Abwägung der Anregungen aus der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange und Satzungsbeschluss
Beschlussvorschlag:
Der Rat der Stadt
Hilden beschließt nach Vorberatung im Stadtentwicklungsausschuss:
1. Die im Rahmen der Beteiligung der Behörden
und Träger öffentlicher Belange vorgebrachten, bebauungsplan- und umweltrelevanten
Stellungnahmen werden wie folgt berücksichtigt:
1.1 Bezirksregierung
Düsseldorf, Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD),
Schreiben vom 09.01.2018
Der Kampfmittelbeseitigungsdienst äußert folgende Hinweise:
1.
Keine Hinweise auf Kampfmittel aus der
Luftbildauswertung.
2.
Hinweise beim Umgang mit Kampfmittelfunden bei
Bauarbeiten.
Stellungnahme:
Die Hinweise
werden zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan enthält bereits einen Hinweis
zum Umgang bei Kampfmittelfunden.
1.2. Kreis Mettmann, Schreiben vom 13.02.2018
Der Kreis Mettmann äußert folgende Hinweise:
1.
Hinweis,
dass eine Versickerung der Niederschläge mit der Unteren Wasserbehörde abzustimmen
ist.
2.
Hinweis,
dass das Plangebiet nicht in einer Wasserschutzzone liegt und dass sich das
Plangebiet gemäß Hochwassergefahrenkarte außerhalb eines sehr seltenen Hochwassers
der Itter (HQ extrem) befindet.
3.
Hinweis auf
die Geräuschentwicklung von haustechnischen Klima- und Wärmeanlagen. Hinweis,
dass von diesen bau- und immissionsschutzrechtlich genehmigungsfreien Anlagen
keine negativen Auswirkungen ausgehen dürfen und dessen Lärmimmissionen nach
Bundes-Immissionsschutzgesetz und TA Lärm zu beurteilen sind. Anregung zur
Aufnahme eines textlichen Hinweises im Bebauungsplan.
4.
Hinweis,
dass die Belange des vorsorgenden Bodenschutzes von der Planung nicht berührt
sind.
5.
Hinweis,
dass für das Plangebiet keine Hinweise oder Verdachtsmomente zu Altlasten oder
schädlichen Bodenverunreinigungen vorliegen.
6.
Hinweis,
dass gemäß schalltechnischer Untersuchung des auf das Plangebiet einwirkenden
Verkehrslärms an der westlichen Gebäudefassade im 2. und 3. OG des Mehrfamilienhauses
Anforderungen an Außenbauteile gemäß Lärmpegelbereich IV der DIN 4109
vorzusehen und festzusetzen sind.
7.
Hinweis,
dass der schalltechnischen Untersuchung zur Tiefgaragenausfahrt ein geräuscharmes
Rolltor sowie geräuscharme Regenrinnen zugrunde liegen und dies im Baugenehmigungsverfahren
berücksichtigt werden soll.
8.
Hinweis,
die schalltechnischen Untersuchungen sowie die Verschattungsstudie als Anlage
zum Bebauungsplan aufzuführen.
9.
Hinweis,
dass im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens die Anordnung von Be- und
Entlüftungseinrichtungen der Tiefgarage zur Vermeidung von luftverunreinigenden
Stoffen im Bereich der Wohngärten sowie möglicher Kinderspielflächen
berücksichtigt wird.
10.
Hinweis, dass das Plangebiet nicht im
Geltungsbereich des Landschaftsplanes liegt und Natur- oder
Landschaftsschutzgebiete durch die Planung nicht berührt sind.
11.
Hinweis, dass der Bebauungsplan der
Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB auf eine Umweltprüfung und auf einen
Umweltbericht verzichtet und die mit der Planung verbundenen Eingriffe in
Natur, Boden und Landschaft als bereits erfolgt bzw. zulässig gilt.
12.
Hinweis, dass der Unteren Naturschutzbehörde das
Vorhandensein von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten streng geschützter Tiere
nicht bekannt ist und lokale Populationen streng geschützter Arten durch die
Planung nicht beeinträchtigt werden.
13.
Hinweis, dass der Flächennutzungsplan der Stadt
Hilden das Plangebiet als Wohnbaufläche darstellt und somit der Bebauungsplan
aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden kann.
