Beschlussvorschlag:
Der Rat der Stadt Hilden beschließt nach Vorberatung im Stadtentwicklungsausschuss das Gelände der Theodor-Heuss-Schule nach Aufgabe der Schulnutzung in einem Investorenauswahlverfahren auf Grundlage der Strukturstudie I zu entwickeln.
Stand: 25.10.2018
Weitere zusätzliche Erläuterungen und
Begründungen (zur
Sitzungsvorlage 61/034/2):
In der Folge zur
Verbandsversammlung des Zweckverbands vhs Hilden-Haan am 25.09.2018 baten
mehrere Fraktionen, das Thema „Nutzungskonzept für das Gelände der ehemaligen
Theodor-Heuss-Schule“ wieder in den politischen Gremien der Stadt Hilden zu
beraten.
Diesem Wunsch
entsprechend wird die zuletzt im Stadtentwicklungsausschuss am 05.04.2018
vertagte Sitzungsvorlage erneut zur Beratung gestellt.
Die
ursprünglichen Erläuterungen zu dieser Sitzungsvorlage stammen bereits aus dem
Frühjahr/Sommer 2015, so dass darauf hingewiesen wird, dass die hier
enthaltenen Kosten nicht mehr aktuell sind.
Gemäß Baupreisindizes, die vom statistischen Bundesamt veröffentlicht werden,
stiegen die Baukosten für konventionelle gebaute Wohngebäude zwischen dem 2.
Quartal 2015 und dem 3. Quartal 2018 um 10,8%, für Bürogebäude um 11,1% und im
Bereich des Straßenbaus um 12,5%. Auch die Anlagenbuchwerte haben sich in der
Zwischenzeit um die jeweilige Abschreibung reduziert.
Da sich jedoch trotz der veralteten Angaben die grundsätzliche Aussage zu den
jeweiligen wirtschaftlichen Auswirkungen nicht ändert, kann zur weiteren
Beratung über die mögliche Nachfolgenutzung für die ehemalige
Theodor-Heuss-Schule auf eine Aktualisierung der vorläufig geschätzten Kosten
verzichtet werden.
Aus Sicht der
Verwaltung wurde in den vergangenen Jahren die Beratung dieser Sitzungsvorlage
auch deshalb immer wieder in den politischen Gremien vertagt, weil nicht
definiert worden ist, wann nach einem eventuellen Beschluss des Rates zum von
der Stadtverwaltung vorgeschlagenen Investorenauswahlverfahren der Zweckverband
vhs Hilden-Haan die ehemaligen Schulgebäude voraussichtlich räumen muss.
Deshalb hat die Verwaltung als neue Anlage 5 einen Entwurf eines
Projektablauf-/Zeitplans beigefügt. Dieser Entwurf ist zwar aus heutiger Sicht
nach bestem Wissen erstellt worden, enthält aber viele Unwägbarkeiten, so dass
er doch ein unverbindliches Szenario darstellt. In diesem Ablaufszenario geht
die Verwaltung davon aus, dass der Rat in seiner kommenden Sitzung am 12.12.2018
beschließt, dass ein Investorenauswahlverfahren durchgeführt werden soll.
Wenn das Szenario so umgesetzt werden kann, müsste der Zweckverband vhs
Hilden-Haan die Schulgebäude zum 30.06.2022 räumen.
Die beiden Sitzungsvorlagen WP 14-20 SV 61/057 zum Antrag
der Fraktion Bündnis´90/DIE GRÜNEN vom 26.08.2015 und WP 14-20 SV 61/060 zum
gemeinsamen Bürgerantrag des Senioren- und Behindertenbeirats vom 02.09.2015
werden ohne weitere zusätzliche Erläuterungen erneut zur Beratung gestellt.
gez.
Birgit Alkenings
Bürgermeisterin
Stand: 02.11.2016
Zusätzliche Erläuterungen und Begründungen (zur Sitzungsvorlage 61/034/1):
Die
Sitzungsvorlage wurde zuletzt im Stadtentwicklungsausschuss am 24.09.2015
beraten und auf Antrag der CDU-Fraktion mehrheitlich „bis zur Vorlage
des Raumkonzeptes der VHS“ vertagt
(siehe beigefügter Auszug aus der Niederschrift zur Sitzung des
Stadtentwicklungsausschusses am 24.09.2016).
Auch zur Verbandsversammlung der VHS-Zweckverbands Hilden-Haan am 06.10.2016 konnte das VHS-Team nicht den künftigen Raumbedarf der Volkshochschule benennen. Die Verbandsversammlung hat daraufhin zur Kenntnis genommen, dass die Stadt Hilden nun ohne Stellungnahme der VHS über das Grundstück der ehemaligen Theodor-Heuss-Schule entscheiden wird.
