Beschlussvorschlag:
"Der Rat der Stadt Hilden erklärt seine
grundsätzliche Bereitschaft bei einem Ankauf des Bahnhofsgebäudes durch den
Investor, Herrn Christof Gemeiner, dort Räumlichkeiten für die Fraktionen des
Rates sowie für das Deutsche Rote Kreuz anzumieten.
Im Kellergeschoss sollen Räumlichkeiten für
eine Fahrradstation angemietet werden um die jetzt für das Abstellen von
Fahrrädern verwendete städtische Fläche, einer städtebaulichen Entwicklung zuführen
zu können.
Die Verwaltung wird beauftragt, mit dem
Investor die konkreten Mietkonditionen hierfür auszuhandeln und bis Jahresende
eine entscheidungsreife Vorlage zu erstellen.
Darüber hinaus wird die Verwaltung
beauftragt, sowohl mit möglichen privaten Betreibern einer Fahrradstation, als
auch mit der Gemeinnützigen Jugendwerkstatt Hilden mbH Verhandlungen über den
Betrieb dieser Station zu führen und auch hierfür die exakten einmaligen und
Folgekosten zu ermitteln sowie Zuschussmöglichkeiten zu überprüfen.
Weiterhin wird die Verwaltung beauftragt, mit
der Deutschen Bahn AG über die Gestaltung des Zuganges zu den Gleisen Gespräche
zu führen um hier möglichst eine Kostenbeteiligung zur Attraktivierung dieses
Durchganges zu erreichen."
Günter Scheib
Bürgermeister
Erläuterungen und Begründungen:
Die Geschichte des
Bahnhofes und die eingetretene Entwicklung sind hinlänglich bekannt, so dass
hier nur noch holzschnitzartig einmal einige relevante Dinge aufgezeigt werden.
Das Bahnhofsgebäude
wurde von der Bahn seit Anfang der 90er Jahre nicht mehr genutzt und stand zum
Verkauf. Mitte der 90er Jahre wurde ein Ankauf durch die Stadt Hilden im Rat
abgelehnt und das Gebäude wurde an eine Gesellschaft Bürgerlichen Rechts
bestehend aus vier Personen verkauft.
Auf Veranlassung der
Stadt wurde beim Verkauf durch die Bahn dem neuen Eigentümer die Verpflichtung
auferlegt, einen Durchgang vom Bahnhofsvorplatz zu den Gleisen zu erhalten.
Die neuen Eigentümer
haben dann kurzfristig ein Konzept entwickelt, was zunächst vorsah, im Untergeschoss
eine Erlebnisgastronomie sowie die bahnhofstypischen Einrichtungen wie Kiosk
etc, vorzusehen und in den Obergeschossen ein Hotel einzurichten. Die Pläne für
das Hotel zeigten sich dann als nicht realisierungsfähig und die Eigentümer
planten um und wollten dann in den Obergeschossen Wohnungen
einrichten.
Für eine
Außengastronomie war vorgesehen, dass die Stadt Hilden Flächen neben dem
Gebäude zur Verfügung stellt. Ein entsprechender Bauantrag wurde beim
Bauordnungsamt eingereicht und das gesamte Bahnhofsgebäude eingerüstet.
Danach passierte
dann allerdings nichts mehr. Die Eigentümer baten bei der Bauordnung darum,
ihren Bauantrag ruhen zu lassen. Sie begründeten zunächst dieses Ruhen damit,
dass das Projekt nunmehr nicht mehr wirtschaftlich sei, da die Pachtforderung
der Stadt Hilden für die Außengastronomiefläche viel zu hoch sei. Dies war
allerdings, wie auch seinerzeit im Wirtschaftsförderungsausschuss berichtet,
ein aus Sicht der Verwaltung "vorgeschobenes" Argument, da die Monatspacht
für die Außenflächen noch nicht einmal die Hälfte des Preises betragen sollte,
der den Gastronomen in der Innenstadt für die gleiche Nutzung in Rechnung
gestellt wird. Es stellte sich dann auch richtigerweise kurze Zeit später
heraus, dass die Eigentümergemeinschaft über das weitere Vorgehen am Bahnhof
völlig zerstritten waren.
Schließlich teilten
die Eigentümer mit, dass sie nicht beabsichtigten, das Projekt noch durchzuführen
und boten das Bahnhofsgebäude zum Verkauf an. Der genannte Verkaufspreis lag
aber bei weitem wesentlich höher als der seinerzeitige Ankaufspreis und der
Verkehrswert.
Die Eigentümer
hatten zu Beginn des Bauantrages das Bahnhofsgebäude auch als Denkmal eintragen
lassen, so dass bei jeder Nutzung nunmehr auch der Denkmalschutz zu beteiligen
ist.
Aus der Politik gab
es dann eine Vielzahl von Anträgen hinsichtlich der Nutzung des Bahnhofsgebäudes,
die aber nicht zu einer Beschlussfassung führten.
