Beschluss über den neuen städtebaulichen Entwurf
Beschlussvorschlag:
Der Stadtentwicklungsausschuss
beschließt,
das Bebauungsplanverfahren auf Grundlage des vorgestellten städtebaulichen
Entwurfes (Stand: Mai 2017) fortzuführen.
Erläuterungen und Begründungen:
Der Rat der Stadt Hilden hat bereits in seiner
Sitzung am 19.12.2001 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 165A gemäß § 2
Abs. 1 und 4 BauGB (Baugesetzbuch) vom 27.08.1997 (BGBl. I S. 2141) in seiner
derzeit gültigen Fassung beschlossen.
In der Folge hat der Rat für das betroffene
Gebiet die Durchführung eines Umlegungsverfahrens nach § 45 BauGB angeordnet,
das auch durch den Umlegungsausschuss eingeleitet wurde.
Seit dem hat es verschiedene Entwicklungen
bzgl. der Plangebietsgröße, der Eigentumsverhältnisse sowie der individuellen
Wünsche vereinzelter Grundstückseigentümer hinsichtlich der baulichen Ausnutzbarkeit
ihrer Grundstücke gegeben, die in vielen Gesprächen zwischen den Grundstückseigentümern
und Mitarbeitern des Sachgebietes Stadtplanung sowie der Geschäftsstelle des
Umlegungsausschusses mündeten.
Der Stadtentwicklungsausschuss hat sich in
seiner Sitzung am 29.08.2012 über den Antrag des Grundstückeigentümers
Kirchhofstraße 15 – 19 auf Einbeziehung seiner Grundstücke in das Aufstellungsverfahren
zum Bebauungsplan Nr. 165A beschäftigt und dem Antrag zugestimmt.
Diese Grundstücke liegen östlich der
Kirchhofstraße und ragten mit einer sehr kleinen Teilfläche geringfügig innerhalb
des alten Plangebietes zum Bebauungsplan Nr. 165A. Der Antragsteller bat um die
Baumöglichkeit für ein größeres Einfamilienhaus.
Inzwischen haben Gesprächstermine mit allen
betroffen Grundstückseigentümern stattgefunden, um deren Vorstellungen einer
Ausnutzbarkeit der Grundstücke und auch die der Verwaltung gemeinsam zu diskutieren.
Den Eigentümern der Grundstücke Kirchhofstraße
15-21 wurden verschiedene städtebauliche Entwürfe vorgestellt, u.a. auch
Varianten mit einer dichteren Bebauung des gesamten südlichen Areals des
Plangebietes.
Die vorgestellten Entwürfe waren städtebaulich
für die betroffenen Grundstückseigentümer nachvollziehbar und auch
„ansprechend“, wurden aber unter Berücksichtigung der eigenen Interessen
abgelehnt.
Um das Begehren der betroffenen
Grundstückseigentümer der Kirchhofstraße, weiterhin die Option einer gewünschten
Bebauung ihrer großen Grundstücke zu bekommen, mit dem Wunsch der Stadtplanung,
die Option aufrecht zu erhalten, die rückwärtigen Bereiche der Grundstücke Kirchhofstraße
15-21 langfristig vorsichtig verdichten zu können, sieht der hier zur Beratung gestellte
städtebauliche Entwurf eine Zwei-Stufen-Ausbauplanung vor.
Im nördlichen Teil des Grundstückes Walder
Straße 26 befindet sich eine Kfz-Werkstatt. Diese genießt weiterhin
Bestandsschutz. Die Verwaltung schlägt vor, dieses Grundstück aus dem Plangebiet
des Bebauungsplanes Nr. 165B zu entlassen, um über eine mögliche Diskussion
über die bauliche Entwicklung dieses – im städtebaulichen Sinn untergeordneten
– Grundstücks die weitere Planung des an sich schon schwierigen
Bebauungsplanverfahrens negativ zu beeinflussen.
Die Planungsziele
des Bebauungsplanes Nr. 165A bestehen wie bisher darin, mit Hilfe eines Bebauungsplan-Verfahrens
in diesem Bereich der Innenstadt
a) qualifiziertes
Planungsrecht für eine moderne Wohnbebauung zu schaffen
und
b) durch den
Bau einer Planstraße neben dem Innenbereich nicht nur das Bebauungsplangebiet
zu erschließen, sondern auch die angrenzenden Flächen des Sankt-Josefs-Krankenhauses
(Bebauungsplan Nr. 165B) verkehrstechnisch zu erreichen sowie zukünftige
Erschließungsmöglichkeiten für die Grundstücke südlich und westlich des
Plangebietes zu schaffen.
