Antragstext:

Der Stadtentwicklungsausschuss stimmt dem Antrag zu, den Entwurf des Bebauungsplan Nr. 248 in Bezug auf die Grundstücke Ohligser Weg 22-24 und Narzissenweg 28-30 dahingehend zu erweitern, dass dort eine ein- bis zweigeschossige Bebauung ermöglicht wird.

Zusätzliche Erläuterungen und Begründungen:

1.

In der Sitzungsvorlage wurde die Anlage 11 ergänzt.

Es handelt sich um einen im Stadtentwicklungsausschuss am 17.03.2021 von der CDU Fraktion eingebrachten, aber aus formalen Gründen nicht zur Abstimmung gebrachten Ergänzungsantrag.

Grundsätzlich decken sich die beantragten Punkte mit dem Bestreben in der Verwaltungsempfehlung, das Bauvorhaben grundsätzlich zu ermöglichen, aber die natürlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen und die Flächenversiegelung möglichst gering zu halten.

2.

In der Beratung im Stadtentwicklungsausschusses am 17.03.2021 wurde unter anderem die Rolle des Gemeinnützigen Bauvereins (BVH) thematisiert, sollte die vorgeschlagene Bebauung am Quittenweg beschlossen werden. Hierbei wurde auch eine unklare Formulierung in der Sitzungsvorlage angesprochen.

In der Vorlage wird die Situation bezüglich der Rückabwicklung des Unternehmererschließungsvertrags (UEV) erläutert, wenn die Grünfläche längs des Quittenweges im Rahmen des Bebauungsplans Nr. 248 als Bauland festgesetzt würde. Es entfiele eine wichtige Geschäftsgrundlage des UEV und das Grundstück müsste auf Anforderung zurück in das Eigentum des BVH übertragen werden.

Ergänzend wird klargestellt, dass mit der Rückabwicklung des UEV nur die Rückabwicklung der Grundstücksübertragung der Grünfläche gemeint ist und nicht die Rückabwicklung der Übertragung der Erschließungsanlagen / öffentlichen Verkehrsflächen.

3.

Die in der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 17.03.2021 beschlossene Ortsbesichtigung wurde am 19.05.2021 durchgeführt.

gez.
Dr. Claus Pommer
Bürgermeister

Erläuterungen und Begründungen:

Nach erstmaligem Beschluss im Jahr 2002 wurde durch den Stadtentwicklungsausschuss am 30.01.2019 ein erneuter Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 248 mit einem geänderten Plangebiet gefasst, da das bisherige Plangebiet im westlichen Bereich seit dem Jahr 2015 teilweise von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 151A überlagert wurde. Das aktuelle Plangebiet liegt zwischen dem Ohligser Weg im Norden, dem Quittenweg im Westen, dem Narzissenweg im Süden und der Stadtgrenze zu Solingen im Osten (s. Anlage 1).

Inhalte für das Gesamt-Plangebiet

Ziel des Bebauungsplans Nr. 248 ist der Erhalt des schützenswerten Grünbestandes im Plangebiet sowie die Sicherung der vorhandenen städtebaulichen Struktur im gesamten Plangebiet. Darüber hinaus sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für geringfügige bauliche Nachverdichtungs- bzw. Erweiterungsmöglichkeiten geschaffen werden.

Zu diesem Zweck ist Teil des städtebaulichen Entwurfes, entlang der Haupterschließungsstraße Ohligser Weg die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 151A aufzugreifen und eine maximal zweigeschossige Bebauung zu ermöglichen, wobei die zusätzliche Versiegelung durch Anlagen für den ruhenden Verkehr auf den privaten Grundstücken geringgehalten werden soll. Im Bereich der rückwärtig gelegenen Wohnlagen entlang des Kiefern-, Narzissen-und Tulpenwegs ist die Festsetzung einer eingeschossigen Bebauung in Form von Einzel- bzw. Doppelhäusern vorgesehen. Zudem sollen die Bodenversiegelung auf den jeweiligen Grundstücken begrenzt und Vorgaben zur Begrünung und Gestaltung der Vorgärten sowie zum Erhalt bzw. Ersatz bestehender Pflanzungen in den Bebauungsplan aufgenommen werden.

