Betreff
1. Änderung des Regionalplans mit dem Thema "Mehr Wohnbauland am Rhein": Stellungnahme zur 1. Beteiligung
Vorlage
WP 14-20 SV 61/242
Aktenzeichen
IV/61.1-STEP/RPD-Hol
Art
Beschlussvorlage

Beschlussvorschlag:

 

Der Stadtentwicklungsausschuss beauftragt die Verwaltung, den als Anlage beigefügten Entwurf der Stellungnahme der Stadt Hilden an die Bezirksregierung Düsseldorf zum Erarbeitungsverfahren für die 1. Änderung des Regionalplans Düsseldorf (RPD) anlässlich der ersten Beteiligungsphase zu senden.

 

Erläuterungen und Begründungen:

 

Der aktuelle Regionalplan Düsseldorf wurde am 14. Dezember 2017 vom Regionalrat beschlossen und gemäß Bekanntmachung vom 13.04.2018 rechtskräftig. Er löste damit den Gebietsentwicklungsplan 1999 ab.

 

Am  27.02.2019 wurde  im Stadtentwicklungsausschuss über den Sachstand der 1. Änderung des Regionalplans mit dem Thema „Mehr Wohnbauland am Rhein“ berichtet (WP 14-20 SV 61/222).

 

Am 27.06.2019 wurde nun, nach der umfangreichen vorgeschalteten „informellen“ Beteiligungsphase, die Erarbeitung der 1. Änderung des Regionalplans Düsseldorf (RPD) durch den Regionalrat förmlich beschlossen.

 

Bedarfsanalyse:

Die neueste Berechnung zur Bevölkerungsprognose (IT.NRW: Zahlen für die Bevölkerungsvorausberechnung) sowie der Wohnungsmarktbericht NRW 2018 der NRW-Bank waren Anlass für diese 1. Regionalplanänderung.

 

In der Begründung zur Regionalplanänderung (Anlage 2) wird die Bedarfsberechnung (ab S.7) erläutert:

Sie geht einerseits auf Grund der guten Beschäftigungslage und der Anreize des Finanzmarktes von einer quantitativ erhöhten Nachfrage nach Wohnraum aus. Es handelt sich dabei insbesondere um den Zuzug junger Menschen aus dem gesamtem Bundesgebiet, dem Ausland oder auch aus der Entwicklung in den Regionen selbst (Nachkommen der Babyboomer-Generation). Dabei ist der von der Bezirksregierung Düsseldorf für Hilden berechnete Neubedarf an Wohneinheiten nur zur Deckung des „kommunalen“ Bedarfs vorgesehen, der auch einen von der Stadt selber generierten Zuzug von außen beinhaltet. Allerdings wurde die Stadt Hilden nicht dafür vorgesehen, den z.B. von Düsseldorf generierten Zuzug aufzufangen.

 

Andererseits beinhaltet die Prognose zu erhöhtem Wohnraumbedarf in Hilden auch die Wohnraumansprüche der ansässigen Bevölkerung. Der Wunsch nach kleinen Wohnungen wird deutlich zunehmen, da es immer mehr junge Singles und alleinlebende ältere Menschen geben wird, die eine (bezahlbare) Wohnung nachfragen. Dieses Wohnungsformat wird zukünftig durch den Baubestand nicht ausreichend angeboten. Ein weiterer Faktor, der zu Bautätigkeiten im Wohnungssektor beiträgt – ohne dass die Bevölkerung selbst zunähme – ist der bis dato stets ansteigende Pro Kopf-Verbrauch an Wohnfläche, den kleinere Haushalte und der Anspruch an die Wohnqualität bedingen. Selbst bei stagnierenden Bevölkerungszahlen nimmt die Nachfrage nach Wohneinheiten damit zu.

 

Im Ergebnis hat die Bedarfsanalyse für Hilden einen Bedarf an 2.093 (gerundet 2.100) Wohneinheiten (WE) ergeben, die zur kommunalen Deckung der zukünftigen Wohnungsnachfrage in Hilden neu gebaut werden müssten.

