Sitzung: 11.01.2006 Stadtentwicklungsausschuss
Beschluss: mehrheitlich beschlossen
Abstimmung: Ja: 16, Nein: 2
Vorlage: WP 04-09 SV 61/089
Beschlussvorschlag:
„Der Rat der Stadt
Hilden beschließt nach Vorberatung im Stadtentwicklungsausschuss
1.
die
vorgebrachten Anregungen aus der Offenlage wie folgt abzuhandeln:
1.1Â Â Â Â Â Â Schreiben des Staatlichen Umweltamtes
vom 12.12.2005 und 09.09.2005
Der Anregung, dass
Diskotheken und Tanzlokale ausgeschlossen werden, wird gefolgt. Die Festsetzung
Nr. 1.1 sowie die Begründung zum Bebauungsplan in Punkt 4.2 werden geändert
bzw. ergänzt.
Die Informationen über
das Grundwasser wurden in den Umweltbericht unter Punkt 5.2.5 eingearbeitet.
Die Ãœberrechnung des
Kanalnetzes hatte zum Ergebnis, dass die Aufstellung des Bebauungsplanes mit
den darin festgelegten Baugrenzen direkt keine Auswirkungen auf das
RW-Kanalnetz verursacht. Aus hydraulischen und baulichen Gründen wird im
Zusammenhang mit einem geplanten Straßenausbau „Am Kronengarten“ ein Austausch
der Regenwasserkanäle vorgenommen. Durch entsprechende geringfügige
Vergrößerungen der Rohrdurchmesser und Einbau einer Drosselstrecke im
Kreuzungsbereich Heiligenstraße können rechnerisch festgestellte Engpässe im
weiteren Netzverlauf behoben werden. Den Anforderungen an die
Niederschlagsentwässerung im Trennverfahren wird gefolgt.
1.2Â Â Â Â Â Â Schreiben des Landesbetriebes
Straßen.NRW vom 15.11.2005 und 09.08.2005
Die Anregung aus dem Schreiben vom 15.11.2005 wird zur Kenntnis
genommen. Die Finanzierung der verkehrstechnischen Maßnahmen - ausgelöst durch
das Bauvorhaben - werden die Stadt Hilden bzw. der Investor tragen.
Wie im Schreiben vom 09.08.2005 angeregt, wurde inzwischen die
Mikrosimulation durchgeführt. Die Untersuchung bestätigt die Ergebnisse aus dem
Verkehrsgutachten der Stadt Hilden. In den Spitzenzeiten wird in der Prognose
mit der derzeitigen Signalplanung nur die Qualitätsstufe F
(Überlastung) für die Fahrtrichtung Nord erreicht. Der Gutachter stellt
folgende Schwachstellen fest, die sich auf den Knotenpunkt Kirchhofstraße/ Am
Kronengarten auswirken: An der Parkhauseinfahrt bildet sich ein Rückstau, da
die Einfahrt mit nur einer Schranke und Fahrbahn nicht leistungsfähig ist.
Dieser wirkt sich dann auf den Knotenpunkt aus und beeinträchtigt den Verkehrsablauf
in der Kirchhofstraße. Zudem wird auch der Knotenpunkt Berliner Straße/
Hochdahler Straße betroffen, da der Rückstau bis in diesen Knotenpunkt wirkt.
Um auch in den Spitzenzeiten zumindest die Qualitätsstufe D (stabiler Verkehrszustand)
für den Knotenpunkt Kirchhofstraße/ Am Kronengarten zu erreichen - und damit
auch die weiteren benachbarten Knotenpunkte zu entlasten-, schlägt der
Gutachter folgendes vor: Die Einrichtung einer zweistreifigen Parkhauseinfahrt
mit zwei Abfertigungsanlagen. Zudem sollen die vorhandenen Freigabezeitreserven
von 2 Sekunden am Knoten Kirchhofstraße/ Am Kronengarten zu Gunsten der Zufahrt
Am Kronengarten genutzt werden und zusätzlich sollen zu Gunsten dieser Zufahrt
noch 2 Sekunden zu Lasten der Fahrtrichtung Süd aufgestockt werden. Mit diesen
Maßnahmen, die von der Stadt Hilden bei Verwirklichung des Vorhabens veranlasst
werden, kann das Niveau der Qualitätsstufe D gehalten werden. Die Begründung
wird in Punkt 4.8 hinsichtlich dieser Ergebnisse ergänzt.
