Sitzung: 07.12.2016 Stadtentwicklungsausschuss
Beschluss: einstimmig beschlossen
Vorlage: WP 14-20 SV 61/103
Beschlussvorschlag:
Der Rat der Stadt
Hilden beschließt nach Vorberatung im Stadtentwicklungsausschuss:
1.
die Anregungen der
Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange im Rahmen der
frühzeitigen Beteiligung wie folgt abzuhandeln:
1.1
Schreiben der Bezirksregierung Düsseldorf – Dez. 25
(Verkehr), Dez. 26 (Luftverkehr), Dez. 33 (ländliche Entwicklung und
Bodenordnung), Dez. 35.4 (Denkmalangelegenheiten) Dez. 51 (Landschafts- und
Naturschutz), Dez. 52 (Abfallwirtschaft), Dez. 53 (Immissionsschutz), Dez. 54
(Gewässerschutz) vom 14.07.2016
Bezirksregierung
Abteilung 26 (Verkehr):
Die Belange des Dezernats sind nicht
berührt.
Dez.
26 (Luftverkehr):
Die Belange des Dezernats sind nicht
berührt.
Dez.
33 (ländliche Entwicklung und Bodenordnung):
Die Belange des Dezernats sind nicht
berührt.
Dez.
35.4 (Denkmalangelegenheiten):
Es bestehen keine Bedenken gegen die
Planung. Nach Kenntnisstand befinden sich keine Bau- oder Bodendenkmäler im
Plangebiet, die im Eigentum oder Nutzungsrecht des Landes oder Bundes stehen.
Es wird empfohlen, den LVR-Amt für
Denkmalpflege im Rheinland -, Pulheim und den LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im
Rheinland -, Bonn, sowie die zuständige kommunale Denkmalbehörde zu beteiligen.
Zur Empfehlung des Dez. 35.4 wird wie folgt
Stellung genommen:
Das LVR – Amt für Bodendenkmalpflege im
Rheinland wurde ebenfalls beteiligt.
Dez.
51 (Landschafts- und Naturschutz):
Die Belange des Dezernats sind nicht
berührt.
Dez.
52 (Abfallwirtschaft):
Die Belange des Dezernats sind nicht
berührt.
Dez.
53 (Immissionsschutz):
Die Belange des Dezernats sind nicht
berührt.
Dez.
54 (Gewässerschutz):
Die Belange des Dezernats sind nicht
berührt.
1.2
Schreiben der Bezirksregierung Düsseldorf, Dez. 22
(Gefahrenabwehr, Hafensicherheit, Kampfmittelbeseitigung) vom 14.07.2016
Bezirksregierung
Abteilung 22 (Kampfmittelbeseitigungsdienst
Luftbilder aus den Jahren 1939 - 1945 und
andere historische Unterlagen liefern keine Hinweise auf das Vorhandensein von
Kampfmitteln im beantragten Bereich. Daher ist eine Überprüfung auf Kampfmittel
im beantragten Bereich nicht erforderlich. Eine Garantie auf
Kampfmittelfreiheit kann gleichwohl nicht gewährt werden.
Sofern Kampfmittel gefunden werden, sind die
Bauarbeiten sofort einzustellen und die zuständige Ordnungsbehörde oder eine
Polizeidienststelle unverzüglich zu verständigen.
Erfolgen Erdarbeiten mit erheblichen
mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten etc.
wird eine Sicherheitsdetektion empfohlen. In diesem Fall soll das Merkblatt für
Baugrundeingriffe auf der Internetseite des KBD (www.brd.nrw.de/ordnung_gefahrenabwehr/kampfmittelbeseitigung/index.jsp)
beachtet werden.
Hierzu wird wie folgt Stellung genommen:
Die Anregungen des
Kampfmittelbeseitigungsdienstes werden in den textlichen Hinweisen des Bebauungsplanes
entsprechend ergänzt.
1.3
Schreiben des Landesbetrieb Straßenbau
Nordrhein-Westfalen vom 04.08.2016
Für die L 403, Abschnitt 8.2,
Station 1,748 bis Station 1,848, der an das Plangebiet grenzt, ist das Land
Nordrhein-Westfalen Straßenbaulastträger.
Gegen den Bebauungsplan werden keine
Bedenken erhoben, wenn folgendes beachtet wird:
- Im Bereich Zufahrt REWE-Markt ist die
Anfahrsicht gemäß RAST 06 auf Rad- und Gehweg und Fahrbahn der L 403 von
Sichthindernissen ≥ 80cm freizuhalten.
- Es darf der Fahrbahn und dem Rad- und
Gehweg der L 403 kein Wasser aus der Zufahrt zugeführt werden.
- Frühzeitig vor Baubeginn ist eine
Ausführungsplanung des Zufahrtsbereichs mit Darstellung des Sichtdreiecks sowie
eines Schleppkurvennachweises der hiesigen Niederlassung, zwecks Erteilung des
Sichtvermerks, vorzulegen.