 

In dem letzten Siedlungsmonitoring der Bezirksregierung Düsseldorf zum Stichtag 01.01.2017 (dazu die Sitzungsvorlage: WP 14-20 SV 61/125) wurden unter anderem die Wohnbaureserveflächen erfasst, d.h. die Flächen, die im Flächennutzungsplan als Wohnbauflächen dargestellt, aber faktisch noch nicht bebaut sind. Für diese vorhandenen Reserveflächen wurde eine Schätzung vorgenommen, die aussagt, wie viele Wohneinheiten auf ihnen entstehen könnten. Insgesamt kam die Schätzung auf 1.647 WE.

 

Laut der Tabelle 9 auf den Seiten 22 und 23 der Begründung wurden diese 1.647 WE von dem errechneten Bedarf an 2.093 Wohneinheiten abgezogen, so dass nur noch ein Neubedarf an Bauland für 446 WE verbleibt. Für die Deckung des Neubedarfs wurden die Flächen Hil_01 (westlich Westring) mit 231 WE und die Fläche Hil_03 (Richrather Str./Stadtgrenze) mit 161 WE vorgesehen (Tabelle 14 S. 50 Begründung). Es verbleibt ein Restbedarf von 50 WE, auf dessen Deckung verzichtet werden soll.

 

Inhalte der 1. Änderung in Bezug auf Hilden:

In Anlage 3 der Unterlagen von der Bezirksregierung werden die „Änderungen der textlichen Darstellungen“ durch die 1. Änderung des Regionalplans dokumentiert, die auf Grund der neuen Bedarfsberechnung zustande gekommen sind.

 

Für Hilden ist in diesem Zusammenhang der Punkt „Flächenrücknahme“ wichtig. Bisher war in der Tabelle 3.1.2.2 (Bedarf und Entwicklungspotentiale in den Kommunen für Wohnen) Hilden mit zwei Sternchen markiert. Was hieß, dass die aus dem Siedlungsmonitoring errechneten Baulandreserven den Wohnflächenbedarf deutlich überstiegen. Diese Sterne entfallen und die neue Berechnung ergibt trotz zweier zusätzlicher als „Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB)“ ausgewiesener Flächen im Außenbereich ein Defizit von ca. 50 Wohneinheiten.

 

Bezüglich der bisherigen Vorgabe „Innen- vor Außenentwicklung“ wurde folgender Satz ergänzt: „Für den Fall, dass die Kommune die Außenpotentiale im Planungszeitraum nicht umsetzen möchte, kann sie eine stärkere Innenentwicklung forcieren.“

 

Wie bereits im Bericht über den Sachstand ausgeführt, gab es weiterhin seitens der Bezirksregierung schon ab Mai 2018 vorbereitende Arbeiten, die mit der Erstellung von Steckbriefen unter Mitarbeit der betroffenen Kommunen einhergingen.

 

In Hilden beabsichtigte die Bezirksregierung Düsseldorf bislang drei Flächen, die derzeit im Regionalplan als Freiraum dargestellt sind, in Allgemeine Siedlungsbereiche (ASB) umzuwandeln. Damit sollten weitere Baumöglichkeiten, über die bereits vorhandenen im Flächennutzungsplan dargestellten Reserveflächen hinaus, geschaffen werden. Die für diese drei Flächen erstellten Entwürfe der Steckbriefe (Anlagen in der oben genannten SV) wurden bei zwei Terminen mit Vertretern der Stadtverwaltung besprochen.

 

Auch bei dem zweiten Termin, der nach dem Stadtentwicklungsausschuss vom 27.02.2019 stattfand, wurden nochmals die Bedenken gegenüber einer ASB-Ausweisung, insbesondere zweier Flächen betreffend, seitens der Verwaltung geäußert.

 

Da inzwischen auch die Umweltprüfung abgeschlossen wurde, wird nun mit dem ersten offiziellen Beteiligungsverfahren um eine Stellungnahme zum derzeitigen Stand der Steckbriefe (Anlagen 4,5,7), der Begründung (Anlage 2) und dem Umweltbericht gebeten.

 

Folgendes hat sich gegenüber den Steckbriefen, die in der oben genannten SV als nachträgliche Ergänzung vorgestellt wurden, geändert:

 

Fläche ME_Hil_01 (westl. Westring)

- Zum derzeitigen Umweltzustand wurde hinzugefügt, dass es sich um ein Landschaftsschutzgebiet „mit hoher Bedeutung“ handelt.

- Bei den Regionalplanangaben wurde in der Aufzählung das Wort „Waldbereich“ gestrichen.