Zur weiteren Verbesserung des Knotenpunktes schlägt der Gutachter
außerdem eine verkehrsabhängige Signalsteuerung vor. Hier muss eine
Kostenprüfung erfolgen, um eine Entscheidung zu treffen.
1.3Â Â Â Â Â Â Schreiben
des BUND, Ortsgruppe Hilden vom 13.11.2005:
Punkt 1:
Wie schon in der Abhandlung zur Sitzungsvorlage Nr. 61/069 dargestellt,
wurde sich Seitens des Stadtmarketings um eine Einzelhandelsansiedlung am
Warringtonplatz bisher vergeblich bemüht. Im Gegensatz zum Projekt am
Kronengarten, welches auf einem städtischen Grundstück entwickelt wird, handelt
es sich am Warringtonplatz um einen privaten Eigentümer der nach seinen wirt
schaftlichen Vorstellungen handelt, so dass die Stadt keinerlei
Handhabe hat, die Ansiedlung zu forcieren.
Inwieweit eine Schließfachanlage innerhalb eines der
Einzelhandelsgeschäfte untergebracht werden kann wird beizeiten geprüft, da es
das Einverständnis der Geschäftsinhaber voraussetzt. Es ist allerdings nicht
Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens.
Punkt 2:
Die hydrodynamische Ãœberrechnung des Kanalnetzes hatte zum Ergebnis,
dass die Aufstellung des Bebauungsplanes mit den darin festgelegten Baugrenzen
direkt keine Auswirkungen auf das RW-Kanalnetz verursacht. D.h. der Austausch
der Regenwasserkanäle bringt eine Verbesserung des allgemeinen Zustandes ist
aber nicht bedingt durch die Planung, so das es auch keinen Grund gibt, das
Plangebiet auszuweiten.
Auch die Einbeziehung der Kirchhofstraße in das Plangebiet würde an den
Untersuchungsergebnissen der Immissionsschutzgutachten nichts ändern. Die
Auswirkungen des Verkehrs auf das Plangebiet werden auf jeden Fall
berücksichtigt.
Punkt 3:
Da diese Anregung keine Neuerungen zu der Anregung vom 12.08.2005
enthält, wird auf die Abhandlung zur Sitzungsvorlage Nr. 61/069 Punkt 3
verwiesen. Hier wird ausreichend dargestellt, warum bei der Planung die Flächen
des „Jueck“ zugunsten des Einzelhandelsvorhabens genutzt werden.
Punkt 4:
Auch hier kann nur nochmals auf die Abhandlung zur Sitzungsvorlage Nr.
61/069 (Punkt 4) und das erstellte Gutachten verwiesen werden.
1.4Â Â Â Â Â Â Schreiben von Gertrud Kreitz-Zweifel,
Gertrud Kreitz, Susanne Kreitz-Sandberg vom 13.11.2005
Die geschlossene Ausführung der Parkhaus- und Spindelfassade nach Süden
bzw. Westen, also in Richtung der Häuser und Gärten der Grundstücke an der
Heiligenstraße, ist durch die Textliche Festsetzung Nr. 9.5 gewährleistet, so
dass hier auch eine rechtliche Sicherheit durch den Bebauungsplan geschaffen
wird. Auch die Fassadenbegrünung ist in der Planzeichnung festgesetzt und damit
verbindlich.
1.5Â Â Â Â Â Â Schreiben von Dr. Susanne
Kreitz-Sandberg (ohne Datum)
Der Anregung folgend, wird die Baulinie im hinteren Bereich des
Gebäudes in eine Baugrenze umgewandelt, Spielraum für eventuelle Erweiterungen
gelassen und mit der Textlichen Festsetzung Nr. 3. die Möglichkeit eingeräumt,
mit dem Bau eines Wintergartens die Baugrenze zu überschreiten.
Der Bau von Garagen und Stellplätzen im Bereich des Gartens ist
möglich, da diese sowie auch Nebenanlagen nicht ausgeschlossen werden. Laut der
Festsetzung Nr. 4.3 müssen nur 80% der nichtüberbaubaren Grundstücksfläche
begrünt sein, so dass auf der verbleibenden Fläche Stellplätze und Garagen
untergebracht werden können. Für die Erschließung ist im Bebauungsplan ein Geh-
und Fahrrecht vorgesehen. Die weitergehende Sicherung durch eine Baulast sowie
die Eintragung des Rechtes in das Grundbuch ist allerdings Sache des
Umlegungsverfahrens.
