Beschlussvorschlag:

Die Mitglieder des Ausschusses für Umwelt- und Klimaschutz sowie der Bürgermeister, der Baudezernent, der Leiter des Tiefbau- und Grünflächenamtes und der Sachgebietsleiter Grünflächen und Forst (oder ihre jeweilige Vertretung) vergeben im Investorenauswahlverfahren für das Gelände der Theodor-Heuss-Schule folgende Punkte für die Aspekte:

1.   innovative Planungs- und Realisierungskonzepte (Kriterium 1)

-      Stimmen für Entwurf 1, d.h. (     /19) x 5 Punkte

-      Stimmen für Entwurf 2, d.h. (     /19) x 5 Punkte

-      Stimmen für Entwurf 3, d.h. (     /19) x 5 Punkte

-      Stimmen für Entwurf 4, d.h. (     /19) x 5 Punkte

-      Stimmen für Entwurf 5, d.h. (     /19) x 5 Punkte

2.   ökologische und klimaschonende Bauweise (Kriterium 2)

-      Stimmen für Entwurf 1, d.h.  (     /19) x 5 Punkte

-      Stimmen für Entwurf 2, d.h.  (     /19) x 5 Punkte

-      Stimmen für Entwurf 3, d.h.  (     /19) x 5 Punkte

-      Stimmen für Entwurf 4, d.h.  (     /19) x 5 Punkte

-      Stimmen für Entwurf 5, d.h.  (     /19) x 5 Punkte

3.   nachhaltige und ressourcenschonende Bauweise (Kriterium 3)

-      Stimmen für Entwurf 1, d.h.  (     /19) x 5 Punkte

-      Stimmen für Entwurf 2, d.h.  (     /19) x 5 Punkte

-      Stimmen für Entwurf 3, d.h.  (     /19) x 5 Punkte

-      Stimmen für Entwurf 4, d.h.  (     /19) x 5 Punkte

-      Stimmen für Entwurf 5, d.h.  (     /19) x 5 Punkte

Erläuterungen und Begründungen:

Diese Sitzungsvorlage ist inhaltlich folgendermaßen gegliedert:

-      Einleitung

-      Erläuterungen zur Bewertung durch den Ausschuss für Umwelt- und Klimaschutz

-      Aufgabenstellung im Investorenwettbewerb

-      Empfehlung der Verwaltung

Einleitung

Im Investorenauswahlverfahren für das Gelände der ehemaligen Theodor-Heuss-Schule erfolgt die Vergabe nach einem Kriterienkatalog, der das Konzept des Anbieters mit max. 80% und den gebotenen Kaufpreis mit max. 20% gewichtet.

Fünf Bieter bzw. Bietergemeinschaften haben Angebote eingereicht, die jeweils die erforderlichen Mindestbedingungen für die Teilnahme erfüllen und daher im weiteren Vergabeverfahren berücksichtigt werden.

Die Bieter und Bietergemeinschaften mussten ein ausführliches Bau- und Nutzungskonzept vorlegen. Diese wurden bisher dem Gestaltungsbeirat und dem Stadtentwicklungsausschuss - jeweils anonymisiert - vorgelegt.

 Plangebiet (o.M.)

Der Stadtwicklungsausschuss verteilte „seine“ 20 Punkte zur Bewertung der Architektur und Gestaltungsqualität in Kenntnis der Empfehlung des Gestaltungsbeirates in seiner Sitzung am 18.11.2020.

Der Ausschuss für Umwelt- und Klimaschutz (UKS) soll nun ebenfalls über die alternativen Vorschläge beraten und sie hinsichtlich innovativer Konzepte sowie klimaschonender und nachhaltiger Bauweise bewerten.

Die Aspekte „Wirtschaftlichkeit“ und „Anteil des öffentlich geförderten Wohnungsbaus“ werden im weiteren Verlauf noch durch den Wirtschafts- und Wohnungsbauförderungsausschuss behandelt.

Aus den Bewertungsergebnissen aller beteiligten Gremien ergibt sich schließlich auf Grundlage des vom Rat beschlossenen Bewertungsverfahrens (siehe Anlage 6), welchem Investor/Bieter der Zuschlag gegeben wird.

Hinweis: die Reihenfolge der Vorstellung der Entwürfe ist in allen Ausschüssen die gleiche.

Nach Auswahl des Investors muss ein Kaufvertrag ausgearbeitet werden. Zudem wird der Aufstellungsbeschluss für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan der Innenentwicklung vorbereitet (gemäß § 12 in Verbindung mit § 13a Baugesetzbuch). Da der Flächennutzungsplan für das Plangebiet derzeit noch „Flächen für den Gemeinbedarf“ festsetzt, wird er nach Rechtskraft des Bebauungsplanes im Zuge der Berichtigung angepasst.