In jüngerer Vergangenheit gab es diverse Anfragen zu Nachverdichtungsmöglichkeiten innerhalb des Plangebiets. In diesem Zusammenhang ist bei der Stadtverwaltung im November 2020 auch der Antrag einer Anliegergemeinschaft von Grundstückseigentümern eingegangen, in dem die Prüfung einer zusätzlichen Bebauung auf den Grundstücken der Mitunterzeichner angefragt wird. Die Verwaltung hat den eingereichten Antrag geprüft und beispielhaft eine städtebauliche Entwurfsvariante für den betreffenden Abschnitt des Plangebiets erarbeitet. Der weitere Umgang mit der Anfrage der Anliegergemeinschaft hat entscheidenden Einfluss auf die Ausarbeitung der Bebauungsplanunterlagen. Daher soll über den komplexen Sachverhalt nun auf Grundlage einer Beratung durch den Stadtentwicklungsausschuss entschieden werden.

Antragsinhalt und Vorgehen

Im Schreiben vom 22.11.2020 regen die Eigentümer der Grundstücke Ohligser Weg Nr. 22-24 sowie Narzissenweg Nr. 24-30 (s. Anlage 2) als „Anliegergemeinschaft Ohligser Weg 22-24 und Narzissenweg 24-30“ an, im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens die Möglichkeiten einer baulichen Nachverdichtung auf ihren Grundstücken zu untersuchen. Dies könne über eine Teilung der Grundstücke zugunsten einer Mehrparteien-Bebauung oder alternativ über eine Erschließung im jeweils hinteren Grundstücksbereich erfolgen (s. Anlage 4). Die Verwaltung hat den Antrag zum Anlass genommen, die Nachverdichtungspotenziale im betreffenden Abschnitt des Plangebiets zu prüfen, wobei auch die bislang unbebauten Grundstücksflächen östlich des Quittenwegs in die Betrachtung einbezogen wurden. Hier wäre eine aus planerischer Sicht sinnvolle Erschließung möglich, ohne in den Blockinnenbereich einzugreifen.

Der Gemeinnützige Bauverein Hilden eG (nachfolgend BVH) hat Bau und Finanzierung des Quittenwegs übernommen und wäre direkter Nachbar einer potenziellen Nachverdichtung auf den Grundstücken östlich des Quittenwegs. Daher wurde der BVH um eine Stellungnahme zur erarbeiteten Bebauungsstudie gebeten (s. Anlage 5).
Am 15.01.2021 wurde die Inhalte der Studie mit Vertretern des BVH erörtert. Seitens der Vertreter wurde klargestellt, dass sie gegen eine weitere Bebauung am Quittenweg seien, da der Quittenweg dadurch überlastet würde. Er sei bezüglich der Entwässerung, des Verkehrs und der öffentlichen Stellplätze nicht für eine weitere Bebauung in dem Bereich ausgelegt, was daher eine Zumutung für die Anlieger wäre. Außerdem würden sich die Bewohner der gegenüberliegenden Häuser darauf verlassen, dass dort keine Neubauten entstünden. Zudem wiesen sie darauf hin, dass die Mitnutzung der durch den Bauverein finanzierten Erschließung für die neuen Nutzer hohe Kosten verursachen würde. Im Übrigen wird auf die Anlagen 6 und 8 verwiesen.

Ferner wurden die Mitglieder der Anliegergemeinschaft Ohligser Weg/Narzissenweg am 28.01.2021 zu einem Gesprächstermin eingeladen, um die Positionen der Grundstückseigentümer in die Abwägung über das weitere Vorgehen einfließen lassen zu können. Die Stellungnahmen der verschiedenen Interessenparteien werden im Weiteren noch zusammenfassend dargestellt.

