Sitzung: 21.03.2007 Stadtentwicklungsausschuss
Beschluss: einstimmig beschlossen
Abstimmung: Ja: 18, Enthaltungen: 1
Vorlage: WP 04-09 SV 61/138
Beschlussvorschlag:
„Der Rat der Stadt Hilden beschließt nach Vorberatung im
Stadtentwicklungsausschuss,
1. zu den Anregungen aus der frühzeitigen
Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher BeÂlange wie
folgt Stellung zu nehmen:
1.1Â Â Â Â Â Â Schreiben der Stadt Langenfeld vom
09.11.2006
           Die Stadt Langenfeld regt in ihrem
Schreiben an, bereits im Flächennutzungsplan-Verfahren die maximale Verkaufsflächenobergrenze
des Sondergebietes sowie die Obergrenze des zentrenrelevanten Randsortimentes
festzulegen.
Dieser Anregung wird gefolgt. Die Gesamtverkaufsfläche in den beiden
Sondergebieten der 44. Änderung des Flächennutzungsplanes wird auf 15000 m²
(10000m² + 5000 m²) für
           großflächigen
nicht-zentrenrelevanten und nicht-nahversorgungsrelevanten Einzelhandel
festgelegt, die darin enthaltene Obergrenze für zentrenrelevante Randsortimente
liegt bei 1300 m² (800m² + 500m²). Die Planzeichnung ist entsprechend ergänzt
worden.
1.2Â Â Â Â Â Â Schreiben der
Industrie- und Handelskammer Düsseldorf vom 20.11.2006
           Die IHK regt an, die Zweckbestimmung
für die Sondergebiete näher zu bestimmen. Außerdem soll die Fläche der maximal
zulässigen Randsortimente mit zentrenrelevanten Warengruppen auch schon im
Flächennutzungsplan festgeschrieben werden.
Dieser Anregung wird gefolgt.
In einem gemeinsamen Gespräch zwischen IHK, Stadt Hilden und Projekt-Entwickler
im Januar 2007 wurde sich darauf verständigt, die beiden Sondergebiete als „SO
für Bau-, Heimwerker- und Garten-Fachmarkt“ (das ist der Bereich OBI) und als
„SO für Möbel-Fachmarkt“ zu definieren. Die Gesamtverkaufsfläche wird auf
insgesamt 15000m² (10000m² + 5000 m²), die Verkaufsfläche für zentrenrelevante
Randsortimente auf insgesamt 1300m² (800m² + 500m²) festgelegt und so auch in
die Planzeichnung aufgenommen.
1.3      Schreiben der Stadt Düsseldorf vom
21.11.2006
           Die Stadt Düsseldorf regt in ihrem
Schreiben an, die Stadt Hilden solle neben dem Einzelhandels- und
Nahversorgungskonzept auch noch eine Verträglichkeitsanalyse erstellen lassen,
um zu prüfen, ob von dem geplanten Vorhaben negative Auswirkungen auf schon
bestehende Versorgungsstrukturen in Düsseldorf zu erwarten sind.
Der Anregung wird teilweise gefolgt.
Es ist aber zunächst festzustellen, dass sich die Wettbewerbssituation im hier
betroffenen Marktsortiment etwas anders ist als es das Schreiben der Stadt
Düsseldorf erwarten lässt.
Es ist die Stadt Hilden, die derzeit noch eindeutig unterversorgt ist, was das
Angebot im Bau- und Gartenmarktbereich angeht. Die Einzelhandelszentralität in
diesem Segment wird im städtischen Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept mit
rund 55 % als deutlich unterdurchschnittlich eingestuft.
Der Plan, die Unterversorgung in diesem Segment durch die Ansiedlung eines
zeitgemäß großen und modernen Bau-, Heimwerker- und Gartenfachmarktes zu
beheben, dient daher zu allererst dazu, bestehende Kaufkraftabflüsse aus Hilden
zu relativieren.
Die bestehenden Wettbewerber in den Nachbarkommunen, gerade auch in Düsseldorf,
sind damit von der geplanten Erweiterung und räumlichen Verlagerung des
Angebotes in Hilden aufgrund des abgrenzbaren Einzugsgebietes nicht in ihrer
Existenz betroffen.
