Beschlussvorschlag:

Der Stadtentwicklungsausschuss beauftragt die Verwaltung, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 38B auf der Basis der hier vorgestellten städtebaulichen Entwurfsvariante Nr. ___ fortzuführen.

Erläuterungen und Begründungen:

Der Stadtentwicklungsausschuss hatte in seiner Sitzung am 15.03.2006 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 38B beschlossen. Das Ziel der Planung war, eine nicht mehr benötigte Friedhofserweiterungsfläche für eine Wohnbebauung zu verwenden und die Neubebauung an die in der Umgebung vorhandenen Baustrukturen anzupassen.

In seiner Sitzung am 27.09.2006 beauftragte der Stadtentwicklungsausschuss die Verwaltung, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 38B auf der Basis des damaligen städtebaulichen Entwurfes D (siehe SV 61/122) fortzuführen.

Dieser beschlossene Entwurf enthielt insgesamt 16 neue Baumöglichkeiten, acht Doppelhaushälften und acht einzeln stehende Gebäude. Die Doppelhäuser waren dabei II-ge­schos­sig vorgesehen, die Einzelhäuser I-geschossig. Die neuen Gebäude orientierten sich an den vorhandenen Straßen Zur Bredharter Heide und Krabbenburg. Auf diese Weise ergänzten sie die dortigen Strukturen. Gleichzeitig wurde hierdurch der zusätzliche neue Erschließungsaufwand mit maximal zwei privaten Geh-, Fahr- und Leitungsrechtsflächen minimiert.

Im Januar 2007 fand die Bürgeranhörung und Anwohnerbeteiligung statt. Die 1. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (TÖB) wurde im Februar/März 2007 durchgeführt. Dabei wurde seitens des Kreises Mettmann die Problematik „Nähe des Plangebietes zur A3“ angesprochen.

Das daraufhin im April 2007 beauftragte Ingenieurbüro Peutz teilte am 24.04. mündlich und am 25.04. mit Mail mit, dass die durch die A3 erzeugten Lärmemmissionen die zulässigen Grenzwerte im allgemeinen Wohngebiet erheblich überschreiten (bis zu 7,2 dB(A) am Tag und 12,6 dB(A) in der Nacht) und somit der beschlossene städtebauliche Entwurf so nicht umgesetzt werden kann.

Da der Bau oder die Erhöhung einer mehr als 3,5 m hohen Lärmschutzwand entlang der A3 kurz- und mittelfristig nicht realisierbar erscheint, kommt nach Auffassung der Verwaltung wie auch des Lärmgutachters nur eine grundlegende Änderung des städtebaulichen Entwurfs in Frage, um das Projekt grundsätzlich noch zu realisieren.

Diese Neuplanung, die hier nun in den Varianten I, II, und III zur Diskussion gestellt wird, geht von der Überlegung aus, die östlich angeordneten Baukörper als „Schallschutzmauer“ zu errichten. Deshalb müssen diese Gebäude als erstes gebaut werden und sind in Form von Mehrfamilienhäuser so zu planen, dass sie als Lärmschutz verwandt werden können. Nur in dieser Wohnform ist gewährleistet, dass es genügend nicht „schutzwürdige“ Nebenräume (Küche, Bad, Toilette, Abstellräume etc.) gibt, die zur „lauten“ Seite des Gebäudes (Osten) orientiert werden können.

Alle Varianten erfüllen– laut beigefügter „Schalltechnischer Untersuchung des Ingenieurbüros Peutz – die Anforderungen an den Lärmschutz im Rahmen einer städtebaulichen Abwägung, da nunmehr die zulässigen Belastungsgrenzen in den zu schützenden Frei- und Erholungsflächenflächen bis maximal 60 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der Nacht eingehalten werden. Dies entspricht den Grenzwerten Dorf- und Mischgebieten, wo auch gesundes Wohnen gewährleistet ist. Die Richtwerte für „normales“ WA werden jedoch weiterhin in den Freiflächen um bis zu 5 dB(A) überschritten. In Ausnahmefällen kann aber eine solche Überschreitung städtebaulich begründet und somit akzeptiert werden.