Vor diesem Hintergrund stellt die Verwaltung, die Sitzungsvorlage zum Nutzungskonzept für das Gelände der Theodor-Heuss-Schule sowie die beiden Sitzungsvorlagen WP 14-20 SV 61/057 (Antrag der Fraktion Bündnis´90/DIE GRÜNEN vom 26.08.2015) und WP 14-20 SV 61/060 (Bürgerantrag des Seniorenbeirats vom 02.09.2015) erneut zur Beratung.
gez.
Birgit Alkenings
Bürgermeisterin
Stand: 21.07.2015
Erläuterungen und Begründungen (zur Sitzungsvorlage 61/034):
Der Rat der Stadt Hilden hat am 22.05.2013 dem Antrag der FDP-Fraktion
zugestimmt, die Verwaltung zu beauftragen, für das Gelände der
Theodor-Heuss-Schule ein Nutzungskonzept zu entwickeln. Dazu wurden in 2014
verschiedene Untersuchungen zu den Themen Schall/Lärm und Vorkommen von
planungsrelevanten Tierarten durchgeführt, um die Rahmenbedingungen für die
möglichen Alternativen formulieren zu können und auch Unterlagen für ein
späteres Bauleitplanverfahren zu haben. Zusammenfassend kamen alle Gutachten zu
dem Ergebnis, dass eine Wohnbebauung grundsätzlich möglich ist.
Als Grundlage für die anstehende Grundsatzentscheidung werden zunächst
die Rahmenbedingungen im Folgenden erläutert:
Die Theodor-Heuss-Schule liegt im Norden der Stadt Hilden (Stadtteil
Hilden-Nord) im Eckbereich von Furtwänglerstraße und Richard-Wagner-Straße. Das
zur Schule gehörende Areal beherbergt neben den Schulgebäuden aus Mitte/Ende
der 60er Jahre des 20. Jahrhunderts eine (Einfach-)Sporthalle und ein
freistehendes Einfamilienhaus für die Hausmeister-Wohnung.
Städtebauliche Lage
Das Gelände der Theodor-Heuss-Schule ist nicht komplett gegen die
Umgebung durch Zäune, Hecken u.ä. abgeschottet, sondern relativ „durchlässig“.
Die im Norden angrenzende Bebauung (aus Anfang/Mitte der 70er Jahre des
20. Jahrhunderts) ist IV - VI-geschossig, die südlich der Richard-Wagner-Straße
angrenzende Bebauung IV-geschossig, die westlich der Furtwänglerstraße liegende
Bebauung ebenfalls IV-geschossig. In der weiteren Umgebung (Umkreis ca. 300m)
finden sich des weiteren Gebäude mit VIII- und IX Vollgeschossen genauso wie I
und II geschossige kleinere Gebäude.
Nach Osten hin schließt sich an das Schulgelände eine Folge von
öffentlichen und privaten Grünflächen an. Hierin liegt ein Spielplatz Typ „B“.
Ebenfalls gehört hierzu das Gelände des „Abenteuerspielplatzes“, welches sich
bis zur Hochdahler Straße hin erstreckt.
Östlich der Sporthalle befindet sich das 2002/2003 errichtete, im Wesentlichen
I-geschossige Gebäude des Jugendzentrums „Area 51“.
Der Schulstandort liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 59
aus 1966 und ist als „Gemeinbedarfsfläche mit Standort für Schule und
Turnhalle“ ausgewiesen. Die nördliche Wohnbebauung ist im Bebauungsplan als
„Reines Wohngebiet (WR)“ festgesetzt, ebenso die westlich angrenzende. Die
südliche liegende Wohnbebauung ist als „Allgemeines Wohngebiet (WA)“
ausgewiesen. Die in Richtung Osten anschließenden Grünflächen sind im
Flächennutzungsplan aus 1993 als solche dargestellt, der Schulstandort als
„Gemeinbedarfsfläche“.
Lage im Stadtgebiet
Das Schulgelände liegt am östlichen Rand der Siedlungsfläche des
Stadtteil Hilden-Nord an einer Übergangsstelle zwischen Siedlungs- und
Freiraum. Die Schule wurde seinerzeit so platziert, dass sie für die
Schüler/innen aus dem Hildener Norden gut zu erreichen war. Die verkehrsgünstige
Lage gilt auch heute.
