Sitzung: 21.03.2007 Stadtentwicklungsausschuss
Beschluss: mehrheitlich beschlossen
Abstimmung: Ja: 17, Nein: 2
Vorlage: WP 04-09 SV 61/151
Beschlussvorschlag:
Der Rat der Stadt Hilden beschließt nach Vorberatung im
Stadtentwicklungsausschuss:
1.        Die Anregungen der Behörden und der
sonstigen Träger öffentlicher Belange wie folgt abzuhandeln:
1.1
Schreiben der Rheinbahn vom 04.12.2006
           Die
Information bezüglich der mittleren Gehwegentfernung von ca. 150-200 m zur Haltestelle
wird zur Kenntnis genommen.
1.2
Schreiben des Forstamtes Mettmann vom 05.12.2006
           Dem
Hinweis, dass die erforderliche Ersatzaufforstung eine Fläche von 0,5 ha
haben muss, wird gefolgt und eine entsprechend große Fläche vom Vorhabenträger
bereitgestellt. Es handelt sich um die Flurstücke 92, 93, 94, 95, 96, 401, 404,
405, 407, 411 und 413 in der Flur 47, Gemarkung Hilden. Die Realisierung der
Ersatzaufforstung wird über den Durchführungsvertrag gesichert.
1.3
Schreiben des Bergisch-Rheinischen Wasserverbandes vom 06.12.2006
           Der
Bitte nach Vorlage des Entwässerungskonzeptes wird nachgekommen. Die Entwässerungsgenehmigung
wird noch beantragt. Einzelheiten dazu werden im Durchführungsvertrag geregelt.
1.4
Schreiben der IHK Düsseldorf vom 11.12.2006
           Es
bestehen keine Bedenken gegen die Planung.
1.5
Schreiben der Stadt Langenfeld vom 11.12.2006
           Der
Einwand, es handele sich um ein großflächiges Einzelhandelsvorhaben, trifft
nicht zu. Die Verkaufsflächenobergrenze für nicht-großflächigen Einzelhandel
liegt nach neuester Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bei rund
800 m2 und wird durch die beiden vorgesehenen Nutzungen jeweils
nicht überschritten. Beide Ladeneinheiten sind bauplanungsrechtlich als
kleinflächig zu werten, da im vorliegenden Fall nicht von einer Funktionseinheit
auszugehen ist. Es handelt sich um zwei eigenständige Betriebe mit separaten
Gebäuden und Eingängen sowie einer jeweils separaten Anlieferung. Eine Addition
der Verkaufsflächen eigenständiger Betriebe ist damit - ebenfalls gemäß
neuester Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts – auszuschließen.
           Maßgeblich
für die Einstufung als Nahversorgungsstandort ist die Tatsache, dass im direkten
Einzugsbereich (800 m Radius) ca. 8.000 Menschen leben, die den Standort
innerhalb von etwa 10 min. zu Fuß erreichen können. Diese Voraussetzung ist im
vorliegenden Fall erfüllt. Auch die geplante Verkaufsflächengröße wird vom
Gutachter als nahversorgungsrelevant eingestuft. Dass knapp unter 50 % der
Umsatzerwartung innerhalb der Zone 1 generiert werden sollen, ist für die
Einstufung als nahversorgungsintegrierten Standort nicht von maßgeblicher
Bedeutung. Hinsichtlich der Umsatzerwartung ist zu betonen, dass auf die Zone
2a, die ebenfalls den Hildener Süden abdeckt, rund 30 % der
Umsatzerwartung entfällt. Die Zonen 1 und 2a werden laut Gutachten also mehr
als ¾ des Umsatzes erbringen.