Hierzu wird wie folgt Stellung genommen:
Nach Umsetzung des Vorhabens wird dauerhaft
auf die Freihaltung der Anfahrtssicht gem. RAST 06 auf Rad- und Gehweg und
Fahrbahn der L403 geachtet. Dies wird in den Durchführungsvertrag mit
aufgenommen.
Fahrbahn und Rad- und Gehweg der L 403 werden nach Umsetzung des
Vorhabens kein Wasser aus der Zufahrt zugeführt. Ein Entwässerungskonzept wird
derzeit erstellt.
Der hiesigen Niederlassung wird rechtzeitig
eine Ausführungsplanung des Zufahrtsbereichs mit geforderten Darstellungen und
Nachweisen vorgelegt.
1.4
Schreiben der Stadt Langenfeld vom 11.08.2016
Die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens
erstellte Wirkungsanalyse (Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen) kommt zu dem
Ergebnis, dass die Planung nur geringe Wirkungen auf den zentralen
Versorgungsbereich im Stadtteil Richrath hat.
Gegen die Planung bestehen seitens der Stadt
Langenfeld keine Bedenken.
Um eine weitere Beteiligung im Verfahren
wird gebeten.
Hierzu wird wie folgt Stellung genommen:
Die Stadt Langenfeld wird im weiteren
Verfahren beteiligt.
1.5
Schreiben der Stadtwerke Hilden vom 16.08.2016
Da zum jetzigen Zeitpunkt der
Leistungsbedarf nach Fertigstellung des Bauvorhabens nicht feststeht, ist eine
Stellfläche für eine kundeneigene Transformatorenstation im B-Plan zu
berücksichtigen.
Die durch die Modernisierung des Fachmarktes
notwendige Verstärkung der Hausanschlüsse ist möglich.
Hierzu wird wie folgt Stellung genommen:
Eine entsprechende Stellfläche für eine
kundeneigene Trafostation wird im Bebauungsplan vorgesehen.
Die Information bezüglich der Hausanschlüsse
wird zu Kenntnis genommen.
1.6
Schreiben der Industrie- und Handelskammer zu
Düsseldorf (IHK) vom 16.08.2016
Übereinstimmung
mit den landesplanerischen Vorgaben
Der Standort liegt in einem
regionalplanerischen ASB und ist daher mit Ziel 1 LEP NRW – Sachlicher Teilplan
großflächiger Einzelhandel vereinbar.
Der Standort liegt nicht in einem zentralen
Versorgungsbereich. Die Erweiterung ist daher nicht mit Ziel 2, Abs. 1 LEP NRW
– Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel vereinbart.
Das Vorhaben kann auch nicht, wie vom
Gutachter vorgeschlagen, nach Ziel 7 LEP NRW – Sachlicher Teilplan
großflächiger Einzelhandel beurteilt werden. Danach sind Erweiterungen von Bestandsstandorten
außerhalb von zentralen Versorgungbereichen dann zulässig, wenn sie geringfügig
sind. Angesichts einer Verkaufsflächenerweiterung um fast 50 Prozent liegt nach
unserem Verständnis keine Geringfügigkeit vor.
Es wird aber eine Vereinbarkeit der Planung
mit der Ausnahmeregelung nach Ziel 2, Abs. 2 LEP NRW – Sachlicher Teilplan
großflächiger Einzelhandel gesehen.
Die Lage in einem zentralen
Versorgungsbereich (ZVB) ist nicht möglich, da die Kommune in ihrem
Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept keine zentralen Versorgungsbereiche
ausweist. Sie unterscheidet aber zwischen dem Hauptzentrum (Innenstadt) und
Nahversorgungsstandorten, denen unterschiedliche Funktionen zugeordnet werden.
Der Standort des geplanten Vorhabens ist als Nahversorgungsstandort mit
teilstädtischer Versorgungfunktion eingestuft. Laut Konzept sind hier Weiterentwicklungen
erwünscht.
Durch die Bauleitplanung wird die
wohnortnahe Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten sichergestellt.
Laut Wirkungsanalyse leben im Naheinzugsbereich (700 Meter-Radius) rund 9.190
Einwohner. In unmittelbarer Nachbarschaft zum Einzelhandelsstandort sind
verschiedene neue Wohnbauvorhaben in Planung und/oder bereits in der Realisierungsphase.
Die Einwohnerzahl wird zukünftig ansteigen.
Die Kaufkraft für das Sortiment Nahrungs-
und Genussmittel liegt bei rd. 21 Mio. Euro (laut Gutachter = 2.300
Euro/Person/Jahr). Der Gutachter schätzt die Umsatzerwartung des Betriebes nach
der Erweiterung auf 6,5 Mio. Euro. Damit bleibt die Versorgungsfunktion des
Betriebes nach der Erweiterung im Wesentlichen auf das definierte Einzugsgebiet
beschränkt. Dieses wird auch durch die textliche Festsetzung Nr. 1.2
sichergestellt. Danach müssen mindestens 90 Prozent der Verkaufsfläche dem
Vertrieb von nahversorgungsrelevanten Sortimenten (inkl. Getränken) dienen.