Der Standort ist über die Richard-Wagner-Straße an das allgemeine
Straßennetz Hildens angeschlossen; unmittelbar an der Furtwänglerstraße sowie
an der Richard-Wagner-Straße gibt es Haltestellen der Buslinien 781 und O 3,
mit denen die Verbindung zur Hildener Innenstadt sowie zur S-Bahn gegeben ist. Über
die Richard-Wagner-Straße ist die Anbindung an das städtische und überörtliche
Fahrradroutennetz gegeben.
Ebenfalls im Umfeld befinden sich die Sportanlagen des SV Hilden-Nord in
einer Entfernung zwischen 150 und 300m. Es handelt sich um ein Kunstrasen- und
ein Naturrasen-Spielfeld (mit Laufbahn), eine Aufwärmwiese, Vereins- und
Umkleideräume inkl. Parkplätze.
Nahversorgungseinrichtungen sind jeweils ca. 300m (Nahversorgungszentrum
Gustav-Mahler-Straße) und 500m (Nahversorgungszentrum Beethovenstraße)
Luftlinie entfernt. Die nächstgelegene bestehende Kindergarteneinrichtung an
der Schumannstraße liegt ca. 300m Luftlinie entfernt, die Grundschulen an der
Beethovenstraße ca. 500m. Bis zur Hildener Innenstadt beträgt die Entfernung
ca. 1800m Luftlinie.
Schulgebäude
Die Schulgebäude selbst erstrecken sich – locker hintereinander
angeordnet und durch einen überdachten Gang miteinander verbunden – über eine
Länge von gut 170m in West-Ost-Ausrichtung. Sie sind überwiegend II-geschossig.
Der westliche und der mittlere Gebäuderiegel (Riegel 1 und 2), die Außentoiletten,
das Hausmeisterhaus und das Lager wurden 1964 erstellt; der östliche Riegel
(Riegel 3), das südlich anschließende Mehrzweckgebäude und die Sporthalle sind
im Jahre 1971 hinzu gekommen. Die Abwasserleitungen auf dem Gelände stammen
ebenfalls aus den o.g. Baujahren, sind allerdings in erheblichem Umfang marode.
Hier müsste bei einer weiteren Nutzung der Gebäude eine vollständige Sanierung
vorgenommen werden.
Das Hausmeisterhaus wurde 2009 mit einem Wärmedämmverbundsystem
versehen; ebenso die Haustüranlage sowie die Tür-/Fensteranlage an der Terrasse
erneuert. Die weiteren Fensteranlagen stammen aus dem Jahr 2001. Das Dach wurde
ebenfalls im Jahre 2001 saniert und gedämmt.
Die weiteren Schulgebäude auf dem Gelände (Riegel 1-3, Mehrzweckgebäude)
befinden sich in einem altersgemäßen Zustand, sind allerdings ungedämmt bzw.
verfügen noch über alte Fenster- und Türanlagen und müssten abhängig von einer
weiteren Nutzung ggfs. vollständig energetisch saniert werden. Die
Heizungsanlage wird seit dem Jahr 2001 von der Stadtwerke Hilden GmbH betrieben
(Contracting). Die Außentoiletten wurden 2006/2007 saniert und befinden sich in
gutem Zustand; das Dach des Lagers zwischen der Hausmeisterwohnung und dem
Riegel 1 wurde im Jahr 2008 erneuert.
Die Sporthalle wurde in den Jahren 2008-2009 umfangreich saniert
(Deckenstrahlheizung, Heizungsanlage, Akustikdecke, Beleuchtung, Prallschutz,
Sanitäranlagen). Von der auch hier nicht vorhandenen Außendämmung abgesehen,
ist die Sporthalle auf einem aktuellen technischen Standard.
In den Schulgebäuden
befinden sich heute:
- 18 Klassenräume(inkl. 2 Computerräume) sowie 3 Gruppenräume
- 8
Fachunterrichtsräume (Chemie, Physik, Hauswirtschaft, Textilraum, 2x Werken,
Kunst, Musik) mit jeweils mindestens 1 Vorbereitungsraum
- 8 Verwaltungsräume (Lehrerzimmer, Küche, Rektor, Konrektor,
Schulsekretariat, Elternsprechzimmer, Krankenzimmer, Konferenzzimmer)
Zurzeit wird gemäß dem Beschluss des Jugendhilfeausschusses vom
25.09.2014 der Umbau des östlichen Riegels 3 zu einer Kindertagesstätte mit bis
zu sechs Betreuungsgruppen geplant. Auch die dazugehörige Außenfläche mit den
zugeordneten 12 Kfz-Stellplätze und dem überdachten Fahrradabstellplatz ist
Teil der Planung.