Dies gilt umso mehr, als dass im vorliegenden Fall nicht nur die
Verkaufsflächenobergrenze im Plangebiet festgelegt wird (schon im
Flächennutzungsplan-Verfahren), sondern auch die maximale Obergrenze für das
zentrenrelevante Randsortiment.
Dies macht die Stadt Hilden schon, um ihre eigene Innenstadt vor unliebsamen
Auswirkungen zu schützen, die wesentlich näher am Plangebiet liegt als
vergleichbare Bereiche der Stadt Düsseldorf.
Dies gilt umso mehr, als dass neben dem Bau-, Heimwerker- und Gartenfachmarkt
für die Restfläche des betroffenen Plangebietes nun ein Sondergebiet für einen
Möbelfachmarkt ausgewiesen wird. Auch hierbei ist es zunächst das Interesse der
Stadt Hilden, ihre eigene Innenstadt zu schützen, so dass wiederum
Flächenobergrenzen festgelegt werden.
Um aber auf der „sicheren Seite“ zu sein, hat die Fa. BBE eine entsprechende
Auswirkungsanalyse für die Bereiche „Bau- und Heimwerker-Fachmarkt“ sowie „Möbel“
erstellt.
Von daher besteht für Analysen, die über das jetzt vorhandene Maß hinausgehen,
kein Anlass, weshalb der Anregung der Stadt Düsseldorf nur teilweise gefolgt
wird.
1.4Â Â Â Â Â Â Schreiben der Stadt Mettmann vom
21.11.2006
           Das Schreiben der Stadt Mettmann
wird zur Kenntnis genommen.
1.5Â Â Â Â Â Â Schreiben der Stadt Haan vom
15.11.2006
           Im Schreiben der Stadt Haan werden
drei Themenbereiche angesprochen:
Mögliche Auswirkungen des neuen Wettbewerbers im Baumarktsegment auf den
einzigen Haaner Baumarkt; Konkretisierung der Zweckbestimmung der
Sondergebietsflächen und die weitere Entwicklung des bisherigen Hildener
Baumarktstandortes im Bereich Mühlenbachweg/ Walder Straße.
Hierzu wird wie folgt Stellung genommen:
Der Hinweis, der in Haan ansässige EXTRA-Baumarkt sei in der Begründung zum Flächennutzungsplan
nicht enthalten, trifft zu. Er wurde dementsprechend nachgetragen, übrigens
auch schon für die Entwurfsbegründung zum Bebauungsplan Nr. 66 B, 2. Änderung
(VEP Nr. 7).
Es werden keine negativen Auswirkungen auf diesen Haaner Baumarkt-Standort
erwartet. Das Einzugsgebiet eines Bau-, Heimwerker- und Gartenfachmarktes
bezieht sich in Hilden aufgrund der vielfältigen Konkurrenz-Standorte in der
näheren Region in erster Linie auf das eigene Stadtgebiet. Es bestehen in
diesem Marktsegment nur geringe Verflechtungen mit den Städten und Gemeinden im
näheren Umland.
Da die Stadt Hilden zudem nur eine im Vergleich zur Region
unterdurchschnittliche Ausstattung im Bau- und Heimwerkermarkt-Segment verfügt,
können aus Sicht der Stadt Hilden unmittelbar (projekt-bezogene)
Betriebsgefährdende Effekte auf den Haaner Standort ausgeschlossen werden. Eine
Koexistenz im Rahmen des betriebswirtschaftlichen Wettbewerbes ist
gewährleistet.
Das gilt auch vor dem Hintergrund, dass der bisherige Standort eines Bau- und
Heimwerker-Marktes in Hilden nach derzeitiger Kenntnis nicht aufgegeben wird,
sondern von einem anderen Betreiber weiter betrieben werden wird. Bei dieser
Wiederbesetzung sind vor allem kleinere Anbieter zu erwarten, keine weiteren
„Filialisten“.
Insofern führen selbst Alt- und Neustandort zusammengenommen lediglich dazu,
dass das in Hilden in diesem Warensegment vorhandene Kaufkraftvolumen
ansatzweise erreicht wird. Nachfrage und Angebot kommen zur Deckung. Die
bestehenden Wettbewerber in den Nachbarkommunen sind von der geplanten
Erweiterung und Verlagerung in Hilden aufgrund des abgrenzbaren Einzugsgebietes
nicht in ihrer Existenz betroffen. Vielmehr können derzeit bestehende
Kaufkraftabflüsse aus Hilden relativiert werden.