Obwohl das Vorhaben an einer überörtlichen
Straße (L 403) liegt, erfolgt nur eine moderate Erweiterung der heute schon
vorhandenen Stellplätze von 55 auf 68. Des Weiteren sollen mindestens 20
Fahrradstellplätze am Standort realisiert werden (s. Kapitel 7.4.
„Stellplätze“, S. 19). Dieses spricht dafür, dass der Betrieb auch zukünftig
primär auf seinen Naheinzugsbereich ausgerichtet bleiben soll.
Der Gutachter weist nach, dass zentrale
Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beinträchtig werden. Dem
wird sich angeschlossen.
Die Erweiterung ist mit den
landesplanerischen Vorgaben vereinbar.
Hierzu wird wie folgt Stellung genommen:
Die Beurteilung der Vereinbarkeit mit den
landesplanerischen Vorgaben wird zur Kenntnis genommen.
Städtebauliche
Bewertung
Die Planung entspricht den Vorgaben des
Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept der Stadt Hilden. Der Standort ist als
Nahversorgungzentrum mit teilstädtischer Versorgungsfunktion definiert. Das
Konzept sieht vor, dass der Standort deshalb im Rahmen seiner örtlichen
Gegebenheiten gesichert und gestärkt werden soll. Dieses war bis jetzt wegen begrenzter
Erweiterungsmöglichkeiten schwierig. Deshalb wurde die Standortqualität zum
Zeitpunkt der Bestandsaufnahme als nur durchschnittlich eingestuft (s. Seite 49
des Konzeptes). Durch die Standortaufgabe der Tankstellen stehen nun
ausreichende Erweiterungsflächen zur Verfügung, so dass dem Konzeptziel der Sicherung
und Stärkung des Standortes Rechnung getragen werden kann.
Die Erweiterung ist mit den städtebaulichen
Zielen der Kommune vereinbar.
Hierzu wird wie folgt Stellung genommen:
Die Beurteilung der Vereinbarkeit mit den
städtebaulichen Zielen der Kommune wird zur Kenntnis genommen.
Immissionsschutzrechtliche
Kurzbewertung
Die verkehrliche Ausrichtung auf die L 403
schützt die benachbarten Wohngebiete vor zusätzlichen Verkehren und damit auch
vor Immissionen. Wie der Planzeichnung entnommen werden kann, ist der Zu- und
Abfluss der Liefer- und Kundenverkehre auf die L 403 ausgerichtet. Großräumig
Konflikte durch Kunden-, Verkehrs- und/oder Gewerbelärm sind daher nicht zu
erwarten. Mögliche Konflikte mit der direkt benachbarten Wohnbebauung im Westen,
die aus der Parkplatznutzung resultieren könnten, werden kleinräumig durch den
Bau einer Lärmschutzwand an der Westseite der Parkplatzflächen gelöst.
Der Standort wird, auch mit Blick auf
schädliche Umwelteinwirkungen gemäß § 11 Abs. 3, Nr. 3, Satz 3 BauNVO, als
verträglich eingestuft.
Hierzu wird wie folgt Stellung genommen:
Die Einstufung des Standorts, auch mit Blick
auf schädliche Umwelteinwirkungen, als verträglich, wird zur Kenntnis genommen
Kritische
Hinweise zum Gutachten
Laut Kapitel 1 „Aufgabenstellung“, Seite 5
des Gutachtens soll die Zahl der Stellplätze von 55 auf 82 erweitert werden.
Wie der Begründung zum Planverfahren zu entnehmen ist, wird der heutige
Parkplatz auf 68 Stellplätze erweitert. Das ist eine Differenz von 14
Stellplätzen. Es wird um Klarstellung im Gutachten gebeten.
Laut Tabelle 3 des Gutachtens (s. Seite 18)
beträgt das Nachfragevolumen für Zone 1 fast 24 Mio. EURO. Legt man der
Berechnung die vom Gutachter angeführten Pro-Kopf-Ausgaben von 2.300 EURO zu
Grunde erhält man einen Wert von 21 Mio. EURO. Auch die Werte für die Zone 2
sind kritisch zu hinterfragen. Es wird um Klarstellung im Gutachten gebeten.
In der Zone 2 leben laut Gutachten-Tabelle
3, Seite 18, 6.810 Einwohner. Laut Kapitel 5, zweite Spalte, vierten Absatz,
geht der Gutachter von 6.180 Personen in der Zone 2 aus. Es wird um Klarstellung
im Gutachten gebeten.
Aus dem Gutachten geht nicht deutlich
hervor, dass es sich bei dem heutigen REWE-Standort um den ehem. Extra-Standort
handelt. Hierdurch wird ein Abgleich mit den Inhalten des Einzelhandels- und
Nahversorgungskonzeptes erschwert. Es wird um Klarstellung im Gutachten
gebeten.
Die maximal zulässige Verkaufsfläche im
Gutachten stimmt nicht mit der in der Planzeichnung und der textlichen Festsetzung
Nr. 1.1 überein. Laut Planzeichnung und textlicher Festsetzung soll die maximal
zulässige Verkaufsfläche 1.600 qm betragen. Im Gutachten wird von einer maximal
zulässigen Verkaufsfläche von 1.550 qm ausgegangen. Die Planzeichnung ist mit
Blick auf den Gutachteninhalt zu überarbeiten.