Weiterhin wird –
entsprechend den Darstellungen im Flächennutzungsplan – entlang der Kirchhofstraße
ein „Kerngebiet (MK)“ mit einer
III-geschossigen Bebauung unmittelbar an der Straße ausgewiesen. Im Kerngebiet
sollen analog zum heute schon vorhandenen Bebauungsplan Nr. 165
„Rotlicht“-Nutzungen und Vergnügungsstätten mit städtebaulich schädlichen
Auswirkungen (z.B. Spielhallen, Wettbüros) ausgeschlossen bleiben.
In der
südwestlichen Ecke des Plangebietes (Grundstück Kirchhofstraße 21/23 und
Kirchhofstraße 25) werden mögliche Neubauten etwas zurückgesetzt von der Straße
ausgewiesen.
Entlang der Walder
Straße ist ein „Allgemeines Wohngebiet
(WA)“ mit einer ebenfalls maximal III-geschossigen Bebauung vorgesehen.
Damit wird der heute schon vorhandenen Durchmischung von Wohnen, Arbeiten und Gewerbe
Rechnung getragen mit dem Ziel, unter Berücksichtigung dieser Eigenart die
Wohnnutzung fortzuentwickeln.
Auch soll sich die
geplante Neubebauung entlang der Walder Straße von den Gebäuden Walder Straße 2
bis 10 mit den erhaltenswerten Fassaden (Denkmalbereich, aber kein Denkmal)
durch einen Abstand von ca. 16m absetzen.
Das Gebäude Walder
Straße 24a mit der denkmalgeschützten Fassade wird als eigenständiges Gebäude
erhalten. Zusammen mit dem westlich angrenzenden Grundstück soll der Bereich im
Bebauungsplan als „Mischgebiet (MI)“ ausgewiesen werden.
Die Grundstücke
südlich der Walder Straße sollen die Festsetzung „Allgemeines Wohngebiet (WA)“ fortsetzen, dann allerdings mit einer
reduzierten Geschossigkeit von II bzw. I Vollgeschoss zzgl. Dachgeschoss /
Staffelgeschoss.
Bebauung Walder
Straße - neue Planstraße
Die städtebauliche
Zielsetzung konzentriert sich insbesondere auf die Errichtung eines
III-geschossigen Baukörpers entlang der Walder Straße und der in gleicher
Bauweise folgenden zwei II-geschossigen (plus Staffelgeschoss) Gebäudekomplexe
im Inneren des Plangebietes sowie eines Mehrfamilienhauses im östlichen Bereich
des geplanten Wendehammers.
Der hier geplante
Geschosswohnungsbau könnte Raum für ca. 45 Wohneinheiten (WE) schaffen. Ergänzt
wird die Wohnbebauung entlang der neuen Planstraße durch die Errichtung
weiterer I-geschossiger Einzel- oder Doppelhäuser, sodass der städtebaulichen
und auch sozialen Mischung positiv Rechnung getragen wird.
Als Dachform für
das neu geplante Wohngebäude entlang der Walder Straße (III Geschosse) werden
Flachdächer in Anlehnung an die in den letzten Jahren entstandenen Neubauten im
unmittelbaren Umfeld festgesetzt. Städtebauliches Ziel ist es, dem neuen
Wohngebiet gegenüber den gewachsenen
Gebäude- und auch Dachformen einen eigenen gestalterischen Akzent zu verleihen.
Die Neubebauung im Innenbereich des Plangebietes wird bewusst mit Pultdächern
und Staffelgeschoss festgesetzt, um das städtebauliche Eigenstellungsmerkmal
des neuen Wohngebietes hervorzuheben. Dies wird insbesondere durch die
konsequente Beibehaltung der Dachform sowohl für den Geschosswohnungsbau als
auch für die geplanten Einzel- und Doppelhausfestsetzungen im inneren
Plangebiet zum Ausdruck gebracht.
Das im östlichen
Bereich des Plangebietes liegende Grundstück wird von der Walder Straße aus
erschlossen und bedarf lediglich planungsrechtlicher Festsetzungen, um den
bereits in der Realisierung befindlichen Umbau und die Erweiterung des Gebäudes
Walder Straße 24 den Anforderungen an die städtebauliche Zielsetzung des Bebauungsplanes
Nr. 165A anzupassen. Vorgesehen ist ein Gebäudekomplex der Arbeiterwohlfahrt,
Bezirksverband Niederrhein e.V.. Geplant sind hier unterschiedliche Nutzungen
wie Büros, Ergotherapie, Tagescafé und Wohnen, die planungsrechtlich in einem
MI-Gebiet zulässig sind.