           Zu
der geäußerten Vermutung einer zu gering angesetzten Umsatzerwartung ist anzumerken,
dass das damalige Vorhaben eine deutlich größere Verkaufsfläche (1.600 m²)
vorsah und deshalb naturgemäß größere Umsatzerwartungen angesetzt wurden. Im
Verhältnis entspricht die jetzige Umsatzerwartung ungefähr der damaligen,
betrachtet man die jeweils geplanten Verkaufsflächen. Schließlich stammt das
zitierte Gutachten von Dr. Lademann & Partner aus dem Jahr 2004. Die
Ausgangssituation war also eine andere und lässt sich nicht 1:1 auf das jetzige
Vorhaben übertragen. Die Flächenproduktivität von Discountern im Allgemeinen
und dem geplanten PLUS-Markt im vorliegenden Fall ist zwar höher als bei
Vollsortimentern, sie wirkt sich aber nicht schädlich auf die bestehenden
Nahversorgungsstandorte aus.
           Der
Hinweis, dass die Zuordnung der Stellplätze zu den beiden Märkten (je
50 %) unrealistisch sei, wird zur Kenntnis genommen. Der Faktor
Verkaufsfläche je Stellplatz bleibt auch bei einer Zuordnung von 50 zu 40 oder
sogar 60 zu 30 Stellplätzen mit 14 bzw. 11,7 m² immer noch deutlich über dem marktüblichen
Wert von Verkaufsfläche je Stellplatz für Discounter (6 bis 9 m²). Ein
überwiegend PKW-orientierter Standort liegt also nicht vor.
           Einer
Umwidmung in eine Sonderbaufläche bedarf es nicht, da es sich, wie bisher ausgeführt,
um einen wohnungsintegrierten Standort handelt.
           Laut
Gutachten sind aufgrund der geringen „Nonfood-Fläche“ und der damit einhergehenden
geringen zentrenrelevanten Umsätze innerhalb der geplanten Märkte negative
städtebauliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und die
Innenstadt Hildens sowie der Stadt Langenfeld auszuschließen.
           Außerdem
wird der Kaufkraftabfluss bzw. die Umlenkung bestehender Umsätze von den
bestehenden Anbietern weit unterhalb der kritischen Umlenkungsquote von 10 %
bleiben. Laut Gutachten würden weder die Einzelhandelsstrukturen in Hilden noch
im benachbarten Langenfeld durch das Vorhaben negativ beeinflusst.
           Der
Aufbau und die Verbesserung einer angemessenen Nahversorgung in Richrath-Nord
ist nicht Gegenstand des vorliegenden Planverfahrens. Gleichwohl wurden durch
das Gutachten die Auswirkungen auf die Nachbargemeinde Langenfeld und
insbesondere deren Ortsteil Richrath-Nord untersucht. Der Auffassung, das
vorliegende Vorhaben verhindere die Verbesserung einer angemessenen
Nahversorgung in Richrath-Nord, wird aus oben genannten Gründen widersprochen.
           Für
eine Verträglichkeit des Standortes Lehmkuhler Weg mit dem Ortsteilzentrum
Richrath-Nord spricht zudem die Annahme, dass auch der im Norden Richraths
geplante zusätzliche Einzelhandelsstandort Rietherbach sich nicht negativ auf
das bestehende Ortsteilzentrum auswirken wird. Wäre das zu erwarten, könnte die
Stadt Langenfeld diesen Standort erst recht nicht zulassen.
           Wie
angeregt, wird eine Beschränkung des „Nonfood-Sortiments“ auf 10 % festgesetzt.
           Der
Gebietscharakter der näheren Umgebung des Plangebiets ist der eines Allgemeinen
Wohngebiets (WA), wobei die südlich angrenzende Bebauung (Bereich um IP 3)
direkt als solches ausgewiesen ist und die beiden andern Immissionspunkte in
Bereichen ohne Zuordnung zu einer Kategorie nach BauNVO liegen. Die besonderen
Anforderungen hinsichtlich der Planung eines Reinen Wohngebiets werden von der
Umgebung des Plangebiets nicht erfüllt. Bereits der Durchführungsplan von 1961
sah für die gesamte nähere Umgebung Wohngebiete vor. Angesichts der damals am
vorliegenden Standort ansässigen Tankstelle kann kaum davon ausgegangen werden,
dass diese innerhalb eines Reinen Wohngebiets hätte gewollt sein können. Es
handelt sich hier um ein klassisches WA, also um ein Gebiet, das vorwiegend dem
Wohnen vorbehalten ist, für das der Nutzungskatalog jedoch weitere das Wohnen
ergänzende und gleichzeitig nicht beeinträchtigende Nutzungen vorsieht.