Bewertung durch den Ausschuss für Umwelt- und Klimaschutz

Im Zusammenhang mit dem Investorenauswahlverfahren für das Gelände der ehemaligen Theodor-Heuss-Schule hat der Rat der Stadt Hilden zahlreiche Bewertungs- und Entscheidungskriterien beschlossen (siehe Sitzungsvorlage WP 14-20 SV 61/238/2 „Ehemalige Theodor-Heuss-Schule: Kriterien des Investorenauswahlverfahrens“).

Die Mitglieder des Ausschusses für Umwelt- und Klimaschutz sowie die vom Rat benannten Vertreter der Stadtverwaltung können insgesamt 15 von max. 100 Punkten vergeben und zwar für folgende drei Aspekte:

+          innovative Planungs- und Realisierungskonzepte

+          ökologische und klimaschonende Bauweise

+          nachhaltige und ressourcenschonende Bauweise.

Hierbei entfallen auf jeden Aspekt jeweils max. 5 Punkte.

Aufgrund der inzwischen veränderten Anzahl an Ausschussmitgliedern verläuft hierbei die Punktevergabe und -berechnung wie folgt:

Alle 15 Ausschussmitglieder sowie der Bürgermeister, der Baudezernent, der Leiter des Tiefbau- und Grünflächenamtes und der Sachgebietsleiter Grünflächen und Forst (bzw. die jeweilige Vertretung im Amt) haben je Kriterium eine Stimme. Aus den 19 Stimmen je Kriterium werden die 5 Punkte ermittelt, die über alle drei Kriterien zusammen insgesamt 15 Punkte ergeben.

Aufgabenstellung im Investorenwettbewerb

Das für den Investorenwettbewerb ausgearbeitete Exposé enthält für das Themenfeld des UKS folgende Festlegungen. Diese werden hier aufgelistet:

Energiestandard der Wohngebäude

Voraussetzung ist, dass alle Wohngebäude mindestens nach dem Energiestandard des Kfw-Effizienzhauses 55 errichtet werden. Konzepte, die Wohngebäude mit einem geringeren Energiestandard vorsehen, führen zum Ausschluss des Angebotes.

Innovative, klimaschonende und nachhaltige Bauweise

Es werden von den Investoren Entwürfe erwartet, in denen innovative Planungs- und Realisierungskonzepte, eine ökologische und klimaschonende Bauweise und eine nachhaltige und ressourcenschonende Aspekte berücksichtigt werden. Zur Bewertung der einzelnen Aspekte werden jeweils 5 Punkte, in der Summe 15 Punkte durch die Mitglieder des Ausschusses für Umwelt- und Klimaschutz und Vertretern der Verwaltung in öffentlicher Sitzung des Ausschusses vergeben.

Regenrückhalte- und / oder -behandlungsbecken

Am südlichen Rand des Planungsgebietes verläuft der Hoxbach, in den neben dem Niederschlagswasser des Schulgeländes das im Kanalnetz gesammelte Regenwasser des gesamten Gebiets Furtwänglerstraße / Gustav-Mahler-Straße eingeleitet wird. Diese Einleitung muss saniert und auf dem Gelände ein Regenrückhalte- und / oder -behandlungsbecken errichtet werden. In der Bau- und Nutzungskonzeption war daher eine mit den zuständigen Behörden abgestimmte Mindestfläche für diese Anlagen zu berücksichtigen (Gesamtfläche 3000 qm).

Um die Situation außerdem zu verbessern, muss das im Plangebiet selbst anfallende Regenwasser direkt auf den Grundstücken ortsnah versickert werden, auf Grund des hohen Grundwasserstandes am besten über flache Mulden außerhalb der Tiefgaragenflächen.

Alle eingegangenen Entwürfe haben sich zu diesen Themenbereichen mehr oder minder ausführlich geäußert.

Die entsprechenden Auszüge aus den eingereichten Unterlagen sind dieser Sitzungsvorlage als Anlagen beigefügt, jeweils anonymisiert für die Entwürfe 1 bis 5. Es handelt sich jeweils um die komplette Darstellung aus den eingereichten Unterlagen zu dem Themenkomplex. In den Anlagen sind keine Kommentare der Verwaltung enthalten.

Empfehlung der Verwaltung:

Zur Verbesserung der Vergleichbarkeit wurden die Kernaussagen der fünf Entwürfe aus Sicht der Verwaltung tabellarisch gegenübergestellt und vor dem Hintergrund der Erfüllung der Kriterien 1 bis 3 fachlich bewertet (siehe Anlage 0).

Um die Kernaussagen der Entwürfe zu erfassen, sind die Kriterien nochmals untergliedert.