Durch den Ausschluss bestimmter Nutzungen, die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO
ausnahmsweise zugelassen werden könnten, sollen zusätzliche Immissionen und
Konflikte den zukünftigen Bewohnern des Plangebietes erspart bleiben.
Gleichzeitig soll dadurch noch einmal betont werden, dass das Wohnen hier
absolute Priorität bekommen soll.
Das Gebäude Walder Straße 24a mit der denkmalgeschützten Fassade erhält
zur Walder Straße hin planungsrechtlich eine Baulinie, die sicherstellen soll,
dass im Falle einer Neubebauung weiterhin eine unmittelbar straßenbegleitende
Bebauung Vorrang hat. .
Durch Festsetzung
von Gebäudehöhen, insbesondere des neuen Wohngebäudes entlang der Walder
Straße, wird eine Anpassung der Gebäudehöhen an die vorhandene Umgebungsbebauung
angestrebt.
Südliche Bebauung – private
Erschließungsstraße
Der südliche
Teilbereich des Plangebietes ist hinsichtlich des städtebaulichen Konzeptes das
Ergebnis aus Gesprächen zwischen den betroffenen Grundstückseigentümern und dem
Planungs- und Vermessungsamt der Stadt Hilden. Aufgrund des Begehrens, in den
hinteren östlichen Bereichen ihrer langgestreckten Grundstücke Bauoptionen für
Einfamilienhäuser zu erhalten, wurden verschiedene Varianten erarbeitet.
Aufgrund einer
langfristig orientierten städtebaulichen Entwicklung des Gebietes hält es die
Verwaltung für sinnvoll, ein städtebauliches Gesamtkonzept zu erarbeiten, das
den Eigentümern die kurzfristig gewünschten Baumöglichkeiten anbietet, aber
auch langfristig eine höhere Ausnutzbarkeit ihrer Grundstücke in Aussicht
stellt. Gleichzeitig wäre auch eine zukunftsorientierte Nachverdichtung für
dieses innenstadtnahe Wohngebiet gewährleistet.
Die Realisierung
könnte in zwei Ausbaustufen erfolgen. Ausbaustufe I bietet die Möglichkeit,
nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes, den Bau der gewünschten Ein-/bzw.
Doppelhäuser im südöstlich gelegenen Plangebiet umzusetzen. Die Grundstücke
wären vom Wendehammer der Planstraße aus über eine Privatstraße zu erschließen.
Sollte dann in unbestimmter Zeit doch noch der Wunsch nach einer höheren
Ausnutzung der privaten Grundstücke erfolgen, bietet der Bebauungsplanentwurf
die hierfür erforderliche Grundlage.
Die bestehenden
Gewerbebetriebe im Hinterland der Kirchhofstraße 17 -19 genießen bis zur Umsetzung
einer Planung und in Abhängigkeit der zukünftigen Nutzung durch den Grundstückseigentümer
Bestandsschutz.
Die Erweiterung
der privaten Erschließungsstraße ist in gemeinschaftlicher Abstimmung der betroffenen
Grundstückseigentümer zu realisieren. Um eine gestalterisch städtebauliche
Homogenität zu erreichen, sind die hier getroffenen Festsetzungen analog zu den
östlich ausgewiesenen Baufenstern Bestandteil des Bebauungsplanes.
Bebauung Kirchhofstraße
Städtebauliches Ziel ist es, für diesen Bereich des
Plangebietes eine konsequente gestalterische Orientierung an der vorhandenen
und stadtbildprägenden Bebauung der Kirchhofstraße zu erreichen. Dies drückt sich
sowohl in der festgesetzten max. III-Geschossigkeit, als auch der Dachform (Satteldach)
aus.
Das zurzeit noch als Parkplatz genutzte Grundstück
Kirchhofstraße 25 sowie der rückwärtige Bereich mit einem baufälligen Wohnhaus
sollen dahin gehend aufgewertet werden, dass zur Kirchhofstraße hin ein
straßenbegleitendes III-geschossiges
Wohnhaus errichtet werden kann und im rückwärtigen Bereich neben einer
Stellplatzanlage für das mögliche neu Gebäude ein Gemeinschaftsstellplatz für
10 PKW festgesetzt werden sollte, der sowohl von den Stadtwerken Hilden als
auch – wie bisher – von Mitarbeitern der Polizei genutzt werden kann.