Stellungnahme:
zu 1 Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens
wird bei der Versickerung von Niederschlägen die Untere Wasserbehörde
beteiligt.
zu 2 Die
Hinweise werden zur Kenntnis genommen. In der Begründung zum Bebauungsplan sind
die vorgelegten Informationen unter Kapitel 9 bereits enthalten.
zu 3 Die
Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Gleichwohl haustechnische Klima- und
Wärmeanlagen gemäß Landesbauordnung (BauO) genehmigungsfreie Vorhaben bzw. genehmigungsfreie
Anlagen sind, entbindet die Genehmigungsfreiheit gemäß § 65 Abs. 4 BauO nicht
von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen an den Immissionsschutz
und den Schutz der bestehenden bzw. künftigen Wohn- und Arbeitsbevölkerung.
Gemäß § 66 Abs. 1 Satz 2 BauO hat der Bauherr bzw. die Bauherrin vom Hersteller
der Anlage oder von einem Sachverständigen eine Bescheinigung einzuholen, dass
die Anlage den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Im Rahmen des
Baugenehmigungsverfahrens werden die Hinweise berücksichtigt und ggf. die
Nachweise zur Einhaltung der Immissionsrichtwerte nach TA Lärm erbracht. Eine
Regelung auf Ebene des Bebauungsplanes ist somit nicht erforderlich, die
allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gelten damit
auf Ebene des Bebauungsplanes als eingehalten.
zu 4 Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. In der Begründung zum Bebauungsplan sind
die vorgelegten Informationen unter Kapitel 9 bereits enthalten.
zu 5 Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. In der Begründung zum Bebauungsplan sind
die vorgelegten Informationen unter Kapitel 9 bereits enthalten.
zu 6 Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen, der Anregung wird gefolgt. Die
Unstimmigkeit im Gutachten wurde geprüft und im Rahmen der schalltechnischen
Stellungnahme des Gutachters TAC vom 20.02.2018 berücksichtigt. Diese ergänzt
zur Konkretisierung/Klarstellung das Schallgutachten vom 21.08.2017.
Für die Beurteilung der schalltechnischen
Anforderungen an Außenbauteile wird für das Baugenehmigungsverfahren und für
den Bebauungsplan die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ herangezogen. Es wird
für das gesamte Plangebiet das jeweils schalltechnisch ungünstigste Geschoss in
der sog. „Freien Schallausbreitung“ (also ohne Planbebauung) als
Worst-Case-Betrachtung herangezogen und die sich daraus ergebenden Lärmpegelbereiche
im Bebauungsplan festgesetzt. Im Zuge der Prüfung der Stellungnahme des Kreises
Mettmann (Kreisgesundheitsbehörde) wurde in Ergänzung dazu auch die zum Satzungsbeschluss
maßgeblichen technischen Regelwerke und Richtlinien geprüft und im Bebauungsplan
berücksichtigt:
Gleichzeitig zum Verlauf des
Bebauungsplanverfahrens wurde die DIN 4109 novelliert, die im Bebauungsplan
berücksichtigt wurde. Für die schalltechnische Beurteilung ist die zuletzt
bauordnungsrechtlich eingeführte Norm aus dem Jahre 1989 (DIN 4109:1989)
maßgeblich. Im Jahre 2016 wurde die novellierte DIN 4109:2016 zwar
veröffentlicht, jedoch nicht bauordnungsrechtlich eingeführt. Darüber hinaus
gab es im Jahr 2017 eine erneut angepasste Fassung, die jedoch lediglich als
Entwurfspapier veröffentlich wurde.
Im Januar 2018 wurde schließlich die DIN 4109:2016
zurückgezogen und die DIN 4109:2018 veröffentlicht; damit ist die DIN 4109:2016
ungültig. Die bauordnungsrechtliche Einführung der erneut novellierten DIN ist
nach derzeitigem Kenntnisstand für 2018 geplant.
Gemäß der o.g. schalltechnischen Stellungnahme ergeben
sich sowohl für die DIN 4109:1989 als auch für die DIN 4109:2018 für die oberen
Geschosse (ab 2. OG) des Plangebietes Anforderungen an Außenbauteile nach
Lärmpegelbereich III, dies bedeutet ein Bau-Schalldämm-Maß R’w,ges
von maximal 35 dB. Der Bebauungsplan setzt bereits mit Stand der Offenlage für
die Baugrenzen des gesamten Plangebietes den Lärmpegelbereich III und dessen
Anforderungen an die Außenbauteile mit R’w,ges von maximal 35 dB
fest. Damit berücksichtigt der Bebauungsplan zum Stand des Satzungsbeschlusses
die bisher bauordnungsrechtlich eingeführte DIN 4109:1989 sowie auch die
künftig bauordnungsrechtlich einzuführende DIN 4109:2018.