-     Kriterium 1 wurde untergliedert in Planungs- und Realisierungskonzepte zu den Aspekten
a) Freiflächen und
b) Verkehr.

-     Kriterium 2 wurde untergliedert in Aspekte einer ökologischen und klimaschonenden Bauweise hinsichtlich
a) Energie und
b) Gebäudeoberfläche.

-     Kriterium 3 wurde untergliedert in Aspekte einer nachhaltigen und ressourcenschonenden Bauweise hinsichtlich
a) Kubatur und
b) Baumaterial.

Die Bewertung der Aspekte erfolgt in der Tabelle anhand eines Ampelsystems:

-       Grün wurde vergeben für innovative Konzepte und besondere Potenziale des Entwurfs,

-       Gelb wurde vergeben für Standardlösungen auf der Höhe der heutigen Zeit und durchschnittliche Ansprüche,

-       Rot wurde vergeben für unzeitgemäße und unzureichende Konzepte sowie fehlende Angaben.

Die Ampelbewertung wiederum führt zu einer Rangfolge, welche in die Empfehlung der Verwaltung mündet. Die Verwaltung empfiehlt, die Punkte wie folgt zu verteilen:

-       Für Kriterium 1 sollten die Punkte an Entwurf 3 vergeben werden.

-       Für Kriterium 2 sollten die Punkte an Entwurf 1 oder Entwurf 3 vergeben werden.

-       Für Kriterium 3 sollten die Punkte an Entwurf 1 vergeben werden.

Den Mitgliedern des Ausschusses steht es natürlich frei, die eingereichten Unterlagen selbst und anders zu bewerten und somit ihren Punkt je Kriterium anderen Entwürfen zuzuordnen.

Die Verwaltung begründet Ihre Empfehlung wie folgt:

Zu Kriterium 1:

Entwurf 3 zeigt eine aufwändige Gestaltung der Freiflächen, die Potenzial für eine ökologische Wertigkeit hat. Die Qualität ist vergleichbar mit den Entwürfen 1 und 5. Der entscheidende und herausragende Unterschied zu den anderen Entwürfen ist allerdings ein Mobilitätskonzept, das eine Vielzahl umwelt- und klimaschonender Potenziale aufweist.

Zu Kriterium 2:

Die Entwürfe 1 und 3 gründen ihre Konzepte zur Energieversorgung beide grundlegend auf regenerative Energien. Im Entwurf 1 wird die Wärmepumpe mit Photovoltaik kombiniert. Auf diese Weise besteht die Möglichkeit, den Strom für die Wärmepumpe ebenfalls aus erneuerbaren Energien zu erzeugen. Im Entwurf 3 sollen stattdessen im Rahmen einer intensiven Dachbegrünung ökologisch wertvolle Bienenweiden angelegt werden. Die Entscheidung, ob Photovoltaik oder Bienenweiden ökologisch höher zu bewerten sind, wird dem UKS anheimgestellt.

Zu Kriterium 3:

Entwurf 1 überzeugt durch eine kompakte Kubatur, die aufgrund ihrer im Vergleich zu gegliederten Baukörpern, geringeren Oberfläche bessere energetische Eigenschaften aufweist. Diese Qualität ist vergleichbar mit den Entwürfen 4 und 5. Der entscheidende und herausragende Unterschied zu den anderen Entwürfen ist allerdings die monolithische Bauweise, bei der Ziegelmauerwerk mit integrierter Wärmedämmung zum Einsatz kommen soll. Das Mauerwerk soll in diesem Zusammenhang aus den natürlichen Materialien Lehm und Perlite bestehen.

Die Verwaltung weist darauf hin, dass es sich bei den der Empfehlung zugrundeliegenden Konzepten und Entwürfen in allen Fällen zunächst nur um Ideen und Absichten handelt. In den nach der Ratsentscheidung über die Investorenauswahl weiter zu führenden Verhandlungen und Planungsschritten wird es darum gehen, die Ideen und Absichten des ausgewählten Entwurfs zu konkretisieren und rechtlich im Kaufvertrag sowie im zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan begleitenden Durchführungsvertrag abzusichern.

Hinweis:
Da in der neuen Legislaturperiode durchaus neue Mitglieder im Rat sowie im Ausschuss für Umwelt- und Klimaschutz vertreten sind, wird dieser Sitzungsvorlage nachrichtlich die vom Rat am 30.10.2019 auf Grundlage der Sitzungsvorlage WP 14-20 SV 61/238/2 „Ehemalige Theodor-Heuss-Schule: Kriterien des Investorenauswahlverfahrens“ beschlossene Bewertungsmatrix beigefügt.

Gez.

Dr. Claus Pommer

Bürgermeister