Beschlussvorschlag:
"Der Stadtenwicklungsausschuss nimmt
Kenntnis von dem überarbeiteten städtebaulichen Entwurf mit den Planvarianten
A, B und C. Das Bauleitplan - Verfahren soll auf der Grundlage der Planvariante
C weiter geführt werden.“
Erläuterungen und Begründungen:
Der Rat der Stadt
Hilden hat in seiner Sitzung am 19.12.2001 die Aufstellung
des Bebauungsplanes Nr. 165A gemäß § 2 Abs. 1 und 4 BauGB (Baugesetzbuch) vom
27.08.1997 (BGBl. I S. 2141) in seiner derzeit gültigen Fassung beschlossen.
Das Plangebiet liegt am östlichen Rand des
Stadtzentrums. Es wird im Norden begrenzt durch die nördlichen Begrenzungen der
Mittel- und Walderstraße, im Osten durch die östlichen Grenzen der Flurstücke
155, 157, 487, 488, 629, 980 und 1001, im Süden durch die nördlichen der
Flurstücke 982, 1016, 1017 der Flur 59 sowie der nördlichen Grenze des
Flurstückes 969 der Flur 49 und im Westen durch die östliche Straßenseite der
Kirchhofstraße.
Mit Hilfe eines Bebauungsplan-Verfahren soll
in diesem Innenstadtbereich erstmals qualifiziertes Planungsrecht geschaffen
werden, um die anstehenden Umstrukturierungsprozesse leiten zu können.
Das Plangebiet ist
gekennzeichnet durch eine Vielzahl unterschiedlicher Nutzungen wie Wohnen,
Gewerbe und Handel. Der aus dem Jahre 1993 stammende Flächennutzungsplan der
Stadt Hilden weist für die Kirchhofstraße und den Eckbereich Kirchhofstraße/Walderstraße
(ebenso wie der Textbebauungsplan Nr. 165A, der Aussagen über den Ausschluss
bestimmter Nutzungen für diesen Bereich macht) Kerngebiet aus. Der Bereich
südlich der Walderstraße wird dagegen als „Wohnbaufläche“ dargestellt.
Das beschriebene
Gebiet ist für die weitere Entwicklung der Hildener Innenstadt von Bedeutung.
Die derzeit heterogene Situation lässt darauf schließen, dass Eigentümerwechsel
und Nutzungsänderungen (wie bereits teilweise geschehen) zu einem
Strukturwandel führen werden. Um diesen Umstrukturierungsprozess leiten und die
im Innern des Baublocks wenig genutzten Flächen einer geordneten,
städtebaulichen Neuordnung zuführen zu können, ist eine planerische Initiative
seitens der Stadt erforderlich.
Bereits in der
Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 22.06.2005 wurde ein städtebaulicher
Entwurf für dieses Gebiet vorgestellt und daraufhin die Verwaltung damit
beauftragt, weitere Vorschläge zu erarbeiten. Heute werden nun 3 von der
Verwaltung erarbeitete städtebauliche Entwürfe vorgestellt (siehe Anlagen). Zum
Vergleich wird der am 22.06.2005 vorgestellte Entwurf ebenfalls als Anlage
beigefügt, der im Einzelnen nicht erneut detailliert beschrieben wird.
Ausschlaggebend für alle
Vorschläge sind zum einen die unmittelbare Nachbarschaft zur Innenstadt und die
gute Anbindung an den ÖPNV, zum anderen Gedanken zur Förderung des Strukturwandels
hinsichtlich der Grundstücknutzungen.
Demnach wird entlang
der Kirchhofstraße ein „Kerngebiet (MK)“
ausgewiesen, mit einer (zwingend) III-geschossigen Bebauung unmittelbar an der
Straße und einer I-geschossigen Überbaubarkeit für das Hintergelände.
Im Kerngebiet sollen
analog zum heute schon vorhandenen Bebauungsplan Nr. 165 „Rotlicht“-Nutzungen
ausgeschlossen bleiben.
Im Wesentlichen wird
damit der Gebäudebestand abgedeckt, in der südwestlichen Ecke des Plangebietes an
der Kirchhofstraße werden auch mögliche Neubauten ausgewiesen.
Entlang der Walder
Straße ist ein „Besonderes Wohngebiet
(WB)“ vorgesehen, ebenfalls mit einer zwingenden III-geschossigen Bebauung.