Nutzungskonzepte
Der Sitzungsvorlage sind drei unterschiedliche Strukturstudien für das
Gelände der Theodor-Heuss-Schule beigefügt. In allen ist der Umbau des östlichen
Riegels der Schulgebäude zu einer Kindertagesstätte (KITA) mit der
dazugehörigen Außenfläche berücksichtigt.
Außerdem muss auf
der Westseite des Plangebietes der Bau eines Regenrückhaltebeckens mit einem
Fassungsvermögen von ca. 1500 m³ vorgesehen werden. Die dafür benötigte Fläche
beträgt, bei einer länglichen und parallel zum Hoxbach verlaufenden Form des
Regenrückhaltebeckens, ca. 3000 m². Die Lage dieses Beckens ist aufgrund der
örtlichen Höhenverhältnisse sowie der Lage von vorhandenen Zu- und
Ablaufpunkten vorgegeben.
Strukturstudie I
Mit der Zielsetzung der maximalen Flächenausnutzung hinsichtlich einer
Wohnbebauung für das Gelände der Theodor-Heuss-Schule ergeben sich folgende
planerische Inhalte:
·
Wohnen I
An der Einmündung zur Furtwänglerstraße
befindet sich heute noch das „Hausmeister-Haus“. Im Entwurf zur Studie I ist
eine Überplanung des Gebäudes vorgesehen, um eine höhere Ausnutzbarkeit des
Grundstückes, aber auch eine städtebauliche Anpassung an die architektonische
„Höhenlandschaft“ der Umgebungsbebauung und der städtebaulichen Zielsetzung zu
ermöglichen.
Demnach sieht die Studie I vor, eine
Wohnbaufläche auf einem Grundstück von ca. 7105 m² zu schaffen, um dort
Wohngebäude von IV Vollgeschossen zuzüglich Staffelgeschoss entstehen zu
lassen. Das geplante Wohnquartier wird in zwei Abschnitte gegliedert, wonach
der vordere Teil straßenbegleitend zur neu zu erstellenden öffentlichen Straße
bebaut und erschlossen werden soll. An der Wendeanlage befindet sich die
Zufahrt für die Gemeinschaftstiefgarage aller neu geplanten
Wohngebäude. Neben der Tiefgaragenzufahrt ist auch ein oberirdischer Zugang zu
der Tiefgarage für die süd-westlich (Wohnen I) gelegene neue Wohnbebauung
geplant. Gleichzeitig ist die Tiefgarage aber auch über die Treppenhäuser und
Keller zu erreichen.
In diesem ersten Abschnitt der Wohnbebauung
könnten ca. 37 Wohnungen entstehen.
·
Wohnen II (Wohnhof)
In Anlehnung an die im vorderen Bereich zur
Furtwängler Straße hin geplanten Wohngebäude sieht der städtebauliche Entwurf
auch hier eine IV-geschossige Bebauung mit Staffelgeschoss vor. Die fußläufige
Erschließung der Gebäude erfolgt vom zentralen Wohnhof aus. Durch die
konsequente Herausnahme des ruhenden Verkehrs aus dem Innenbereich der
Neuplanung entsteht ein in sich geschlossenes Ensemble mit Aufenthaltsqualität.
Die gemeinsame Tiefgarage wird über die Treppenhäuser und über einen zentralen
oberirdischen Zugang im Innenhof erschlossen.
Um die Anfahrbarkeit für Feuerwehrfahrzeuge
zu den süd-östlich gelegenen Wohngebäuden des Wohnhofes zu gewährleisten, wird
die Zufahrt des Regenrückhaltebeckens mitgenutzt.
Im Wohnhof könnten ca. 58 Wohnungen errichtet werden.
Zusammengefasst für beide Wohnbauflächen
wären demnach ca. 95 Wohnungen bei
einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 80m² realisierbar.
·
Erschließung
Zur Erschließung
der beiden Wohnbauflächen ist beginnend von der Furtwängler Straße eine ca. 65
m lange öffentliche Erschließungsstraße mit mittelgroßer Wendeanlage (insgesamt
ca. 585 m²) zu errichten, an der die gemeinsame Tiefgarage angebunden ist.
Nördlich abgehend vom Wendehammer beginnt
eine private Erschließungsstraße mit der Stellplatzanlage für das Sportzentrum
Nord, dem Area 51, der geplanten KITA und der bereits bestehenden Sporthalle.
Ein straßenbautechnischer Umbau dieses
Bereiches ist insgesamt empfehlenswert, da durch die neue Wohnbebauung auch
eine Neuplanung der Kanalisation einhergeht und die Straße auf 6,00m, für eine
bessere Anfahrbarkeit der Senkrecht-Parkplätze, verbreitert werden sollte.