Die geschlossene Ausführung der Parkhaus- und Spindelfassade nach Süden
bzw. Westen, also in Richtung der Häuser und Gärten der Grundstücke an der
Heiligenstraße, ist durch die Textliche Festsetzung Nr. 9.5 gewährleistet, so
dass hier auch eine rechtliche Sicherheit durch den Bebauungsplan geschaffen
wird. Auch die Fassadenbegrünung ist in der Planzeichnung festgesetzt und damit
verbindlich.
1.6Â Â Â Â Â Â Schreiben von Hanneliese
Kreitz-Eickhorn vom 09.10.2005
Da es sich bei der Heiligenstraße um eine Anliegerstraße mit
verkehrsberuhigenden Einbauten handelt und bei der Kirchhofstraße um eine
Hauptverkehrsachse, ist davon auszugehen, dass der Verkehr hauptsächlich über
die Kirchhofstraße abgewickelt wird. Auch das Lärmschutzgutachten geht nur von
einer Erhöhung der Lärmbelastung auf der Heiligenstraße von 1,2 dB(A) aus. Von
den Fahrradständern wird kein „Lärm“ ausgehen, da lediglich Geräusche durch
Konversation entstehen können. Zudem werden diese Ständer auch nicht sehr hoch
frequentiert werden, da sie hinter dem Gebäude liegen.
Um die Störung durch die Be- und Entlüftungsanlage weiter
einzuschränken, wird der Standort um 5 m nach Osten verschoben, eine Einhausung
textlich festgesetzt und der Schallleistungspegel in Festsetzung 9.8 um weitere
5 dB(A) begrenzt.
Die Entstehung einer ungünstigen Thermik ist nicht sehr wahrscheinlich,
da der angesprochene Bereich durch die umliegende Bebauung und den Baumbestand
im Süden relativ windgeschützt liegt.
Auch von einer vermehrten Einsichtnahme in ihren Garten ist nicht
auszugehen, da das Parkdeck durch eine 0,90 m hohe Brüstung geschützt ist und
nicht wahrscheinlich ist, dass die Parkenden sich Richtung Brüstung bewegen um
dort hinüber in die Gärten zu schauen.
Grundsätzlich muss festgestellt werden, dass es sich bei der Wohnlage
um eine absolute Innenstadtlage handelt, in der die Änderung der Bebauung und
Nutzung zu Gunsten der Cityfunktion als natürliche Entwicklung einer
funktionierenden Innenstadt zu sehen ist. Die durch die Stärkung der City
entstehenden Einschränkungen der bisher innenstadtuntypischen Wohnsituation
(niedrige Bebauung, große Hausgärten, wenig Lärm) sind laut der maßgebenden
Gesetzgebung innerhalb eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) zulässig. Die
geplanten Festsetzungen im Bebauungsplan Nr. 14 B sind daher als so genannte Inhalts-
und Schrankenbestimmungen des Grundstückes Heiligenstraße 21 zu betrachten, so
dass kein finanzieller Ausgleich notwendig ist.
1.7Â Â Â Â Â Â Schreiben
von Vera Mylord und Johannes Buse vom 21.11.2005
In dem Anschreiben wird im letzten Abschnitt geschrieben, dass seitens
der Verwaltung behauptet wurde, die Klima-, Be- und Entlüftungsanlage würde
sich in den Betrachtungen des Lärmschutzgutachtens an der „Am Kronengarten“
zugewandten Seite befinden. Dieses wurde seitens der Verwaltung nie behauptet,
noch entspricht es den Tatsachen. Auch im Gutachten ist der Standtort in der
Nähe der Spindel vorgesehen. Um die Störung durch die Be- und Entlüftungsanlage
weiter einzuschränken, wird der Standort um 5 m nach Osten verschoben, eine
Einhausung textlich festgesetzt und der Schallleistungspegel in Festsetzung 9.8
um weitere 5 dB(A) begrenzt.
Das als Anlage beigefügte Schreiben vom 04.11.2005 wurde damals im Zuge
des Umlegungsverfahrens erstmals verfasst und nun als Anregung zum
Bebauungsplan ergänzt. Dadurch gibt es in dem Schreiben viele Passagen, die für
das Bebauungsplanverfahren nicht relevant sind und auf die daher im Zuge dieser
Abhandlung nicht eingegangen wird. Zu diesen Passagen hat der Umlegungsausschuss
allerdings mit einem gesonderten Schreiben geantwortet.
