sitzungsvorlage wird die für die Bezirksregierung erfasste Fortschreibung zur Kenntnis gegeben und mit der Erhebung 2003 verglichen.

Die von den Gemeinden des Regierungsbezirkes erfassten und von der Bezirksregierung ausgewerteten Daten werden dem Regionalrat zur Kenntnis gebracht. Der Auswertungsbericht von 2003 kann im Internet unter „www. brd.nrw.de => Aufgaben (linke Leiste) => Abt. 6 (Regionalplanung, Wirtschaft) => Dez. 62 (Durchsetzung…Raumordnung u. Landesplanung) => Regionalplanung/ Gebietsentwicklungsplanung => Dez. 61/62 Erhebung 2006 => Erhebung 2003 Ergebnisse (PDF)“ eingesehen werden.

Da die Datenerfassung für 2003 nicht vollständig war (insbesondere im Bereich „Baulücken“ und „Bestandspotential“), enthält der Auswertungsbericht einige Fehlmeldungen für Hilden.

Die fehlenden Daten konnten für die Auswertung 2006 größtenteils ergänzt werden.

Bei den erfassten Wohnbau- und Gewerbeflächen handelt es sich nicht um die tatsächlich bebaubaren Nettoflächen, sondern um Bruttoflächen inklusive der Erschließungsflächen und Grünbereiche.

Die Flächen wurden auf Ebene des Flächennutzungsplanes mit Hilfe von Luftbildkarten abgegriffen und berechnet, so dass sie nicht parzellenscharf sind und Ungenauigkeiten bezüglich der Flächengröße entstehen konnten.

Der Sitzungsvorlage liegt bei:

1.    Das Anschreiben der Bezirkregierung Düsseldorf vom 12.01.2006 bezüglich der Fortschreibung der Datenerhebung (Hier kann man auch eine nähere Erläuterung zu einigen Begriffen wie Innenpotential, Baulücken, Bestandspotential, Verfügbarkeit etc. entnehmen.)

2.    Der Fragenkatalog zur Erhebung der Wohnbauland- und Wohnungspotentiale mit den Erläuterungen zu den Erhebungsbögen, die Erhebungsbögen sowie Kartierungen.

Erhoben wurden für den Bereich Wohnbauland- und Wohnungspotential die „Bauflächenreserven“ (Anlage 1 + 2). Die einzelnen Flächen sind in den beiliegenden Karten dargestellt. Aufgrund einiger Mängel des Datenerfassungsprogrammes war eine der Lage im Stadtgebiet entsprechende Nummerierung nicht für alle Flächen möglich.

Um eine Auswahl der Flächen treffen zu können, wurden bereits zur Erhebung 2003 zum Teil die Untersuchungen des Siedlungsdichtegutachtens herangezogen. Insgesamt wurde bei der Wahl der Flächen keine Rücksicht auf die Erschließungsmöglichkeiten und die Eigentumsverhältnisse genommen. Soweit Hindernisse für eine tatsächliche Bebauung bekannt sind, wird darauf in der Spalte „Anmerkungen“ hingewiesen. Des Weiteren wird darauf hingewiesen, wenn für die Flächen bereits ein Bebauungsplanaufstellungsverfahren eingeleitet wurde.

3.    Der Fragenkatalog zur Erhebung der gewerblichen Bauflächen mit den Erläuterungen zu den Erhe-bungsbögen, die Erhebungsbögen sowie Kartierungen.

Für die Erhebung der gewerblichen Bauflächen wurden die genutzten und ungenutzten Bauflächen erfasst (Anlage 1). Auch hier wurden die einzelnen Flächen in den beiliegenden Karten dargestellt und durch die Mängel des Datenerfassungsprogrammes war eine der Lage im Stadtgebiet entsprechende Nummerierung nicht für alle Flächen möglich. Diese Mängel verursachen auch, dass die in die Spalte „Verkehrsanbindung“ eingegebenen Daten nicht sichtbar sind.

Mit dem Erfassungsbogen werden alle im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Gewerbe- und Industriegebiete erfasst. Die Gesamtfläche wurde zur besseren Übersicht und auf Grund ihrer räumlichen Lage im Stadtgebiet in 17 Einzelflächen unterteilt. Diesen Einzelflächen wurden wiederum derzeit ungenutzte Flächen untergeordnet.

