Beschlussvorschlag:
„Der
Rechnungsprüfungsausschuss nimmt Kenntnis vom Bericht des
Rechnungsprüfungsamtes über die Prüfung der Jahresrechnung 2005 vom 12.07.2006.
Er
wertet den Bericht des Rechnungsprüfungsamtes als Grundlage für seine Prüfungen
nach § 101 Abs. 1 Nr. 1 - 4 GO NW und für den von ihm zu erstattenden
Schlussbericht über die Prüfung der Jahresrechnung 2005 nach § 101 Abs. 3 GO
NW."
Erläuterungen und Begründungen:
Prüfungen im technischen Bereich
für die Einführung von NKF
Bei der Bewertung des
Anlagevermögens hat das Rechnungsprüfungsamt insbesondere durch die
(vorbereitende und begleitende) Prüfung folgender Bilanzpositionen mitgewirkt:
1.2.1 unbebaute Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
1.2.1.1 Grünflächen, z. B. Grünanlagen/Spielplätze/Sportanlagen Amt 66
1.2.1.2 Ackerland Amt 23
1.2.1.3 Wald, Forsten Amt 66
1.2.1.4 Sonstige unbebaute Flächen, z. B.
Kleingartenanlagen,
sonstige
verpachtete Flächen Amt 23
1.2.2 bebaute Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
1.2.2.1 Kinder- und Jugendeinrichtungen, z. B. Kindergärten Gebäude Amt 26
Außenflächen
Amt 66
1.2.2.2 Schulen Gebäude Amt 26
Außenflächen
Amt 66
1.2.2.3 Wohnbauten Gebäude Amt 26
Außenflächen
Amt 66
1.2.2.4 Sonstige Dienst- Geschäfts- und Betriebsgebäude, z. B. Gebäude Amt 26
Rathaus,
Sporthallen, sonstige Gebäude Außenflächen
Amt 66
1.2.3 Infrastrukturvermögen
1.2.3.1 Grund und Boden des Infrastrukturvermögens Amt 66
1.2.3.2 Brücken und Tunnel Amt 66
1.2.3.3 Entwässerungs- und Abwasserbeseitigungsanlagen Amt 66
1.2.3.5 Straßennetz mit Wegen, Plätzen und Verkehrslenkungs- Amt 66
anlagen,
auch Straßenbegleitgrün, Straßenbeleuchtung,
Signalanlagen,
Parkleitsystem, Buswartehallen etc.
1.2.3.6 Sonstige Bauten des Infrastrukturvermögens Amt 66
1.2.4 Bauten auf fremden Grund und Boden Amt 26
Die Bewertung der Vermögensteile
unter Ziffern 1.2.2 und 1.2.4 - bebaute
Grundstücke und Bauten auf fremdem Grund und Boden - ist im Wesentlichen
bereits abgeschlossen.
Die Bewertung der Baukörper:
Im § 55 Abs. 1 GemHVO wird
hinsichtlich der Bewertung zwischen Gebäuden
mit kommunalspezifischer Nutzung
(z.B. Schulen, Kindergärten, Notunterkünfte, Sporthallen, Feuerwache,
Bauhofgebäude, Museen, Bibliotheken) und
Gebäuden ohne solche Nutzung
(z.B. Rathaus, Hoch- oder Tiefgaragen, Wohngebäude
unterschieden. Während die unter
1. genannten Gebäude nach dem Sachwertverfahren zu bewerten waren, wobei in der
Regel die aktuellen Normalherstellungskosten zu Grund zu legen waren, konnte
fakultativ für die Gebäude unter Ziffer 2. das Ertragswertverfahren herangezogen
werden.
Tatsächlich wurden nahezu alle
der über 170 Gebäude der Stadt Hilden mittels des Normalherstellungskostenverfahrens
bewertet; lediglich beim Parkhaus Kronengarten wurde das Ertragswertverfahren
angewendet, um den schlechten Ertragswert angesichts des angestrebten Verkaufs
in der Bilanz berücksichtigen zu können.