Die geforderte Anpassung der Festsetzungen zu den
Lärmpegelbereichen ist somit nicht erforderlich.
zu 7 Der Hinweis
wird zur Kenntnis genommen. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens werden die
Anforderungen an den Schallschutz der Tiefgarage berücksichtigt.
zu 8 Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die zum Bebauungsplan erarbeiteten
Gutachten wurden im Rahmen der Beteiligung gemäß §§ 3 und 4 BauGB mit den
Unterlagen zum Bebauungsplan mit offengelegt. Die wesentlichen Ergebnisse der
Gutachten wurden im Bebauungsplan berücksichtigt, haben Eingang in die
Begründung gefunden und werden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens
ebenfalls Berücksichtigung finden.
zu 9 Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die bauordnungsrechtlichen und immissionsschutzrechtlichen
Anforderungen an die Lüftungsanlagen der Tiefgarage werden im Rahmen des
Baugenehmigungsverfahrens berücksichtigt.
zu 10 Die
Hinweise werden zur Kenntnis genommen. In der Begründung zum Bebauungsplan sind
die vorgelegten Informationen unter Kapitel 9 bereits enthalten.
zu 11 Die
Hinweise werden zur Kenntnis genommen. In der Begründung zum Bebauungsplan sind
die vorgelegten Informationen unter Kapitel 9 bereits enthalten.
zu 12 Die
Hinweise werden zur Kenntnis genommen. In der Begründung zum Bebauungsplan sind
die vorgelegten Informationen unter Kapitel 9 bereits enthalten. Im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens wurde eine eigenständige artenschutzrechtliche
Untersuchung durchgeführt und mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt. Im
Ergebnis der Artenschutzprüfung können die Informationen der Unteren
Naturschutzbehörde bestätigt werden. Auch eine zweite Begehung des Plangebietes
gab keine Hinweise auf Brut- oder Ruhestätten bzw. auf Populationen von
planungsrelevanten Arten.
zu 13 Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. In der Begründung zum Bebauungsplan sind
die vorgelegten Informationen unter Kapitel 4 bereits enthalten.
1.3. Handwerkskammer
Düsseldorf, Schreiben vom 11.01.2018
Die Handwerkskammer nimmt folgendermaßen
Stellung:
Keine
Bedenken.
Stellungnahme:
Es liegen keine Bedenken und Anmerkungen
hinsichtlich der Planung vor.
1.4. Unitymedia
NRW GmbH, Schreiben vom 23.01.2018
Unitymedia NRW GmbH äußert folgende Hinweise:
1.
Hinweis auf bestehende Versorgungsanlagen des
Leitungsträgers im Plangebiet.
2.
Hinweis zur Berücksichtigung der
Kabelschutzanweisungen.
3.
Hinweis zur Abstimmung mit dem Leitungsträger bei
Tiefbaumaßnahmen vor Baubeginn.
Stellungnahme:
Die Hinweise
werden zur Kenntnis genommen. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens und der
Ausführungsplanung werden die gegeben Hinweise und Schutzanweisungen berücksichtigt
und der Träger vor Umsetzung des Bebauungsplanes an den ggf. erforderlichen
Tiefbaumaßnahmen beteiligt.
1.5. Stadt
Hilden, Behindertenbeirat, Schreiben vom 29.01.2018
Der Behindertenbeirat der Stadt Hilden nimmt folgendermaßen Stellung:
1.
Es werden
Hinweise und Anregungen zur Berücksichtigung der DIN 18040-2 „Barrierefreies
Bauen, Planungsgrundlagen, Wohnungen) gegeben.
2.
Zustimmung,
dass im Plangebiet auch preisgedämpfter Wohnraum geschaffen wird. Hinweis, dass
insbesondere eingeschränkte Menschen über geringe Einkommen verfügen.
Stellungnahme:
zu 1 Die
Hinweise und Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Die bauordnungsrechtlichen
Anforderungen der Landesbauordnung NRW an barrierefreies Bauen werden im Rahmen
des Baugenehmigungsverfahrens berücksichtigt. Die DIN 18040-2 stellt lediglich
die einheitlichen bautechnischen Standards dar, wenn barrierefrei gebaut wird;
sie hat keinen normativen Charakter, der zum barrierefreien Bauen im privaten
Wohnsektor verpflichtet. Festsetzungen zur Barrierefreiheit können auf Ebene
des Bebauungsplanes nicht getroffen werden. Ein Teil der Empfehlungen kann in
der Hochbauplanung gemäß den Anforderungen an moderne Wohnungen berücksichtigt
werden (z.B. schwellenfreie Haus- und Wohnungseingänge, schwellenfreie
Wohnungen, barrierefreie Aufzugsanlage im Mehrfamilienhaus, ausreichende Tür-
und Flurbreiten, barrierefreie Neigung bei Rampen in den Freianlagen), insbesondere
bei Kauf- oder Mietinteressenten mit besonderen Anforderungen an die
Barrierefreiheit.