Die vorhandenen Parkplätze bleiben in großen
Teilen erhalten. Lediglich im mittleren südlichen Abschnitt der privaten
Erschließungsstraße entfallen 6 Parkplätze zu Lasten der Einmündung zum
geplanten Wohnhof.
Zur rechtlichen Sicherstellung der
Anfahrbarkeit und fußläufigen Nutzung des privaten Erschließungsstiches für die
Anwohner des nördlich geplanten Wohnhofes wird ein Geh-Fahr- und Leitungsrecht
auf der Verkehrsfläche der privaten Erschließung festgesetzt.
Der für den Wohnhof geplante 4 m breite
Erschließungsstich dient lediglich der Feuerwehr und zum Be- und Entladen. Die
Müllbehälter des Wohnhofes befinden sich links und rechts des
Einmündungsbereiches, sodass die Müllentsorgung durch die Müllabfuhr direkt an
der privaten Erschließungsstraße erfolgen kann. Das Müllfahrzeug wendet wie
bisher auch auf dem Gelände vor dem Area 51.
Eine verkehrstechnische Besonderheit ist die
geplante Anrampung zum Ende der privaten Erschließungsstraße. An dieser Stelle
ist eine Verknüpfung an den bestehenden Fußweg nördlich der Stellplatzanlage
vorgesehen, um die Kinder sicher zu führen. Es ist daher geplant, eine Fuß- und
Radwegequerung auf Gehwegniveauhöhe zu schaffen, die sich im weiteren Verlauf
über das KITA-Gelände bis zur Richard-Wagner-Straße erstreckt.
Aus heutiger Sicht entstehen – überschlägig geschätzt – bei der
Umsetzung dieses Entwurfs folgende Kosten bzw. notwendige Aufwandsbuchungen in
der Anlagenbuchhaltung:
A Investition / Kosten zur „Baureifmachung“ |
|
- Herstellung der öffentlichen Erschließungsstraße |
90.000,00 € |
- Herstellung eines öffentlichen Schmutzwasserkanals |
145.000,00 € |
- Sanierung und Verbreiterung der privaten Stellplatzanlage des
Sportplatzes (44+17 – bisher Doppelnutzung mit der Schule) und AREA 51 (14) |
165.000,00 € |
- Abriss der Schulgebäude |
440.000,00 € |
- Abriss des Hausmeisterwohnung |
20.000,00 € |
- Vermessungskosten |
~ 2.000,00 € |
Summe A |
862.000,00 € |
B Aufwand aus der Anlagenbuchhaltung |
|
# Sonderabschreibung auf die in
der Anlagenbuchhaltung enthaltenen Vermögenswerte, die für die Wohnbebauung
rückgebaut werden (Stand: 31.12.2016): |
|
- Restwert der Schulgebäude |
919.617,48 € |
- Restwert des Hausmeisterhaues |
46.199,69 € |
- SoPos für Gebäude (Zuschüsse) |
- 29.001,65 € |
- Schulgebäudeaußenanlage |
130.405,93 € |
- SoPos für Schulgebäudeaußenanlage |
- 20.206,58 € |
# Ausbuchung des
Grundvermögens: |
|
- Teilfläche aus Grund und Boden für Schule (ANL 5927) |
762.600,00 € |
- Grund und Boden für Hausmeisterhaus (ANL 6652) |
225.000,00 € |
Die Grundstücksteilflächen, die als
öffentliche Erschließungsstraße oder als Erweiterung der Stellplatzanlage
inkl. Fahrfläche und Grünfläche Eigentum der Stadt Hilden bleiben, behalten
ihren Bodenwert aus der Eröffnungsbilanz. |
|
Summe B |
2.034.614,87 € |
Die Kosten wurden auf Grundlage der Flächenangaben der Strukturstudie
und Erfahrungswerten grob geschätzt. Entsprechend dem Planungsstadium handelt
es sich um eine Vorschätzung, um ein „Gefühl“ für das Investitionsvolumen zu
bekommen.
Bei einem durchzuführenden Investorenauswahlverfahren könnten die Käufer
verpflichtet werden, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan in Abstimmung mit
der Stadt Hilden aufzustellen und die „Baureifmachung“ der Grundstücke, d.h.
der Bau der öffentlichen Erschließungsstraße und des öffentlichen
Schmutzwasserkanals, die Sanierung und Verbreiterung der städtischen
Stellplatzanlage für den Sportplatz und AREA 51 sowie den Abriss der
Schulgebäude durchzuführen.
In diesem Fall müssten die Erwartungen über den zu erzielenden Kaufpreis um die
voraussichtlichen Kosten der „Baureifmachung“ (Summe A) reduziert werden.