Grundsätzlich also erfolgte die
Gebäudebewertung mit den NHK 2000, dies sind „Normalherstellungskosten im Jahr
2000“ für verschiedene Gebäudetypen (z. B. Schulen, Kindergärten, Verwaltungsgebäude
usw.). Die Werte der Normalherstellungskostentabellen enthalten die Herstellungskosten
für das Jahr 2000 unter Berücksichtigung unterschiedlicher ausgewiesener
Ausstattungsstandards (einfach, mittel, gehoben) und sind angegeben in Euro pro
Quadratmeter Brutt ogrundfläche, welche wiederum aus Plänen und anderen
Unterlagen entnommen oder ermittelt wurde. Die so ermittelten
„Herstellungswerte 2000“ für die einzelnen Gebäude führten bei Anwendung des
Baupreisindexes und anderen Korrekturfaktoren zu dem heutigen Sachwert der Gebäude.
Nur bei Gebäuden, die jünger als fünf Jahre sind, wurden die tatsächlichen
Kosten für die Bewertung herangezogen.
Zu jedem einzelnen Gebäude wurde
ein Zustandsprotokoll gefertigt, in welchem unter anderem vorhandene Bauschäden
verzeichnet wurden. Bei der Bewertung der ersten Gebäude führten solche Schäden
dazu, dass der Wert der betreffenden Gebäude entsprechend verringert wu rde.
Rückstellungen für unterlassene
Instandhaltung
Weitere Überlegungen des Amtes
für Finanzservice und der Rechnungsprüfung führten dazu, dass der Wert des
Gebäudes zunächst nicht reduziert wurde, wenn stattdessen Rückstellun gen für
die Beseitigung von Schäden gebildet werden konnten. Dies war dann der Fall,
wenn die Reparatur nicht mehr im Jahr 2006, aber mittelfristig konkret genug
geplant war oder werden konnte.
Diese Rückstellungen für
unterlassene Instandhaltungen werden zurzeit noch geprüft, sie we rden dann
anschließend den ermittelten Gebäudewerten auf der Passivseite der
Eröffnungsbilanz gegenübergestellt. Ebenfalls auf der Passivseite der Bilanz
werden für den Bau von Gebäuden erhaltene Zuschüsse als Sonderposten
ausgewiesen. Auch die Restwerte dieser Zuschüsse waren zu ermitteln und ggfls.
entsprechend des Baupreisindexes zu korrigieren.
Die Grundstücke zu den Gebäuden
Abgesehen von den „Gebäuden auf
fremden Grund und Boden“ gehören zu den jeweiligen Gebäuden auch Grundstücke
und Außenanlagen, die ebenfalls bewertet werden mussten.
Der Grund
und Boden war gemäß § 55 Abs. 1 S.4 GemHVO mit 25 bis 40 v. H. des aktuellen Wertes
des umgebenden erschlossenen Baulandes in der bestehenden örtlichen Lage
anzusetzen. Der Bewertungs- und Bilanzierungsleitfaden, der seinerzeit auf
Ebene der meisten kreisangehörigen Gemeinden sowie des Kreises selbst
erarbeitet worden war und den die Stadt Hilden für sich als verbindlich
übernommen und gegebenenfalls aktualisiert und fortgeschrieben hat, führt
hierzu aus:
„Der Wert
des Grund und Bodens von kommunal-nutzungsorientierten Gebäuden wird für
die Eröffnungsbilanzierung auf der Grundlage des „aktuellen“ Wertes für
Bauerwartungsland festgestellt. In den letzten Jahren wurde der Grad der
Bauerwartung im Durchschnitt mit ca. 40% ermittelt (Grundstücksmarktbericht).
Es wird daher empfohlen, den Bodenwert mit 40 % des aktuellen Wertes des
umgebenden Baulandes in der bestehenden örtlichen Lage anzusetzen.“
Es ist
daraus der Umkehrschluss zu ziehen, dass der Bodenwert bei nicht
kommunal-nut‑zungs‑orien‑tierten Gebäuden grundsätzlich
mit 100 % des aktuellen Wertes des umgebenden Baulandes in der bestehenden
örtlichen Lage anzusetzen ist.