Im Jahre 2002
beabsichtigte dann ein Hildener Investor, dass Gebäude zu erwerben, um dort
ebenfalls im Untergeschoss eine gastronomische Nutzung und unter dem
Bahnhofsvorplatz eine Großbowlingbahn einzurichten. Hiermit haben sich die
verschiedenen Fachausschüsse und der Rat intensiv beschäftigt. Diese Planung
war aber ohne Bebauungsplan für das Projekt nicht möglich. Darüberhinaus war es
auch nicht möglich im Vorfeld dieses Verfahrens dem Investor bereits Zusagen
über eine mögliche Doppelnutzung von Stellplätzen auf der Park-and-Ride-Anlage
zu machen. Weiterhin strittig wurde auch zwischen Investor und Verwaltung die
Frage nach der Gefährdung der Bäume auf dem Vorplatz beurteilt.
Letztlich führten
diese Auseinandersetzungen dazu, dass der mögliche Investor seine Planung nicht
weiter verfolgte.
Im Laufe der langen
Zeit kam es immer wieder zu Schäden insbesondere im Dachbereich, so dass die
Eigentümer häufig
durch Ordnungsverfügungen aufgefordert werden mussten, hier zum Erhalt des Denkmales
tätig zu werden.
Verwaltungsseitig
sind durch die Wirtschaftsförderung eine Vielzahl von Gesprächen mit möglichen
Investoren geführt worden, diese waren aber alle erfolglos da die Wirtschaftlichkeit
sich der aufwendigen denkmalgeschützten Sanierung nur mit langfristigen
"Ankermietern" darstellen lässt.
Insbesondere ist es
zur Zeit sehr schwierig neue Gastronomiebetriebe am Markt zu platzieren.
Die Verwaltung hatte
im Rahmen dieses Prozesses immer vorgetragen, dass man neue zusätzliche Nutzungen
aus Kostengründen nicht in den Bahnhof ansiedeln solle. Eine Überprüfung, ob
das Jueck möglicherweise von der Heiligenstraße in den Bahnhof verlegt werden
könne, wäre zwar aus Raumgründen grundsätzlich machbar, würde aber einerseits
dem Konzept der dezentralen Jugendarbeit zuwider laufen, andererseits auch
keine Vorteile bringen, da das jetzige Gebäude kaum einer Vermarktung zugeführt
werden kann.
Außerdem gibt es zur
Zeit noch den Grundsatzbeschluss des Rates, dass kein städtisches Geld in den
Bahnhof investiert werden soll.
Während dieses
gesamten Prozesses hat sich der Architekt, Herr Christof Gemeiner, dessen Büroräume
sich im alten Güterbahnhof befinden, sehr intensiv mit dem Gebäude, dem Umfeld und
möglichen Nutzungen befasst. Mit ihm haben dann intensive Gespräche im Frühjahr
und in den Sommerferien stattgefunden, wie man eine Nutzung des Bahnhofes, die
sicherlich über den Streit der Nutzungsmöglichkeit im Interesse aller ist, für
die Stadt kostenverträglich darstellen kann, da im Laufe der gesamten Planungen
deutlich geworden ist, dass es ohne einen solventen Mieter keine Nutzungen im
Bahnhof und damit auch keinen Investor geben wird.
Im Laufe dieses
Dialoges wurde dann die Idee geboren, städtische Nutzungen, die nicht in eigenen
Gebäuden stattfinden "umzusiedeln". Nach einer Prüfung wurde
festgestellt, dass hierfür lediglich die Ratsfraktionen und das Deutsche Rote
Kreuz in Frage kommen, weil für sie durch die Stadt Hilden in voller Höhe die
Mietkosten in Räumen Dritter gezahlt werden.
Darüber hinaus wurde
die Idee entwickelt, dass auch die Sparkasse in diesen hochfrequentierten
Bereich einen Servicepoint einrichten könnte.
Gleichzeitig könnte
im Untergeschoss des Bahnhofes auch die bereits vor Jahren diskutierte und in
einem Neubau vorgesehene Fahrradstation untergebracht werden.
Dies ermöglicht dann
eine einfachere Verwertung des städtischen Grundstückes.
Diese Gedanken
wurden in einer Ältestenratsitzung vor den Sommerferien den Fraktionen mitgeteilt,
mit der Bitte zu überlegen, ob sie sich einen Umzug generell vorstellen
könnten.
Nach den
Sommerferien wurden dann die Ergebnisse bei den einzelnen Fraktionen abgefragt.
Hierbei ist
festzustellen, dass keine der Fraktionen es als optimale Lösung betrachtet, die
Fraktionsräume in den Bahnhof zu verlegen.