Unter der Annahme, dass der Investor diese Kosten der „Baureifmachung“
übernimmt, könnte nach überschlägiger Einschätzung der Verwaltung für das 7.105
m² große Baugrundstück mit einer voraussichtlichen Wohnbaufläche von 7.500 m²
(= ~95 Wohneinheiten) ein Kaufpreis in Höhe zwischen 2,0 bis 2,5 Millionen Euro in einem Bieterwettbewerb im Rahmen
eines Investorenauswahlverfahrens erzielt werden.
Diese Einschätzung geht davon aus, dass die Stadt Hilden keine weiteren
Auflagen (wie z.B. Errichtung von öffentlich-geförderten Wohnungsbau) macht.
Für den Fall, dass dieser Wunsch realisiert werden sollte, soll hier überschlägig
abgeschätzt werden, welche finanzielle Auswirkung die Forderung nach der
Herstellung von ungefähr 30 Wohnungen (~ 30% der voraussichtlichen
Wohneinheiten) im öffentlich geförderten Wohnungsbau auf den Kaufpreis hätte:
Unter Berücksichtigung der von der Stadt Hilden in den letzten Jahren
erzielten Grundstückskaufpreise je m² Wohnfläche und dem entsprechenden Betrag,
zu dem bei dem heutigen Zinsniveau – laut Auskunft der Wohnungsbaugesellschaft
Hilden GmbH oder der Richtlinien zur Förderung des Grunderwerbs der Stadt
Düsseldorf vom 05.07.2012 (~ 230 € je m² Wohnfläche) – die Errichtung von
öffentlich-geförderten Wohnungsbau gerade noch wirtschaftlich darstellbar ist, reduziert
sich der Kaufpreis voraussichtlich um rund ~220.000,- €.
Da der notwendige Nachweis der Stellplätze in Tiefgaragen erfolgen soll,
um die zu errichtende Wohnfläche tatsächlich zu ermöglichen und im öffentlich
geförderten Wohnungsbau die Errichtung von Tiefgaragen nicht zusätzlich
gefördert wird, müssen die zusätzlichen Herstellkosten voraussichtlich auch bei
dem Kaufpreis berücksichtigt werden. Nach überschlägiger Einschätzung ist
hierfür ein zusätzlicher Abschlag von 0,5 Mio. € zu erwarten, so dass bei einer
Verpflichtung des Investors, rund 30 Wohnungen im öffentlich geförderten
Wohnungsbau zu errichten, der erwartete Kaufpreis um rund 700.000 € auf 1,3 bis 1,8 Millionen Euro zu
reduzieren wäre.
Strukturstudie II
Der Entwurf zur Strukturstudie II ist bis auf die Weiternutzung und den
Erhalt des bestehenden Hausmeisterhauses identisch mit der Strukturstudie I.
Durch die reduzierte Ausnutzbarkeit des Grundstückes könnten im Entwurf nur
ca. 76 Wohneinheiten bei einer
Durchschnittswohnungsgröße von 80 m² entstehen.
Die Kosten ändern sich gegenüber den Aussagen
zur Studie I im Rahmen der dem Planungsstadium entsprechenden Genauigkeit nicht
wesentlich und werden an dieser Stelle nicht weiter untersucht.
Strukturstudie III
Zielsetzung dieser Studie ist, bis auf das „Hausmeister-Haus“ die
restlichen Flächen der Theodor-Heuss-Schule in einer öffentlichen Nutzung (z.B.
durch den Volkshochschul-Zweckverband Hilden-Haan) zu belassen bzw. zu
überführen.
Eine Nutzung des Geländes der Theodor-Heuss-Schule gemäß der
Strukturstudie III ist mit den wenigsten baulichen Eingriffen und dem Erhalt
der Schulgebäude verbunden.
Im Einzelnen:
·
An der Furtwänglerstraße
befindet sich heute noch das „Hausmeister-Haus“. Dieses Einfamilienhaus
befindet sich in einem guten Zustand und soll daher in diesem Vorschlag erhalten
bleiben. Dem Gebäude wird eine Fläche von ca. 730m² zugeordnet (Fläche V).
·
Der größte Unterschied
zu den beiden anderen Vorschlägen/ Strukturstudien ergibt sich für den
Mittelteil des ehemaligen Schulgeländes. Die Fläche II (Größe ca. 5942 m²)
beinhaltet die beiden restlichen Schulgebäude der Theodor-Heuss-Schule sowie
den Toilettentrakt. Diese Gebäude sollen in diesem Vorschlag erhalten bleiben
und könnten – auch als Ersatz für die wegfallenden Gebäude im Bereich der
ehemaligen Albert-Schweitzer-Schule im Hildener Süden – für die Zwecke der
Volkshochschule sowie für diverse Vereine o.ä. zur Verfügung gestellt werden.