Somit orientierte sich die
Grundstücksbewertung an der vorliegenden Bodenrichtwertkarte, wobei gemäß dem
Bewertungs- und Bilanzierungsleitfaden je nach Nutzung unterschiedliche
Prozentanteile des Wertes für Bauland anzusetzen sind.
Führt z. B. ein öffentlicher Weg
über ein städtisches Grundstück, so ist die Wegefläche nur mit 10 % des Durchschnittswertes
des umgebenden Baulandes in der bestehenden örtlichen Lage anzusetzen. In
Hilden wird hierbei grundsätzlich für das gesamte Infrastrukturvermögen von
einem Bodenwert des umgebenden Baulandes von 300 €/qm
ausgegangen.
Weitere Prozentstufen können den
folgenden Auszügen aus dem Bewertungsleitfaden entnommen werden:
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|
Planungsrechtlicher Innenbereich |
Planungsrechtlicher Außenbereich |
|
Parkanlagen |
bei
historischen Parkanlagen 25 % des durchschnittlichen Bauland-Bodenwertes des
Umfeldes |
1,5 bis
2,5facher Ansatzes des landwirtschaftlichen Bodenwertes (sog. „begünstigtes
Agrarland) |
|
Sportflächen8 Spielplätze |
25 % des
durchschnittlichen Bauland- Bodenwertes
des Umfeldes |
1,5 bis
2,5facher Ansatzes des landwirtschaftlichen
Boden wertes (sog.
„begünstigtes Agrarland) |
|
Dauerkleingärten |
25 % des
durchschnittlichen Bauland- Bodenwertes
des Umfeldes |
3 bis
4facher Ansatzes des landwirtschaftlichen Bodenwertes
(sog. „begünstigtes
Agrarland) |
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Wasserflächen Wasserläufe |
5 - 10 %
des durchschnittl ichen Bauland-Bodenwertes
des Umfeldes |
50 % des
Bodenwertes benachbarter Nutzungen,
max. aber 5 % des
Baulandwertes des Umlandes |
|
Teiche |
25 % des
durchschnittlichen Bauland- Bodenwertes
des Umfeldes |
1,5 bis
2,5facher Ansatzes des landwirtschaftlichen Bodenwertes (sog. „begünstigtes
Agrarland) |
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… |
|
|
Da die teilweise erheblichen
Außenflächen der städtischen Gebäude auch andere Nutzungsarten aufweisen - z.
B. befinden sich auf der Parzelle „Am Holterhöfchen“ neben Schulen und Sporthallen
auch öffentliche Grünflächen - mussten diese Grundstücke sachgerecht nach der
jeweiligen Nutzung aufgeteilt werden, um ausgehend vom Wert der
Bodenrichtwertkarte z. B. mit 40 % für Schulgelände oder 25 % für Grünflächen
zu bewerten.
Beispiel Schule und Kindergarten
Augustastraße
Als ein Beispiel für diese
Problematik kann die Liegenschaft Augustastraße - Schule, Kindergarten,
Spielplatz und Grünanlage mit öffentlichem Weg herangezogen werden:
Die
Bewertung der Schule (mit Nebengebäuden) und des Kindergartens mittels NHK 2000
machte keine besonderen Probleme. Die Zuordnung der Flurstücke und deren
Bewertung erwiesen sich allerdings als kompliziert.
Ein
Teil des Flurstücks der Schule ist dem Kindergarten zugeordnet; dieser
Kindergarten liegt insgesamt auf zwei weiteren Flurstücken, die aber
ursprünglich (und zum größeren Teil auch heute noch) als öffentliche Grünfläche
benutzt wurden.