Allerdings sind bis
auf die FDP-Fraktion - die noch
Beratungsbedarf angemeldet hat - alle bereit, umzuziehen, um dadurch einen
Beitrag zum Erhalt des Bahnhofes zu leisten.
Auch die Sparkasse
hat signalisiert, dass sie über die Möglichkeit eines Servicespointes intensiv
nachdenken will.
Bei einer
entsprechenden Beschlussfassung würden dann bis zum November die genauen Mietdetails
mit dem Investor ausgehandelt, so dass dann auch die tatsächlichen Kostenfolgen
darstellbar sind.
Der Investor geht
bei seinen Planungen natürlich davon aus, dass die seinerzeit von der Stadt zugesagte
Platzgestaltung im Zuge der Sanierung des Bahnhofes dann auch zügig umgesetzt
wird und auch für die Grundstücke um den Bahnhof eine städtebauliche
Entwicklung stattfindet, weil das natürlich den Gesamtcharakter dieses Gebietes
aufwertet und deutlich bessere Vermietungschancen bringt.
Mit der Bahn müssen
Gespräche geführt werden, weil natürlich zu einem attraktiven Umfeld auch die
Tunnelsituation als Zugang zu den Gleisen gehört.
Es sind weiter hier
Gespräche über eine Kostenbeteiligung an Renovierungsmaßnahmen zu führen,
zumindest muss die Bahn dazu gebracht werden, dass sie einer Aufwertung und der
Ausgestaltung mit den angezeigten Lichttafeln auch zustimmt.
Sollte der Rat in
diesem Jahr die Entscheidung treffen, so würde eine Realisierung der Maßnahme
bis
Mitte 2007 erfolgen.
Zur Kenntnis ist
noch einmal das Konzept des Investors der Sitzungsvorlage beigefügt.
Alternativer
Ankauf durch die Stadt Hilden und Realisierung des gleichen Projektes
Selbstverständlich
könnte auch die Stadt Hilden zu den gleichen Bedingungen den Bahnhof ankaufen wie
der Investor. Allerdings ist hier darauf hinzuweisen, dass dann die
Sonderabschreibungsmöglichkeiten durch die Stadt Hilden nicht gegeben ist, was
sich dann natürlich in einer Kostenmiete niederschlägt.
Alternative
Ankauf durch die Stadtwerke Hilden mbH
Um die SonderAfA
Denkmal zu generieren, könnte das Gebäude auch durch die Grundstücksgesellschaft
der Stadtwerke Hilden mbH gekauft und umgebaut werden.
Die Stadtwerke haben
die gleichen Abschreibungsmöglichkeiten die auch dem Privatinvestor zur Verfügung
stehen.
Bislang werden durch
die Grundstücksgesellschaft der Stadtwerke Hilden GmbH das Gebäude an der
Kirchhofstraße mit der Polizei, dem Gesundheitsamt und dem Sozialen Dienst
sowie Wohnungsbau verwaltet, sowie auch das Weiterbildungszentrum Gerresheimer
Straße.
Hier erfolgt die
bauliche Betreuung durch das Immobilienmanagement der Stadt Hilden in Abstimmung
mit der Grundstücksgesellschaft.
Beim Bahnhof handelt
es sich um eine Immobilie, die dann durch Drittmieter und Gastronomie besetzt ist.
Der Verwaltungsaufwand zur Betreuung dieser Immobilie ist daher nicht
unerheblich und würde bei der Grundstücksgesellschaft in jedem Falle zu einem
erheblichen Mehraufwand durch diese Verwaltung führen.
Der jetzige Investor
hat den Vorteil, dass sein Büro unmittelbar neben der Immobilie liegt und von
daher die Betreuung einfach zu handeln ist.
Daher wird
verwaltungsseitig ein Ankauf durch die Grundstücksgesellschaft nicht empfohlen.
Letztendlich wird selbstverständlich
in einem abzuschließendem Vertrag mit dem Investor sichergestellt, dass
städtischerseits unerwünschte Nutzungen, wie z. B. Spielhalle, Sexshops oder Bordellbetrieb
in diesem Gebäude dauerhaft ausgeschlossen werden.
Abschließend ist
festzustellen, dass bei dieser Variante in jedem Falle eine Kostenbeteiligung
durch Mietzahlungen der Stadt Hilden gegeben ist. Andererseits liegt hier ein
realisierungsfähiges Konzept vor, was den Charakter eines Bahnhofes erhält und
die Möglichkeit eröffnet relativ kurzfristig eine baulich ansprechende Lösung
herzustellen.
Finanzielle
Auswirkungen |
Ja |
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Haushaltstelle: |
Bezeichnung: |
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Kosten Folgekosten |
vorgesehen im |
Haushaltsjahr |
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Mittel stehen
nicht zur Verfügung |
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Finanzierung: Genaue Auswirkungen werden zur nächsten
Sitzung des Rates ermittelt. |
Sichtvermerk
Kämmerer |
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