Zu folgenden das Bebauungsplanverfahren betreffenden Passagen des
Schreibens wird Stellung genommen:
Seite 1, letzter Absatz: Dass die Lagerhalle nicht mehr nutzbar ist,
wird in der Umlegung dahingehend berücksichtigt, dass der Mietausfall
entschädigt wird. Alternativ könnte die Lagerhalle aber auch unter Absprache
mit den Nachbarn über die Heiligenstraße 17 angefahren werden, da dieses
Grundstück auch heute schon, allerdings aus Richtung Osten, überfahren wird.
Dieses Überfahrtsrecht ist Sache der beteiligten Grundstückseigentümer und wird
im Bebauungsplan nicht berücksichtigt.
Seite 2, 2. Absatz: Die durch die beschriebenen Bauten ausgelösten
Abstandsflächen auf dem betroffenen Grundstück werden durch Baulasten gedeckt,
die auch an die Grundstückbesitzer in der Umlegung entschädigt werden sollen.
Seite 2, ab Absatz 6 bis Seite 3, Absatz 2: Im Bebauungsplan Nr. 14 A
ist der Bereich des Hinterhauses als nichtüberbaubare Grundstücksfläche
ausgewiesen. Der Bestandsschutz des Hinterhauses bezieht sich nur auf die
Nutzung als Gewerbe, da es keine genehmigte Änderung für die Wohnnutzung gibt.
Dagegen wurde für den Bau des Parkhauses eine Baugenehmigung erteilt.
Die nicht ordnungsgemäße Bekanntmachung der Widmung aus dem Jahre 1973
der Parkplatzfläche bzw. der Fläche über die das Grundstück durch das Parkhaus
erschlossen wird, hat für die Grundstückseigentümer des Hauses Heiligenstraße
Nr. 19 bisher keine Nachteile gebracht, im Gegenteil. Auch wenn eine
ordnungsgemäße Bekanntmachung der Widmung erfolgt wäre, würde nun aus
planerischen Gründen die Entwidmung der Fläche erfolgen, wie das jetzt der auch
der Fall ist.
Seite 3, vorletzter Absatz: Von der Tatsache, dass die Spindel gebaut
werden soll und dem Standort, wurden die Umlegungsbeteiligten frühzeitig
informiert, und zwar zu dem Zeitpunkt, als der städtebauliche Entwurf am
8.12.2004 auch dem Stadtentwicklungsausschuss vorgestellt wurde.
Am 21.07.2004 wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan
gefasst, um in die Entwurfsphase einzutreten. Die Umlegung wurde zu diesem
Zeitpunkt angeordnet und erst später eingeleitet.
Seite 4, 2. Absatz: Grundsätzlich muss festgestellt werden, dass es
sich bei der Wohnlage um eine absolute Innenstadtlage handelt, in der die
Änderung der Bebauung und Nutzung zu Gunsten der Cityfunktion als natürliche
Entwicklung einer funktionierenden Innenstadt zu sehen ist. Die durch die Stärkung
der City entstehenden Einschränkungen der bisher innenstadtuntypischen
Wohnsituation (niedrige Bebauung, große Hausgärten, wenig Lärm) sind laut der
maßgebenden Gesetzgebung innerhalb eines Allgemeinen Wohngebietes (WA)
zulässig. Die geplanten Festsetzungen im Bebauungsplan Nr. 14 B sind daher als
so genannte Inhalts- und Schrankenbestimmungen des Grundstückes Heiligenstraße
19 zu betrachten.
Seite 5, vorletzter und erster Abschnitt letzter Absatz: Tatsächlich
ist es das Bestreben der Stadt, sich mit den umliegenden Eigentümern
einvernehmlich zu einigen. Die Ausweisung eines Kerngebietes hätte zwar auch
Abstandsflächen ausgelöst, wenn auch geringere. Allerdings könnte durch die
Festsetzung einer Baulinie verhindert werden, dass Abstandsflächen entstünden.
Diese Baulinie städtebaulich zu begründen wäre möglich. Bezüglich des Artikels
14 des Grundgesetzes wird nochmals auf die bereits oben erwähnte Inhalts- und
Schrankenbestimmung hingewiesen.