·
Die Erschließung für den
Bereich erfolgt grundsätzlich auf der Grundlage der heutigen Situation, d.h.
der vorhandene Geh- und Radweg bleibt erhalten, genauso die Erschließung der
Stellplatzanlage (als private Erschließung). Außer einer tiefbau-technischen
„Ertüchtigung“ dieser Fläche sowie im Bereich des Zugangs zur Sportplatzanlage
sind keine weiteren Aufwendungen erforderlich (Fläche I, ca. 1125m²), da die
Fahrfläche der Stellplatzanlage nicht jetzt, sondern später saniert werden könnte,
da es zu keiner zusätzlichen Nutzung der privaten Erschließungsfläche durch
eine Wohnbebauung kommt.
·
Hinsichtlich der
Stellplatzanlage bestehen keine Bedenken bezüglich der Ausweisung von 12
Plätzen für die KITA. Sportnutzungen/Jugendzentrumsnutzungen und KITA-Nutzungen
überschneiden sich in der Regel zeitlich nicht, so dass Konflikte kaum zu
erwarten sind.
·
Östlich neben das
Einfamilienhaus-Grundstück wird auf der Fläche ein bereits vorhandenes
Lagergebäude weiter verwendet. Es könnte aber auch abgerissen und die Fläche
dem Regenrückhalte- und -überlaufbecken zugeschlagen werden. Die hierfür
vorgesehene Grundstücksfläche (Fläche VI) liegt bei ca. 270m².
Bei dieser Variante bleibt alles beim Alten,
so dass kein Aufwand zur Umbuchung in der Anlagenbuchhaltung bezüglich der
Schulgebäude und der zugehörigen Grundstücke entsteht.
Es wird das Hausmeisterhaus mit einer Fläche von rund 730 m² veräußert.
Dem Wert in der Anlagenbuchhaltung in Höhe
von (225.000,- € + 46.199,69 € =) rund 271.000,- € würde ein voraussichtlicher
Verkaufserlös in Höhe von ca. 350.000,- € gegenüber stehen.
Der Erhalt der Schulgebäude und die voraussichtliche Fortsetzung der
Zwischennutzung führen nach aller Erfahrung in Hilden dazu, mittelfristig die
Gebäude zu modernisieren und dem sich wandelnden Bedarf anpassen zu müssen.
Gleiches gilt für die Leitungen der Abwasser-Hausanschlüsse. Hieraus entstehen
mittelfristig Kosten.
Außerdem ist darauf hinzuweisen, dass für die Trakte I und II bzw. die
Außen-WC-Anlage der Schule in den letzten Jahren die
Unterhaltungs-/Erhaltungsaufwendungen stark eingeschränkt wurden, da die
Einstellung des Schulbetriebes bereits beschlossen war und von einer weiteren
Gebäudenutzung nicht ausgegangen wurde.
Für die aufzuwendenden Mittel bei einer Fortnutzung dieser Gebäude bestehen
aus Sicht des Amtes für Gebäudewirtschaft folgende Varianten:
A Energetische
Sanierung
Eine energetische Sanierung der Gebäude (Dach, Fenster, Fassade, techn.
Einrichtungen) bei künftiger Nutzung wird überschlägig mit 1.200 €/m2
veranschlagt. Bei einer Brutto-Grundfläche der zu erhaltenden Trakte/der
WC-Anlage von rd. 2.300 m2 wäre somit von Gesamtkosten von 2.760.000,-
€ auszugehen. Basis für diese Kostenschätzung sind die für die energetische
Sanierung der Wilhelm-Fabry-Realschule/Sekundarschule berücksichtigten Kosten.
Für eine genauere Kostenzuordnung wäre eine Detail-Planung dieser Maßnahme
erforderlich.
Weiterhin wäre aber auf jeden Fall der Abwasserkanal zu erneuern, der in
den letzten Jahren nur durch allernotwendigste Maßnahmen in betriebsbereitem
Zustand gehalten wurde. Außerdem muss dieser Kanal im Grundstücksbereich zur
Furtwänglerstraße ohnehin verlegt werden, da er die Fläche des künftigen
Regenrückhaltebeckens kreuzen würde.
Für die Regenwasserversickerung vor Ort müsste ebenfalls eine
alternative Lösung gefunden werden. Hier käme eine Rigolenentwässerung oder ein
direkter Anschluss an das noch zu errichtende Regenrückhaltebecken (wäre noch
zu prüfen) in Betracht. Die Kosten einer Rigole werden mit 70.000,- €
angesetzt.