Auch hierbei konnte bei der Auswahl der Flächen keine Rücksicht auf die Erschließungsmöglichkeiten und die Eigentumsverhältnisse genommen werden.

Des Weiteren sollte der „Flächenverbrauch 1996 - 2005“ erhoben werden. In Anlage 2 sind noch die aus alten Erhebungen vorhandenen Angaben aus den Jahren 1993 und 1994 aufgeführt, denen allerdings keine Flächengrößen zugeordnet werden konnten. Im Zeitraum von 1995 bis 2002 konnte in der ursprünglichen Erhebung zum Stichtag 2003 zwar der Flächenverbrauch angegeben werden, aber nicht den einzelnen Jahren zugeordnet werden, so dass die Bezirksregierung - in Absprache mit der Stadt Hilden -  für diesen Zeitraum einen jährlichen Flächenverbrauch von 1,57 ha angenommen hat. In der Kartierung können die Neuansiedlungen bis 2002 deshalb nicht mehr der Tabelle zugeordnet werden. Zur Orientierung liegt der Sitzungsvorlage ein Auszug aus der Anlage 2 von 2003 bei. In den Jahren 2003 bis 2005 wurde der Flächenverbrauch anhand der Baugenehmigungsverfahren erfasst. Auch diese Flächen sind kartographisch dargestellt worden.

Neu erfasst wurde das „Wiedernutzungspotential“ (Anlage 3), wobei es sich lediglich um einen Eintrag handelt, der in der Kartierung zu Anlage 1 der gewerblichen Bauflächenerfassung dargestellt ist.

Die eigentliche Kartierung für die Bezirkregierung erfolgte auf Basis des Flächennutzungsplanes von 1993, also nicht parzellenscharf. Um die Flächen auch für die Sitzungsvorlage in schwarzweiß sichtbar zu machen, wurde die Deutsche Grundkarte untergelegt, so dass es zu Ungenauigkeiten in der Darstellung kommen konnte.

Ergebnis und Vergleich:

1.  Erhebung der Wohnbauland- und Wohnungspotentiale:

Aus Anlage 2 kann man das derzeitige Reserveflächenpotential insgesamt ersehen. Danach gibt es in Hilden 46,05 ha (2003 = 46,40 ha) Brutto-Wohnbauflächenreserven. Davon haben derzeit 5,15 ha (2003 = 3,80 ha) Baurecht durch einen (fast) rechtskräftigen Bebauungsplan (Innenpotential insg.). Diese Flächen sind im Einzelnen in Anlage 1 in der Spalte „Planungsrecht“ mit „§ 30" und „§ 33“ angegeben (§ 34-Fälle gibt es nicht). Die 40,90 ha (2003 = 42,60 ha) ungenutzte Bauflächen (Flächenreserven A) sind lediglich im rechtkräftigen Flächennutzungsplan als Wohnbauflächen ausgewiesen. Für diese Flächen gibt es noch kein verbindliches Planungsrecht.

Die Änderungen zwischen 2003 und 2006 kamen zum Teil dadurch zustande, dass einige Flächen inzwischen bebaut und für 2006 nicht mehr erfasst wurden. Es handelt sich dabei um folgende Flächen:

-    Walder Straße (Nr. 350-356)/ gegenüber Tizianweg (0,30 ha), im Plan von 2003 hatte der Bereich die Nr. 21 und zählte zur Flächenreserve A

-    im Eckbereich Kalstert/ Rembrandtweg (0,30 ha), im Plan von 2003 hatte der Bereich die Nr. 23 und zählte zum Innenpotential insg.

-    Heinrich-Heine-Straße (0,60 ha), im Plan von 2003 hatte der Bereich die Nr. 28 und zählte zur Flächenreserve A

-    zwischen Gerresheimer Straße/ Mozartstraße/ Nordstraße (1,60 ha), im Plan von 2003 hatte der Bereich die Nr. 30 und zählte zur Flächenreserve A

-    Ecke Hochdahler Straße/ Hummelsterstraße (1,60 ha), im Plan von 2003 hatte der Bereich die Nr. 33 und zählte zum Innenpotential insg.

Folgende Bereiche haben sich als Potentialfläche verkleinert:

-    Nr. 27 - Südstraße/ Hagelkreuzstraße (Reduzierung um 0,20 ha). Ein Teil der Wohnbaufläche wurde durch Änderung des Flächennutzungsplanes als Gemeinbedarfsfläche (Klinik) ausgewiesen.