Erläuterungen zur städtebaulichen Studie

Angesichts der hohen Nachfrage nach Wohnraum ist die maßvolle Inanspruchnahme unbebauter Flächen im Innenbereich aus städtebaulicher Sicht grundsätzlich sinnvoll. Um gleichermaßen auch dem angestrebten Schutz der begrünten Blockinnenbereiche im Plangebiet Rechnung zu tragen, sieht die Entwurfsvariante lediglich eine bauliche Arrondierung der unbebauten Grundstücksflächen östlich des Quittenweges vor (s. Anlage 3). Denkbar wären hier Einfamilienhäuser in Form von Doppelhäusern oder - nach dem Vorbild der Gebäude des Bauvereins - beispielsweise die Errichtung von drei Mehrfamilienhäusern (II-geschossig) mit bis zu 5 Wohneinheiten als Übergang zur überwiegend eingeschossigen Einfamilienhausbebauung entlang des Tulpen-, Narzissen- und Kiefernwegs. Im Hinblick auf Kubatur und Höhenentwicklung orientieren sich die geplanten Gebäude an den benachbarten Mehrfamilienhäusern. Der Stellplatzbedarf würde über einen Gemeinschaftsstellplatz zwischen den Wohngebäuden gedeckt, der neben den bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätzen zusätzliche Parkplätze für Besucher umfassen könnte. Die zusätzlichen Verkehrsbewegungen könnten nach erster überschlägiger Einschätzung verträglich über die umliegenden Straßen abgewickelt werden und angesichts der geringen Anzahl zusätzlicher Wohneinheiten sind keine erheblichen Lärmeinwirkungen zu erwarten.

Entsprechend der einleitend beschriebenen Plankonzeption sind entlang des Ohligser Weges beispielhafte Entwurfsvarianten zu einer zweigeschossigen Bebauung mit unterschiedlichen Lösungsansätzen für den ruhenden Verkehr skizziert. Die zusätzliche Versiegelung durch Stellplätze in den Vorgartenbereichen und rückwärtigen Privatgärten fällt in diesen Varianten gering aus.

Für das Grundstück Narzissenweg 26 sieht die Studie eine Teilung des Grundstücks und die Errichtung von zwei Einfamilienhäusern mit je einem Vollgeschoss vor.

Abbildung 1: Ausschnitt aus der städtebaulichen Studie (s. Anlage 3)

Kartengrundlage: Kreis Mettmann, Vermessungs- und Katasteramt

Voraussetzung für eine Bebauung entlang des Quittenwegs entsprechend der dargestellten Studie wäre eine Neuordnung der Eigentumsverhältnisse auf den Grundstücken Ohligser Weg 22 sowie Narzissenweg 28 und 30. Diese könnte durch die Grundstückseigentümer frei gestaltet werden.

Für die Realisierung einer Bebauung entlang des Quittenwegs wäre weiterhin zwingend eine Einigung mit dem BVH erforderlich: Der Quittenweg wurde zur Erschließung der Neubebauung des BVH (Bebauungsplan Nr. 151A) auf Grundlage eines Unternehmererschließungsvertrags vom BVH gebaut, finanziert und anschließend in städtisches Eigentum übertragen. Zudem wurde eine öffentliche Grünfläche längs des Quittenweges im Bebauungsplan Nr. 151A festgesetzt und angelegt, womit eine Bebauung nach § 34 BauGB östlich des Quittenwegs aufgrund der fehlenden Erschließung gegenwärtig ausgeschlossen ist (s. Abbildung 2). Sollte die erwähnte Grünfläche im Rahmen des Bebauungsplans Nr. 248 als Bauland festgesetzt werden, entfiele eine wichtige Geschäftsgrundlage des Unternehmererschließungsvertrags und das Grundstück müsste auf Anforderung zurück in das Eigentum des BVH übertragen werden.