- Das Ergebnis der strategischen Umweltprüfung wurde ergänzt: „Die Fläche verfügt über eine Gesamtgröße von unter 10 ha und zeigt im Rahmen des Grobchecks gemäß Methodik der Umweltprüfung keine voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen.“

- Bei Punkt D „Städtebau“ (Begründung S.41) wurden 5 Punkte ergänzt, die für den Bautyp „Das dichte Dorf/ die flächensparende Eigenheimsiedlung“ vergeben wurden, was in den vorangegangenen Steckbriefen noch nicht erfasst wurde. Bei der Gesamtpunktevergabe werden daher jetzt 33 Punkte vergeben, gegenüber den 28 Punkten in den alten Steckbriefen.

- Im Fazit wurde folgendes ergänzt: „Vor dem Hintergrund nicht gedeckter Bedarfe ist der Sprung über den Westring gerechtfertigt.“

 

Fläche ME_Hil_02 (Karnap West)

- Das Ergebnis der strategischen Umweltprüfung wurde ergänzt: „Im Ergebnis der Umweltprüfung werden die Auswirkungen einer ASB-Darstellung bei dieser Fläche schutzgutübergreifend als erheblich eingeschätzt.“ (Detailbetrachtung in der Anlage 6)

- Bei Punkt D „Städtebau“ (Begründung S.41) wurden 10 Punkte ergänzt, die für den Bautyp „Wohnhäuser für alle“ vergeben wurden, was in den vorrangegangenen Steckbriefen noch nicht erfasst wurde. Bei der Gesamtpunktevergabe werden daher jetzt 38 Punkte vergeben, gegenüber den 28 Punkten in den alten Steckbriefen.

- Im Fazit wurde folgendes ergänzt: „Aufgrund der zahlreichen Restriktionen  (Hochspannungsleitung, Itterbach, Grundwasserschutz, Klimarelevanz, Ausgleichsflächen, Erschließungsschwierigkeiten) wird die Fläche nicht weiter verfolgt.“

 

Fläche ME_Hil_03 (Richrather Str./Stadtgrenze):

- Das Ergebnis der strategischen Umweltprüfung wurde ergänzt: „Die Fläche verfügt über eine Gesamtgröße von unter 10 ha und zeigt im Rahmen des Grobchecks gemäß Methodik der Umweltprüfung keine voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen.“

- Im Fazit wurde folgendes ergänzt: „Bei der Umsetzung auf Ebene des Flächennutzungsplanes (FNP) soll die Siedlungsgliederung durch eine entsprechende Siedlungsrandgestaltung berücksichtigt werden.“

 

(Das Ranking bzw. die Vergabe der Punkte in den Steckbriefen wird in der Begründung ab Seite 28 erläutert.)

 

Alle Unterlagen stehen auch im Internet unter folgendem Link zur Verfügung:

http://www.brd.nrw.de/planen_bauen/regionalplan/rpdaenderungen/01rpdaen.html

 

Wie auch bei den vorhergehenden Beteiligungsphasen zur Aufstellung des Regionalplans wurde auf der städtischen Internetseite im Bereich www.hilden.de/stadtplanung auf die Beteiligungsmöglichkeit hingewiesen und unmittelbare Links zu der entsprechenden Internetseiten der Bezirksregierung eingefügt.

Die aktuelle Beteiligungsphase geht noch bis einschließlich zum 30.09.2019. Bis dahin können der Bezirksregierung Düsseldorf Anregungen schriftlich mitgeteilt werden.

 

Empfehlung der Stadtverwaltung zu den städtischen Anregungen:

 

Zur Fläche ME_Hil_01 (westl. Westring):

 

Positiv wird gesehen, dass die Fläche im Vergleich zu dem ersten zugesandten Steckbrief im Dezember 2018 verkleinert wurde, um durch einen Abstand von 300 m das Naturschutzgebiet „Elbsee“ und ein Vorkommen der Bekassine (Familie der Schnepfenvögel) zu schützen.