-    Nr. 7 - östlich Bruchhauser Weg (Reduzierung um 0,20 ha). Dieser Bereich wurde inzwischen teilweise bebaut.

Zwei Flächen, die zuvor nicht erfasst wurden, sind ergänzt worden:

-    Gerresheimer Straße/ Augustastraße (0,60 ha) als Innenpotential insg. - Dieser Bereich war 2003 im Flächennutzungsplan noch größtenteils als Fläche für Gemeinbedarf ausgewiesen.

-    Gerresheimer Straße/ Nordstraße/ Schule (0,75 ha) als Innenpotential insg. - Dieser Bereich war 2003 im Flächennutzungsplan noch als Fläche für Gemeinbedarf ausgewiesen.

Neu erfasst sind für die Stadt Hilden auch die Angaben der Wohneinheiten (WE) zu den einzelnen Flächen in Anlage 1. Diese wurden folgendermaßen berechnet:

-    im potentiellen Einfamilienhausgebiet ergeben 350 m² Bruttobaufläche eine Wohneinheit

-    im potentiellen Bereich für Geschosswohnungsbau ergeben 150 m² Bruttobaufläche eine Wohneinheit

-    in Bereichen in denen sowohl Einfamilienhausbebauung als auch Geschosswohnungsbau zu erwarten ist, wurde eine Mischkalkulation erstellt.

Wie in Anlage 2 dargestellt, ergeben sich damit geschätzte 228 Wohneinheiten auf Flächen mit Baurecht durch einen (fast) rechtskräftigen Bebauungsplan (Flächenreserven I) und geschätzte 1840 Wohneinheiten die lediglich im rechtkräftigen Flächennutzungsplan als Wohnbauflächen ausgewiesen sind (Flächenreserven A).

Des Weiteren kann man aus Anlage 2 das Reservepotential durch Baulücken entnehmen. Die Erhebung der Baulücken ist noch nicht abgeschlossen. Bisher wurde erst 1/3 der im Flächennutzungsplan als Wohnbauflächen ausgewiesenen Bereiche - ausgehend von der Stadtmitte - erfasst und dann für die Baulanderhebung auf die gesamten Wohnbauflächen hochgerechnet.

Damit wurde eine Zahl von 1407 Wohneinheiten, die durch die Bebauung von Baulücken entstehen würden, für das gesamte Stadtgebiet ermittelt.

Die Angaben zur Verfügbarkeit der Baulücken (Anlage 2) beziehen nicht die Tatsache mit ein, dass es sich fast ausschließlich um „private“ Grundstücke handelt und somit eine realistische Verfügbarkeit fraglich ist. Dieses wurde auch der Bezirksregierung mitgeteilt.

Auch neu aufgenommen in die Hildener Erhebung wurde das Bestandspotential, diese Angaben sind allerdings mit einer Zahl von 244 Wohneinheiten nur grob geschätzt, da es keine genaueren Informationen zu noch möglichen Aufstockungen, Ausbauten, Anbauten und Umnutzungen gibt.

Zusammengefasst:

Es gibt also in Hilden zum Stichtag 2006 ca. 46,05 ha Brutto-Wohnbauflächenreserven die „geschätzt“ 2068 Wohneinheiten ergeben. Die Verringerung der Fläche im Vergleich zum Stichtag 2003 ist mit 0,35 ha geringfügig. Hinzu kommt ein „hochgerechnetes“ Potential durch Baulücken und im Bestand von 1651 Wohneinheiten, das heißt also, insgesamt könnten 3719 Wohneinheiten auf Basis der Ausweisungen im Flächennutzungsplan errichtet werden. Abgesehen davon, dass die Stadt auf die meisten Flächen keinen Zugriff hat da sie privat sind, sind - wie in Anlage 2 dargestellt - viele Wohneinheiten (1825) nur langfristig (z.B. fehlendes Planungsrecht, Altlasten, Lärm) zu verwirklichen.

2.  Erhebung der gewerblichen Bauflächen:

Bei einer Addition der insgesamt im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Hektar Gewerbe- und Industrieflächen (Anlage 1) kommt man auf eine Zahl von 321,20 ha. Von dieser Gesamtfläche sind 48,30 ha (inklusive des Gewerbegebietes Giesenheide mit 18,30 ha Bruttofläche (Nettofläche 15,10 ha)) zurzeit ungenutzte Brutto-Gewerbeflächen (2003 = 50,85 ha). Der größte Anteil (43,70 ha) ist nach einem rechtkräftigen Bebauungsplan überbaubar.