Dem Vorschlag, schon im Flächennutzungsplan Obergrenzen für die
Gesamtverkaufsfläche und für das zentrenrelevante Randsortiment zu definieren,
wird nachgekommen. Die Obergrenze für den Bereich der 44. Änderung des FNP wird auf 15000m² (10000m²+5000m²) festgelegt,
die Obergrenze für zentrenrelevante Sortimente liegt bei 1300m² (800m²+500m²).
1.6Â Â Â Â Â Â Schreiben des Landesbetriebes
Straßen.NRW vom 22.11.2006
           Das Schreiben des Landesbetriebes
Straßen. NRW wird zur Kenntnis genommen.
Für das Aufstellungsverfahren der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 66 B ist
eine entsprechendes Gutachten zur Verkehrssituation vorgesehen und bereits
durch die Ingenieursgesellschaft Stolz (IGS), Kaarst, erstellt worden.
Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass bauliche Änderungen weder am Knotenpunkt
Auf dem Sand/ Westring/ Stichstraße noch am Knotenpunkt Westring/ Ellerstraße/
Hülsenstraße erforderlich sind. Durch eine Optimierung der Lichtsignalisierung
an beiden Knotenpunkten ist es möglich, zu jeder Zeit eine zufrieden stellende
Verkehrsqualität zu erhalten (QSV Stufe C; nahezu alle während der Sperrzeit
ankommenden Verkehrsteilnehmer können in der nachfolgenden Freigabezeit
weiterfahren oder -gehen. Die Wartezeiten sind spürbar. Beim
Kraftfahrzeugverkehr tritt im Mittel nur geringer Stau am Ende der Freigabezeit
auf), das gilt nach Auffassung der Gutachter auch bei          zwei Einzelhandelsprojekten im Plangebiet.
1.7Â Â Â Â Â Â Schreiben der Stadtwerke Hilden
(E-mail) vom 04.12.2006
           Das Schreiben der Stadtwerke Hilden
beschäftigt sich mit einer Thematik (Standort für eine Trafo-Station), die
nicht auf der Ebene des Flächenutzungsplanes geregelt werden kann. Im Zuge des
Aufstellungsverfahrens zur 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 66 B wird das
Thema dagegen berücksichtigt werden können.
1.8      Schreiben des Bürgervereines
Hilden-Meide e.V. vom 07.12.2006
           Das Schreiben des BV Hilden-Meide
e.V. wird zur Kenntnis genommen.
1.9Â Â Â Â Â Â Schreiben des Kreises Mettmann vom
08.12.2006
           Der Kreis Mettmann äußert in keiner
seiner behördlichen Funktionen zum Entwurf der 44. Änderung des
Flächennutzungsplanes Anregungen. Das Schreiben wird zur Kenntnis genommen.
1.10Â Â Â Â Schreiben der Stadt Erkrath vom
06.12.2006
           Das Schreiben der Stadt Erkrath wird
zur Kenntnis genommen.
1.11Â Â Â Â Schreiben der B.U.N.D.-Ortsgruppe Hilden
vom 08.12.2006
           Seitens der B.U.N.D.-Ortsgruppe
Hilden wird die Planung grundsätzlich begrüßt. Es werden dennoch Anregungen
vorgebracht, die aber nur teilweise auch für die Ebene der Flächennutzungsplanung
zutreffend sind.
Hierzu zählt die Forderung, die Planung auf dem Grundstück Westring 7 zum
Anlass zu nehmen, für die Stadt Hilden ein Mobilfunkkonzept zu erstellen; der
genannte Standort wird in diesem Falle als unproblematisch angesehen.
Tatsächlich wird heute ein noch bestehender alter Schornstein als „Mobilfunk-Antennenstandort“
genutzt.
Dieser Anregung wird nicht gefolgt. Das Plan-Verfahren ist weder Auslöser noch
mögliches Kernelement eines Mobilfunk-Konzeptes; über ein Mobilfunk-Konzept
gibt es weder inhaltliche noch formale Aussagen. Das FNP-Verfahren ist nicht mit sachfremdem Aspekten zu
belasten, weshalb diese Anregung nicht weiterverfolgt wird.
Die sonstigen Anregungen, etwa zur Verschiebung der Baukörper nach Osten und
eine veränderte Grünflächenplanung im Parkplatzbereich, fallen in den Bereich
der verbindlichen Bauleitplanung.