Erschließung
Die verkehrliche Erschließung des neuen Wohngebietes erfolgt über eine
Planstraße mit einer Straßenraumbreite von mind. 6,50m, die im rechten Winkel
von der Walder Straße aus ca. 100 m weit ins Plangebiet in einem 21m im
Durchmesser betragenden Wendehammer endet. Der Straßenverlauf ist
gekennzeichnet durch einen geradlinigen Verlauf, der lediglich in einem
Teilabschnitt einen kleinen Versatz bekommen soll, um die Fahrgeschwindigkeit
des Individualverkehrs in diesem sensiblen Wohnbereich zu reduzieren und einen
monoton wirkenden geradlinigen Straßenraum entgegen zu wirken.
Es ist an einen Ausbau der neuen Planstraße in Form einer
verkehrsberuhigten Mischfläche (Zeichen 325 StVO) gedacht.
Die großzügig dimensionierte Wendeanlage mit 21 m Durchmesser orientiert
sich an die verkehrsrechtlichen- und technischen Anforderungen für die
Befahrbarkeit durch 3-achsige Müllfahrzeuge und große Feuerwehrfahrzeuge.
Darüber hinaus bietet die Wendeanlage – unter Einbezug der bereits im
Bebauungsplan Nr. 165B festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche – auch
gleichzeitig die Option, die rückwärtigen Grundstücke der Kirchhofstraße und
den südlichen Bereich des St. Josefs-Krankenhauses
bzw. des Kindergartens St. Josef langfristig zu erschließen, um damit die
Rettungswagenanfahrt des Krankenhauses zu entlasten.
Ruhender Verkehr – Inneres Plangebiet
Aus Gründen der
städtebaulichen Ordnung sollten innerhalb des Plangebietes Garagen (Ga),
Stellplätze, Gemeinschaftsstellplätze(GSt) und eine Tiefgarage (TG) nur in den
überbaubaren Grundstücksflächen und den jeweils gekennzeichneten Bereichen
zulässig sein.
Die Unterbringung
des Großteils des ruhenden Verkehrs erfolgt in einer Tiefgarage, die von der
Walder Straße aus angefahren wird und den drei in Reihe folgenden Hausgruppen /
Mehrfamilienhäusern zugordnet werden soll.
Alle weiteren
erforderlichen Stellplätze und Garagen sind oberirdisch auf den dafür
festgesetzten Flächen anzulegen.
Planungsrechtlich
sind vier öffentliche Parkplätze im nördlichen Teil des Plangebietes entlang
der neuen Planstraße geplant. Ob weitere zusätzliche öffentliche Parkplätze
noch innerhalb des öffentlichen Straßenraumes angelegt werden können, ist im
Rahmen der Ausbauplanung zu prüfen.
Die Ausarbeitung
des städtebaulichen Entwurfes und die Abstimmung mit den Grundstückseigentümern
hat aus Sicht der Verwaltung nun ein Stadium erreicht, in dem die verschiedenen
Interessen so weit wie möglich berücksichtigt wurden ohne städtebauliche und
stadtentwicklungsplanerische Zielsetzungen zu vernachlässigen.
Daher schlägt die
Verwaltung vor, das Bebauungsplan-Aufstellungsverfahren auf der Basis dieses
Entwurfes fortzuführen, um die Planung konkretisieren zu können und
verbindlicher werden zu lassen.
Gez.
Birgit Alkenings
Finanzielle Auswirkungen
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Ergebnishaushalt / Einzahlungen und Auszahlungen bei Investitionen) |
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Ergebnishaushalt / Einzahlungen und Auszahlungen bei Investitionen) |
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Bei über-/außerplanmäßigem
Aufwand oder investiver Auszahlung ist die Deckung gewährleistet durch: |
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Stehen
Mittel aus entsprechenden Programmen des Landes, Bundes oder der EU zur
Verfügung? (ja/nein) |
ja (hier ankreuzen) |
nein (hier ankreuzen) |
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Freiwillige
wiederkehrende Maßnahmen sind auf drei Jahre befristet. Die
Befristung endet am: (Monat/Jahr) |
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Wurde die Zuschussgewährung Dritter
durch den Antragsteller geprüft – siehe SV? |
ja (hier ankreuzen) |
nein (hier ankreuzen) |
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Finanzierung/Vermerk
Kämmerer gesehen -
Klausgrete |
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