Für die Sanierung, Neu- und Umverlegung der Regen- und
Schmutzwasserableitung wird somit überschlägig mit einem Kostenvolumen von
415.000,- € zu rechnen sein.
Die Gesamtkostenschätzung beliefe sich somit für diese Variante auf 3.175.000,- €.
B Renovierung
der Räumlichkeiten
Allerdings ist auch eine Nutzung denkbar, ohne dass eine grundlegende
Sanierung durchgeführt würde. Hierbei würden die Gebäude lediglich
„durchrenoviert“, um für eine angemessene optische Darstellung zu sorgen.
Hierfür setzt das Amt für Gebäudewirtschaft einen pauschalen Kostenansatz von
150,- €/m2 an, insgesamt somit rd. 345.000,- €.
Für die Erneuerung der Regen-/Abwasserleitungen würden auch hier Kosten
wie unter der Variante A beschrieben anfallen (= 415.000,- €).
Die Gesamtkostenschätzung beliefe sich somit für diese Variante auf 760.000,- €.
Es wird jedoch zu bedenken gegeben, dass es sich hier um einen Kostenansatz
ausschließlich aufgrund betriebswirtschaftlicher Aspekte handelt. Aller
Erfahrung nach werden weder Nutzer/Mieter noch die politischen Gremien
dauerhaft ein Objekt in städtischem Eigentum akzeptieren, das die energetischen
Eigenschaften des vorigen Jahrhunderts aufweist.
C Mietkosten
für Dritte
Bei Anmietung der Räumlichkeiten durch einen Dritten (z.B. der Volkshochschul-Zweckverband Hilden-Haan) müsste dieser an die Stadt Hilden mindestens eine Miete inkl.
Betriebskosten entrichten, die die laufend entstehenden Kosten (Abschreibungen,
kalkulatorischen Zinsen, Gebäudeunterhaltung, Energiekosten, Hausmeisteraufwendungen,
Fremdreinigung etc.) deckt.
Nach überschlägiger Berechnung handelt es sich hier um einen Betrag von
rd. 400.000 € pro Jahr für die
Gebäude nach durchgeführter energetischer Sanierung (Variante A) und von 240.000
€ p.a. in aktuellem, aber renovierten Zustand (Variante B).
Vor diesem Hintergrund empfiehlt die Verwaltung, das Grundstück der Theodor-Heus-Schule über ein Investorenauswahlverfahren auf Basis der Strukturstudie I zu entwickeln.
gez.
Birgit Alkenings
Bürgermeisterin
Finanzielle Auswirkungen
Finanzielle
Auswirkungen (ja/nein) |
Ja |
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Produktnummer
/ -bezeichnung |
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Investitions-Nr./
-bezeichnung: |
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Pflichtaufgabe
oder freiwillige
Leistung/Maßnahme |
Pflicht- aufgabe |
(hier ankreuzen) |
freiwillige Leistung |
(hier ankreuzen) |
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Folgende Mittel sind im Ergebnis- /
Finanzplan veranschlagt: (Ertrag und Aufwand im
Ergebnishaushalt / Einzahlungen und Auszahlungen bei Investitionen) |
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Haushaltsjahr |
Kostenträger/
Investitions-Nr. |
Konto |
Bezeichnung |
Betrag € |
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Aus der Sitzungsvorlage ergeben sich
folgende neue Ansätze: (Ertrag und Aufwand im
Ergebnishaushalt / Einzahlungen und Auszahlungen bei Investitionen) |
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Haushaltsjahr |
Kostenträger/
Investitions-Nr. |
Konto |
Bezeichnung |
Betrag € |
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Bei über-/außerplanmäßigem
Aufwand oder investiver Auszahlung ist die Deckung gewährleistet durch: |
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Haushaltsjahr |
Kostenträger/
Investitions-Nr. |
Konto |
Bezeichnung |
Betrag € |
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Stehen
Mittel aus entsprechenden Programmen des Landes, Bundes oder der EU zur
Verfügung? (ja/nein) |
ja (hier ankreuzen) |
nein (hier ankreuzen) |
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Freiwillige
wiederkehrende Maßnahmen sind auf drei Jahre befristet. Die
Befristung endet am: (Monat/Jahr) |
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Wurde die Zuschussgewährung Dritter
durch den Antragsteller geprüft – siehe SV? |
ja (hier ankreuzen) |
nein (hier ankreuzen) |
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Finanzierung/Vermerk
Kämmerer Gesehen Danscheidt
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