1.12    Schreiben der Handwerkskammer Düsseldorf
vom 08.12.2006
           Das Schreiben der Handwerkskammer
Düsseldorf wird zur Kenntnis genommen.
1.13Â Â Â Â Schreiben des Staatlichen Umweltamtes
Düsseldorf vom 07.12.2006
           Das Staatliche Umweltamt Düsseldorf
äußert sich in zwei Themenbereichen, dem Immissionsschutz und der
Wasserwirtschaft.
Hinsichtlich des anlagenbezogenen Immissionsschutzes wird auf die verbindliche
Bauleitplanung verwiesen (B-Plan 66 B, 2. Änderung), in der die Belange
geregelt werden können.
Im Zusammenhang mit dem Thema Wasserwirtschaft wird angeregt, dass für die
vorgesehene Nutzung eine Niederschlagswasserbehandlung zu beachten ist. Auch
die Gewässerverträglichkeit – hier in Bezug auf den nahegelegenen Hoxbach –
wird angesprochen.
Hierzu wird wie folgt Stellung genommen:
Die Änderung des Flächennutzungsplanes hat keinen negativen Einfluss auf den
Bestand der Regenwasserentwässerung, es sollen keine zusätzlichen Flächen
befestigt und abflusswirksam an die vorhandenen Regenwasserkanäle angeschlossen
werden.
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 66 B, 2. Änderung wird zudem
geprüft, ob und inwieweit weitergehende Maßnahmen zur Regenwasserrückhaltung
auf den Flächen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes umgesetzt
werden können.
Die Wassermenge zum Hoxbach soll auf jeden Fall reduziert, der Hoxbach
entlastet werden.
Auf der Ebene der Flächennutzungsplanung lassen sich derartige Probleme
allerdings nicht lösen, daher wird – wie beim Thema Immissionsschutz - auf die
Ebene der verbindlichen Bauleitplanung verwiesen.
Das Schreiben des STUA wird zur Kenntnis genommen.
1.14Â Â Â Â Schreiben der Stadt Solingen vom
14.12.2006
           Seitens der Stadt Solingen werden in
Bezug auf die vorliegende 44.Änderung des Flächennutzungsplanes folgende
Aspekte vorgebracht:
Zum einen vermutet die Stadt Solingen hinter der neuen Nutzung des
brachliegenden Geländes am Westring die Schaffung einer „Agglomeration“ von
großflächigen Einzelhandels-Betrieben zur Koppelung von Einkäufen und zur
Optimierung der Kaufkraftbindung. Die Auswirkungen dieser Agglomeration auf die
Nachbarstädte soll dargelegt werden.
Zum anderen geht es um die weitere Entwicklung des bisherigen OBI-Standortes im
Bereich Mühlenbachweg/ Walder Straße.
Außerdem wird angeregt, für die zentrenrelevanten Randsortimente eine
Verkaufsflächenobergrenze vorzusehen.
Hierzu wird wie folgt Stellung genommen:
Aus Sicht der Stadt Hilden kann an dem hier betroffenen Standort keine
Einzelhandels-Agglomeration in dem von der Stadt Solingen beschriebenen Sinne
entstehen, insbesondere nicht hinsichtlich einer Kopplung von Einkäufen aus
unterschiedlichen Sortimenten.
           Schon das
Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept der Stadt Hilden führt schlüssig aus,
dass Hilden über keine ausgeprägte Agglomeration von großflächigen Einzelhandelsbetrieben
verfügt.
           Das Konzept regt vielmehr an, die
gewerblich geprägten Gebiete im Nordwesten Hildens, insbesondere entlang
Ellerstraße und Westring, als privilegierten Standortbereich für großflächigen
Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel zu betrachten. So kann
insbesondere eine Zersiedlung der Landschaft verhindert werden, auch die
Funktionsfähigkeit der Hildener Innenstadt als Haupt-Einzelhandelsstandort
bleibt erhalten.
           Es handelt sich im vorliegenden Fall
um ein Projekt, nach dessen Umsetzung sich vor Ort zwei Einzelhandelsbetriebe
befinden; ein Bau-, Heimwerker- und Garten-Fachmarkt, ein Möbel-Fachmarkt. Das
zentrenrelevante Randsortiment dieser beiden Fachmärkte darf maximale 1300m²
betragen. Aus den Stammsortimenten der beiden Fachmärkte lassen sich die
genannten „Agglomerationseffekte“ nicht ableiten.