Seite 6 Mitte und drittletzter Absatz bis Seite 7, 2. Absatz: In der
Argumentation wird von der irrtümlichen Annahme ausgegangen, dass das
Hinterhaus als Bauland zu sehen ist. Es hat allerdings „nur“ Bestandsschutz und
dieser gilt „nur“ für eine gewerbliche Nutzung. So ist die Ausweisung des neuen
Baufensters für Wohnbauland natürlich eine Aufwertung des Grundstückes. Eine
Wohnnutzung an dieser Stelle ist nicht abwegig, da alle umliegenden Wände, die
nur im Norden und Osten liegen, geschlossen werden und die Belästigung gering
gehalten wird. Im Süden des Baufensters befinden sich große Hausgärten, die
erhalten bleiben
Seite 12 bis 13, 1. Absatz: In der Schalltechnischen Untersuchung
wurden auch die Lärmpegel des Bereiches vor der umhausten Anlieferungszone
untersucht. Es wird von 5 LKW-Anfahrten am Tag ausgegangen. Das Gutachten kommt
zu dem Ergebnis, das der entstehende Lärm die Vorgaben der Richtlinien einhält.
Zudem befand sich bis vor kurzem das Lager von Schnatenberg in diesem Bereich.
Auch dieses Lager erzeugte Zulieferverkehr der inzwischen wegfiel.
Die Wahrscheinlichkeit, dass jeder in den Garten schaut ist relativ
gering, da der Fahrer eines Autos in einer runden Auffahrt auf die Fahrbahn
achten muss, aber auch eventuelle Mitfahrer haben durch die Bewegung des Autos
kaum Gelegenheit im steilen Winkel nach Unten zu schauen.
Der Eingriff in die bestehenden Grünflächen im Plangebiet ist minimal.
Natürlich ist durch die Fällung der Fichten vorübergehend der Blick auf das
Gebäude im Norden freigegeben, dieses wird allerdings durch die festgesetzte
Fassadenbegrünung mit der Zeit wieder kompensiert. Und natürlich wird die
Belastung auf dem Grundstück zunehmen, aber im Rahmen der gesetzlich zulässigen
Werte. Das Wohnen im Zentrum einer Stadt hat viele Vorteile, aber es hat den
Nachteil, dass es in der Regel durch eine dichte Bebauung mit geringem
Grünflächenanteil und einer hohen Lärm- und Verkehrsbelastung gekennzeichnet
ist. Die Ausweisung des Baufensters im Osten des Grundstückes bietet allerdings
die Chance auf dem Grundstück zwischen den Baufenstern im Westen und Osten
einen Erholungs- und Ruheort zu schaffen, indem diese zurzeit fast vollständig
versiegelte Fläche entsiegelt und begrünt würde.
Da die Gebäude an der Heiligenstraße von der Neuplanung nur geringfügig
betroffen sind und bisher auch noch nicht abzusehen ist, wann die Planung
umgesetzt wird, ist diese als Kündigungsgrund nicht schlüssig.
Das erhöhte Verkehrsaufkommen am Knotenpunkt Kronengarten/
Kirchhofstraße kann laut einer gutachterlich durchgeführten Mikrosimulation
durch verschiedene Maßnahmen so aufgefangen werden, dass auch in den
Spitzenzeiten zumindest ein stabiler Verkehrszustand erreicht wird.
Bezügliches des Bedarfes an den vorgesehenen Einzelhandelsgeschäften:
Es geht ja gerade darum, dass die Hildener Bürger nicht nach Düsseldorf oder
Langenfeld fahren müssen um ihren Bedarf zu decken. Wer z.B. nach Düsseldorf
fährt um Elektroartikel zu kaufen, wird dort auch noch andere Einkäufe tätigen.
Dies geht zulasten des Hildener Einzelhandels. Je weniger Käufer Hilden hat
umso mehr hochwertige Geschäfte werden schließen müssen und die Innenstadt
verödet. Das ist nicht im Interesse der Stadtentwicklung
2.
den Bebauungsplan Nr. 14 B gemäß §§ 7 und 41 der
Gemeindeordnung NW vom 14.07. 1994 (GV NW S. 666) in der zzt. gültigen Fassung
sowie des § 10 Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBI. S. 2414) in der zzt.
gültigen Fassung unter Berücksichtigung der stattgegebenen Anregungen als
Satzung.
           Das
Plangebiet liegt südlich der Straße Am Kronengarten in der Hildener Innenstadt
und umfasst die Flurstücke 130, 132, 406, 492, 496, 500, 507, 508, 532, 536,
555, 569, 571, 861, 862, 1061, 1063, 1064, 1065, 1066 und 1067, alle in Flur 49
der Gemarkung Hilden.
Dem Satzungsbeschluss liegt die Entscheidungsbegründung
vom 22.12.2005 zugrunde.“
In
Vertretung
(Thiele)
1.
Beigeordneter