Damit wird der heute schon vorhandenen Durchmischung von Wohnen, Arbeiten und
Gewerbe Rechnung getragen, mit dem Ziel, unter Berücksichtigung dieser Eigenart
die Wohnnutzung fortzuentwickeln.
Im Innenbereich
selbst wird von einem „Allgemeinen Wohngebiet
(WA)“ ausgegangen. Hier schwankt die Geschossigkeit zwischen II und III.
Bei der Lage der
Erschließungsstraße (sie wurde gegenüber dem Vorgängerentwurf weiter nach Osten
verlegt) sowie bei der Stellung der Gebäude wurde darauf geachtet, möglichst viele
der bestehenden Grünstrukturen (besonders der prägnanten Einzelbäume) im
Plangebiet zu erhalten.
Insgesamt liegen somit
städtebauliche Entwürfe vor, die eine nachhaltige und innenstadtgerechte
Nutzung sowohl für den Bestand als auch für die heute noch untergenutzten
Grundstücksbereiche ermöglichen.
Variante 1
Von der Walder
Straße aus führt eine im rechten Winkel in südlicher Richtung verlaufende 8,0m
breite Erschließungstrasse ins Plangebiet. Sie zweigt nach ca. 75m rechtwinkelig
nach Westen ab und endet dort in Höhe des erhaltenswerten Baumes in einem
großzügig dimensionierten Wendebereich, dessen Mittelpunkt der o.a. Baum
bildet. Die städtebauliche Raumwirkung schafft ein mit Traufstellung zur
Planstrasse angeordneter Baukörper.
Von dort führt eine
weitere Stichstraße ca. 50m nach Süden, an deren Kopfende ein horizontal
gestaffelter Baukörper den Wendehammerbereich räumlich fasst.
Im gesamten
Plangebiet sind ausschließlich Wohnungen im Geschosswohnungsbau vorgesehen. Es
handelt sich dabei um II-geschossige Häuser, die eine Traufstellung zur
Planstraße einnehmen und deren Dachgeschosse zu Wohnzwecken ausgebaut werden
können.
Bei einer
Bruttogeschossfläche von ca. 9200 qm sind somit ca. 92 Wohneinheiten (WE) möglich.
Alle Gebäude
entsprechen planungsrechtlich einer „offenen Bauweise“, d.h., es handelt sich
um eine Bebauung, bei der die Baukörper nicht länger als max. 50m sind und keinen
geschlossenen Riegel bilden (keine geschlossene Bauweise). Somit ist für eine gute
Durchlüftung des Wohnquartiers gesorgt.
Die Unterbringung
des privaten ruhenden Verkehrs erfolgt ausschließlich in Tiefgaragen.
Durch eine geplante
Straßenraumbreite von 8 m bietet der Entwurf ausreichend Platz für zusätzliche
öffentliche Parkmöglichkeiten im Straßenraum, die gleichzeitig einen
geschwindigkeitsreduzierenden Effekt mit sich bringen, da die Fahrbahn dadurch
eingeengt wird. Zusätzliche Straßenbaumpflanzungen begünstigen diesen Effekt
und werten das Straßenbild optisch auf.
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Variante 2
Obwohl die
Erschließung des Plangebietes von der Walder Straße aus an gleicher Stelle rechtwinkelig
wie im Entwurf 1 erfolgt (das gilt auch für Entwurf 3), unterscheidet sich
dieser Entwurf u.a. dadurch, das nach ca. 50m bereits eine großzügig dimensionierte
Wendemöglichkeit durch eine Dreiecksinsel geschaffen wird. Dies wird durch ein
Abschwenken der Planstraße nach Westen (45°) erreicht und führt dazu, dass sich
hier ein städtebaulicher Raum mit platzartigem Hofcharakter ergibt.
Die Dreiecksinsel bietet
Platz für eine Anzahl Besucherstellplätze sowie Begrünungs- und Baumpflanzungsmöglichkeiten
im öffentlichen Raum.
Die Variante 2 sieht
eine Mischung von Geschosswohnungen und Einfamilienhausmaßnahmen vor. Die
zumeist III-geschossigen Gebäude im Nordosten des Plangebietes werden auch hier
in offener Bauweise errichtet und beinhalten Geschosswohnungen. Sie haben
Traufstellung zur Planstraße und die Dachgeschosse können zu Wohnzwecken
ausgebaut werden.