Zu den kritischen Hinweisen zum Gutachten
wird wie folgt Stellung genommen:
Das Gutachten (Wirkungsanalyse zur
Erweiterung eines Lebensmittelvollsortimenters am Standort Richrather Straße;
Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen) wurde hinsichtlich der aufgeführten kritischen
Hinweise überarbeitet.
Dem Hinweis zum Nachfragepotenzial (Tabelle
3, Seite 18) wird nicht gefolgt. Laut Ansicht des Gutachters erfolgte in der
Berechnung seitens der IHK keine Berücksichtigung der ortsspezifischen
Kaufkraftkennziffer der Stadt Hilden. Die genannte Tabelle wurde unter
Berücksichtigung der aktualisierten Kaufkraftkennziffer von 109,4 im Jahr 2016
angepasst.
Vor
dem Hintergrund der kritischen Hinweise zum Gutachten wird der Planung seitens
der IHK nur zugestimmt, wenn
die maximal zulässige Verkaufsfläche des
Sondergebietes in der Planzeichnung und der textlichen Festsetzung entsprechend
der Inhalte des vorgelegten Gutachtens auf 1.550 qm festgeschrieben wird, die
Stellplatzzahl im Gutachten mit der in den Planunterlagen übereinstimmt,
Tabelle 3 auf Seite 18 des Gutachtens in Gänze kritisch geprüft und korrigiert
wird und sowohl im Gutachten als auch in der Begründung zum Bebauungsplan
darauf hingewiesen wird, dass es sich bei dem REWE-Standort um den ehem.
Extra-Standort handelt.
Hierzu wird wie folgt Stellung
genommen:
Die Festsetzung im Bebauungsplan
wird auf eine max. Verkaufsfläche von 1.550 qm geändert.
In der Begründung zum
Bebauungsplan wird darauf hingewiesen, dass es sich bei dem REWE-Standort um
den ehem. Extra-Standort handelt.
1.7
Schreiben der Kreisverwaltung Mettmann 19.08.2016
Untere
Wasserbehörde:
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht werden
folgende Anregungen vorgebracht:
-
Behandlungsbedürftiges
Niederschlagswasser ist vor einer Versickerung zu behandeln. Das geplante
Entwässerungskonzept ist mit der UWB abzustimmen.
-
Die
geplante Lärmschutzmauer am Garather Mühlenbach sollte, auch im Hinblick auf
die Planungen des BRW, einen Abstand > 5 m zur Böschungsoberkante des Baches
aufweisen.
Hierzu wird wie folgt Stellung genommen:
-
Derzeit
wird ein Entwässerungskonzept für das Vorhaben erstellt, die Behandlungsbedürftigkeit
von Niederschlagswasser wird berücksichtigt.
- Der Abstand von 5 m zur
Böschungsoberkante des Baches kann bei einer Umsetzung der geplanten Maßnahme
nicht eingehalten werden. Nach Westen hin ist eine Lärmschutzwand notwendig,
die direkt an die Stellplätze angrenzt. Eine Verschiebung dieser geplanten
Lärmschutzwand hätte zur Folge, dass zahlreiche Stellplätze nicht realisiert
werden können und somit eines der Hauptziele des Bebauungsplanes nicht
umgesetzt werden könnte. Nach Rücksprache mit dem BRW und Erläuterung der
Problematik, zeigte dieser sich einverstanden, den Abstand von damals
angedachten 5 m auf mindestens 3 m zu verringern. Dies wird als noch
ausreichend angesehen. Die Planungen einer zukünftigen Renaturierung des
Garather Mühlenbachs durch den BRW, beziehen sich zudem vornehmlich auf die
städtischen Flächen westlich des Gewässers.
Untere
Immissionsschutzbehörde:
Aus Sicht des anlagenbezogenen
Immissionsschutzes bestehen zurzeit Bedenken gegen die Planungen.
Ausweislich des Entwurfs des Schalltechnischen
Fachgutachtens (ACCON-Bericht-Nr.: ACB 0616 - 407591 - 743 vom 30.06.2016)
werden tagsüber an den Immissionsorten IP 1 und IP 2 die IRW
um 2 bzw. 3 dB(A) trotz der vorgeschlagenen Schallschutzmaßnahmen überschritten. Als ursächlich dafür werden
die Ladegeräusche sowie die Emissionen der Lkw- Kühlaggregate im Bereich der
Anlieferung genannt. Abhilfe könne nur eine höhere Lärmschutzwand oder die
komplette Einhausung der Anlieferung ergeben, die jedoch mit Hinweis auf die
schon erreichte Verbesserung des Schallschutzes zum aktuellen Zustand nicht
weiter verfolgt werden.
Die Annahmen zu den haustechnischen Anlagen
und deren Betriebsweise (Nr. 3.4 des Gutachtens) sollten durch konkrete
Aussagen und Angaben ergänzt werden. Zudem ist nicht klar, welche Anforderungen
an diese Anlagen (s. S. 30 1. Absatz) gemeint sind.