Abbildung 2: Grünfläche östlich des Quittenwegs

Kartengrundlage: Kreis Mettmann, Vermessungs- und Katasteramt

Eine Nachverdichtung entlang des Quittenwegs ist demnach nur mit dem Einverständnis des BVH möglich. Dafür müsste eine Einigung zwischen den Interessenparteien (z.B. im Hinblick auf nachträglich zu leistende Erschließungsbeiträge) auf privatwirtschaftlicher Basis erzielt werden, da die Stadt Hilden diesbezüglich keine Handhabe hat.

Zusammenfassung der Stellungnahmen der direkt betroffenen Anlieger

Mit Schreiben vom 27.01.2021 merkt der BVH ergänzend zum Gesprächsvermerk der Stadtverwaltung (s. Anlage 6) vorläufig folgende wesentlichen Punkte zum städtebaulichen Entwurf an (s. Anlage 8):

§  Der BVH zeigt sich verwundert über eine potenzielle Änderung der beschlossenen Planungsziele des Bebauungsplans Nr. 248 aus den Aufstellungsbeschlüssen der Jahre 2002 und 2019.

§  Der BVH stellt klar, dass eine Erschließung über den Quittenweg für eine potenzielle Neubebauung der östlich angrenzenden Grundstücksflächen nicht unterstützt werde. Dies gelte insbesondere zum Schutz der Interessen der Mieter und Mitglieder entlang des Quitten-, Kirschen- und Rosenwegs. Durch die skizzierten drei Mehrfamilienhäuser mit je fünf Wohneinheiten entlang des Quittenwegs entstünde u.a. ein Mangel an Besucherstellplätzen, ein Anstieg der Verkehrsdichte sowie ein Lärmzuwachs.

§  Der Hinweis der Stadtverwaltung, dass sich im Falle einer Unterstützung von Bauabsichten östlich des Quittenwegs Möglichkeiten zur Rückabwicklung des Unternehmererschließungsvertrags ergeben, wird zur Kenntnis genommen.

Darüber hinaus beabsichtigt der BVH, im weiteren Verlauf des Verfahrens eine förmliche Einwendung unter Beiziehung rechtlicher Beratung nachzureichen.

Mit Schreiben vom 15.02.2021 haben fünf der insgesamt sechs Mitunterzeichner des ursprünglichen Schreibens der Anliegergemeinschaft Ohligser Weg/Narzissenweg folgende Stellungnahme zur Entwurfsvariante eingereicht (s. Anlage 9):

§  Die Mitunterzeichner begrüßen die vorgestellte Entwurfsvariante und beantragen – unter der Prämisse einer freien Verfügbarkeit über den je eigenen Grundbesitz und eine Berücksichtigung aller Beteiligten – die Ermöglichung einer zusätzlichen Bebauung, wie sie im städtebaulichen Entwurf dargestellt ist. Die Voraussetzung einer Einigung bzw. Verhandlung mit dem BVH wird anerkannt.

Im Nachgang zum Erörterungstermin am 28.01.2021 hat ein Mitunterzeichner des ursprünglichen Schreibens der Anliegergemeinschaft darüber hinaus eine eigenständige Stellungnahme zum städtebaulichen Entwurf abgegeben (s. Anlage 10):

§  Die skizzierte Mehrfamilienhausbebauung entlang des Quittenwegs beeinträchtige den Charakter der Wohnlage entlang des Narzissenwegs und beeinflusse Wohnsituation im direkten Umfeld. Eine Zustimmung könne in keiner Form in Aussicht gestellt werden. Eine Nachverdichtung entlang des Quittenwegs durch die Errichtung von ein bis zwei Einfamilienhäusern unter Berücksichtigung der vorherrschenden Bauweise entlang des Narzissenwegs könne hingegen akzeptiert werden.