           Da
die Richtwerte der TA Lärm durch die vorliegende Planung laut Gutachten eingehalten
werden, stehen die vorgebrachten schalltechnischen Belange dem Vorhaben also
nicht entgegen.
           Die
Sanierung der Altlast ist eines der in der Begründung zum Bebauungsplan
genannten Planungsziele. Die Ãœbernahme der Sanierungskosten durch den Investor
ist nicht, wie von der Stadt Langenfeld behauptet, der Grund für die
Entscheidung der Stadt Hilden, an dieser Stelle einen Einzelhandelsstandort
aufzubauen. Vielmehr geht es um die Verbesserung der Nahversorgungssituation in
Hilden-Süd.
           Der
direkte Einzugsbereich des Standortes erreicht im Sortimentsbereich Nahrungs-
und Genussmittel eine Zentralität von lediglich 65,1 %. Diese größeren
Kaufkraftabflüsse auch im kurzfristigen Bedarf gilt es zu mindern.
1.6
Schreiben der Stadtwerke Hilden vom 09.01.2007
           Der
Hinweis auf Kontaktaufnahme bei feststehendem Energiebedarf wird zur Kenntnis genommen.
1.7
Schreiben des Kreises Mettmann vom 11.01.2007
           Umweltamt
– Untere Landschaftsbehörde
           Fauna:
Die im Umweltbericht genannten Tierarten stehen beispielhaft für potenzielle Vorkommen
in den genannten Biotoptypen, in diesem Fall in Waldgebieten bzw. Gehölzgruppen.
Eine Aufzählung potenziell vorkommender Tierarten innerhalb bestimmter
Biotoptypen ist gängige Praxis bei der Erstellung von Umweltberichten. Im
vorliegenden konkreten Fall ist jedoch aufgrund der isolierten Lage der Gehölze
im Siedlungsbereich und der starken anthropogenen Ãœberformung nicht mit
geschützten Arten zu rechnen. Die umgebenden Hauptverkehrsstraßen stellen
insbesondere für die Erdkröte ein unüberwindliches Hindernis auf dem Weg zu
deren Laichplätzen dar. Neben dem Straßenverkehr ist auch die umgebende
Wohnbebauung als Störeinfluss zu nennen, insbesondere für Tiere mit entsprechenden
Fluchtdistanzen. Insofern wird die in diesem Fall irreführende Aufzählung der
Tierarten im Umweltbericht geändert.
           Von
einer faunistischen Untersuchung wird aufgrund der genannten Lage des
Plangebiets demnach abgesehen.
           Eingriffsregelung:
Der Anregung nach Benennung bzw. Kennzeichnung der externen Ausgleichsfläche wird
nachgekommen. Diese externe Ausgleichsmaßnahme wird auf den Flurstücken 92, 93,
94, 95, 96, 401, 404, 405, 407, 411 und 413 in der Flur 47, Gemarkung Hilden
realisiert. Dies wird durch eine neu aufgenommene textliche Festsetzung sichergestellt.
           Die
genaue Flurstücksbezeichnung wird außerdem zusätzlich im Durchführungsvertrag
festgeschrieben.
           Umweltamt
– Untere Bodenschutzbehörde
           Den
Anregungen wird dahingehend gefolgt, als das Sanierungskonzept des Büros Terra
umgesetzt wird. Damit werden die Belange des Bodenschutzes ausreichend
berücksichtigt. Außerdem wird die Untere Bodenschutzbehörde frühzeitig im
Vorfeld baulicher Maßnahmen beteiligt. Die Beteiligung der Unteren
Bodenschutzbehörde sowie die Beachtung des Sanierungskonzeptes sind in Form von
Hinweisen auf der Planzeichnung vermerkt. Außerdem finden sich entsprechende
Abhandlungen darüber in der Begründung zum Bebauungsplan.