Die
Stadt ist zwar Eigentümer aller Grundstücke, die genaue Zuordnung ist jedoch
erforderlich, weil je nach Nutzung die Grundstücke mit unterschiedlichen
prozentualen Anteilen des Bodenrichtwerts zu erfassen sind:
10 % öffentlicher Weg
25 % Grünfläche
40 % Kindergarten (kommunale Nutzungsorientierung)
40 % Schulgebäude (kommunale
Nutzungsorientierung)
100 %
Hausmeisterwohnung
Zu
„Hausmeisterwohnungen“ sei generell erläutert, dass diese i. d. R. zwar an
städtische Bedienstete (Hausmeister) vermietet sind, jedoch (theoretisch) auf
dem „freien Markt“ verfügbar sind. Daher sind diese Grundstücke auch lt.
Bewertungsleitfaden mit dem ungeminderten Bodenrichtwert anzusetzen.
Beispiel Rathaus
Als Besonderheit bei der
Gebäudebewertung des Rathauses musste sich damit auseinandergesetzt
werden, dass das Gebäude einerseits aus einem Verwaltungsgebäude besteht und
andererseits auf einer Tiefgarage gegründet wurde.
Zunächst
hatte die Verwaltung für diese Kombination eine Gesamtnutzungsdauer von
60 Jahren vorgeschlagen (hergeleitet von der Position „Garagen massiv“ der
Abschreibungstabelle. Das Rathaus wurde hierbei nach der Methode NHK 2000
bewertet. Hingegen sollten für die Tiefgarage die Daten, die auf den damaligen
Herstellkosten basieren und der steuerlichen Betrachtung als vermietetes Objekt
dienen (mit einer Abschreibung über 33 Jahre), zur Bewertung übernommen werden.
Den
Boden bewertete das Fachamt mit 40 % des Bodenrichtwertes, da man eine
(ausschließlich) kommunale Nutzungsorientierung unterstellte.
Im
Rechnungsprüfungsamt wurde im Bezug auf die Festlegung der (Rest-)
Nutzungsdauer der Standpunkt vertreten, dass die Nutzungsdauern kaufmännisch
betrachtet werden und daher für das Verwaltungsgebäude 80 Jahre und die
Tiefgarage 50 Jahre angesetzt werden sollten. Diese unterschiedlichen Zeiträume
sind nach Überzeugung des RPA auch technisch, praktisch vorstellbar: das
Rathaus bliebe bei einer denkbaren erforderlichen Schließung der Tiefgarage
(mit dann möglichen Maßnahmen um die Standfestigkeit zusätzlich sicher zu
stellen) dennoch nutzbar.
Grundsätzlich
können die Werte aus kostenrechnenden Einrichtungen für die Bewertung nach NKF
übernommen werden. Die Tiefgarage ist jedoch keine kostenrechnende Einrichtung,
weshalb dem Fachamt vorgeschlagen wurde, eine Bewertung mit NHK 2000
vorzunehmen.
Zum
Bodenwert sei auf die Nutzung als Verwaltungsgebäude hingewiesen, als
Bürogebäude (und Tiefgarage) ist das Objekt nach Auffassung der Prüfung als
ohne kommunale Nutzungsorientierung einzuordnen und dementsprechend das
Grundstück mit dem ungeminderten Bodenrichtwert (100%) anzusetzen. Die
vorliegende Karte weist den Wert von 900 € aus.
Auszüge
aus der Bewertungsakte „Rathaus und Tiefgarage“ sind
der SV zur näheren Anschauung beigefügt.
Beispiel Jueck
Die Bewertung des Gebäudes Heiligenstraße
- Jueck mittels NHK 2000 machte keine besonderen Probleme.
Da das
Gebäude auch für andere Zwecke genutzt werden könnte, also als nicht
kommunal-nutzungsorientiert anzusehen ist, wurde das Grundstück mit dem
Bodenrichtwert (100 %) angesetzt.
Für
folgende Instandsetzungen wurden Rückstellungen von insgesamt 76.500 €
gebildet; die Prüfung der Rückstellungen ist noch nicht abgeschlossen:
Austausch
defekter Fenster und Eingangstüren 75.000
€
Efeu
sollte geschnitten werden 500 €
Demontage
und Entsorgung nicht mehr genutzter Lampen
1.000 €
G. Scheib