 

Trotzdem steht die Stadtverwaltung der Ausweisung der Fläche westlich des Westrings als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) aus folgenden Gründen weiterhin negativ gegenüber:

 

- Die Stadt Hilden weist eine relativ hohe Bevölkerungsdichte auf, die sich darin bemerkbar macht, dass sie gegenüber den anderen Städten im Regierungsbezirk einen geringen Freiflächenanteil im Außenbereich aufweist. Diese Tatsache sollte als Besonderheit der Flächennutzung von Hilden mit in die Betrachtung hinsichtlich der Schaffung weiterer Bebauungsmöglichkeiten im derzeitigen Außenbereich einbezogen werden. Bisher ist die Fläche im Regionalplan als Regionaler Grünzug dargestellt. Eine Bebauung der Fläche würde den bereits bestehenden Mangel an Freiflächen vergrößern und die Erholungs- und Freizeitfunktion des Bereichs um den Elbsee erheblich beeinträchtigen.

 

Zudem liegt die Fläche offensichtlich außerhalb des städtischen Gefüges jenseits der stark befahrenen Straße Westring, die die Bebauung strukturell deutlich vom Außenbereich trennt und die Siedlungsabgrenzung – zum Freiraum und an dieser Stelle auch zur Stadtgrenze Düsseldorf - wahrnehmbar macht. Eine Ausnahme stellt der dörfliche Ortsweiler Elb dar, der von der Bezirksregierung „planerisch“ weiterhin als Regionaler Grünzug dargestellt wird. Dass der Ortsweiler Elb nur toleriert und nicht als Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt wird, zeigt deutlich das Interesse der regionalen Planungsbehörde, die oben beschriebene Abgrenzung zwischen dem Siedlungsbereich (östlich des Westrings) und dem Freiraum (westlich des Westrings) aufrecht zu erhalten. Daher ist es unverständlich, dass nun eine faktische Freifläche westlich des Westrings zur Bebauung vorgesehen wird.

 

- Unter der städtebaulich sinnvollen Prämisse, dass die Fläche östlich des Westrings (Meide) als erstes bebaut würde, sollte auch auf dieser Fläche ein Lebensmittelgeschäft untergebracht werden, so dass die Fläche Hil_01 nicht dazu dient, den Infrastrukturmangel zu beseitigen. Hier sollte der im Steckbrief vergebene Punkt bei „E - Ausbau und Planung“ entfallen.

 

- Unter Punkt „D – Städtebau“ wird von dem Bau eines „dichten Dorfes/ einer flächensparenden Eigenheimsiedlung“ ausgegangen (Begründung S. 41), was aus städtebaulicher Sicht für den Bereich angemessen ist. Vorgesehen sind für diesen Bebauungstyp 25-35 Wohneinheiten pro Hektar. Für die Fläche Hil_01 wurde die Herstellung von 231 Wohneinheiten veranschlagt. Bei der von der Bezirksregierung angenommenen Flächengröße von 6,6 ha ergäben sich damit 35 WE/ha. An dieser Anzahl bestehen Zweifel, da für diese räumliche Typologie die höchstmögliche Anzahl von Wohneinheiten pro Fläche angenommen wurde und eine solche Dichte in dieser Lage (derzeit im Landschaftsschutzgebiet und in direkter Nähe zu einem Naturschutzgebiet) nicht angemessen erscheint.

 

- Sollte es wegen Emissionen vom Westring notwendig werden, einen Lärmschutz zu errichten, z.B. in Form eines Walles, würden weitere ca. 0,5 ha der Fläche wegfallen. Sollte das der Fall sein, wäre es fraglich, ob die Kosten der Infrastruktureinrichtungen im Verhältnis zu den Baumöglichkeiten stünden, die sich durch den Bau des Lärmschutzwalles verringern würden.

 

- Nicht berücksichtigt wurde die Nachbarschaft zur Vabali-Therme. Zum einen ist der dazugehörige Parkplatz eine gewerbliche Lärmquelle, die Schutzmaßnahmen erforderlich macht und die Bebauung weiter verteuert. Zum anderen ist ein Stellplatzkonflikt vorprogrammiert. Bereits jetzt wird der öffentliche Wanderparkplatz, der südlich an die Fläche Hil_01 anschließt, von den Besuchern der Therme mit genutzt. Es ist wahrscheinlich, dass dieser Konflikt sich auf das neue Wohngebiet ausweiten würde.

 

Fläche ME_Hil_02 (Karnap West):

 

Es wird ausdrücklich begrüßt, dass die Darstellung der Fläche Karnap West als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) von der Bezirksregierung nicht mehr weiter verfolgt wird.