           Die
Einleitung von Wasser in den Boden im Bereich der Altablagerung wird
entsprechend der Anregung verhindert. Grundsätzlich wird im Trennverfahren
entwässert. Das Schmutzwasser wird in die Kanalisation geleitet, das
Regenwasser auf einem gegenüberliegenden Grundstück versickert.
1.8
Schreiben des Landesbetrieb Straßenbau vom 12.01.2007
           Neue
Zufahrten zur L 403 sind im Rahmen des Bebauungsplans nicht vorgesehen.
Ein Verbot der Ein- und Ausfahrt ist aufgrund der Festsetzung Grünfläche nicht
erforderlich. Im Durchführungsvertrag wird die Ein- und Ausfahrt zur L 403
ausgeschlossen. Insofern wird der Anregung des Landesbetriebs Straßenbau
entsprochen.
           Die
geplante Werbeanlage ist in einem ausreichenden Abstand zur Lichtsignalanlage
vorgesehen, so dass die Anlage speziell und die Verkehrssicherheit im Allgemeinen
nicht beeinträchtigt werden. Eine angedachte Verlagerung des Werbepylons in den
Bereich westlich der geplanten Zufahrt ist nicht möglich, da in diesem Fall
eine Belästigung der gegenüberliegenden Anwohner nicht ausgeschlossen werden
kann.
           Die
Abstimmung mit der Straßenbauverwaltung zu den Anlagen der Außenwerbung wird im
Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens durchgeführt.
1.9
Schreiben des BUND vom 13.01.2007
           Die
Begründung legt in ausreichender Weise dar, welche Planungsziele die Stadt mit
dem Bebauungsplan verfolgt.
           Hinsichtlich
des Bedarfs nach dieser neuen Einzelhandelsfläche im Hildener Süden ist auf das
ausführliche Einzelhandelsgutachten zu verweisen, welches für alle
Interessierten über die Internetseite der Stadt Hilden zugänglich ist. Eine
Auseinandersetzung mit dem Thema findet sich darüber hinaus in der Begründung
zum Bebauungsplan. Die Belange der Bevölkerung im Hildener Süden sowie in
Richrath-Nord wurden in der erforderlichen Weise berücksichtigt. Ein
Planungsmangel ist insofern nicht festzustellen.
           Zu
dem Hinweis, das Vorhaben gefährde den neuen CAP-Markt, ist zu bemerken, dass
es nicht Aufgabe der Bauleitplanung ist, eine Konkurrenz zwischen verschiedenen
Einzelhandelsbetrieben zu verhindern. Es gehört vielmehr zu ihren Aufgaben, die
Nahversorgung der Bevölkerung sicherzustellen. Gäbe es eine Überversorgung in
dem Untersuchungsbereich, so wäre dem Vorhaben nicht zuzustimmen. Es besteht
aber im Gegenteil ein erheblicher Kaufkraftabfluss aus Hilden-Süd, so dass der
Stadtteil zusätzlichen Lebensmitteleinzelhandel benötigt.
           Laut
Gutachten wird zwar naturgemäß ein Kaufkraftabfluss bzw. eine Umlenkung bestehender
Umsätze von den bestehenden Anbietern stattfinden, diese werden jedoch weit unterhalb
der kritischen Umlenkungsquote von 10 % bleiben.
           Deshalb
ist laut Gutachten, das auch die Auswirkungen auf den CAP-Markt betrachtet hat,
davon auszugehen, dass beide Standorte wirtschaftlich existieren können.
Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass dem Betreiber des CAP-Marktes im Vorfeld
der Eröffnung die Pläne zur Ansiedlung des PLUS- und Getränkemarktes bekannt
waren.