Es wird darum gebeten, weitere Maßnahmen
nach dem Stand der Lärmminderungstechnik zu prüfen und vorzusehen;
möglicherweise kommt z.B. die Gestaltung
eines komplett geschlossenen Anlieferbereiches zumindest für LKW < 7,5t oder
der Verschluss des Entladebereiches links und rechts der LKW, um die
Geräuschabstrahlung aus der Einhausung zu reduzieren, in Frage.
Die Angaben zum Schalldämmmaß der
Lärmschutzwand sollten als textliche Festsetzung und nicht als textlicher
Hinweis in den BP aufgenommen werden.
Es wird gebeten, das Gutachten bzw. die
Planungen entsprechend anzupassen.
Hierzu wird wie folgt Stellung genommen:
Die Möglichkeit einer höheren Lärmschutzwand wurde im erweiterten
Gutachten mit Stand vom 21.10.2016 gutachterlich überprüft. Als Ergebnis wird
die Wand im Bereich der Anlieferung auf bis zu 5m erhöht. Damit wird eine
Verbesserung der Beurteilungspegel an den Immissionspunkten IP 1 und 2 um
weitere 1 dB(A) erreicht. Eine Erhöhung der Wand auf 5,50m, was zur Einhaltung
der Richtwerte führen würde, wird jedoch ausgeschlossen, da das städtebauliche
Gesamtbild durch eine Mauer, die den Gebäudekörper an Höhe überragt, gestört
würde.
Eine komplette Einhausung des Anlieferungsbereichs mit Verschluss des
Entladebereichs ist sowohl aus Platzgründen (Es müsste die ganze westliche
Reihe Stellplätze entfallen) als auch aus wirtschaftlichen Gründen nicht
vorgesehen.
Die Angaben zum Schalldämmmaß der Lärmschutzwand wurden entsprechend als
textliche Festsetzung in den BPlan aufgenommen.
Untere
Bodenschutzbehörde:
Allgemeiner
Bodenschutz
Aus Sicht des Allgemeinen Bodenschutzes
werden keine Anregungen vorgebracht.
Altlasten
Im vorliegenden B-Planentwurf ist das
Flurstück 900 als Altlastenfläche gem. § 9 BauGB Abs. 5 gekennzeichnet (siehe
Anlage). Es wird gebeten, folgende textliche Festsetzungen wie folgt
einzufügen:
-
Kennzeichnungen
gem. § 9 (5) BauGB:
Das Flurstück 900 liegt gemäß
Altlastenkataster des Kreises Mettmann im Bereich eines Altstandortes, der mit
der Nummer 6569/7 Hi - bzw. neu: 35569/11 Hi - und der Klasse 8 („sanierte
Fläche mit Überwachung“) registriert ist. Das gesamte Flurstück ist als Fläche,
deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind gem. § 9 (5)
Nr. 3 BauGB gekennzeichnet. Es ist auf dem gesamten Flurstück mit erhöhten
bautechnischen und sonstigen Anforderungen beim Abriss der Tankstelle zu
rechnen. Alle Eingriffe in den Untergrund sind mit gutachterlicher Begleitung
durchzuführen.
Die Untere Bodenschutzbehörde des Kreises
Mettmann ist in allen baurechtlichen Genehmigungsverfahren im Bereich des
Altstandortes zu beteiligen.
Hierzu wird wie folgt Stellung
genommen:
Allgemeiner Bodenschutz
Die Aussage wird zur Kenntnis
genommen
Altlasten:
Die textliche Festsetzung wird wie
vorgeschlagen in den BPlan aufgenommen.
Untere
Landschaftsbehörde:
Zu der vorgenannten Planung werden die
nachfolgend näher dargestellten Hinweise gemacht. Bedenken oder Anregungen
werden nicht vorgebracht.
Landschaftsplan:
Das Plangebiet liegt nicht im
Geltungsbereich des Landschaftsplanes. Natur- oder Landschaftsschutzgebiete
werden auch nicht berührt. Eine Beteiligung von Beirat, ULAN- Fachausschuss
sowie Kreisausschuss ist daher nicht erforderlich.
Umweltprüfung/
Eingriffsregelung:
Der Bebauungsplan wird auf Grundlage des §
13 a BauGB aufgestellt. Für den Bebauungsplan wird auf eine (formelle)
Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB und einen Umweltbericht gem. § 2 a Satz2
Nr. 2 BauGB verzichtet. Der mit der Planung verbundene Eingriff in Natur, Boden
und Landschaft gilt gemäß § 1 a Abs. 3 Satz 5 BauGB als bereits erfolgt bzw.
zulässig.
Artenschutz:
Im Fundortkataster der unteren
Landschaftsbehörde sind im Planungsumfeld keine Fundpunkte enthalten. Auch im
eigentlichen Plangebiet sind keine Fortpflanzungs- oder Ruhestätten
planungsrelevanter Arten bekannt. Nach hiesiger Einschätzung werden lokale Populationen
streng geschützter Arten durch die Planung nicht beeinträchtigt.