zu 2 Die
Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Eine Verpflichtung zur Umsetzung von
preisgedämpftem Wohnraum oder sozial gefördertem Wohnraum (z.B. in Form von
Rechtsvorschriften oder einer Ortssatzung) besteht nicht. Auch können keine
Festsetzungen auf Ebene des Bebauungsplanes getroffen werden. Dennoch
verpflichtet sich der Vorhabenträger, einen Anteil der Wohnungen mit einem
preisgedämpften Mietspiegel anzubieten. Dies wird in einem städtebaulichen
Vertrag zwischen der Stadt Hilden und dem Vorhabenträger vereinbart und
umgesetzt.
1.6. BUND
– Bund für Umwelt- und Naturschutz LV NW, Ortsgruppe Hilden,
Schreiben vom 09.02.2018
Der
BUND, Ortsgruppe Hilden, nimmt folgendermaßen Stellung:
1.
Hinweis,
dass die Planung nicht einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden entspricht.
2.
Anregung,
dass der Erhalt der Gärten im Hinterland des Quartiers eine hinreichende
Wohnqualität sichern kann.
3.
Hinweis,
dass in der Planung keine Sozialwohnungen realisiert werden.
4.
Anregung,
eine geringere Dichte im Plangebiet vorzusehen, um „gesundes Wohnen“ zu
sichern. Hinweis, dass die festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 auf bis
zu 0,6 durch Nebenanlagen und Gebäudeteile bzw. auf bis zu 0,8 durch Tiefgaragen
überschritten werden darf.
5.
Hinweis,
dass die Ziele des Bebauungsplanes zur Schaffung von Wohnraum im Hinterland
sich auf benachbarte Bauvorhaben auswirken.
6.
Hinweis,
dass mit der Anlage der Tiefgarage und der damit zulässigen Überschreitung der
GRZ der Boden-Wasser-Haushalt gestört sei und dass die getroffenen
Festsetzungen die Störung nicht abmildern. Hinweis, dass es „Teilprobleme“
gibt. Forderung nach ergänzenden Untersuchungen.
7.
Hinweis,
dass die Versickerungsfähigkeit der Böden bei einer erhöhten GRZ nicht gegeben
sei. Hinweis, dass das hydrogeologische Gutachten die Versickerungsfähigkeit
lediglich für die unteren Schichten bestätigt, sodass davon ausgegangen werden
müsse, dass eine Versickerung nicht stattfinden kann.
8.
Hinweis, dass
lediglich ein Teil des Gebäudes „Schützenstraße 41a“ in den Geltungsbereich des
Bebauungsplanes aufgenommen wurde.
9.
Hinweis,
dass sich auf dem Plangebiet ein Walnussbaum befindet, der unter die Baumschutzsatzung
fällt. Anregung, dass die ggf. satzungsrelevanten Bäume erneut aufgenommen
werden sollen, da sich die maßgeblichen Stammumfänge der Bäume ggf. vergrößert
haben können.
10.
Hinweis, dass die Artenschutzprüfung sich auf die
Begehung im Jahre 2016 stützt. Hinweis, dass sich seitdem planungsrelevante
Arten im Plangebiet eingenistet haben könnten. Hinweis, dass Raubvögel im
Überflug beobachtet werden konnten.
11.
Anregung, dass Festsetzungen zum Schutz von
Insekten (Anpflanzung von geeigneten Pflanzen, Beschränkung von Mähzeiten) in
den Bebauungsplan aufgenommen werden sollen.
Stellungnahme:
zu 1 Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Der in Rede stehende Bebauungsplan wird als
Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB aufgestellt. Der
Bebauungsplan unterstützt das Ziel der Stadt Hilden, im Sinne des
Baugesetzbuches, die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der
Innenentwicklung durchzuführen und zur Verringerung der zusätzlichen
Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen zugunsten eines sparsamen
und schonenden Umgangs mit Grund und Boden die Möglichkeiten der
Innenentwicklung zu nutzen (§ 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB und § 1a Abs. 2). Mit der
vorliegenden Planung wird der Innenentwicklung der Vorzug vor der
Inanspruchnahme von Flächen im Außenbereich gegeben. Damit können wichtige
sowie ökologisch hochwertige Frei-, Außen- und Landwirtschaftsflächen außerhalb
des Siedlungsgefüges der Stadt Hilden gesichert werden. Dies entspricht einem
schonenden und sparsamen Umgang mit Grund und Boden im Sinne des
Baugesetzbuches.