Dies gilt umso mehr, als dass das Einzugsgebiet eines Bau-, Heimwerker- und
Gartenfachmarktes sich in Hilden aufgrund der vielfältigen Konkurrenz-Standorte
in der näheren Region in erster Linie auf das eigene Stadtgebiet bezieht. Es
bestehen in diesem Marktsegment nur geringe Verflechtungen mit den Städten und
Gemeinden im näheren Umland.
Da die Stadt Hilden zudem nur eine im Vergleich zur Region
unterdurchschnittliche Ausstattung im Bau- und Heimwerkermarkt-Segment verfügt,
sind hier tatsächlich nur „Binneneffekte“ zu erwarten, nämlich im wesentlichen
ein besseres Angebot für die in Hilden vorhandene Nachfrage in diesem
Marktsegment.
           Dies wird umso deutlicher, als dass
auch im neuen Einzelhandelskonzept für das „Bergische Städtedreieck Solingen-
Wuppertal-Remscheid“ erläutert wird, dass etwa im Zentrum von Solingen-Ohligs
nur etwa 31 % der Besucher aus dem Kreis Mettmann kommen.
           Schädliche Auswirkungen auf Solinger
Zentren sind somit durch das hier verfolgte Projekt nicht zu erwarten.
Die geplante Ansiedlung eines Möbel-Fachmarktes ist seitens der Fa. BBE
Unternehmensberatung auf ihre Auswirkungen hin untersucht worden. Im Resultat
bleibt festzuhalten, dass aufgrund der relativ geringen Größe und aufgrund der
„Marktpositionierung“ des Möbel-Marktes (Möbel-Discount) keine relevanten
Auswirkungen zu erwarten sind, die über die Hildener Stadtgrenzen hinausgingen.
Auswirkungen in Hilden selbst sind wiederum im Rahmen des marktwirtschaftlichen
Wettbewerbs um Kunden einzuordnen.
Der Anregung zur Festschreibung von Verkaufsflächen-Obergrenzen im Flächennutzungsplan
wird nachgekommen. Die Obergrenze für den Bereich der 44. Änderung des FNP wird
auf 15000m² (10000m²+5000m²) festgelegt, die Obergrenze für zentrenrelevante
Sortimente liegt bei 1300m² (800m²+500m²).
1.15
Schreiben der Bezirksregierung Düsseldorf vom
23.01.2007
           Die
Bezirksregierung Düsseldorf (Bezirksplanungsstelle) regt zunächst an, in der
44. Änderung des Flächennutzungsplanes die maximale Gesamtverkaufsfläche für
den OBI-Markt und die sonstigen geplanten Fachmärkte festzuschreiben.
Der Anregung zur Festschreibung von Verkaufsflächen-Obergrenzen im
Flächennutzungsplan wird nachgekommen. Die Obergrenze für den Bereich der 44.
Änderung des FNP wird auf 15000m² (10000m²+5000m²) festgelegt, die Obergrenze
für zentrenrelevante Sortimente liegt bei 1300m² (800m²+500m²).
Da sich der Entwurf des Gesetzes zur Änderung des Gesetzes zur Landesentwicklung
(Landesentwicklungsprogramm – LEPro) noch im Verfahren befindet, wird der
Hinweis darauf lediglich zur Kenntnis genommen.
Da der zur Offenlage bestimmte nun vorliegende Entwurf der 44. Änderung des FNP
inhaltlich auch mit der IHK Düsseldorf abgestimmt wurde, wird seitens der
Verwaltung davon ausgegangen, dass da-mit eine Anpassung der Bauleitplanung an
die Ziele der Raumordnung und Landesplanung erfolgt ist.
2. die öffentliche Auslegung der 44. Änderung des
Flächennutzungsplanes gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) vom 27.12.2006
(BGBl. I S. 3316) in der zur Zeit gültigen Fassung.
    Das Plangebiet liegt im Nordwesten der
Stadt Hilden westlich der Straße Westring und umfasst die Flurstücke 1065 und
1401 in Flur 11 der Gemarkung Hilden.
    Dem Offenlagebeschluss liegt der Entwurf
der Begründung und des Umweltberichtes vom 07.03. 2007 zugrunde.“
(G. Scheib)