Zu den Hinweisen der Unteren
Landschaftsbehörde wird wie folgt Stellung genommen:
Die vorgebrachten Hinweise zu
Landschaftsplan, Umweltprüfung/ Eingriffsregelung und Artenschutz werden zur
Kenntnis genommen.
Planungsrecht:
Hinweis:
-
Der
Bebauungsplan Nr. 262 (VEP Nr. 21) wurde gem. § 34 Abs. 1 und 5 Landesplanungsgesetz
der Bezirksplanungsbehörde bei der Bezirksregierung Düsseldorf vorgelegt. Im
Schreiben an die Bezirksregierung wurden keine regionalplanerischen Bedenken vorgebracht.
Hierzu wird wie folgt Stellung genommen:
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
1.8
Schreiben der Rheinbahn AG 31.08.2016
Zur Planung bestehen keine Anregungen
Das Plangebiet wird von unseren Bussen der
Linie 785 und O3 mit der Haltestelle „Karnaper Straße“ bedient.
Die mittlere Gehwegentfernung zur
Haltestelle beträgt 150m.
Hierzu wird wie folgt Stellung genommen:
Das Schreiben der Rheinbahn AG wird zur
Kenntnis genommen.
1.9
Schreiben
des Bergisch-Rheinischen Wasserverbandes (BRW) 10.11.2016
Von Seiten des BRW wird zu geplanten Änderungen des Bebauungsplanes wie
folgt Stellung genommen:
-
Während
der Bauzeit und nach Fertigstellung des Vorhabens muss sichergestellt sein,
dass die Gewässerunterhaltung die zum Grundstück liegende Bachuferseite wie
bisher anfahren kann.
-
Aufgrund
des knappen Uferrandstreifens von 3,0m ist auf jegliche Nutzung zu verzichten.
Der Streifen ist von jeglicher ober- sowie unterirdischen baulichen Anlagen
frei zu halten.
-
Die
geplanten Gehölze auf dem Uferrandstreifen sind nur in enger Abstimmung mit dem
BRW zu pflanzen, da sich aus der europäischen Wasserrahmenrichtlinie Maßnahmen
zur ökologischen Aufwertung des Garather Mühlenbaches ergeben, die noch nicht umgesetzt
sind und ggfls. erforderlichen Planungen entgegenstehen.
Hierzu wird wie folgt Stellung genommen:
Die Anregung zur Sicherstellung der Zugänglichkeit ist in die textlichen
Hinweise zum Bebauungsplan mit aufgenommen worden.
Eine entsprechende Festsetzung zum Ausschluss von ober- sowie
unterirdischer Bebauung durch bauliche Anlagen wurde in den textlichen
Festsetzungen zum Bebauungsplan ergänzt.
Der Hinweis bezüglich der Pflanzung geplanter Gehölze innerhalb des
Uferrandstreifens wird beachtet. Der Fachplaner wurde über die entsprechende
Abstimmungsnotwendigkeit informiert. Zudem werden die Belange des BRW im
Durchführungsvertrag Berücksichtigung finden.
2.
die Anregungen der
Bürger im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (Unterrichtung
und Erörterung) gem. § 3 (1) BauGB wie folgt abzuhandeln
2.1
E-Mail
zweier Bürger vom 29.06.2016
die einzelnen Punkte der E-Mail wurden wie folgt abgehandelt:
1.
Geruchsbelästigung
Aussage E-Mail:
Sehr häufig kommt es zu einer deutlichen
Geruchsbelästigung durch die Fleischzubereitung der REWE-Metzgerei. Hier wird
um Abhilfe gebeten.
Hierzu wird wie folgt Stellung bezogen:
In den textlichen Festsetzungen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
wurden Aussagen zu der erlaubten Richtung der Markt- und Thekenentlüftung
(Entlüftung nur an nördlicher Gebäudeseite und zum Parkplatz hin) festgehalten.
2.
Streichen
der Außenfassade
Aussage E-Mail:
Es wird der Wunsch geäußert, dass REWE-Verantwortliche im Rahmen des
Vorhabens die Außenfassade vollständig (auch an den der Nachbarbebauung
zugewandten Seiten) streichen sollten.
Hierzu wird wie folgt Stellung bezogen:
Der Wunsch wird zur Kenntnis genommen und dem Vorhabenträger
weitergegeben.
2.2
Schreiben zweier Bürger vom 02.08.2016
Zu den einzelnen Punkten des Schreibens
wurde seitens der Verwaltung wie folgt Stellung genommen:
1. Bindung
an die Ziele der Raumordnung gemäß § 1 (4) BauGB
Aussage Schreiben:
Der vorliegende Bebauungsplan Nr. 262
verstößt gegen das Ziel 7 des Sachlichen Teilplans - Großflächiger Einzelhandel
- und damit gegen die Ziele der Raumordnung.
Hierzu wird wie folgt Stellung bezogen:
Nachfolgend wird aufgezeigt, dass eine
Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung sichergestellt werden kann.