Zur Wohnraumvorsorge und zur Wohnraumdeckung werden
für die Schützenstraße 41 bis 43 die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur
wohnbaulichen Entwicklung der rückwärtigen Gartenbereiche innerhalb des
Siedlungskörpers der Stadt Hilden geschaffen. Die Eingriffe in Boden, Natur und
Landschaft gelten gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB als bereits erfolgt bzw.
zulässig.
zu 2 Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan setzt gemäß § 9 Abs. 7
BauGB die räumlichen Grenzen seines Geltungsbereiches fest; die weiteren
Gartenflächen der umliegenden Grundstücke werden mit Aufstellung des
Bebauungsplanes nicht überplant. Zur Wohnraumvorsorge und zur Deckung des
Wohnraumbedarfes werden als Maßnahme der Innenentwicklung in den rückwärtigen
Gartenbereichen des Plangebietes die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur
Schaffung von Einfamilienhäusern sowie einem Mehrfamilienhaus in offener
Bauweise geschaffen. Es wird für das gesamte Plangebiet eine Grundflächenzahl im
Sinne des § 17 BauNVO von 0,4 festgesetzt, sodass für die künftigen
Hauseinheiten weiterhin ausreichende Gartenflächen im urbanen Kontext
verbleiben werden. Die Schaffung neuen Wohnraums und die Ausgestaltung der
Gartenbereiche entsprechen den Anforderungen an den Wohnungsmarkt und der
Wohnraumnachfrage.
zu 3 Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Verpflichtung zur Umsetzung von preisgedämpftem
Wohnraum oder sozial gefördertem Wohnraum (z.B. in Form von Rechtsvorschriften
oder einer Ortssatzung) besteht nicht. Auch können keine Festsetzungen auf
Ebene des Bebauungsplanes getroffen werden. Dennoch verpflichtet sich der
Vorhabenträger, einen Anteil der Wohnungen mit einem preisgedämpften
Mietspiegel anzubieten. Dies wird in einem städtebaulichen Vertrag zwischen der
Stadt Hilden und dem Vorhabenträger vereinbart und umgesetzt.
zu 4 Die
Hinweise werden zur Kenntnis genommen, der Anregung wird nicht gefolgt. Im gesamten
Plangebiet wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 festgesetzt. Dies
entspricht gemäß § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO) den Obergrenzen für
allgemeine Wohngebiete und somit den allgemeinen Bestimmungen des
Baugesetzbuches. Mit der Einhaltung der o.g. Obergrenzen i.V.m. der Einhaltung
der bauordnungsrechtlich nachzuweisenden Abstandflächen kann davon ausgegangen
werden, dass mit der Umsetzung des Bebauungsplanes gesunde Wohnverhältnisse
geschaffen werden. Darüber hinaus wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens
eine Verschattungsstudie erstellt, deren Ergebnisse den politischen Gremien zur
Beschlussfassung vorgelegt und im Bebauungsplan berücksichtigt wurden.
Gemäß § 19 Abs. 4 BauGB darf die GRZ durch die
Grundfläche von u.a. Nebenanlagen und Garagen um bis zu 50 % überschritten
werden, maximal jedoch bis 0,8; davon darf der Bebauungsplan abweichende
Vorgaben treffen. Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen im Sinne dieser
Regelung des Baugesetzbuches. Insbesondere zur Unterbringung des ruhenden
Verkehrs des Mehrfamilienhauses auf dem privaten Grundstück wird die Überschreitung
der festgesetzten GRZ bis zu 0,8 durch die Anlage einer Tiefgarage zugelassen.
Mit der Anlage eines oberirdischen Garagenhofes würde keine Flächeneinsparung
(also geringere Versiegelungsrate) einhergehen und es würde damit zusätzlicher
Lärm (Fahrzeugbewegungen, Türenschlagen etc.) entstehen. Darüber hinaus stellt
der Bebauungsplan mit den Festsetzungen zur Überdeckung durch eine
Vegetationstragschicht der Tiefgaragendecke sicher, dass boden- und
wasserbezogene sowie sonstige ökologische Auswirkungen vermieden werden.
Weiterhin stellen die Festsetzungen des Bebauungsplanes sicher, dass die
Tiefgaragendecke gärtnerisch gestaltet als (unversiegelte) Gartenfläche genutzt
wird. Damit kann auch ein wertvoller Beitrag zur teilweisen Bewahrung der
Gartenbereiche des Plangebietes geleistet werden.