Die städtebaulichen Kennwerte zu den drei Varianten sind – wie auch die Pläne - dieser Sitzungsvorlage beigefügt. Nachfolgend eine kurze Erläuterung der einzelnen Entwürfe:

Alle Entwürfe sehen im nordwestlichen Teil des Plangebietes weiterhin eine Einfamilienhausbebauung entlang der Straßen Zur Bredharter Heide und Krabbenburg vor. Die Gebäude sind eingeschossig, sie haben ein ausbaubares 45° Dach  in Traufstellung parallel zur Straße und können als Einzel - oder Doppelhäuser gebaut werden. Die Zahl der Wohneinheiten (WE) bewegt sich zwischen 6 und 8 WE. Die Firsthöhen (FH) werden bei allen Gebäuden 68.00m ü. NN nicht überschreiten.

Im Bebauungsplan werden für diesen Bereich keine all zu enge Festsetzungen getroffen, um einer weitgehend individuellen Bebauung keine Fesseln anzulegen.

Anders verhält es sich mit dem östlichen Teil des Plangebietes. Um hier sicherzustellen, dass die aufgrund der von der A3 ausgehenden Emissionen erforderlich gewordenen Planungs- und Baumaßnahmen eingehalten werden, sind über die textlichen Festsetzungen entsprechende Vorgaben zu machen.

Variante I

Hier wird als Lärmschutz ein Baukörper geplant, der über die gesamte Länge geschlossen ist. Er besteht aus 10 Häusern mit jeweils 2 Wohneinheiten (WE). Bei diesen Häusern gehören das Erdgeschoss und das Souterrain zu einer und das 1. Obergeschoss sowie das ausgebaute Dachgeschoss (Dachneigung 30°) zu einer weiteren Wohnung. Hierdurch ergibt sich eine so genannte „Haus-in-Haus“- Konstruktion. Während die Erdgeschosswohnungen die Gartenflächen zugeteilt bekommen, erhalten die anderen Wohnungen geräumige Dachterrassen.

Der ruhende Verkehr für die insgesamt 20 WE (ohne Einfamilienhausbebauung) wird in 2 Tiefgaragen untergebracht.

Variante II

Auch hier handelt es sich um einen II-geschossigen geschlossenen Baukörperriegel als „normale“ Mehrfamilienhäuser entlang der östlichen Grundstücksgrenze, der sich aus mehreren Häusern zusammensetzt.

Die Erschließung der Häuser erfolgt über 2 kürzere, 5,5 m breite Planstraßen mit Wendemöglichkeiten.

Die Unterbringung des ruhenden Verkehrs für die insgesamt ca. 32 bis 37 WE (ohne Einfamilienhausbebauung) erfolgt ausschließlich in oberirdischen Garagen, die jeweils in kleinen Garagenhöfen im Endbereich der Planstraßen angeordnet sind.

Variante III

Bei diesem Entwurf wird die Lärmschutzabschottung durch aneinander gereihte Häuser und Garagen in geschlossener Bauweise erreicht. Es handelt sich hier um 5 Häuser (so genannte „Zweispänner“)

mit je einem Treppenhaus, von dem pro Etage 2 Wohnungen erschlossen werden. Jedes Haus erhält also 4 WE.

Die Erschließung der Häuser erfolgt über eine ca. 140 m lange und 4,75 m breite Planstraße mit Wendebereich und seitlich angeordneten, öffentlichen Stellplätzen.

Die Unterbringung des ruhenden Verkehrs für die insgesamt 20 WE (ohne Einfamilienhausbebauung) erfolgt ausschließlich in oberirdischen Garagen.

Es wird darauf hingewiesen, dass es sich bei den vorliegenden Plänen lediglich um Gestaltungsvorschläge handelt. Erst der daraus abzuleitende Satzungsentwurf des Bebauungsplanes Nr. 38B enthält dann die formalen Aussagen.

Voraussichtlich im September 2007 könnte und müsste aus Sicht der Verwaltung erneut eine Bürgeranhörung durchgeführt werden. Die Offenlage des Bebauungsplanes Nr. 38B könnte dann nach entsprechendem Beschluss im Ausschuss und Rat im Dezember 2007/Januar 2008 erfolgen.

Die Verwaltung spricht sich dafür aus, das Verfahren auf der Grundlage der Variante III fortzuführen, da dieser Entwurf städtebaulich am vorteilhaftesten erscheint. Die gestalterische Kleinteiligkeit der Bebauung sowie die Großzügigkeit der entstehenden Wohnungen fügt sich in das vorhandene Wohngebiet ein und erscheint auch gegenüber der geplanten Einfamilienhausbebauung nicht zu massiv.

gez. G. Scheib