Auch hier erfolgt
die Unterbringung des privaten ruhenden Verkehrs ausschließlich in Tiefgaragen.
Wie in Variante 1,
ist auch hier eine Straßenbreite von 8 m geplant und bietet in gleicher Weise
viel Spielraum für straßengestalterische
und geschwindigkeitsreduzierende Maßnahmen durch Pflanzung von Straßenbäumen
und Einrichtung von seitlichen Parkstreifen.Â
Bei einer
Bruttogeschossfläche von ca. 8 400 qm sind somit ca. 84 WE im Geschosswohnungsbau möglich.
Die geplanten
Baukörper außerhalb des besonders hervorgehobenen Teilgebietes sind als Einfamilienhäuser
gedacht. Es handelt sich hier um Hausgruppen und Doppelhäuser, deren Gärten
sowohl Süd- als auch Westlage haben. Die Unterbringung des ruhenden Verkehrs
erfolgt in oberirdisch angeordneten Garagen in zumutbarem Abstand zu den
Häusern.
Es sind 14 Einfamilienhäuser
möglich.
Im Unterschied zu
Variante 1 wird auf eine großdimensionierte Wendeanlage um den bestehenden und
erhaltenswerten Baum zugunsten einer flächensparenden Privaterschließung
verzichtet. Zusätzlich deutet diese Variante die Möglichkeit einer fußläufigen
Verbindung vom Plangebiet zur Kirchhofstraße und somit zur Innenstadt an.
Variante 3
Die letzte der drei
vorgestellten Varianten unterscheidet sich nur unwesentlich von der Variante 2.
Der geringfügige
Unterschied besteht darin, dass auf eine Bebauung um und in unmittelbarer Nähe
des erhaltenswerten Baumes verzichtet wird und in Verlängerung der Planstraße
ein Geschoßwohnungsbau und 6 Einfamilienhauswohnungen ausgewiesen werden.
Bei einer
Bruttogeschossfläche von ca. 8 870 qm sind somit ca. 88 WE im Geschosswohnungsbau möglich.
Hinsichtlich der
Erschließung, der Straßenraumgestaltung und der Angebote an öffentlichen
Parkplätzen ergeben sich keine Unterschiede zur Variante 2.
Fazit
Allen drei Varianten
gemeinsam ist die Ausweisung der Planstraße als „verkehrsberuhigter Bereich“
und die Möglichkeit, den Straßenraum gestalterisch aufzuwerten und zusätzliche
öffentliche Parkplätze anzubieten.
Ebenso werden in
allen drei Varianten entsprechend Spielplätze ausgewiesen, die sich nach Lage
und Größe auch nur geringfügig unterscheiden.
Der erhaltenswerte
Baum behält in allen Varianten seine prägende und ökologische Funktion.
Wie in Variante 2
und 3 besteht auch die Möglichkeit in Variante 1, eine Mischung aus Geschoßwohnungsbau
und Einfamilienhäusern anzubieten.
Der wesentliche
Unterschied zwischen Variante 2 und 3 gegenüber Variante 1 liegt in der Möglichkeit,
bei unverändertem Erschließungssystem die Baugebiete in zeitlich unabhängige
Realisierungsabschnitte zu unterteilen.
Variante 1 bietet
diese Möglichkeit nicht, da die Anforderungen an eine funktionierende Erschließung
(Feuerwehr- und Müllfahrzeuge) nur in Verbindung mit dem Wendeplatz um den erhaltenswerten
Baum gegeben sind.
Ebenfalls allen drei
Varianten gemeinsam ist die leichte Reduzierung der Zahl der Wohneinheiten im
Vergleich zum ersten Entwurf aus dem Juni 2005. Da es sich um einen
Innenstadtstandort handelt, ist es aus planerischer Sicht unabdingbar, eine
gewisse Dichte nicht zu unterschreiten. Die hier vorgeschlagenen 80 – 90 WE
sind dem Standort angemessen.
Denkmäler- Walder Straße 10, 24a -
             Bezüglich der
Eintragung als Denkmal für das Gebäude Walder Straße 10 hat der
Landschaftsverband darüber negativ entschieden, da an dem Gebäude zuviel
bauliche Veränderungen erfolgt sind.
             Eine Beurteilung des
Gebäudes Walder Straße 24a konnte noch nicht abgegeben werden, da hierzu noch
keine ausreichende Untersuchung stattgefunden hat.
In Vertretung:
(Thiele)
1. Beigeordneter