Die im Bebauungsplan festgesetzte GRZ darf durch
die Grundfläche von an Gebäude angrenzenden Terrassen einschließlich der o.g.
sonstigen Nebenanlagen bis zu einer GRZ von 0,6 überschritten werden. Diese
Festsetzung wird im Sinne des § 17 Abs. 2 BauGB getroffen, sodass eine
Flexibilisierung bei der Ausgestaltung der als Bestandteil des Hauptbaukörpers
eingestuften Terrassen gewährleistet werden kann. Die Flächenversiegelung des
Plangebietes insgesamt entspricht der Kappungsgrenze gemäß Baugesetzbuch.
zu 5 Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan setzt gemäß § 9 Abs. 7
BauGB die räumlichen Grenzen seines Geltungsbereiches fest; die weiteren
Gartenflächen der umliegenden Grundstücke werden mit Aufstellung des Bebauungsplanes
nicht überplant.
zu 6 Die
Hinweise werden zur Kenntnis genommen; der Anregung wird nicht gefolgt. Die
Bodenfunktionen können im Bestand durch die anthropogene Überformung des
Plangebietes im innerstädtischen Kontext als bereits gestört eingestuft werden.
Der Bebauungsplan setzt für die Tiefgarage fest, dass eine mindestens 35 cm
mächtige Vegetationstragschicht zzgl. Drainage aufgebracht werden muss. Die
Mächtigkeit der Tragschicht muss bei der Anpflanzung von Bäumen auf mindestens
80 cm (zzgl. Drainageschicht) erhöht werden. Es sind die einschlägigen
FLL-Richtlinien zur intensiven Dachbegrünung zu befolgen sowie bei der
Beseitigung der Niederschläge § 55 Wasserhaushaltsgesetz und § 44 Landeswassergesetz.
Die Tiefgaragendecke ist gärtnerisch anzulegen und zu bepflanzen. Mit diesen
Festsetzungen kann sichergestellt werden, dass das auf der Tiefgaragendecke
anfallende Niederschlagswasser dem Grundwasserhaushalt wieder zugeführt und
durch eine ausreichende Bepflanzung die Bodenfunktionen erhalten werden können.
Die Gartenbereiche können als Vegetationsstandort und Lebensraum für
Bodenlebewesen dem Naturhaushalt dienen. Boden- oder wasserbezogene
„Teilprobleme“ können nicht erkannt werden.
zu 7 Die
Hinweise werden zur Kenntnis genommen, der Anregung wird nicht gefolgt. Gemäß
der Bodenkarte des Informationssystems BK 50 des Geologischen Dienstes NRW wird
für den Großteil des Hildener Südens der Bodentyp „Typische Braunerden“
dargestellt. Demnach ist für das Plangebiet grundsätzlich eine geeignete
Versickerungsfähigkeit im 2-Meter-Raum gegeben. Das Hydrogeologische Gutachten
bestätigt, dass der Durchlasskoeffizient der Böden eine geeignete Versickerung
im Plangebiet für die unterlagernden sandigen Kiesschichten ermöglicht. Unter
Berücksichtigung der Bodenkarte können die Ergebnisse für das gesamte
Plangebiet angenommen werden; ein Wechsel in den anstehenden Bodenschichten und
Bodentypen ist demnach nicht zu erwarten. Auf Ebene des Bebauungsplanes sind
diese Erkenntnisse hinreichend.
Im
Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird der Nachweis erbracht werden, welche
Flächen einer Versickerung zugeführt und wie eine Versickerung tiefbautechnisch
gelöst wird. Eine Abhängigkeit der festgesetzten Grundflächenzahl zur
gutachterlich untersuchten Versickerungsfähigkeit der Böden besteht nicht.
zu 8 Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Ziel der Aufstellung des Bebauungsplanes
ist es, die städtebauliche Ordnung gemäß § 8 Abs. 1 BauGB in den rückwärtigen
Bereichen des Plangebietes zu steuern und zu sichern. Eine wohnbauliche
Entwicklung dieser Bereiche wird bislang nach § 34 BauGB beurteilt. Für den in
Rede stehenden Bereich des Plangebietes war es ursprünglich angedacht, eine
Einfamilienhausbebauung in offener Bauweise zu realisieren; im Rahmen der
Eingabe der Eigentümer wurde diese Planung überdacht. Ziel des Bebauungsplanes
ist es, eine weitergehende Fortführung der geschlossenen Hinterlandbebauung,
wie es in der Nachbarschaft zahlreich vorhanden ist, zu vermeiden. Mit der
Aufstellung des Bebauungsplanes kann dieses Ziel erreicht werden und einer
Fortführung dieser städtebaulich ungewollten Entwicklung entgegengewirkt
werden. Es wurden gemäß § 1 Abs. 7 BauGB die öffentlichen und privaten Belange
in der Planung berücksichtigt.