Verwaltungsempfehlung

Zunächst ist festzuhalten, dass im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens keine Änderung der Planungsziele beabsichtigt ist. Die Ziele sind gemäß Aufstellungsbeschluss 2019 weiterhin der Erhalt des schützenswerten Grünbestands sowie die Schaffung geringfügiger baulicher Erweiterungsmöglichkeiten. Die städtebauliche Studie greift diese Planungsziele für den betroffenen Teilbereich auf. Sie skizziert eine denkbare Bebauungsvariante für die einzig verbleibende größere Potenzialfläche außerhalb der begrünten Blockinnenbereiche. Der Grad der Neuversiegelung könnte begrenzt werden, da mit dem Quittenweg zumindest theoretisch die Erschließung bereits gesichert ist.

Die Stellungnahmen zur dargestellten Planungsvariante verdeutlichen jedoch, dass eine Mehrfamilienhausbebauung entlang des Quittenwegs in der Umsetzung auf deutlichen Widerstand stoßen würde. Aus planerischer Sicht wäre daher im Sinne einer Kompromisslösung alternativ auch die Ermöglichung einer weniger verdichteten, eingeschossigen Bebauung entlang des Quittenwegs denkbar, die sich im Hinblick auf ihre Höhenentwicklung am Gebäudebestand entlang des Narzissenwegs orientiert. Die Realisierungschancen wären hierbei – auch angesichts der nachvollziehbaren Bedenken hinsichtlich Verkehrserzeugung, Lärmzuwachs, Stellplatzbedarf sowie Auswirkungen auf das Ortsbild – auf lange Sicht vermutlich höher als bei der skizzierten Variante mit Geschosswohnungsbau.

Eine Nachverdichtung östlich des Quittenweg – egal ob in Form von Ein- oder Mehrfamilienhäusern – ist in jedem Fall nur möglich, wenn zukünftige Interessenten die Vorleistung des Bauvereins anerkennen und eine Einigung zwischen den Interessenparteien auf privater Ebene erzielt werden kann. Der Bauverein ist aktuell gegen eine bauliche Verdichtung und eine Erschließung über den Quittenweg. Eine alternative Erschließung über eine neue Stichstraße vom Ohligser Weg bzw. Narzissenweg ausgehend stellt jedoch keine städtebaulich wünschenswerte Lösung dar und widerspräche angesichts einer zusätzlichen Versiegelung der rückwärtigen Gartenbereiche dem Planungsziel.

Trotz der scheinbar geringen Realisierungschancen wäre aus Sicht der Verwaltung im Sinne einer Angebotsplanung perspektivisch eine bauliche Arrondierung entlang des Quittenwegs aus planerischer Sicht grundsätzlich begrüßenswert, da auf diese Weise die bestehende städtebauliche Struktur sinnvoll ergänzt und eine maßvolle Nachverdichtung entsprechend dem Planungsziel ermöglicht werden könnte. Der Umstand, dass es sich hierbei womöglich um eine allenfalls langfristige Perspektive handeln kann, verstößt allein noch nicht gegen das Erforderlichkeitsgebot des § 1 Abs. 3 BauGB (vgl. BVerwG, Urteile vom 2. März 1973 - 4 C 40.71 und vom 25. Juni 2014 - 4 CN 4.13)

Die Verwaltung empfiehlt daher, im Rahmen des Aufstellungsverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 248 eine ein- bis zweigeschossige Bebauung für den Teilbereich entlang des Quittenwegs zu ermöglichen.

Sollte eine Bebauung östlich des Quittenwegs befürwortet werden, müsste im weiteren Bebauungsplanverfahren in jedem Fall geprüft werden, welche bauliche Dichte (Anzahl der Geschosse und Wohneinheiten) unter Würdigung aller Anliegerinteressen vertretbar ist.

gez.
Dr. Claus Pommer
Bürgermeister