Zum Zeitpunkt der Stellungnahme war eine
Erweiterung der Verkaufsfläche um rund 48% geplant. Grundsätzlich fällt diese
Erhöhung, rein baulich betrachtet, in der allgemein angewandten Praxis nicht
mehr unter „Geringfügigkeit“. Jedoch erfolgte weder von Seiten der
Rechtsprechung noch durch Erlasse zum Einzelhandel, seit dem Inkrafttreten des
Sachlichen Teilplans (Ausnahmeregelung nach Ziel 2, As. 2 LEP NRW, 2013), eine
Konkretisierung, was unter „Geringfügigkeit“ zu verstehen ist. Eine Bewertung
muss demnach im Einzelfall unter Berücksichtigung aller relevanten Umstände
erfolgen.
In der „Wirkungsanalyse zur Erweiterung„
,erstellt durch das Büro Dr. Jansen GmbH, wird deutlich aufgezeigt, dass das
Vorhaben keine städtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Auswirkungen
erwarten lässt. Eine Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche wird
ebenfalls nicht erwartet. Da bisher in Hilden weder im Flächennutzungsplan noch
im Einzelhandelsgutachten zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen sind, wird
das Stadtzentrum (Hauptzent-rum) als solcher herangezogen. Der Standort ist
zudem wichtig für eine wohnungsnahe Versorgung im Stadtteil, was im
Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept der Stadt Hilden deutlich
hervorgehoben („Nahversorgungsstandort“ mit erwünschter Weiterentwicklung) und
auch im Bebauungsplan entsprechend berücksichtigt wird (nur max. 10 % der
Gesamtverkaufsfläche dürfen zentrenrelevante Sortimente umfassen). Diese
Ausrichtung auf die Nahversorgung drückt sich auch in der sehr geringen Erweiterung
der Stellplätze (13 Stellplätze) und der Schaffung von 20 Fahrradstellplätzen
aus. Des Weiteren wird im Gutachten auch aufgezeigt, dass keinesfalls von REWE
eine marktbeherrschende Position angestrebt wird.
Von der Industrie- und Handelskammer, die
eine Stellungnahme im Zuge der Beteiligung der Behörden zu der Planung
abgegeben hat, wird die Erweiterung unterstützt da sie eine Vereinbarkeit mit
der Ausnahmeregelung nach Ziel 2, Abs. 2 LEP NRW – Sachlicher Teilplan sieht.
2. Durchführung
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VBP) Nr. 262 im beschleunigten Verfahren
nach § 13 a Bau GB
Aussage Stellungnahme:
Es besteht eine UVP-Pflicht, die die
Durchführung eines beschleunigten Verfahrens nach § 13 a BauGB ausschließt.
Begründung der UVP-Pflicht aufgrund von Richtwertüberschreitungen (Lärmschutz).
Hierzu wird wie folgt Stellung bezogen:
Eine UVP-Pflicht besteht durch das
Planvorhaben laut gesetzlichen Vorgaben nicht. Die Pegelüberschreitung um bis
zu 2 dB(A) stellen zudem keine erheblich
nachteilige Umweltauswirkungen dar. Daher ist die Anwendung des beschleunigten
Verfahrens begründet.
Für die Durchführung eines beschleunigten
Bebauungsplanverfahrens darf keine grundsätzliche UVP Pflicht der Maßnahme
vorliegen, was im Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) Anlage 1
Liste „UVP-pflichtige Vorhaben“ geregelt ist.
Die von den Eheleuten genannte
Rechtsgrundlage (Anlage 1 Ziffer 18.8 i.V.m. Ziffer 18.6.2) bezieht sich auf
entsprechende Vorhaben, die sich im Außenbereich gem. § 35 BauGB befinden. Da
das Vorhaben jedoch im Innenbereich liegt, findet diese Rechtsgrundlage keine
Anwendung.
Des Weiteren beträgt die Grundfläche des
Plangebietes 5.670 m² und liegt damit deutlich unter dem Grenzwert von 20.000
m² gemäß §13 a Abs. 1 Nr. 1. In diesem Falle sieht das Gesetz weder eine UVP
vor, noch eine Vorprüfung des Einzelfalls. Eine UVP-Pflicht besteht daher für
das Planvorhaben gemäß § 13a nicht.
Auch besteht keine UVP Pflicht aufgrund der schalltechnischen
Richtwertüberschreitung, da der Bereich eine erhebliche Vorbelastung aufweist.
Die planerischen Vorgaben verringern die heute schon bestehende Überschreitung
(da kein Lärmschutz vorhanden) erheblich. Als Ergebnis der
Schallschutzmaßnahmen kommt es nur noch in Teilbereichen zu einer
Überschreitung von bis zu 2 dB(A), was keine erheblich nachteilige
Umweltauswirkung darstellt, sondern die jetzige Situation deutlich verbessert
(Einhausung Anlieferung, Schallschutzwand, Tankstellenverkehr fällt weg).
3. Schalltechnisches
Fachgutachten vom 30.06.2016
Aussage Stellungnahme:
Es werden im Schallgutachten konkrete
Lärmaussagen bezogen auf das Wohnhaus des Verfassers der Stellungnahme und
Anpassungen des Kapitels 3.4 bezüglich der zugesagten neu-esten Technik
erwartet.