zu 9 Die
Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Im Bebauungsplan ist ein Hinweis auf die
Baumschutzsatzung der Stadt Hilden enthalten. Nach derzeitigem Kenntnisstand
sind im Plangebiet eine Eibe, ein Walnuss- sowie ein Obstbaum von der Baumschutzsatzung
gedeckt. Im Zuge der Bau- und/oder Fällgenehmigung sind die einzelnen Bäume,
die unter die Baumschutzsatzung fallen, zu prüfen. Es sind für
Ersatzpflanzungen die Bestimmungen der Baumschutzsatzung zu befolgen. Auf Ebene
des Bebauungsplanes sind keine weiteren Festsetzungen zu treffen.
zu 10 Die
Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens
wurde im April 2017 eine ergänzende Ortsbegehung durchgeführt. Die Erkenntnisse
der Erstbegehung vom Oktober 2016 konnten bestätigt werden. Diese sind in der
mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmten Artenschutzprüfung ASP Stufe 1
vom 01.08.2017 sowie in die Begründung zum Bebauungsplan eingeflossen.
Fortpflanzungs- oder Ruhestätten sowie Vorkommen planungsrelevanter Arten konnten
nicht festgestellt werden. Anhaltspunkte für die Notwendigkeit einer tiefer-
oder weitergehenden artenschutzrechtlichen Prüfung (Stufe 2) konnten nicht
festgestellt werden. Dies wurde mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt.
Um dennoch vermeintliche Verbotstatbestände gemäß §
44 BNatSchG ausschließen zu können, wurden Vermeidungs- bzw. Minderungsmaßnahmen
in den Bebauungsplan aufgenommen (Bauzeitenbeschränkung, Einsatz von
LED-Leuchtmitteln), die u.a. im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu
berücksichtigen sind.
zu 11 Die
Hinweise werden zu Kenntnis genommen, der Anregung wird teilweise gefolgt. Der
Bebauungsplan setzt bereits die gärtnerische Gestaltung der nicht überbaubaren
Grundstücksflächen und die Anpflanzung von Hecken in den allgemeinen
Wohngebieten WA1 und WA2 sowie die Anpflanzung der Tiefgaragendecke als
intensive Dachbegrünung mit einer dauerhaften Mischvegetation aus Bodendeckern
und/oder Rasen sowie standortgerechten Sträuchern, Staudenpflanzungen, Gehölzen
und/oder Bäumen fest. Der Bebauungsplan berücksichtigt in den Pflanzlisten
bereits Insektenpflanzen (u.a. Kornelkirsche, Liguster, Weißdorn, Haselnuss,
Holunder, Eberesche). Mähbeschränkungen sind nicht Regelungsinhalt des
Bebauungsplanes und entziehen sich einer bauordnungsrechtlichen Überprüfung.
2. die Abhandlung der während der frühzeitigen Beteiligung der
Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB und der Behörden und sonstiger Träger
öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB eingegangenen Stellungnahmen, die mit dem
Offenlagebeschluss vom 13.12.2017 getroffen wurde, hiermit zu bestätigen, soweit sie nicht durch den
Beschluss zu 1. modifiziert wurde.
3. den Bebauungsplan Nr. 263 als Satzung gemäß den §§ 7 und 41 der Gemeindeordnung NW vom 14.07.1994
(GV NRW S.666) in der zurzeit gültigen
Fassung und gemäß § 10 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der
Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634).
Das
Plangebiet liegt im Bereich Schützenstraße. Es umfasst die Flurstücke 726, 727 und 729 sowie
einen Teil des Flurstücks 1625 in Flur 58 der
Gemarkung Hilden.
Das
Plangebiet wird begrenzt im Norden durch die Nordgrenze des Flurstückes 1625,
im Osten durch die Ostgrenze der Flurstücke 1625 und 727, im Süden durch die
Südgrenze des Flurstückes 729 sowie im Westen durch die Schützenstraße, die
Westgrenze des Flurstücks 726 und eine um 30 m nach Osten versetzte fiktive
Linie unmittelbar hinter dem Wohngebäude Schützenstraße 41a.
Ziel
des Bebauungsplanes ist es, im Plangebiet eine Wohnbaunutzung zu ermöglichen,
die aus einem Mehrfamilien- und mehreren Einfamilienhäusern besteht.