 

Fläche ME_Hil_03 (Richrather Str.):

 

Im Vergleich zu der Fläche Hil_01 (Westring), wurde bei der Fläche Hil_03 im Hildener Süden die räumliche Typologie „Wohnhäuser für alle“ mit einer Baudichte von 35-60 WE/ha vorgesehen. Allerdings wurden nur 160 Wohneinheiten für eine ca. 5 ha große Fläche veranschlagt, was eine Baudichte von 32 WE/ha ergibt, die damit sogar unter der angenommenen Baudichte der Fläche am Westring liegt, obwohl es sich um eine Typologie mit einer höheren Dichte handeln sollte. Selbst wenn die im Steckbrief geforderte Siedlungsrandgestaltung berücksichtigt wird, müssten auf der Fläche Hil_03 noch Kapazitäten für die Schaffung weiterer Wohneinheiten sein. Insbesondere längs der Richrather Straße würde sich eine mehrgeschossige Bebauung anbieten, ohne die Siedlungsstruktur zu stören.

 

Fazit:

 

Aus den oben beschriebenen Gründen wird weiterhin angeregt, die Fläche Hil_01 (westl. Westring) nicht in ein ASB zu überführen.

 

Um trotzdem die aus der Bedarfsberechnung veranschlagten notwendigen Wohneinheiten für den kommunalen Bedarf annähernd zu decken, sollte zum einen von einer höheren Baudichte auf der Fläche Hil_03 (Richrather Str.) ausgegangen werden.

 

Zum anderen kommt noch ein weiterer Faktor hinzu, der bisher nicht in die Berechnungen eingeflossen ist.

Tabelle 9 der Begründung (S. 22+23) stellt die Summe der bestehenden Entwicklungspotenziale ohne Neudarstellungen (Summe aus Reserven des Siedlungsmonitorings) dar und verrechnet diese Summe (für Hilden 1.647 WE) mit dem neu errechneten Wohnflächenbedarf (ca. 2.100 WE). In der Summe der Wohnbauflächenreserven befinden sich auch die im Siedlungsmonitoring veranschlagten Baulücken.

 

Mit der Änderung der Landesbauordnung Anfang des Jahres und der damit einhergehend Änderung des Abstandsflächenrechtes hat sich inzwischen durch die Praxis gezeigt, dass sich insbesondere in Bereichen die nach § 34 BauGB beurteilt werden, ganz neue Baulücken auftun, die bisher in keine Berechnung mit eingeflossen sind. Hier werden derzeit bereits weitere Wohneinheiten geschaffen, die auch zur Kompensation des errechneten Bedarfes beitragen. Dieses Potential ist, da es sich um eine Innenentwicklung handelt, nach Maßgabe der derzeitigen Raumplanung einer Außenentwicklung z.B. westlich des Westringes vorzuziehen.

 

Insgesamt muss nochmal betont werden, dass auf Grund des geringen Freiflächenanteils im Außenbereich die Akzeptanz für die Schaffung neuer Bauflächen weder bei der Bevölkerung noch in der Politik sehr groß ist. Die Themen Klimaschutz und Klimafolgeanpassung, die auch im Innenbereich eine immer größere Rolle spielen werden, verschärfen die Situation.

 

Letztendlich steht die Umsetzung der Vorgaben aus der 1. Regionalplanänderung in konkrete Bebauungspläne auf kommunaler Ebene jedoch immer unter dem Vorbehalt der kommunalen Planungshoheit. Der jeweilige Rat der Stadt entscheidet über die Einleitung von Bauleitplan-Verfahren, nicht die Bezirksregierung in Düsseldorf.

 

 

Weitere Vorgehensweise:

 

Der als Anlage 8 beigefügte Entwurf der Stellungnahme der Stadt Hilden im Rahmen der 1. Beteiligungsphase ist in dem vorgehend geschilderten Sinne verfasst.

 

Im Stadtentwicklungsausschuss am 11.09.2019 muss abschließend über die Stellungnahme beraten werden, damit die Verwaltung die städtische Stellungnahme bis zum 30.09.2019 der Regionalplanungsbehörde übersenden kann.

 

Die Verwaltung wird über den weiteren Fortgang des Aufstellungsprozesses bei der Bezirksregierung und die Beschlussfassungen durch den Regionalrat berichten.

 

 

In Vertretung

Norbert Danscheidt

1.    Beigeordneter