Hierzu wird wie folgt Stellung bezogen:
Aufgrund der Stellungnahme des Verfassers sowie Stellungnahmen seitens
der TÖB wurde das schalltechnische Fachgutachten erweitert. In das erweiterte
Schallschutzgutachten mit Stand vom 21.10.2016 wird der Bereich südlich des
Plangebietes in die Berechnungen mit eingebracht (IP 6, IP7 und IP 8). Des
Weiteren werden im Bebauungsplan die genaue Lage der Kühlgeräte und Richtwerte
festgesetzt. Darüber hinaus wurde die geplante Schallschutzwand weiter erhöht
um die Lärmpegelüberschreitungen an IP 1 und IP 2 weiter zu reduzieren.
Für die Wohnbebauung südlich des Plangebietes wurde im Rahmen der
schalltechnischen Untersuchung der Schutzanspruch eines Allgemeinen Wohngebiets
(WA) angenommen. Da für die Wohnbebauung im Westen (Immissionspunkte IP 1 und
IP 2) ein Reines Wohngebiet (WR) festgesetzt ist, werden die Immissionen des
Verbrauchermarktes durch diese Wohngebäude so begrenzt, dass an den
Wohngebäuden im Süden des Marktes keine Überschreitungen zu erwarten sind.
Weiterhin sind die Wohngebäude im Süden durch das Marktgebäude aus schalltechnischer
Sicht gut abgeschirmt. Folglich sind an den Immissionspunkten im Süden (IP 6,
IP 7 und IP 8) keine Lärmpegelüberschreitungen zu verzeichnen.
Für die in der Prognose angenommenen Schallleistungspegel der Anlagen
zur Raumlufttechnik und Kälteerzeugung wurden die vorhandenen Anlagen herangezogen.
Falls im Zuge des Umbaus neue Anlagen errichtet werden sollen, sind die
entsprechenden Schallleistungspegel gemäß des Berichts einzuhalten und werden
sich wahrscheinlich durch die Modernisierung verbessern. Eine örtliche
Verschiebung der Anlagen ist nach derzeitigem Stand der Planung nicht
vorgesehen.
Im Bebauungsplan werden Festsetzungen zu der Lage sowie zu den
Schalleistungspegeln zukünftiger haustechnischer Anlagen getroffen.
4. Festsetzung
der Baulinie und Baugrenzen für die straßenseitige Gebäudeflucht
Aussage Stellungnahme:
Es wird auf die nördlich der Bebauung des
Einsprechenden liegende Abstandsflächenbaulast Bezug genommen, die einen
direkten Anbau derzeit nicht zulässt und der Darstellung widersprochen, dass
sich der angebaute Markt harmonisch in die Bebauung einfügt.
Hierzu wird wie folgt Stellung bezogen:
Die Anregungen in der Stellungnahme werden
aufgenommen und die Planung entsprechend der nachfolgenden Erläuterung angepasst.
Durch Festsetzen einer Baulinie (die
rechtlich die Baulast aufhebt), sollte sich das geplante REWE-Gebäude nahtlos
an das südliche Nachbargebäude anschließen und somit eine „Dreckecke“
verhindert werden, die bei Einhaltung des Baulastenabstands entstehen könnte.
Um den Einsprechenden entgegen zu kommen, wird die Erweiterungsfläche des
REWE-Marktes nun soweit „zurückgenommen“, dass zwischen der Außenwand des
REWE-Marktes und der Außenwand des Nachbarhauses nach Westen hin ein Versatz
von 1,50 m ausgeführt wird und sich dadurch eine gleichmäßige Abstufung von
Süden nach Norden ergibt. Als Verbindungsglied zwischen Wohnbebauung und Markt
wird ein farbig gestalteter Rücksprung eingefügt. Die Planungen wurden den
Verfassern der Stellungnahme zur Verfügung gestellt.
3.
die öffentliche
Auslegung des Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 262 (und zugleich VEP Nr. 21)
der Innenentwicklung für die Grundstücke Richrather Str. 170 und 172 in Hilden,
sowie die Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher
Belange bei der Aufstellung von Bauleitplänen gem. § 4 Abs. 2 i. V. m. § 3 Abs.
2 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung
der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), das zuletzt durch
Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722) geändert worden
ist.
Das Plangebiet befindet sich im Hildener
Süden und beinhaltet die Flurstücke 900, 902 und 903 in der Flur 63 der
Gemarkung Hilden. Es wird im Osten von der Richrather Straße und im Westen vom
Garather Mühlenbach begrenzt.
Ziel der Planung ist es, durch die
Ausweisung eines Sondergebietes (SO) für großflächigen Einzelhandel, auf den
genannten Grundstücken Modernisierungen und Erweiterungen des bestehenden
REWE-Marktes und zugehörigen Parkplatzes zu ermöglichen.
Dem Offenlagebeschluss liegt die Entwurfsbegründung mit Stand vom 15.11.2016
zugrunde.