Dem Satzungsbeschluss liegt
die Begründung mit Stand vom 19.10.2017 mit Ergänzungen zu den
Lärmfestsetzungen vom 21.02.2018 zugrunde.
Erläuterungen und Begründungen:
Mit dem Aufstellungsbeschluss des
Stadtentwicklungsausschusses vom 31.08.2016 wurde das Verfahren zur Aufstellung
des Bebauungsplanes Nr. 263 für den Bereich der Grundstücke Schützenstraße
41/43 eingeleitet. Hiermit soll auf den Grundstücken eine Wohnbebauung aus
einem Mehrfamilienhaus (MFH) und Einfamilienhäusern ermöglicht werden. Die
Verfahrensschritte und -unterlagen werden im Wesentlichen durch das von den
Bauherren beauftragte Büro ISR Innovative Stadt- und Raumplanung GmbH aus Haan
durchgeführt und erarbeitet, während die Verfahrensleitung beim Planungs- und
Vermessungsamt liegt.
Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 263
wurde nach § 2 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 4b BauGB (Einschaltung eines
Dritten) beschlossen. Mit dem Offenlagebeschluss vom 13.12.2017 wurde das
Verfahren auf ein beschleunigtes Verfahren der Innenentwicklung
(gemäß § 13a Baugesetzbuch) umgestellt, wodurch von der Umweltprüfung und dem
Umweltbericht abgesehen werden konnte. Die Belange des Umweltschutzes und
weiterer zu berücksichtigender „Schutzgüter“ und die Verbotstatbestände für den
Artenschutz wurden dennoch untersucht und werden in der vorliegenden Bebauungsplan-Begründung
auch ausführlich behandelt.
Die Bürgeranhörung wurde am 03.11.2016 durchgeführt.
Da etliche Anlieger die Planung in der vorliegenden Form ablehnten und
unzufrieden mit ihrer Beteiligung im Verfahren waren, hat der
Stadtentwicklungsausschuss am 01.02.2017 die Verwaltung beauftragt, in diesem
Konflikt zwischen den Vorstellungen der Bauherren und der Anlieger einen
Kompromiss zu erzielen. In einer Diskussionsveranstaltung am 29.03.2017 wurde
eine neue Variante als Kompromissvorschlag entwickelt, auf die sich die
anwesenden Konfliktparteien und etliche weitere Anlieger einigten.
Der „Entwurf Kompromissvariante“ wurde in
der Sitzung des STEA am 21.06.2017 mehrheitlich als Grundlage für das weitere
Verfahren beschlossen. Die Offenlage fand nach
Bekanntmachung am 21.12.2017 vom 08.01.2018 bis einschließlich 09.02.2018 statt. Neben dem Planentwurf mit
seiner Begründung wurden umweltrelevante Informationen wie beispielsweise Gutachten
mit ausgelegt. Parallel zur Offenlage wurden die Behörden und Träger
öffentlicher Belange beteiligt.
Aus der Beteiligung der Behörden und Träger
öffentlicher Belange ergeben sich keine Argumente gegen die Entwicklung des
Plangebietes als Wohnbaufläche.
Aufgrund einer
Stellungnahme des Kreisgesundheitsamtes wurde eine Ergänzung zum schalltechnischen
Gutachten eingeholt. Eine
Änderung der textlichen oder zeichnerischen Festsetzungen des Bebauungsplans
ist hiermit nicht verbunden. Das Kreisgesundheitsamt hat dem Vorgehen und der
Änderung der Bebauungsplanbegründung zugestimmt.
Aus der
Öffentlichkeit sind im Rahmen der Offenlage keine Stellungnahmen eingereicht
worden.
Nach der
Offenlage ist nur eine geringfügige Überarbeitung der Begründung des Bebauungsplans
in Bezug auf die Schalltechnische Beurteilung erfolgt. Die Grundzüge der
Planung sind davon nicht betroffen.
Der Bebauungsplan
wird daher hiermit zum Satzungsbeschluss vorgelegt. In gleicher Sitzung wird
der unterschriebene städtebauliche Vertrag (zur Integration von Wohneinheiten
im preisgedämpften Sektor) zwischen der Stadt Hilden und der Firma Wirtz und
Lück als Vorhabenträger zur Beratung und Beschlussfassung vorgelegt (siehe
Sitzungsvorlage WP 14-20 SV 60/048).
Wenn der Bebauungsplan als Satzung
beschlossen wird, kann er durch die ortsübliche Bekanntmachung im Amtsblatt der
Stadt Hilden Rechtskraft erlangen.
Gez.
B. Alkenings
Bürgermeisterin