Auch im gewerblichen Bereich gab es Veränderungen zwischen 2003 und 2006. Einige Flächen wurden inzwischen bebaut und für 2006 nicht mehr erfasst. Es handelt sich dabei um folgende Flächen:

-    zwischen Agnes-Pockel-Straße/ Heinrich-Hertz-Straße (0,90 ha), im Plan von 2003 hatte der Bereich die Nr. 2 in Fläche 3

-    Düsseldorfer Straße/ Walter-Wiederhold-Straße (0,80 ha), im Plan von 2003 hatte der Bereich die Nr. 1 in Fläche 6

-    Hülsenstraße/ Im Hülsenfeld (1,30 ha), im Plan von 2003 hatte der Bereich die Nr. 3 in Fläche 6

-    Westring/ Friedhof (1,00 ha), im Plan von 2003 hatte der Bereich die Nr. 2 in Fläche 9

Auch wurden Flächen nur zum Teil bebaut und haben sich daher reduziert:

-    Neustraße/ Hofstraße (Reduzierung um 0,50 ha), im Plan von 2003 hatte der Bereich die Nr. 1 in Fläche 2

-    Agnes-Pockel-Straße (Reduzierung um 0,80 ha), im Plan von 2003 hatte der Bereich die Nr. 1 in Fläche 3

-    zwischen Heinrich-Hertz-Straße/ Siemensstraße (Reduzierung um 0,20 ha), im Plan von 2003 hatte der Bereich die Nr. 3 in Fläche 3

Eine Fläche die für 2003 nicht erfasst wurde, ist ergänzt worden:

-    Herderstraße/ Friedhof (0,20 ha), dieser Bereich war 2003 noch als Grünfläche (Erweiterungsfläche Friedhof) ausgewiesen.

In Anlage 3 wurde das Wiedernutzungspotential von Flächen mit Umnutzungsabsichten abgefragt.

Bei der angegebenen Fläche handelt es sich um das ehemalige Güterbahnhofgelände (7,40 ha), für das sich zurzeit der Bebauungsplan Nr. 228 mit der 17. Flächennutzungsplanänderung im Verfahren befindet, um dort die Ansiedlung von Gewerbe gemischt mit Wohnen möglich zu machen.

Des Weiteren sollte der „Flächenverbrauch 1996 - 2005“ erhoben werden. Von 2003 bis 2005 wurde der Flächenverbrauch mit Hilfe von Angaben des Bauaufsicht- und des Steueramtes bestimmt. Er liegt für das Jahr 2003 bei 1,58 ha, für 2004 bei 1,77 ha und für 2005 bei 2,41 ha.

Auffällig ist, dass bei den Ansiedlungstypen die „Erweiterung“ und die „Verlagerung (meistens mit einhergehender Vergrößerung des Betriebes)“ innerhalb Hildens überwiegen.

Die meisten Betriebe, die sich zwischen 2003 und 2005 angesiedelt haben, kann man der Branche „Handel und Verkehr“ zurechnen. Bei den Flächen die neu überbaut wurden waren 2,14 ha bereits früher genutzte gewerbliche Bauflächen (Flächenrecycling) und 3,62 ha waren bisher ungenutzt.

Zusammengefasst:

Es gibt also in Hilden zum Stichtag 2006 ca. 48,30 ha (inklusive des Gewerbegebietes Giesenheide mit 18,30 ha Bruttofläche (Nettofläche 15,10 ha)) zurzeit ungenutzte Brutto-Gewerbeflächen auf Ebene des Flächennutzungsplanes. Die Verringerung der Reservefläche (laut Anlage 1) ist gegenüber 2003 mit 2,55 ha geringfügig. Laut Anlage 2 weist die vor der Bebauung ungenutzte Fläche eine Größe von 3,62 ha auf, also hätte sich die Reservefläche danach um 3,62 ha verringert. Die Diskrepanz dieser Werte ist auf die Ungenauigkeit bei der Erfassung der Flächengrößen aus den Plänen zurückzuführen und der Aufnahme einer Fläche in Anlage 1.

Günter Scheib

Finanzielle Auswirkungen

Nein

Personelle Auswirkungen

Nein