           Aufgrund
des großen Volumens ist es nahezu unmöglich, die ehemalige Deponie komplett
auszukoffern. Das Sanierungskonzept ist mit dem zuständigen Kreis Mettmann
abgestimmt und stellt die angebrachte Methode zum verantwortungsvollen Umgang
mit dem Problem dar. Die Anmerkung, dass spätere Sanierungsmaßnahmen durch die
jetzige Abdeckung unmöglich gemacht würden, ist insofern nicht relevant. Zudem
ist darauf hinzuweisen, dass laut Altlastengutachter die vorhandene
Schadstoffkonzentration im Grundwasser so gering ist, dass eine
Grundwassersanierung nicht erforderlich ist. Durch die vorgesehenen Maßnahmen
der Abdeckung und Versiegelung wird verhindert, dass weitere Schadstoffe ins
Grundwasser eindringen und so die dortige Konzentration erhöhen. Zuletzt wurden
regelmäßige Untersuchungen durch die Untere Bodenschutzbehörde durchgeführt.
Vor Beginn der Baumaßnahme ist eine weitere Grundwasseruntersuchung geplant.
           Es
ist erneut darauf hinzuweisen, dass die Untere Bodenschutzbehörde des Kreises
Mettmann die nun angestrebte Sanierung in dieser Form gefordert hat.
Weitergehende Auskofferungen o.ä. wurden nicht verlangt. In diesem Zusammenhang
ist auf den 19. Sachstandsbericht des Dezernats V des Kreises Mettmann aus dem
Jahr 2004 zu verweisen, der diese Aussagen so trifft.
           Der
Anregung wird aus den genannten Gründen nicht gefolgt.
           Das
Gelände ist spätestens seit der 34. Änderung des Flächennutzungsplans im Jahr
2003 als Baufläche ausgewiesen. Die Städte haben Bauleitpläne gem. § 1
Abs. 3 BauGB aufzustellen, „sobald und soweit es für die städtebauliche
Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.“ Dabei sind die unterschiedlichen
Belange gegeneinander abzuwägen. Einer Ergänzung des Umweltberichts
hinsichtlich der Grün- und Freiflächen wird zugestimmt.
1.10
Schreiben der Stadtwerke Solingen vom 16.01.2007
           Die
gesetzlichen Bestimmungen hinsichtlich des Wasserschutzgebiets werden beachtet.
1.11
Schreiben der Bezirksregierung Düsseldorf vom 15.01.2007 und 07.02.2007
           Immissionsschutz
           Das
schalltechnische Gutachten wurde der Bezirksregierung zugeleitet. Es handelte
sich hierbei zunächst um eine alte Version, in der der IP1 noch als MI
ausgewiesen war. Die Bezirksregierung machte darauf aufmerksam und
verdeutlichte zugleich, das gesamte Gebiet sei als WA einzustufen. In der
Stellungnahme wies die Bezirksregierung Düsseldorf darauf hin, dass aus
immissionsschutzrechtlicher Sicht keine grundsätzlichen Bedenken bestehen, da
auch die Richtwerte für WA eingehalten würden. Das Gutachten hat die besagte
Gebietsausweisung für alle drei IP als WA mittlerweile aufgenommen. Insofern
sind die schalltechnischen Belange ausreichend berücksichtigt.
           Wasserwirtschaft
           Die
Kennzeichnung der Wasserschutzzone wird im Bebauungsplan ergänzt.
           Das
geforderte Entwässerungskonzept bzw. hydrogeologische Gutachten wird im Rahmen
der Entwässerungsgenehmigung erstellt.
2.        die
öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 2 a, 1. Änderung
gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 27.12.2006 (BGBI. I
S. 3316)
           Das Plangebiet umfasst die
Flurstücke 486 und 427 in Flur 21 der Gemarkung Hilden, im nordöstlichen
Eckbereich von der Richrather Straße und dem Lehmkuhler Weg.
           Dem
Offenlagebeschluss liegt die Entwurfsbegründung vom 07.03.2007 zugrunde. Der
Offenlagebeschluss beinhaltet gleichzeitig die öffentliche Auslegung des
Entwurfes des Umweltberichts vom 07.03.2007.
Günter Scheib